鄧秀蓮 對 YOUNGFIELD LTD 及十九人

[Chinese Translation – 中譯本]

HCA 1866/2014

[2018] HKCFI 1040

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

民事訴訟2014年第1866號

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判案書

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序言

1.  原告人鄧秀蓮是一名小販。她就銅鑼灣渣甸坊一幢唐樓內一道樓梯附近某範圍的土地，提出逆權管有申索。該樓梯是渣甸坊9號及11號的土地擁有人共同擁有的公用地方。[1]

2.  本案有20名被告人，他們是有關土地在法律上的擁有人：

(a)   只有Asia Million Investment Limited（“第二被告人”）及Jodwell Properties Limited (“D7”)（“第七被告人”）參與審訊。

(b)   第一、第五、第六、第八、第十至第十八及第二十被告人與原告人之間，已通過湯林命令（Tomlin order）的方式，同意受原告人及參與審訊的被告人（即第二及第七被告人）在本訴訟中得到的最終判決／命令所約束。

(c)   第三、第九及第十九被告人已存檔送達認收書，但沒有存檔任何抗辯書。第四被告人沒有存檔送達認收書，但有證據證明已向其作出送達。這些被告人都沒有參與有關的法律程序。

3.  在審訊之前不久，原告人的法律援助被撤回，因此她親自出席審訊。第二及第七被告人由大律師石亦芝女士代表。在審前覆核中，原告人有律師代表，當時法庭指示各方將所有文件翻譯為英文。至審訊時，原告人沒有律師代表，而且不懂英語。第二及第七被告人的律師團隊為原告人將重要的英文文件（即證人陳述書及結案陳詞）提供中文譯本。

4.  審訊在2018年5月2至4日及8日四天進行了聆訊。第二及第七被告人的口頭結案陳詞押後了一天進行，以便他們將書面結案陳詞翻譯為中文，並在5月7日向原告人提供。

5.  以下證人曾在審訊期間作證：

(a)   為原告人方面：原告人及劉啟明（渣甸坊一名檔主）（“劉先生”）

(b)   為第二及第七被告人方面：鄺長添先生（第二被告人的董事）（“鄺先生”）、莊東銓先生（第七被告人的董事）（“莊先生”）、及蘇錦輝先生（第六被告人和第二十被告人的僱員）（“蘇先生”）。

6.  案中援引了一份日期為2015年9月12日的單一專家報告為證據。報告撮述了“該樓宇”的布局及“爭議範圍”（如下文所界定），各方對報告內容並無爭議。

本案的申索

7.  本案的申索是關乎位於渣甸坊9號（亦即恩平道50號）（“該樓宇”）的後樓梯附近一個範圍的地方，該樓梯向外通往渣甸坊（“該後樓梯”）。

8.  由至少早於1984至1994年間，該樓宇及恩平道48號／渣甸坊11號可共用該後樓梯，作為由渣甸坊前往該處的通道。於1994年，恩平道48號／渣甸坊11號拆卸，後來興建的恩平中心有部分座落在該地盤上。而該後樓梯不再是通往恩平中心的通道。

9.  原告人聲稱，自從約1984年起，她已經連續獨有地佔用該後樓梯在該樓宇地庫及地面之間的部分、樓梯平台及該後樓梯底的範圍，即經修訂的申索陳述書附件圖A中粉紅色部分（“爭議範圍”）。

10.  原告人亦有交替申索，聲稱自從約1984年起，她已經連續獨有地佔用在“爭議範圍”內的四個鐵櫃，即經修訂的申索陳述書附件圖B中黃色部分（“鐵櫃範圍”）。

11.  原告人基本上聲稱爭議範圍或鐵櫃範圍已在她的逆權管有之下超過一段20年的時間，她並因此已取得爭議範圍或鐵櫃範圍的佔有業權（possessory title）。

