吳岑笑懷 訴 莊鴻發

DCCJ 4179/2003

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2003年第4179號

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判案書

申索詳情

1.  原告(業主)與被告(租客)於2001年6月2日，就上述租用地， 簽訂商用租約， 為期兩年始於2001年6日18日，月租港幣$5,800，每月18日上期繳交。被告並須向原告缴交該物業每季的差餉徵費。

2.  租用地的登記業主吴岑笑懷女仕出庭講述有關本案的資料及呈遞有關文件。吳女士解釋有關差餉徵費的計算，雙方在地產代理見面時同意被告須向原告繳交原告地下與閣樓物業政府釐定每季差餉徵費的百份之四。吳女仕指出被告在租用期內時有拖欠租金。在2002年年底向被告發出6個月的租約期滿租約終止通告，但被告在租約完结日一直未有遷離。在審訊當天被告還未有交還租用地。

3.  根據土地註册處的登記資料，租用地的建成日约在1960年，因此香港法例第7章《業主與租客(綜合)條例》的第一部份不適用此租約。業主早於2002年年底已根據第7章第122(1)(b)條發出6個月的租約终止通告，雙方的租約於2003年6月17日在合约终止日完結。被告自2003年1月8日未有繳交欠租及差餉，亦未有遷離租用地。

4.  吳女仕計算出被告拖欠的繳款如下: -

(a)	欠租(自18/1/03 至17/7/05，以月租
	HK$5,800計算共30個月的欠租)	HK$174,000
		共HK$174,000
		租金
(b)	所欠差餉徵費
	1/4/03 至30/6/03	HK$390
	1/7/03 至 30/9/03	HK$190
	1/10/03 至31/12/03	HK$390
	1/1/04 至31/3/04	HK$390
	1/4/04 至30/6/04	HK$390
	1/7/04 至30/9/04	HK$390
	1/10/04 至31/12/04	HK$390
	1/1/05 至31/3/05	HK$390
	1/4/05 至30/6/05	HK$474
	1/7/05 至25/7/05	HK$128.75
	26/7/05至交回物業日	每日HK$5.27
		共HK$3522.75 及自26/7/05 以每日HK$5.27計算的差餉徵費

5.  被告在答辯書中概括地指租用地漏水，引致他損失HK$400,000利潤及遭受HK$100,000財物損毀。被告指他的損失不但抵銷他拖欠原告的租金，原告更應修補排水系統，並須向他作出金錢上的賠償。

事態發展

6.  被告於本聆訊日(星期一，25/7/05)缺席。在上周星期五下午(22/7/05)被告向法院登記處交上一封信。信件內容大意指被告岳母的外婆病重，被告須急速回到內地江蘇省一行，未能於7月25至27日出庭應訊，他回港後會向法院交待事情。

7.  被告並在16/7/05曾向法院登記處交上一份証人供詞，指原告人應向法院提出簡易判決申請。被告人並指原告未有提出簡易判决申請的處理手法引致被告負擔龐大的律師費用。

8.  原告代表律師請求法院批準進行被告缺席聆訊。主要原因是被告在答辯書中對拖欠租金一事未有提出答辯因由。被告並在他於16/7/05存檔的證人供詞中默認拖欠租金一事。原告代表律師並指如非被告在本年1月案件排期後申請法律援助，本案應於本年1月21日審結完畢，案件不應一再拖延。

9.  被告在上星期五（22/7/05）下午3時35分遞交登記處的書信未有言明是否希望藉書信申請押後聆訊。被告於22/7/05致法院的來信有可能是被告想依賴書信對未能出席聆訊一事向法院致歉。考慮被告於16/7/05提交的證人供詞中，清楚指出原告應申請簡易判决以節省訴訟費用，顯示出被告不希望支付不必要的訴訟費用。如本席因被告未有到庭而押後聆訊，被告定須支付原告因押後聆訊引發的費用。再者，被告的答辯書中確未有對欠租一事提出實質的反對理由。被告亦無差遣他人到法庭代為傳話。考慮到被告希望原告提出簡易判决申請的意願，被告該是對欠租一事無爭辯。

被告反申索

10.  被告在本案答辯書中曾指租用地漏水，引致被告財物、利益受損。如被告有提交漏水資料及他的利益、財物損毀詳情，本席本可考慮押後反申索的聆訊，以待日後評核。唯被告從未有提交漏水詳情及財物、利益受損的細節。案中並無資料顯示被告確有受損，本席接納原告代表律師要求，撤銷被告的反申索。

法院裁决

11.  本席接納被告自2003年1月18日施欠租金及差餉徵費。自合約完結日後（18/6/03）被告仍佔用租地，卻未有繳交租金或佔用費。因此被告須向原告:-

(a)	交還租用地的空置管有權。
(b)	繳付合約規範的拖欠租金，即合約期內自18/1/03至17/6/03以月租港幣$5,800計算的5個月欠租，合共港幣$29,000元。
(c)	繳付合約期內的差餉徵費，即自1/4/03至30/6/03的港幣$390元。
(d)	繳付自18/6/03至被告交還租地日的土地佔用費。
	土地佔用費(mesne profits)是業主因土地佔用者未有交還用地引致的損失。土地佔用費一般是根據市值租金計算。如市值租金在佔用期內未有多大的市場調節或波動，法院一般可接納原有租金為市值租金的指標(可參考《英國普通法法典》第四版第27(1)册第258段註解3 ，Halsbury’s Laws of England , 4th Ed Vol 27(1) para 258 n3)。
	本席接納2003年的一般租值有下調，但自2004年年中一般租值卻有上升。考慮到上下調整的平衡作用，雙方對市值租金亦無補充材料，為省卻不必要的估價報告費用，本席接納原有租金及物業差餉徵費為合理的市值租金。
	因此被告應向原告繳交以下土地佔用費: -
	(i)	自18/6/03至交還佔用地(即租用地)日，以每月HK$5,800計算的繳費;
	(ii)	自1/7/03至25/7/05的HK$3,132.75差餉徵費; 及
	(iii)	自26/7/05至交還佔用地(即租用地)日，以每日HK$5.27計算的差餉徵費。
(e)	繳付自發出傳票日至繳付欠款日的欠款利息。利息本金基於本段第(b)、(c)及 (d)項的總和數。利率於發出傳票日至本判决日以銀行最優惠利息加1厘，自本判决日至繳款日以法定利率計算。

12.  由於無證據支持被告的反申索項目，反申索被撤銷。

訟費指令

13.  被告須向勝數方的原告支付本案訴訟費用。如雙方於訟費金額的多寡未能獲得共識，雙方可向法院聆案官申請訟費評核。本訟費指令為一臨時訟費指令，如雙方未有於本指令頒報的14天內向法院申請修改，則本訟費指令會自動引進為最終訟費指令。