林義明 對 WAN KING MAN

LDBM 58 /2023

[2025] HKLdT 12

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2023年第58宗

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判案書

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前言

1.  這是一宗涉及滲水指控的糾紛。

背景事實

2.  申請人是位於大角咀樂群街3號中原樓（「該大廈」）9樓3室（「該下層單位」）的業主，答辯人則是10樓3室（「該上層單位」）的業主，他們各自在自己的單位與家人同住。

3.  該下層單位位於該上層單位（統稱「該兩單位」）的正下方，兩個單位垂直相連。該下層單位的廚房（「該下層廚房」）與浴室（「該下層浴室」）（統稱「該下層廚房和浴室」）相連，中間只相隔一道牆。該下層廚房和浴室的正上方，主要是該上層單位的浴室，也旁及廚房（統稱「該上層浴室和廚房」）。該上層單位的浴室較大，裏面設有淋浴間、座廁和洗手盆。

4.  申請人於2022年5月，分別向該大廈管理處、食物環境衞生署（「食環署」）投訴，懷疑該上層單位滲水，導致該下層廚房近窗台的天花滲漏。其時，申請人的兒子林浩源先生（「林先生」）曾到該上層單位向答辯人的妻子梁瑞心女士（「梁女士」）投訴，引發爭執。其後，該下層廚房近窗台的天花滲漏進一步擴展至該下層浴室近窗台的天花（統稱「該下層滲水位置」）。期間，訴訟雙方和家人先後數次接觸，互有指控，均鬧得極不愉快，甚至多次驚動管理處職員和警方介入。

5.  基於雙方不能就申請人的投訴達成任何共識，申請人遂於2023年5月30日展開是次訴訟。

滲水源頭的調查

6.  綜合訴訟雙方從屋宇署和食環署組成的聯合辦事處（「該聯辦處」）所取得的文件記錄，關於該下層單位的滲水源頭的調查可撮要如下：

該聯辦處的調查

7.  2022年5月20日食環署接獲申請人投訴。

8.  2022年6月2日及9日，食環署到該下層單位，於該下層滲水位置，普遍檢測到遠高於該聯辦處定下，以35度為明顯滲漏的濕度指標，更有多處的濕度讀數，超過90度以上。另外，也在該上層單位進行色水測試，測試範圍包括浴室潔具等去水位置，但並未包括浴室地台的去水口位置。

9.  2022年7月26日，該聯辦處去函答辯人告知其在6月2日及6月9日的色水測試中，並未發現該上層單位為漏水源頭。

現代公司的調查

10.  該聯辦處委聘了承辦商「現代試驗顧問有限公司」（「現代公司」）到該兩單位進行滲水測試，於2022年8月1日至11月22日期間中的幾天進行（期間9月至11月中旬不獲答辯人安排到該上層單位調查），普遍都在該下層滲水位置，錄得高於35度以上的明顯滲漏記錄，也遠超過該下層浴室和廚房的其他位置的濕度，多處更錄得超過90度以上的濕度。至於外牆方面，則因為在該等測試日的數天前並沒有下雨，而外牆也並沒有發現明顯破損，卻仍然在該下層滲水位置錄得高濕度記錄，因此排除外牆為滲水源頭。

11.  其中，現代公司大約於2022年8月31日，在該上層單位進行滲水測試，包括浴室連同淋浴間和廚房地台的色水蓄水測試、浴室淋浴間和周邊牆壁的灑水測試、浴室地台去水口的色水測試、供水喉管的流量及壓力測試。之後，大約在11月22日再在該上層浴室進行來水供應測試，所有測試均沒有顯示該上層單位是滲水源頭。

測建行的調查

12.  該聯辦處後來委聘的另一家承辦商「測建行有限公司」（「測建行」），於2023年3月9日發出的報告中，記錄了測建行於2023年1月11日在該下層單位進行測試（「該測建行測試」），當中包括目測、紅外線温度掃描測試、感應濕度測試、微波濕度掃描測試（「微波測試」）來測試該下層浴室和廚房的天花，該等測試的結果一致，同樣在該下層滲水位置檢測到極高濕度記錄。其中，微波測試便錄得該下層滲水位置在30毫米、70毫米的深度，不但普遍錄得遠超過35度以上的明顯滲漏，多處更錄得90度以上，甚至達99.9度，而且也遠超過該下層浴室和廚房的天花的其他部份的濕度。

