施華芬 訴 譚金玉

LDBM 175/2003

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2003年第175號

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判 案 書

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1. 申請人是元朗屏山唐西街11號基達花園一期五座地下的業主；答辯人是基達花園一期五座1/F樓的業主。2003年7月16日，申請人提出以下的申請：－

“頒發永久禁制令予答辯人禁止答辯人違反CACV389/2002頒佈的命令；禁止答辯人阻止申請人行使通道權；禁止答辯人破壞申請人的電視訊路系統。”

2. 違反CACV389/2002頒佈的命令的指稱

CACV389/2002是土地審裁處建築物管理申請編號2000年第429號 (See Wah Fan v. The Incorporated Owners of Ki Tat Garden (Phase I))的上訴案。2003年4月2日，上訴庭對該案的上訴頒佈以下列的命令：-

"	1.	The judgment of the tribunal be set aside.
	2.	The Respondent do take such actions, including legal actions, against Mr. Tam or the owner of the first floor and roof of Block 5 of the development, as are necessary for :-
		(1)	The removal of the iron gate from the landing at the cockloft level.
		(2)	Restraining, prohibiting and/or preventing him from :-
			(a) Erecting or maintaining the iron gate and/or causing or permitting the iron gate to be erected or maintained on the landing at the cockloft level; and
			(b) Converting the landing at the cockloft level or any part thereof and/or causing or permitting it or any part thereof to be converted to his own use.
	3.	The Respondent do take such actions, including legal actions against Mr. Tam or the owner of the first floor and roof of Block 5 of the development, as are necessary for :-
		(1)	Maintaining free, uninterrupted and unobstructed passage by the other owners or occupiers of the development through the staircase to the roof for the purpose of escaping from fire or other calamity in case of emergency and necessity; and
		(2)	Restraining, prohibiting and/or preventing him from causing or permitting any interruption and/or obstruction to passage by the other owners or occupiers of the development through the staircase to the roof for the purpose of escaping from fire or other calamity in case of emergency."

2.1. 該案的申請人是施華芬而答辯人是基達花園第一期的業主立案法團。上訴庭的命令衹是對針對法團的命令，譚金玉不是該案的答辯人，因此上訴庭的命令對她沒有拘朿力。此外，土地審裁處（“審裁處”）祇對《建築物管理條例》（“條例”）附表10指明的法律程序具有司法管轄權，但執行法庭的命令的法律程序不是附表內指明的法律程序，因此審裁處對本項申請沒有司法管轄權。

3. 答辯人阻止申請人行使通道權的指稱

申請人所指的通道是第五座由地下至該座天台的樓梯的通道。基達花園公契的第2條賦予業主行使該通道的權利。該條文有以下的內容： -

"2. Each of the parties hereto and his tenants licensees shall in common with his co-owners of the whole of the Land and the Building and their licensees have mutual right of access to and be entitled to use all footpath service lanes the entrance-hall staircases landings and the common passages of and in the Land and the Building together with the portion of land as more particularly shown and coloured yellow on the Plan hereto annexed for all purposes connected with the proper use and enjoyment of the unit of the Building of which he is entitled to the exclusive use occupation and enjoyment for the purpose of ingress to and egress from such unit Provided that the owner for the time being of any unit of or in the First Floor in Block 1, Block 2, Block 3, Block 4, Block 5, Block 6 and Block 7 shall have the right to the exclusive use occupation and enjoyment of the corresponding Roof thereover Subject to a right of way being conferred upon the owner or occupiers of the other units of the Building or his or their authorised agents to pass and repass for the purposes of carrying out maintenance, repairing, installation, replacement or other similar works to the common part of the Building, pump room, water tanks, water meters, electricity or gas meters and the television aerials or antenna and for the purposes of escaping from fire or other calamity in case of emergency and necessity and Also Subject to the right of the owners or occupiers or their authorised agents of other units of the Building to fix or erect television aerials or antenna at such part of the Roof of the Building as the owner of the related unit of the First Floor in Block 1, Block 2, Block 3, Block 4, Block 5, Block 6 and Block 7 shall decide."