12.  第二及第七被告人均否認爭議範圍及／或鐵櫃範圍曾在原告人的逆權管有之下。他們的抗辯理由相若，就是說：

(1)   原告人對爭議範圍及／或鐵櫃範圍的任何使用或佔用，並不構成法律上對逆權管有所要求的實際管有或管有意圖；

(2)   爭議範圍是一個共用／必要的通道；而該樓宇及恩平中心的擁有人、租客、獲許可人士一直自由使用爭議範圍進出該樓宇（作為出入口）；

(3)   第七被告人亦宣稱，原告人對爭議範圍及／或鐵櫃範圍的任何佔用，皆是在第七被告人或爭議範圍的其他共同擁有人給予隱含許可之下所作出的。

13.  第七被告人亦提出反申索，要求得到爭議範圍在空置情況下的管有（即交吉）。

事實背景

14.  相關事實大部分並無爭議。

15.  原告人和她的丈夫約在1963年開始在渣甸坊一帶做小販，售賣女裝衣服。他們沒有固定攤位小販牌照，當有巡查小販行動時便要警惕走避。該後樓梯底及附近是他們經常用作躲避的地方。

16.  原告人察覺到該後樓梯範圍沒有人使用，但堆滿垃圾。她把垃圾清理，並開始使用該處。最初她在那裏擺放幾個紙盒來擺賣，到了晚上11時左右收市後，便將貨品用木頭車推回家。

17.  在約1970年，原告人在該後樓梯在地庫的位置安裝了一個趟門櫃，用來存貨，並在該處以固定攤檔形式售賣女裝服飾。收市後，她便將一箱箱的貨物放進這鐵櫃存放過夜，這樣便不用將貨物運送回家，第二天又再搬回來。

18.  1984年，原告人開始為她的服裝生意取得獨資經營的商業登記證，登記證上所註明的地址是“銅鑼灣渣甸坊9號樓梯”。

19.  在1984年，她還在該後樓梯在地庫的位置裝置了一些鐵櫃及一個鐵閘，詳情如下：

(a)   在樓梯底下安裝了有鎖的鐵趟門，把那樓梯底的範圍圍封起來，成為一個鐵造的儲物室。晚間收市後，原告人便會把售賣的衣服放進該處，並把門鎖上。日間趟門會打開，而這範圍是開放的。

(b)   靠着鐵儲物室對面的牆，安裝了一個約6呎高38吋闊及連鎖的鐵櫃。原告人在接受盤問時，確認這些櫃在晚間全都會鎖上，以保貨物安全存放。沒有證據證明這個櫃在日間是否打開，但本席假設此櫃在日間即使沒有鎖上，也是關上的，讓人們可沿該通道行走。

(c)   在通往該後樓梯的通道頂的天花，安裝了兩個有鎖的鐵吊櫃。根據原告人的證供，這兩個櫃在晚間會鎖上。同樣，沒有明確證據證明櫃門在日間是否打開，但根據夾附在原告人的證人陳述書的照片所示，那些櫃門在日間即使不是鎖上，也是關上的（本席假設這是避免貨品掉下來，並每天如是）。

(d)   在從渣甸坊進入該樓宇的地庫入口，安裝了鐵閘，並配有一個彈弓鎖。鐵閘關上時，便會自動鎖上，可以從內打開而無需鎖匙；但若在外面而沒有鎖匙的話，便不能打開。

(e)   只有原告人有鐵閘和那些鐵櫃的鎖匙。

20.  1985年，原告人病倒了。她被診斷患了鼻咽癌，要往瑪麗醫院接受治療。她的丈夫相伴左右。在1985至1989年期間，原告人接受治療，令她感到非常不適，無法工作。因此，她只是在覺得有能力時，才偶然到自己的攤檔工作。1989年，在她仍在接受治療期間，丈夫被診斷患上癌症，他住院28天後便去世。原告人悲痛不已，她放棄自己的治療，回到家中，然後認為還是恢復工作較好。她返回該後樓梯，發現貨品仍是安全地鎖着，如同她離開時一樣。她回復工作。自此，除了患病和天氣惡劣的日子外，她每天大清早便開始工作，直至晚上約11時為止。