13.  至於外牆方面，也因為在該測試前兩天並沒有下雨記錄，而外牆也並沒有發現明顯破損，卻仍然在該下層滲水位置錄得高濕度記錄，因此排除外牆為滲水源頭。另外，測建行也總結該聯辦處在以前的所有測試結果，排除了滲漏是從排水喉、供水系統、外牆而來。

14.  測建行依據當天的測試，作出了該下層滲水位置滲漏的源頭，是該上層浴室和廚房的地台滲漏 (“floor infiltration”) 的結論。

15.  2023年3月21日食物環境衞生署署長採納測建行的報告，依據香港法例第132章《公眾衛生及市政條例》第127（1）條，向答辯人發出了「妨擾事故通知」（「該妨擾事故通知」），指控該上層浴室及廚房滲水至該下層單位，構成妨擾，並規定答辯人在28天（後改為42天）內，減除該等妨擾事故，指令答辯人須「妥善修葺[該上層單位]的廚房及浴室的地台，確保不會滲水到[該下層單位]。」。

申請人的案情

16.  申請人的案情是自2022年5月開始，該下層廚房天花近窗台位置出現滲水跌灰的情況，懷疑是因為該上層浴室漏水所致。儘管多次向答辯人、管理處、食環署投訴，要求答辯人加以處理，停止該上層單位滲水，可是始終無果。答辯人一直拒絕承認該上層單位是滲水源頭，導致滲水情況日趨嚴重，甚至由該下層廚房天花延展至連接的牆壁和相連的該下層浴室天花，嚴重影響他和家人的生活，危害他們的健康，構成滋擾。

17.  雖然聯辦處和現代公司，在初期調查中，未能確定滲水源頭，但是最終還是由測建行，在2023年1月11日的調查中，成功查找了水源，確定了該上層浴室和廚房的地台便是滲水源頭，並發出了該妨擾事故通知書，指令答辯人須於42天內把地台修好。

18.  儘管如此，答辯人依然拒絕承認責任，申請人也便以該上層浴室和廚房嚴重滲漏，引致該下層滲水位置損毁嚴重，直接影響申請人和家人的生活和健康，構成滋擾，遂以答辯人違反了該大廈的大廈公契[1]第8條條文（「該公契條文」）和香港法例第344章《建築物管理條例》第34H條（「該條例」）為理由，要求審裁處頒下禁制令，強制答辯人進行維修，停止該上層單位滲水，並作出賠償港幣300,000元。

19.  該公契條文如下:-

“8. Each of the parties hereto covenants with the other or others of them: -

……

(c) Not to commit or suffer to be committed on the said premises or in the said Building anything which may be a nuisance to the occupiers of the said Building or any land adjacent thereto or in the neighbourhood.

…….”

答辯人的案情

20.  答辯人承認早於2022年5月，已收到管理公司日期為2022年5月26日的來信，信中指出接獲申請人通知，懷疑答辯人單位浴室位置滲漏，引致該下層廚房天花出現滲水情況，他也投訴林先生和家人多次到該上層單位和在街上，向他和梁女士進行無理質詢，粗言穢語，並要求賠償及為該下層單位進行維修工程。答辯人在其反對通知書和首輪的證人陳述書中，並沒有提及關於該妨擾事故通知書的任何事宜，只是否認該上層單位是滲水源頭，並強調該聯辦處和現代公司已往的測試均沒有確定該上層單位是滲水源頭。另外，答辯人也委聘了鮑智海先生[2]（「鮑先生」）作為其專家證人，撰寫了專家報告，認為該下層滲水位置的滲水源頭，是該大廈的14樓3室的外牆。

爭議事項

21.  訴訟雙方和他們的證人，均在其證人陳述書中，對對方作出連串指控，當中包括指控申請人一家經常發出噪音、林先生不時到該上層單位吵鬧、答辯人先後在多年前和2022年，分別被投訴冷氣機滴水和外牆排水喉滴水[3]等事件，答辯人也提及他在2023年第一季發現該上層單位大門外的來水管和水錶接駁位因老化引致滴水事件[4]等等。然而，在審訊中，於庭上，訴訟雙方均確認這些事件都與是次訴訟的爭議無關，並不是該下層滲水位置的漏水源頭，毋須處理。