3.1. 申請人藉以支持是項申請的証據之一是基達花園業主立案法團於2002年7月5日以及2002年8月25日舉行的會議的內容。2003年7月5日的會議有以下的內容：－

“196. 張永純（音）：整返條天線佢話無事?啦，你記唔記得先

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199．練國彬：佢幾時，同我講過先整返條天線

200．張永超（音）：我都有講過

201．張永純（音）：

我同你咬個次呀喂，我話 俾我入屋，我帶人同佢整，帶師傅，記唔記得呀喂，佢話 唔俾入屋呀嗎，唔俾入屋睇，話我一路都等緊你覆呀，我帶人

202．練國彬：你話

203．施華芬：係法庭你都應成咗話整啦

204．張永純（音）：你應成咗我，真係話

205．練國彬：

我應成咗整啫，唔係我同你整，你有無連絡個我，有無約過我，有無安排過幾時

206．施華芬：梗係有啦，俾過信你啦

207．練國彬：你俾過信件我，信件攞嚟睇吓

214．施華芬：我要求係協助我，開門入去，安排去俾我地去open inspection

............................

3.2. 2002年8月25日的會議有以下的內容：-

"	762.	袁偉農:	嗱，我可以清晰話俾你聽，主席有要求過5座1樓業主入我地D樓，但我地5座1樓業主唔俾入，如果你有乜嘢告5座1樓業主話唔俾法團入。清楚未
		施華芬:	對唔住，我都係要告咗法團嘅主席之後先再執行
		袁偉農:	你告咗先，法團所以做唔到，就係咁解，因為屋主唔係香港，屋主唔俾入”

3.3. 上述會議引述的內容並不涉及答辯人，因為該些對話不是答辯人說的。袁偉農在8月25日說的話祇顯示5座1樓的業主拒絕法團，而不是申請人，進入第5座。上述兩個會議的內容未能證明答辯人阻止申請人使用通道的指稱。

3.4. 申請人的証人唐偉明及麥世民二人的証供顯示，於2003年5月25日中午他們進入地下公共樓梯大堂。在一位男士（年約40歲）通話後，有一位女士開門。他們要經過一度不銹鋼閘、一扇木門及位於天台入口的一扇玻璃木門, 才能到達天線架的位置。在等待進入天台期間，他們聽到該名男士對申請人說不准許她進入天台,因而她沒有與他們一起進入天台。其後二人在天台檢查天線架, 並進行有關的工作。這兩名証人沒有提供証據,証明接觸他們的人是答辯人。

3.5. 申請人的另一名証人是女警PC52290。2003年9月22日，她到達第5座，從地下到二樓門口之間她見不到有鐵閘，亦沒有人向她投訴有關鐵閘之事。

3.6. 申請人說“阻止”是指以“實物”和“語言”的阻止。就“語言的阻止”而言，她說答辯人沒有正式對她說話，但以“粗口”(污言穢語)阻止她。既然答辯人沒有正式對她說話，答辯人又怎能以“粗口”阻止她行使她的通道權？就“實物阻止”而言，申請人說答辯人向申請人的律師表示（有人）闖入答辯人的地方，而申請人不知答辯人有沒有特權。她所說的“實物阻止”完全沒有絲毫的阻止成份。申請人的証供並不能顯示答辯人在什麼時候，以什麼方法阻止申請人行使梯間至天台的通道。