21.  原告人呈示的相片顯示她在該後樓梯入口對開的渣甸坊行人路上一個攤檔擺賣。

22.  原告人每晚回家前，把貨物鎖在該後樓梯範圍內，並關上鐵閘。她從來沒有在該後樓梯範圍睡覺或住宿。

23.  至於該後樓梯的範圍：

(1)   該樓宇內有兩道樓梯（其中之一是受爭議的後樓梯），但沒有升降機。

(2)   從地庫的單位不能走到該後樓梯，那些單位有直接通往渣甸坊的出入口。

(3)   從地面的單位不能走到該後樓梯，原有的出入口已經封閉了。

(4)   該樓宇1字樓至4字樓（二樓至五樓）的每個單位均有一個後門，可通往該後樓梯，而這些後門都沒有被封閉。

(5)   該樓宇1字至4字樓（二樓至五樓）單位的佔用人，可以從他們單位的後門走到該後樓梯，然後下樓到地庫，穿過爭議範圍的通道，推開鐵閘，走到渣甸坊的行人道上。

(6)   沒有鎖匙的話，便不可能從渣甸坊通過關上的鐵閘，走到爭議範圍。

(7)   在原告人日間做生意期間，鐵閘是不關上的。

24.  約在1994年，恩平中心興建，由該處通往該後樓梯的進出口便封閉了。然而，該後樓梯仍然是恩平中心及該樓宇的擁有人（根據文件）共同擁有的。

25.  其後，過了一些時間，渣甸坊124號的店主允許原告人從他的店舖接駁電力到該後樓梯在地庫的位置。原告人安排安裝電錶來紀錄自己的用電，以便支付應分擔的電費。本席並沒有見過任何電費單。

法律原則

26.  本案中，原告人聲稱逆權管有在1984年已經開始。那是1991年《時效條例》第7(2)條修訂之前。因此，原告人必須確立20年的逆權管有。[2]

27.  關於逆權管有的主要法律原則，Slade法官在Powell v McFarlane and Another (1977) 38 P&CR 452案中已訂明，正如香港終審法院在Wong Tak Yue v Kung Kwok Wai David [1998] 1 HKC 1案的案例彙編第12頁E至I所認同：

(a)   就逆權管有而言，擅自佔地者須確立(a)實際管有有關土地；及(b)管有的意圖（animus possidendi），即必需懷有管有該土地的意圖。[3]

(b)   “實際管有意指適度的實質控制，必須是單一而[獨有]的管有，而單一的管有可由數人共同作出或代數人共同作出。因此，土地的擁有人和未經他同意而侵入該土地的人不可能一起同時管有該土地。至於甚麽行爲才構成足夠程度的實質獨佔土地，必須視實際情況而定，尤其須考慮土地類別及該類土地的慣常使用或享用方式。……一切必須視個別情況而定，但大體而言，要證明實際上管有土地，聲稱的管有者必須證明，他一直如同佔用的擁有人般處理相關土地，擁有人佔用土地時會如何處理該土地，他便如何行事，其間沒有其他人這樣做。”                  [強調後加] [4]

(c)   至於管有的意圖（animus possidendi），這意圖是

“在合理和切實的範圍內以及在法律程序容許的情況下，某人以自己的名義及代表自己懷有意圖，不讓任何人—— 包括書面上擁有土地業權的人（假如該人本身不是管有人）——管有土地。”[5]

(d)   “除非清楚證明實情是相反的，否則法庭會假定，土地擁有人或其他有權管有土地的人懷有所必需的管有意圖。本席認為，這說明為何管有土地的擁有人親自或由他人代為作出的行為，即使微不足道，法庭都會視之為否定中止管有土地的證據。然而，假如問題是擅自佔地者是否已取得土地管有，情況則截然不同；在這樣的情況下，法庭會要求聲稱已取得土地管有的擅自佔地者提出清楚確鑿的證據，證明他不僅懷有所必需的管有意圖，而且已把這意圖清楚地廣告周知。假如擅自佔地者的行爲模棱兩可，而其所言所行亦未能清晰無誤向所有外人表明他有意盡其所能排除擁有人，則法庭會視之為欠缺所必需的管有意圖，並因而視之為沒有剝奪擁有人對土地的管有。” [6] 

(e)   侵佔者作出陳述，

“在法庭上的口頭證供中表示在某特定時間，他有意獨有地管有該土地，這只有極少的證據價值，……一般而言，意圖是要從作為本身推斷出來的。” [7]

(f)   “本席認為，有關作為可能是意圖宣稱對土地有申索權，但若同樣可能僅為宣稱地役權或取利權（profit à prendre），則有關作為便不足夠。當有關作為並不確切，即可能基於兩種同等份量的意圖的其中之一而作出，那麼這疑點應對誰有利 —— 合法擁有人還是侵佔者？本席認為疑點的利益應該歸於合法擁有人。” [8] 

(g)   “基於管有權的改變會導致截然不同的後果，本席認為，任何人擬剝奪擁有人的管有權，便必須至少充分清晰地表達其意圖，以至令擁用人（若在該土地上）會清楚了解申索人不僅是持續的侵佔者，而是實際上擬剝奪他管有的權利。” [9] 