22.  在審訊中，申請人確認他在是次訴訟中的追討，只是建基於測建行在2023年1月11日的測試結果，也即是該下層滲水位置是因為該上層浴室和廚房的地台滲漏導致，而引致的損失。相反，答辯人則認為，該大廈14樓3室外牆才是滲水源頭。

23.  在這次審訊中，申請人和答辯人分別由各自的兒子林先生和温德彪先生（「温先生」）代他們處理這次審訊。儘管林先生曾提出因為温先生擁有外國律師資格而對他不公，可是本席已在審訊前，提醒雙方相關的法定程序，雙方也確認明白。另外，縱然申請人沒有按區域法院黃一鳴法官的指示，準備審訊文件冊，只是在審訊首天，訴訟雙方均已核對所有文件，確認已把自己在是次審訊中需要倚賴的所有文件交出，並已核實收悉對方的所有文件。

24.  申請人方面，除了由申請人和林先生作供外，也以證人傳票形式，傳召了隸屬屋宇署，在聯辦處服務的工程師何纘峰先生（「何先生」）以事實證人身份出庭作供；至於答辯人方面，則由答辯人和梁女士出庭作供，另外，也安排了鮑先生以專家證人身份出庭作供。

法律原則

25.  根據 Hui Ling Ling v Sky Field Development Ltd CACV122/2012，未經𢑥編，2013年3月22日 一案所闡述的原則，法律上沒有設定滲水源頭必定是上層單位的假設，而舉證責任完全在於申請人，申請人必須在相對可能性下，證明滲水源頭是上層單位，否則其申索將被撤銷。反之，答辯人沒有舉證責任，其毋須證明該上層單位不是滲水源頭，也毋須協助或為申請人找出滲水的真正原因。

分析

26.  本案的關鍵在於申請人能否在相對可能性下，證明該上層浴室和廚房的地台滲漏，導致該下層滲水位置損壞，而答辯人則毋須證明該上層單位不是滲水源頭，或為申請人找出滲水的真正原因。申請人援引在2023年1月11日的該測建行測試結果作為依據。

27.  本席仔細地考慮了測建行的整個報告，如上文所述，在該次測試中，測建行進行了多項測試，包括目測、紅外線温度掃描、感應濕度、微波測試，測試的範圍甚廣，幾乎覆蓋了整個該下層浴室和廚房的天花，而所有測試的結果一致，同樣在該下層滲水位置檢測到高濕度記錄。對於測建行的測試方法和結果，所用的儀器、方法、做法和數據結果均詳細描述和記錄，圖文並茂，清楚可靠。

28.  其中，測建行的微波測試也是幾乎覆蓋了整個該下層浴室和廚房的天花，並以微細格數的形式進行，數據記錄更以具體數字、相片和圖表展示。從該等記錄可見，該下層滲水位置的普遍濕度，不但遠超過35度，有大範圍超過80度以上，而且，遠比該下層浴室和廚房的天花的其他部份為高。

29.  本席理解，一般而言，微波測試都會測試30毫米、70毫米、110毫米的深度的橫切面，然而，測建行的微波測試，只進行至70毫米的深度，這顯然是因為該上層單位和該下層單位之間的水泥板 (concrete slab) 只有101毫米厚度之故，這厚度也得到鮑先生確認為4吋。

30.  本席把這30毫米和70毫米兩層深度中的濕度數據比較，該下層滲水位置不但遠超過該下層浴室和廚房的天花的其他部份的濕度，而且普遍錄得極高的濕度，多處更超過90度以上，甚至達99.9度，再把這30毫米和70毫米兩層深度各自的濕度數據互相比較，整體組合，互相比對，更顯示了濕度是由上而下走向，再進一步結合該水泥板只有大約101毫米的厚度考量，該上層浴室的地台是該下層滲水位置的滲水源頭明顯可見。

31.  再者，這測試結果也與紅外線溫度掃描測試和感應濕度測試的結果所顯示的濕度範圍、分佈和程度相符，該等測試結果顯然可信。測建行該次測試，也同時兼顧了外牆的因素，記錄了該測試當天和之前兩天均沒有下雨記錄，也查察了外牆並沒有發現明顯破損，卻仍然在該下層滲水位置錄得高濕度記錄，從而排除外牆為滲水源頭。

