香港平民屋宇有限公司 對 甄國業

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DCCJ 5511/2023

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2023年第5511號

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DCCJ 5545/2023

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2023年第5545號

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DCCJ 5546/2023

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2023年第5546號

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DCCJ 5579/2023

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2023年第5579號

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DCCJ 5582/2023

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2023年第5582號

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DCCJ 5613/2023

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2023年第5613號

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DCCJ 5614/2023

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2023年第5614號

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DCCJ 39/2024

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2024年第39號

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DCCJ 42/2024

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2024年第42號

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DCCJ 2496/2024

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2024年第2496號

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（一併審理）

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判決書

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I. 前言

1.  今天是原告人就大坑西邨展開的13宗案件的第一次案件管理會議聆訊。

(1) DCCJ 5511/2023 的被告人（由何卓衡大律師及薛旨呈大律師代表）申請擱置DCCJ 5511/2023的法律程序，等候他於高等法院提出司法覆核（案件編號為HCAL 1600/2024）（「該司法覆核」）的結果，何大律師的替代提議是在該司法覆核審訊後（即2025年4月25日）進行第二次案件管理會議（「該第二次案件管理會議提議」），其間各方繼續進行審訊的預備（例如交換文件清單、交換證人陳述書等），其實這等於沒有擱置，在該第二次案件管理會議提議的爭議是應否批准原告人的快速審訊申請（「該快速審訊申請」）；

(2) DCCJ 42/2024的被告人（由譚俊傑大律師及蕭詠藍大律師代表）雖然沒有展開任何司法覆核，亦未存檔抗辯書，但他亦申請擱置DCCJ 42/2024的法律程序，等候該司法覆核的結果，但不同意該第二次案件管理會議提議；

(3) 另外，雖然DCCJ 39/2024、DCCJ 5509/2023、DCCJ 5582/2023及DCCJ 5614/2023的被告人（由梁晴怡大律師及杜加栩大律師代表）沒有提出任何司法覆核亦沒有正式提出擱置申請，但他們也支持DCCJ 5511/2023 的被告人及DCCJ 42/2024的被告人的擱置申請（兩個申請合稱「該擱置申請」），亦支持何大律師的該第二次案件管理會議提議；

(4) DCCJ 5579/2023的被告人（由孫波律師代表）沒有提出任何司法覆核亦沒有正式提出擱置申請，但他們也支持該擱置申請，但不支持該第二次案件管理會議提議；及

(5) 其他案件的被告人及打算加入訴訟的擬被告人或利害關係方（均沒有律師代表）雖然沒有提出類似的司法覆核程序，但認為該司法覆核亦會影響他們的案件，因此亦支持該擱置申請，並同意譚大律師（代表DCCJ 42/2024的被告人）的建議，完全擱置區域法院程序；及

(6) 原告人（由馮柏棟資深大律師、陸栩然大律師、羅鈞培大律師及陳嘉敏大律師代表）反對該擱置申請，並如上述，申請快速審訊，請求法庭立刻定出第二次案件管理會議及／或審前覆核聆訊及審訊的日期。

II. 背景

2.  於1953年，石峽尾木屋區發生大火，燒毀了在大坑西邨現址的寮屋區。在政府的協助下，原告人在原址興建了光民村。光民村有數百間平房，讓居民購買或承租。

3.  於1961年，原告人以特惠地價從政府取得光民村的土地及附近的額外土地以興建大坑西邨。興建大坑西邨須先清拆光民村。在清拆光民村及興建大坑西邨期間，受影響之居民暫住由政府提供的臨時住所。

4.  大坑西邨約於1965年落成。落成後，原告人與受光民村之清拆影響的居民及其他低收入人士各別簽署租約，以業主身份出租大坑西邨單位給他們。

5.  於2014年，原告人建議清拆大坑西邨以興建資助房屋出售。約於2016年，城市規劃委員會在附帶指引性條文（關於妥善安置居民）的基礎上批准香港平民屋宇有限公司（即原告人）就大坑西邨重建規劃之申請。於2021年，原告人跟市區重建局簽訂合作備忘錄，合作進行大坑西邨的重建項目，並由原告人負責安排租戶的搬遷及重置事宜。