28.  就逆權管有而言，舉證責任是在提出逆權管有者身上，其援引的證據必須令人信服：胡怡柏對Un Fong Leung 及其他人(2004) 7 HKCFAR 498案，見案例彙編第500頁D至E。

29.  就逆權管有申索涉及的土地範圍而言，有可能只能確立局部範圍曾在逆權管有之下：Lee Theatre Realty Limited v湯華佐及其他人CACV 279/2009案，2013年5月2日（未編入案例彙編），第33及37段 [10]。

爭論點

30.  原告人就爭議範圍，提出逆權管有的申索，或是以交替形式，以涉案鐵櫃提出交替申索。

31.  第二及第七被告人提出爭議，反對原告人稱已確立獨有地實質控制爭議範圍或涉案鐵櫃，也反對原告人是懷有必需的意圖，將其他人全部排除於爭議範圍或涉案鐵櫃之外。

原告人的證據

32.  在分析有關申索的是非曲直之前，本席得記下對原告人本人證供的看法。她已八十多歲，不懂英語，沒有法律代表或從旁協助審訊的人（McKenzie友人）。即使中文文件，她閱讀時也明顯吃力，並由法庭傳譯主任協助，向她讀出文件的相關部分。話說回來，原告人作供只可形容是痛苦訴說實情。本席是指她本人對抗病魔及其後丈夫遽然離世的凄苦實情，雖然這些事與逆權管有申索並非直接相關，但都是她個人的重要經歷。不過本席亦會提述對她的案情不利的事實。

33.  原告人不明白逆權管有申索在法律上的要求，（如同她所說）她將整件事委託給區議員為她找到的律師，本席對此沒有甚麼疑問。

34.  說到意圖將眾擁有人排除於爭議範圍之外這個關鍵爭論點，原告人坦誠清晰，並馬上同意她沒有意圖排除眾擁有人。

35.  然而，對於爭議範圍在關鍵時刻的實際使用情況，她的證供卻見混亂：

(a)   她在開案陳詞及口頭證供期間，鄭重地說30多年來及／或直至她提出逆權管有申索之前，一直沒有其他人使用過該後樓梯，而她在開始時也不知道該後樓梯會超過30年沒有人使用。

(b)   不過，到了原告人接受盤問的尾聲，當石大律師擬向她總結案情時：

“問：自1980年代起，9號的業主和他們的租客，都在用該後樓梯來出入該樓宇的？

答：我同意。

問：為對你公平起見，我將問題再問一次[問題重複]。

答：他們的原因與我無關。

官：大律師不是問他們的原因。請再聽問題。

問：我將問題再問一次[問題重複]。

答：我回答前可講一些話嗎？

官：請先回答問題，然後說你想說的話。

答：我同意。我的目的是在收檔時，有地方放我的貨。所以我做了兩個吊櫃來存貨，而又不阻人通過。我總是讓路給別人的。他們用不用那個通道是他們的事。所以，我造那些趟門時，門是可移動的；我開檔時，那些門是打開的；收檔時，那些門便關上。閣仔[即吊櫃]和樓梯底的櫃是固定的。我收檔時，便會將它們鎖起來。我還有一架車仔放衣服，有轆的，然後造了一個櫃靠牆的，六呎高。在錄影中，你可以見到，在錄影時，我尚未開檔，所以車仔停泊一邊。我開檔時，便會把車仔連衣服推出來，因為有轆。靠牆的櫃不能動。

問：我向你指出，你從來沒有獨有地實質管有該後樓梯。

答：我不同意。”

36.  原告人在這段對話中表示，其他人的確使用過該後樓梯。但是，聽過她其餘的證供，又見過她因問題以外的觀點而分心，本席認為她並非把說出來的話當真。原告人老是想着說她無意阻塞別人的通道，又認為其他人怎樣做也是與她無關。

(a)   爭議範圍

37.  本席認為原告人已確立由1984年至2004間，至少有20年實際管有該爭議範圍。案中沒有證據證明，從1984至2008年間，除了原告人和她的丈夫之外，還有其他人使用該後樓梯出去渣甸坊（即使上文第35段指原告人這方面的證供有混亂之處）：