32.  本席也留意到該下層滲水位置中，濕度極高的位置不僅限於貼近外牆附近，而是有多處更分佈在並不靠近外牆的位置，再結合測試當天和之前兩天並没有下雨，以及外牆並沒有明顯破損，卻依然在靠近和不靠近外牆處錄得甚高的濕度，凡此種種，都否定了外牆是滲水源頭的說法。

33.  另外，測建行除了依據當天的測試結果，從而得出該下層滲水位置滲漏的源頭，是該上層浴室和廚房的地台滲漏的結論外，它也回顧了該聯辦處，在這次測試之前所安排進行的測試的結果，並逐一排除了滲漏是從排水喉、供水系統、外牆引致，進一步加強其測試結果顯示該上層浴室和廚房的地台滲漏的結論。

34.  何先生便在庭上作供指出，他和同事是在審閱了該測建行的報告後，經過他們的專業分析，接納該報告的測試結果可靠，判定該下層滲水位置滲漏的源頭，是該上層浴室和廚房地台滲水，並因此而向答辯人發出了該妨擾事故通知書。

35.  本席在仔細考慮了測建行的整個報告，同時考慮了該聯辦處和現代公司過往的測試和結果，以及訴訟雙方提供的證人證供和文件證據後，本席信納該測建行的報告內容準確可靠，該次測試穩妥恰當，本席接納該測試的測試結果可靠可信。

該妨擾事故通知書

36.  對於該測建行的報告，答辯人未能提出任何有效的挑戰，甚至不能具體地指出任何當中的謬誤，更遑論提出實質證據加以反駁，根本不能將報告內容推翻[5]；相反，申請人投訴答辯人在反對通知書和首輪的證人陳述書中，完全沒有提及該妨擾事故通知書的相關事宜，是故意避而不談。在盤問過程中，答辯人和梁女士均承認在2023年3月收悉該妨擾事故通知書，梁女士更與該聯辦處的主理人員蕭小姐聯絡，查詢如何履行該通知書的指令，獲建議可在該上層浴室地台上塗抹防水油槳作為履行的可行方法，而該方法也得到答辯人委聘的裝修師傅認可為有效的防水方法。

37.  答辯人一方的證人在庭上表示他們依循建議，於2023年4月19日，委聘了裝修師傅，不但在該上層浴室地台塗上防水油槳，而且同時把廚房和浴室的所有暗藏水管，改為明喉（「該維修工程」）。雖然該聯辦處因為不獲申請人安排到該下層單位檢測，而無法準確檢查該等做法的成效，但是答辯人聲稱該妨擾事故通知已獲解除。無論如何，事實是該聯辦處並沒有對答辯人採取進一步行動，也沒有提出檢控。另一方面，申請人也確認該下層單位的漏水情況在不遲於2024年7月已終止了。

38.  從這些背景事實考慮，答辯人其實在當時已接納了該妨擾事故通知的指控，並無爭議，也沒有挑戰當中的測試結果，甚至履行了當中的指令，那是無可否認的事實。在這情況下，答辯人未能提出任何實在理據，足以讓他反過來推翻當天的確認行為，從而爭議該妨擾事故通知的指控和指控基礎。

39.  無論如何，事實是，答辯人為了履行該妨擾事故通知，所以在該上層浴室和廚房的地台塗上防水油槳，並把廚房和浴室的所有暗藏水管，改為明喉後，該下層單位的漏水也在其後終止了，這些事情與測建行的檢測結果相符，也進一步印證了該報告的結論正確，該上層浴室和廚房的地台和該下層滲水位置兩者之間，確實是存在着漏水的因果關係。

40.  本席也考慮到答辯人提及是在2023年4月19日進行該維修工程，而申請人則聲稱該下層單位的滲水情況在不遲於2024年7月停止，兩者相差超過一年的時間。然而，不能忽視的是該水泥層一直嚴重滲水，濕度甚高，實在需要時間乾涸。還有，本席也留意到申請人自此至終都未能清楚和合理地交代，為何在2023年4月19日之後，不但沒有安排讓聯辦處進入該下層單位跟進滲水情況，以確認答辯人是否已履行該妨擾事故通知的指令，而且也沒有採取積極的實質行動，再進一步向該聯辦處或任何機構或人士繼續投訴仍然漏水，而要求進一步處理。