3.7. 2003年9月16日，申請人就答辯人在2003年8月26日提出有關答辯人阻止申請人行使通道權之事傳票，作出以下的答覆：－

"2003年5月25日由練國彬以無線電話與某人通話後，轉述不准申請人使用通道權。

2002年8月25日在業主大會中，袁偉農說不准申請人使用通道權。

2002年7月5日在業主大會中，由張永純提出協助，但是5座1/F代表，袁偉農不和議。

2003年4月18日，2002年8月28日，2001年5月4日，2000年1月12日，2000年1月17日，2000年1月21日，1999年10月10日，1999年10月11日，1999年10月19日以文件通知有關單位，但是答辯人/住戶/代表阻止申請人使用通道權。"

3.7.1. 答覆中的第一至第三段陳述之事並不能証明答辯人牽涉在內；在2002年7月5日舉行的業主大會，袁偉農無義務要作出和議。

3.7.2. 2003年4月18日(証物A3、A4、A5) 、2002年8月28日 (証物A11) 的信不是給予答辯人的信；在2000年1月12日的信 (証物A11) ，申請人要求答辯人讓她於2000年1月17日下午進入天台，檢查天線及拍照，並且進入一樓樓梯及天台樓梯拍照，証明樓宇結構未曾改建。本席不知道答辯人是否有接獲這封信，本案亦沒有証據証明答辯人在接獲這封信後拒絕申請人的要求。2000年1月21日，代表申請人的律師事務所致函(証物A11)答辯人的律師事務所，指稱申請人於2000年1月17日與專家証人根據約定到達答辯人處所，但沒有人開門。（該封信屬於另一宗審裁處案件LDBM300 of 1999的範疇），該律師行說 "Please arrange another appointment so that we can inspect same within the next 7 days. If your client fails to be co-operated, we have no alternative but to apply to the Lands Tribunal for an Order for inspection thereof without further notice ........."。首先，這是屬於另一宗案件的範圍；如果答辯人對視察之事不合作，申請人應向審裁處提出申請。再者, 這裡所指的視察是指有關答辯人到處所視察，而不是與維修天台電視訊號架之事有關，因此2000年1月21日的信完全與行使通道權無關。在1999年10月11日的信(証物A11)，申請人去函 Paul Kwong & Company Solicitors, 信中指稱： "Your clients have enclosed the common staircase with a partition wall thus blocking the access to the common roof."。在証供中，申請人或她的証人都沒有提及一字樓有“partition wall"的事。申請人指答辯人/住戶/代表阻止申請人使用通道權，但本段所述的文件都是由申請人發出的。一如上述分析，這些信件不能証明答辯人阻止申請人行使通道權。此外，本席在証物中找不到2000年1月17日、2001年5月4日、1999年10月19日以及1999年10月10日的信，以支持申請人的指控。

3.8. 根據條例附表1第8段以及條例第2條的釋義部份來看，有關的通道是基達花園公用部份。條例第16條規定“業主所具有的與建築物公用部分有關的權利、權力、特權、職責，須由法團而非業主行使及執行；而業主所負有的與建築物公用部分有關的法律責任，除本條例條文另有規定外，亦須針對法團而非針對業主執行。”因此，就使用通道權的訴訟，須由基達花園業主立案法團,而非由申請人提起。

4. 禁止答辯人破壞申請人的電視訊路系統的指稱

申請人指她的電視線路系統遭到破壞 (証物A14的第34、37、38、39、40、41、42、43及44幅照片。該些圖片都是另一些案件－LDBM429/2000及LDBM300/1999的照片)。 該些照片顯示申請人在天台安裝的電視收接器至地下的線路遭到破壞，但她未能提出証據証明該些破壞是與答辯人有關。

4.1. 條例附表10的條文並不涵蓋此項申請，因此本庭對是次申請沒有司法管轄權。

5. 基於上述理由，本席撤銷申請人的所有申請。

6. 訟費

本席頒下臨時訟費的命令：申請人須支付答辯人本案的訟費。如與訟雙方未能議定訟費的款額，該款額由法庭按區域法院訟費水平為基準而予以評定。如與訟任何一方不在21天內向本席提出申請，此項臨時訟費的命令作實。