(a)   根據原告人的證供，在她提出逆權管有申索之前的三十多年間，沒有其他人使用該後樓梯；該樓宇的佔用人都是使用前門去恩平道的。

(b)   雖然樓宇中有幾個擁有人，但沒有一個證人代表這些擁有人說話，指出他們在相關期間曾使用該後樓梯作為出口到渣甸坊。

(c)   有證據證明在2008年（眾擁有人開始嘗試驅趕原告人）後，由第六和第二十被告人聘用的蘇先生開始測試是否能夠使用該後樓梯。蘇先生拍攝了錄影紀錄，用作本訴訟的證據，當中展示他能夠離開4字樓（五樓）單位走到該後樓梯，沿樓梯下樓，然後通過原告人在地庫安裝的鐵閘，走到渣甸坊。

(d)   第二和第七被告人同意，除了蘇先生關於2008年後的證據外，便沒有證據證明在1984至2008年期間，除了原告人和她丈夫外，有任何人曾使用該後樓梯來穿過爭議範圍。

(e)   劉先生是渣甸坊一個攤檔檔主，也是港九新界販商社團聯合會的副主席。他作證稱在1980年左右，便開始在父親位於渣甸坊的攤檔工作，而就他所見，除了原告人和她的丈夫外，從來沒有任何人經渣甸坊的後樓梯口進出。劉先生毫不穩暪，承認從他的攤檔（自1980起的兩個位置）都不能直接看到該後樓梯口。不過，他很清楚，就他所見，沒有人使用該後樓梯口，除了原告人和她的丈夫之外。他說人們會用位於恩平道的前門。他非常可信。本席接受，有可能有人曾經出入而劉先生看不到，但他和原告人兩人的證據相符一致，而且被告人方面欠缺證明平常有人使用後門的證據。

(f)   雖然石大律師在陳詞中正確指出，原告人不能證明晚間她不在場時，沒有任何人曾經從該後樓梯下樓，穿過爭議範圍，但是(i)第二及第七被告人沒有證據證明任何人曾經這樣做；(ii)原告人作證時稱，大部分單位（事實上所有單位中只有一個例外）現在都用作商業用途，因此單位的佔用人晚間都不會在該樓宇內，這方面的證供沒有被質疑；而且(iii)原告人和劉先生、實際上還有鄺先生的證供，均指該樓宇單位的佔用人／擁有人都是使用前面的樓梯和該樓宇位於恩平道的前門的。

(g)   至於由1984年起的相關期間，本席信納一直只有原告人使用該後樓梯在地庫的通道、上了鎖的櫃和入口的鐵閘，只有她有這些鎖的鎖匙。雖然共同擁有人理論上或許可使用該通道，但這一點，並不否定她的實際管有。

38.  本案的案情有別於Gotland Enterprises Limited v Kwok Chi Yau and Others CACV 260/2014案中描述的兩種事實情境：

(a)   見該判案書第36段，即在土地上種果樹而不將他人排除於該土地之外；

(b)   見該判案書第38至39段，即除了數次制止不受歡迎的訪客在魚塘釣魚之外，沒有採取任何措施（尤其沒有圍欄）來確保其佔用魚塘為獨有。

39.  顯然，雖然本案原告人並非完全圍封了爭議範圍，但該處實際上已被圍封，因為：

(a)   有一個上了鎖的鐵閘阻止外界進出爭議範圍，及

(b)   該樓宇內有些單位的後門可通往該後樓梯，而這些單位的佔用人並沒有實際使用爭議範圍。

40.  就實際管有而非意圖的問題而言，本席認為原告人不介意該樓宇的佔用人通過爭議範圍，這一點並不相關。原告人在爭議範圍安裝有鎖的鐵閘，不僅是“使用”爭議範圍。

(b)   鐵櫃範圍

41.  隨着本席對爭議範圍的實際管有所作的裁斷，鐵櫃範圍的實際管有亦告確立。然而，假如本席就爭議範圍的實際管有所作的裁斷有錯，則本席仍會裁定由1984年至今日對鐵櫃範圍的實際管有已經確立。原告人曾使用這些圍封的範圍作為自己的地方，她獨有地使用，而文書上所顯示的擁有人則沒有使用這些空間的餘地：

(a)   靠牆鐵櫃和兩個吊櫃不存在任何問題。

(b)   至於儲物室，第二和第七被告人的大律師陳詞指，趟門打開時，各擁有人是可以進入那個空間、將物件放進該空間、從該空間移走物件。不過，問題是沒有任何證據證明除了原告人之外，還有任何人曾經佔用該空間。