41.  綜合所有證據考慮，本席相信該下層單位的滲漏，確實因為該維修工程而逐漸停止，只因當時的滲漏嚴重，需要時間讓藏在水泥層的積水乾涸，也因為申請人沒有真正說出停止漏水的實質時間，所以才出現了上述看似兩者相差十多月的情況，本席會於下文進一步闡述。

答辯人的專家證據

42.  答辯人援引了由鮑先生撰寫，日期為2024年3月5日的專家報告（「該答辯方報告」），和鮑先生的庭上作供，以證明該大廈14樓3室的外牆才是該下層滲水位置的漏水源頭。鮑先生並沒有親自到該兩單位進行測試，而是安排職員代辦，於2024年2月27日，在該下層浴室和廚房的天花，進行了紅外線温度掃描測試、感應濕度測試、微波測試，得出的結論是該下層滲水位置已完全停止滲水，並以乾涸，並由此得出了該上層浴室和廚房的地台，並不是該下層滲水位置的滲水源頭的結論。

43.  另外，鮑先生也引用了他的職員於當天的紅外線温度掃描，據說是探測了該大廈9樓至14樓3室的外牆，並發現了該大廈14樓3室的外牆，呈現了藍色帶黑、上闊下窄的低温帶，從而認為該大廈14樓3室的外牆，出現超過一年的嚴重由上而下的滲漏（其後答辯人一方更補充說是外牆有污水喉滴水），還據此「百分百肯定」該下層滲水位置的真正滲水源頭，並非該上層浴室和廚房的地台，而是該14樓3室的外牆。

44.  本席在考慮了所有證據後，認為鮑先生的分析和結論互相矛盾，不合邏輯常理，並不可取。

45.  首先，鮑先生除了批評測建行對外牆的檢測流於粗疏概括外，卻始終未能具體指出該測建行報告的內容或數據有何謬誤，更遑論提出有效的證據加以爭辯。鮑先生在庭上也確認，除了認為測建行沒有詳細考慮外牆為滲水源頭的因素之外，他其實不能爭議現代公司和測建行該兩份報告的測試數據和內容，也提不出任何具體理據或數據，可挑戰測建行的測試結果、分析和結論如何出錯。

46.  再者，對於其針對該測建行對外牆觀察不足的批評，鮑先生的說法是因為該14樓3室廚房和浴室的外牆呈現深藍近乎黑色，證明嚴重滲水，不少於一年，而且上闊下窄的形狀和水必然向下流的定律，所以源頭是在14樓，而且長期向下嚴重滲流，他據此「百份百肯定」14樓3室的外牆是該下層滲水位置的漏水源頭。

47.  然而，本席基於以下原因，難以接納鮑先生的分析和結論。鮑先生當天並沒有親自到該兩單位參與測試，只安排了職員代辦，而對於外牆的分析，該報告中只展示了針對9樓至10樓，以及13至14樓的3室之間的外牆情況。即使就該兩個位置而言，也只是分別展示了同樣是大約4.5厘米闊和6厘米長的一張相片，和一張紅外線温度掃描的影像片，影像細小，實在難以看清楚實質位置和具體情況，而正如申請人一方指出，該兩張紅外線影像片攝錄的位置和角度並不相同，難以比對，申請人甚至指出紅外線影像片攝錄該9樓至10樓的外牆位置，根本不是該下層滲水位置外牆，鮑先生對此未能給予合理解釋。

48.  而且，除了上述該兩張相片和兩張紅外線温度掃描影像片外，10樓至13樓外牆的情況全然欠奉，根本沒有任何具體證據，證明該14樓外牆的水份由上而下，不間斷地流滲好幾個樓層，再到達該下層單位外牆，並進一步向橫流滲至該下層滲水位置，並積聚高濕度水份。在庭上，鮑先生也不得不承認，他根本不能指出由該14樓外牆至該下層滲水位置的「水路」在那裏。在這前提下，鮑先生嘗試解釋在大雨時，該外牆的水份將會滲漏到該下層滲水位置的說法，並無實據，流於猜度，誠不可信。