(c)   若原告人將物品留在該後樓梯，而文書上所顯示的擁有人沒有將那些物品移走，這樣可以僅是使用而不是管有該土地，屬模棱兩可，但這不是本案的情況。在本案中，原告人將已識別的範圍圍封及鎖上 —— 這定是管有無疑。

必要的意圖 —— 排除所有其他人

42.  原告人並未確立逆權管有爭議範圍的必要意圖，她的證供清楚如實指出，她無意排除世界上其他人於該通道之外：

(a)   原告人坦白地說，她沒有將鐵閘安裝在位於爭議範圍邊沿、後樓梯底的平台上，因為那裏有人行走。

(b)   當被問到鐵櫃範圍時，原告人答說她已經小心確保不會阻塞通道，好讓人們可通過。

(c)   當被問到：“你從來沒有任何意圖排除其他人[於爭議範圍]之外，包括那些業主（擁有人）？”原告人答道：“當然。”（雖然這答案聽起來可能有點含糊，但按文意來看，原告人顯然是堅決表示她無意制止人們穿過爭議範圍）。

43.  然而，本席認為，原告人已確立了有意逆權管有鐵櫃範圍這個必要的意圖。

(a)   鐵櫃範圍是已圍封地方，只有原告人就其本身之目的而使用，並在原告人不在場時鎖上。文書上所顯示的擁有人沒有鎖匙，故被排除於這些範圍之外。客觀而言，原告人的意圖是將那些擁有人排除於鐵櫃範圍之外。

(b)   藉着用鐵材圍封造成鐵櫃範圍、安裝鎖、使用鐵櫃範圍及將櫃上鎖，又不向文書上所顯示的擁有人提供鎖匙，已是在可能的情況下最清楚地表達了管有這範圍的意圖。安裝及維持固定的上鎖鐵櫃作為獨有個人用途超過20年，這是沒有任何含糊之處。

(c)   第二及第七被告人的大律師陳詞稱，原告人說她不知道能夠持有爭議範圍／涉案鐵櫃這麼長的時間（這是原告人沒有申請獨立電源的原因），這一點便否定了管有鐵櫃範圍的意圖。然而，本席認為，擅自佔地者在開始佔用土地時從來不會知道他是否可以長期持有有關土地，但這並不代表他沒有意圖在能夠避開文書上所顯示的擁有人的期間使用該土地，將擁有人排除在外。（見Powell v McFarlane案案例彙編第471頁第(4)段）。

44.  石大律師也嘗試將本案與Lee Theatre案（該案成功確立局部逆權管有）區別。她指出該案提出逆權管有申索的家庭使用相關範圍 —— 日間經營生意，晚間住宿。但是，從上訴法庭的判案書第35至36段可見：

(a)   該家庭使用地面以上的閣樓範圍作為居所，但不能確立在相關期間是連續佔用該閣樓。

(b)   地面範圍用作攤檔，日間開放來經營生意，晚間則用木板圍起。

(c)   上訴法庭法官張澤祐說：

“在晚間用木板將兩個攤檔圍起，對於獨有地管有這些部分的意圖來說，必然是最有力的表示。在日間，為了在攤檔經營生意，必須拆去那些圍板。但這並不代表被告人對於該兩個攤檔所覆蓋的範圍並非獨有地管有。”

結論

45.  因此，本席裁定，對鐵櫃範圍的逆權管有申索已經確立。

46.  至於爭議範圍的其餘部分的逆權管有申索，本席認為並未確立。

47.  本席留意到，第二被告人沒有提出任何反申索，而第七被告人則提出了反申索，要求得到爭議範圍（包括鐵櫃範圍在內）的空置管有。這樣出現了兩個（可能屬技術性的）問題：

(a)   在已作訴的申索中，並沒有要求該爭議範圍（不包括鐵櫃範圍在內）的空置管有的命令。

(b)   第七被告人並不具備表面權限，由其代表該土地的所有法律上的擁有人，就爭議範圍提出空置管有的申索。

48.  本席在審訊結束前向石大律師提出了第二點，並請她就此迅速在結案陳詞中補充。其後石大律師呈述，Jumbo King Ltd v Faithful Properties Ltd [1999] 4 HKC707案（案例彙編第720頁D至E）是權威案例，可支持第七被告人作為共同地方的一個單一共同擁有人，能向原告人申索共用地方的空置管有。本席認為Jumbo King案對第七被告人並無幫助。當然，該樓宇及恩平中心的共同擁有人是爭議範圍的共同擁有人，擁有權針對侵佔者而行使管有的權利。不過，第七被告人並不因此而有權在未獲共同擁有人授權下，單獨提出這樣的訟案。