49.  再者，紅外線温度掃描只是温度感應，只能顯示掃描範圍內的温度比對，根本沒有一個絕對值或數據，可以單純憑它證明該處漏水，又或程度為何，更遑論可以估算已持續滲水一年；另外，可以影響外牆表面温度，造成低温帶的成因眾多，單單憑紅外線温度感應，而沒有進行其他方法的測試以作比對印證，極其量只能顯示外牆當時的低温帶的位置和極為概括的程度，不足以證明滲水，更遑論找出滲水源頭。

50.  況且，鮑先生的說法明顯不合邏輯常理，即使本席從他的說法考慮，既然該外牆長期嚴重滲水超過一年，也自始至終都是該下層滲水位置的滲水源頭，而且在2024年2月27日測試當天，該14樓外牆仍然繼續如常嚴重向下滲水，那麼，該下層滲水位置在測試當天，不可能不像從前那樣滲水嚴重，反而是鮑先生和該答辯方報告所言，完全沒有滲水（本席會在下文進一步闡述），尤其是訴訟雙方均確認，該外牆多年來一直沒有進行任何維修。無可爭議地，這客觀事實根本性地推翻了鮑先生的整個分析和結論，對此，鮑先生提不出任何合理解釋，他也不得不承認該報告的推論並不穩妥。

51.  相反，本席留意到該答辯方這在2024年2月27日的測試，是在答辯人於2023年4月19日，完成了該維修工程後10個月進行，而從該次微波測試中，顯示了0-30毫米的深度已沒有明顯滲水，只是，在0-70毫米的深度中則尚有幾處仍有明顯滲水，只是範圍遠比之前小而濕度的程度也比之前低，再結合該兩單位之間的水泥板只有101毫米考慮，這反而印證了該上層浴室和廚房地台是該下層滲水位置的滲水源頭，因為水份是在更貼近該上層單位的層面，由上而下流向，只因該維修工程而把滲水程度減輕和範圍縮小的事實。

52.  對此，鮑先生不能爭議該70毫米層面的滲水，可能是從該上層浴室和廚房地台滲出，而尚沒有下流至該30毫米的層面，而對於水向低流的自然定律，該上層浴室和廚房地台是該下層滲水位置的源頭，他再也提不出任何可供合理爭論的解釋。最後，再從測試日期考慮，鮑先生最終承認他的團隊在2024年2月27日才進行的測試，根本不能推翻，也無助於推翻該測建行在一年多以前，於2023年1月11日進行的測試和結論。

53.  綜合整個該答辯方報告的內容，連同鮑先生在庭上的證供考慮，本席不接受該14樓外牆才是該下層滲水位置的滲漏源頭的說法。

54.  另一方面，本席考慮到該答辯方報告中，該2024年2月27日的微波測試和感應濕度測試，卻同時顯示了在當時，該下層滲水位置早已乾涸，遠比申請人提出在不遲於2024年7月停止滲漏為早，也更切合了該下層滲水位置是因為該維修工程而停止滲漏，兩者的時間差距更短。

55.  此外，該微波測試顯示了即使0-30毫米的深度已沒有明顯滲水，可是在0-70毫米的深度中尚有幾處仍然明顯滲水，這反而與答辯人聲稱在該維修工程中，只是在該上層浴室和廚房地台上，塗上了只價值數十元的防水油漿，而沒有把整個地台進行大型的防水工程的說法脗合，隨着日子過去，防水油漿的效力減退是可以理解的。

56.  需要補充的是，該聯辦處和其先後委聘的兩個承辦商，多次調查都有檢視外牆，並作出明確記錄和拍攝相片為證，而該等調查都是在連續多天沒有下雨的情況下進行，卻也不約而同地均一致確認在目測下，外牆的外觀並沒有明顯破損，並有相片為證，而在這不同的時間、不同的檢視者，在本案中並無利益關係，卻得出同一觀察和結論，該等觀察明顯可信；而在那多天沒有下雨，外牆沒有明顯破損的情況下，該下層滲水位置在當時卻仍然錄得極高濕度的紀錄，該外牆為滲水源頭的說法不攻自破。

57.  凡此種種，都進一步印證了該上層浴室和廚房地台是該下層滲水位置的滲水源頭，而水份是由上而下走向，答辯人該維修工程確實成功地終止了滲水情況，但隨着時間過去，防水油槳的功效也隨之而減退，只是至現在尚没有再次滲漏至該下層單位而已。

答辯人的其他抗辯理由

58.  另外，本席也考慮了答辯人的其他抗辯理由，只是，基於以下原因，無一成立。

59.  首先，答辯人依據該聯辦處和現代公司曾在該上層單位進行多次色水測試，均沒有在該下層單位發現色水，從而挑戰該上層浴室和廚房地台是滲水源頭的說法。然而，這爭論並無說服力。對於該所謂多次色水測試的描述並不準確，在該些色水測試中，每次均是針對不同的對象進行，包括供水系統、排水系統等，而針對該上層浴室和廚房地台而進行的色水蓄水測試，只是由現代公司大約於2022年8月31日進行，而並不是就該處作出多次色水測試。

60.  無論如何，已有眾多案例說明，單憑色水測試後，沒有在聲稱被滲水的單位發現色水痕跡，不足以排除該處是滲水源頭的原則，正如香港測量師學會印製的The Professional Guide to Water Seepage中，便闡述了有眾多原因會引致色水測試結果呈陰性，其中包括色水水量不足、色粉用量不夠、水泥層的結構包括吸水和穿透能力殊異等等，因此不能單單基於陰性的色水測試結果，便作出沒有滲漏的結論，這在Lau May Ming Mamie v Zhao Wei [2022] HKCFI 322 一案的第24段便已清楚說明。

61.  最後，答辯人也投訴申請人曾經表示滲水是在2021年6月1日開始，以及其在交代一些日期和事件時出現錯誤，只是，申請人年屆高齡，對於多年前發生的眾多事情和日期有所混淆，實在情有可原，而申請人和林先生的證人陳述書中，出現兩人身份互換的情況，也明顯是因為二人不善於文書處理而引致的混亂，這在審訊開始時，二人處理文件混亂，需要本席多次提醒，甚至休庭讓他們處理可見。該些在日期和微細事件上的誤差，無論如何也不足以推翻上述的分析。

62.  本席在考慮了雙方提供的所有證人和專家證供、文件證據和陳詞後，基於以上原因，接納申請人已成功舉證，證明該上層浴室和廚房地台是該下層滲水位置的滲水源頭。因此，也成功證明答辯人違反了該大廈公契第8條和該條例的規定。

禁制令的發出

63.  雖然申請人在庭上確認，該下層滲水位置已在不遲於2024年7月停止滲水，而該答辯人的報告顯示了，其實早在2024年2月27日以前，該下層滲水位置已没有明顯滲水，但是在該報告的微波測試結果，卻於70毫米的橫切面中，仍有幾處有明顯滲水現象，只是沒有下滲至30毫米的層面中。

64.  再者，如上文分析，該下層滲水位置的滲水情況得以改善，明顯是因為答辯人為了履行該妨擾事故通知，而進行了該維修工程之故，然而，基於答辯人所用的方法，只是塗抹防水油槳，而該油漿也會因為時間和使用而退化，明顯需要不時跟進和更新。

65.  在這情況下，儘管申請人未有提出任何合理和切實可行的解決方案，要求答辯人進行特定的維修工程，可是答辯人確實有責任持續就該上層浴室和廚房的地台的防水情況，加以跟進和更新，因此，本席認為有需要頒下一項防禦性的禁制令，命令答辯人採取一切合理步驟，以確保該上層浴室和廚房地台不會再滲水至該下層浴室和廚房天花。

損失賠償

66.  申請人除了要求發出禁制令外，也追討維修費、清潔費、消毒費、維修期間酒店及存倉費、身體檢查及醫療費、廚具費、精神困擾賠償、調查報告和訟費合共港幣300,000元。

67.  在維修費的追討上，申請人出示了一張日期為2023年9月5日的維修報價單，當中包括以下各項：

「(1) 廚房天花翻身、剷底做防水批盪、修補鋼筋、日本漆油$18,000

(2) 浴室天花翻身、剷底做防水批盪、修補鋼筋、油漆 $14,000

(3) 兒童漆加$800

(4) 更換廚房浴室鋁窗$9500以上連工包料」

68.  對於維修費用的追討，必須從所追討的費用的合理性和必要性作考慮。雖然申請人提供的報價單並沒有相關承辦商的資料，但是本席從上述多份滲水測試報告的內容和夾附的相片和圖片可見，該下層滲水位置的滲漏，集中於廚房天花近窗台處，其後延展至接連的牆壁的部份，並延伸至隔鄰浴室的天花，出現水漬，天花飾面鬆脫和隆起，以及水泥石灰脫落的情況，因此，申請人要求進行維修工程確實是必須的，而且，除了因為申請人未能就兒童漆一項，說明其必要性和合理性而不應獲批准外，餘下的港幣41,500元，難言不合理，答辯人也未能提供任何可信證據加以爭辯，因此，本席准予這項申索港幣41,500元。