49.  至於第三、第四、第九及第十九被告人，本席信納他們已獲得法律程序文件的送達，但選擇不參與。現參看：第三、第九和第十九被告人各自作出的送達認收書（每份均以他們的註冊地址作為送達地址）；Yu Ronald H T先生的送達誓章（日期為2015年1月15日），當中表示將日期為2014年9月22日的令狀留在第四被告人的註冊辦事處，藉此將令狀送達予第四被告人；以及Wong Hui Shang先生的誓章（日期為2015年6月16日），當中表示將2015年4月17日的案件管理傳票以郵寄方式送到第三、第四、第九及第十九被告人的註冊辦事處，藉此向他們送達該案件管理傳票。因此，裁定這些被告人敗訴的判決亦可登錄。

50.  訟費：

(a)   在本席邀請下，第二及第七被告人已就審訊可能出現的結果，將有關訟費的書面陳詞存檔。現適用的是情境2（即逆權管有申索局部成功）。

(b)   第二及第七被告人指出：

(i)   原告人的申索一直是針對整個爭議範圍，直至在2016年12月2日修訂申索陳述書後，才增加以局部範圍提出交替申索。

(ii)   原告人維持她的首要申索（即就爭議範圍所提出者），直至審訊結束，而且大部分證人證供都是針對爭議範圍的申索。

(c)   然而：

(i)   在2016年12月2日前招致的訟費中，很大部分是因應鐵櫃範圍的申索所作的準備而招致的，例如，原告人於2015年9月26日所作的證人陳述書（事實上是審訊中最重要的證供）、2016年9月12日的專家報告，以及修訂申索陳述書以就鐵櫃範圍的申索作訴。

(ii)   審訊中各方之間很多爭議都是關於原告人是否已確立對爭議範圍的實際管有 —— 原告人在這一點上是成功的，雖然並不足以就逆權管有的申索取得勝訴。然而，若實際管有早獲承認，則處理爭議範圍的申索便可迅速得多，而且牽涉較少訟費。

(d)   在此情況下：

(i)   本席認為第二及第七被告人應得到在申索陳述書修訂前就爭議範圍申索作出抗辯的全部訟費，但在修訂後，他們仍堅持對實際管有的爭議，就此只獲百分之五十的訟費，這些訟費（包括所有早前保留容後判定的訟費）若不能取得協議，則由法院評定；

(ii)   本席認為原告人應獲得鐵櫃範圍的申索的訟費，這些訟費有部分是在修訂申索陳述書之前招致的；訟費（包括所有早前保留容後的訟費）若不能取得協議，則由法院評定；而原告人於2018年3月29日前本身的訟費則按照《法律援助規例》評定；

(iii)   本席將2016年12月2日之前的訟費中百分之五十分配為鐵櫃範圍申索所必需的訟費；而2016年12月2日之後所招致的訟費中百分之五十，則作為鐵櫃範圍申索所引起的訟費；在有關修訂之前及之後的訟費餘下的百分之五十，是由於爭議範圍的申索而引起的，本席會將這方面的訟費中的一半分配為實際管有的部分，而一半分配為所需意圖的部分。

(e)   因此，本席就訟費作出以下的命令：

(i)   原告人須向第二及第七被告人支付他們在2016年12月2日之前的訴訟訟費的百分之五十、及他們在2016年12月2日之後所招致的訟費的百分之二十五，（包括所有早前保留容後判定的訟費），就訟費若未能取得協議，則由法院評定；

(ii)   第二及第七被告人須向原告人支付於她在2016年12月2日之前所招致的訟費的百分之二十五、及於2016年12月2日之後所招致的原告人訟費的百分之七十五，（包括所有早前保留容後判定的訟費），就訟費若未能取得協議，則由法院評定；原告人於2018年3月29日之前本身的訟費則按照《法律援助規例》評定。

(iii)   就訟費的其餘部分不作出任何命令。