69.  至於其他專項賠償，包括清潔費、消毒費、維修期間酒店及存倉費、身體檢查、傢俱器具等專項費用的追討，申請人既沒有提供任何專項追討的明細和詳情，也沒有呈交任何具體的事實基礎或有效的文件證據，以證明這些支出的需要性和合理性。其中關於他的家人和寵物的精神和身體健康的檢測和醫療費用，申請人未能提供任何醫學證明他的家人和寵物，因為該上層單位滲水而引起任何病患，需要檢查和治療，只是提供一些身體檢查的收費宣傳單張等文件，不足為證。在缺乏具體的理據和證據支持下，這些追討項目不獲批准。另外，關於申請人到相關政府部門索取和影印滲水測試文件和報告而支付的費用，是屬於訟費的項目，應該在日後訟費評定程序中追討。

70.  關於一般損害賠償方面，申請人以答辯人違反該大廈公契規定，導致水滲入該下層單位，為申請人和家人帶來不便和不適，並轉化成金錢賠償。就着這項追討，在So John & Anor v Lau Hon Man & Ors [1993] 2 HKC 356一案中，已說明了法律上並沒有一個科學性的方法或方程式，來計算有關損失，法庭一般都會根據案件的相關事實，並參考過往案例，從而定出合理的賠償金額。

71.  該下層單位由申請人、他的妻子、林先生、林先生的妻子和女兒居住，申請人自2022年5月發現滲水並進行投訴，而滲水位置則位於廚房和浴室，無可置疑地必然影響申請人一家五口的起居飲食，造成不便和不適，尤幸滲水情況因應答辯人在2023年4月19日，進行該維修工程而逐步減退，並必然在2024年2月27日以前已完全停止。

72.  另外，再從申請人於該維修工程進行後，沒有相約該聯辦處到該下層單位跟進滲水情況，也沒有再採取進一步的行動，積極要求聯辦處或其他機構組織，就該上層單位滲水事宜再作進一步的測試作考慮，本席相信滲漏情況早在2023年中後期已經逐步終止了，因此，對申請人的困擾時間不至於太長。

73.  在Lau Ting Hang and Anor v Leung Chi Wing DCCJ6539/2005，未經𢑥編，2008年2月18日一案中，滲水問題持續約三年，當中涉及初生嬰兒健康的擔憂，該案中除了影響浴室，更直接影響嬰兒睡房，申請人獲判港幣30,000元。

74.  在 Cheng Chi Wing and Ors v Ho Shu Wah and Anor DCCJ2370/2005，未經𢑥編，2007年7月27日一案中，滲水問題在多處持續了差不多兩年，下層單位需要長期啟動空調系統，以器皿收集水滴，並有昆蟲滋生，其中一名原告人更因而患上皮膚病，賠償港幣45,000元。

75.  本席在考慮了所有相關因素後，本案的滲水情況顯然不至於如上述案件嚴重，但是也因為集中在廚房和浴室，而嚴重影響日常生活、起居飲食，而因應上述案件的時間較為久遠，金額亦應作相應的調整，賠償金額應以港幣35,000元為合理和恰當。

命令

76.  本席在考慮了雙方提出的所有證據和陳詞後，作出以下命令：

(1)  頒下禁制令，禁止答辯人引致、導致或容許該上層單位的浴室和廚房的地台滲水往該下層單位的浴室和廚房的天花。

(2)  答辯人須向申請人支付港幣76,500元（41,500元 + 35,000元）作為賠償。

(3)  暫准訟費命令，答辯人須支付申請人是次訴訟的訟費，包括所有保留訟費。如雙方未能就訟費金額達成協議，則由法庭按區域法院基準評定。

(4)  除非任何一方向審裁處存檔和送達對方表格一，提出更改上述暫准訟費命令的申請，上述暫准訟費命令，將在本判案書頒下日起計14天後，即成為絕對命令。