6.  原告人在安排租戶的搬遷及重置事宜，就某些受影響的居民，作出了一些決定（「該決定」），即：

(1) 原告人只給予那些居民一筆過的租金資助作為清拆大坑西邨以興建資助房屋時的搬遷及重置安排 （「該決定 (1) 」）；及

(2) 在該決定 (1) 的前提下，終止租約及驅逐租客 （「該決定 (2)」）。

III. 該司法覆核

7.  於2024年9月16日，DCCJ 5511/2023 的被告人，就該決定向高等法院提出司法覆核申請許可（即該司法覆核），要求法庭就該決定發出移審令（order of certiorari），及禁止令（prohibition order）禁止原告人在有妥當及合法（proper and lawful）的搬遷及重置安排前驅逐DCCJ 5511/2023 的被告人。於2024年9月16日，高等法院原訟庭批准該司法覆核申請（見 [2024] HKCFI 2592），並已定於2025年4月25日進行1天的審訊。

8.  該司法覆核主要有三個理由，正如該司法覆核第86A表格第15段所述：

“Ground 1: The Decisions ［即該決定］had the cumulative effect of terminating the Applicant’s tenancy before commensurate alternative housing is provided to the Applicant during the redevelopment period, in breach of the applicable policy/Government directives (both as directed by the Government and which HKSHC had represented to the Legislative Council) which stipulated that satisfactory rehousing and relocation of affected residents is a precondition to redevelopment, and are thus unlawful;

Ground 2: The Rehousing Arrangement Decision ［即該決定 (1)］ where a One-Off Rental Subsidy is given to the Applicant to find alternative accommodation on her own with no guarantee that she will be able to secure comparable alternative housing for the entire redevelopment period, as well as the Eviction Decision ［即該決定 (2)］ which evicted the Applicant and her family from the Flat before a proper and lawful rehousing arrangement is devised, are irrational, perverse and Wednesbury unreasonable; and

Ground 3: The HKSHC is also in breach of the Applicant’s substantive legitimate expectation when it reneged on: (a) the Government-mandated directives; and (b) its prior representations to the general public via its statement to the Legislative Council, in failing to devise a proper and lawful rehousing arrangement for affected residents and proceedings to evict those residents before such an arrangement is properly put in place.”

9.  在該司法覆核中，DCCJ 5511/2023 的被告人申請的禁止令，禁止原告人在有妥當及合法（proper and lawful）的搬遷及重置安排前驅逐DCCJ 5511/2023 的被告人。當中的「妥當及合法」（proper and lawful）沒有指明哪些特定安排及／或賠償金額才是「妥當及合法」。

10.  沒有爭議的是，區域法院沒有司法管轄權處理司法覆核的案件。

IV. 各被告人的抗辯理由

11.  DCCJ 5507/2023 的被告人、DCCJ 5546/2023 的被告人、DCCJ 5614/2023 的被告人及DCCJ 5509/2023 的被告人已存檔抗辯書。他們的抗辯書均由Mohnani & Associates 代表存檔，而DCCJ 5507/2023 及DCCJ 5546/2023的被告人現在沒有律師代表。另外，DCCJ 5505/2023 的被告人亦已存檔抗辯書。簡單而言，這5 宗案件的被告人的抗辯理由是：

(1) 於1953年左右，被告人的上一輩及其家人受原告人分置光民村的其中一間平屋；

(2) 於1956年左右，被告人的上一輩與原告人簽訂協議，若被告人的上一輩繳付原告人一筆特定數額的金錢，平屋便成為被告人的上一輩的物業；

(3) 依賴這協議或承諾，被告人的上一輩繳付原告人一筆特定數額的金錢，成為「認可居民」（“approved settler”）；

(4) 如上述，於1961年，原告人以特惠地價從政府取得光民村的土地及附近的額外土地以興建大坑西邨。其間，被告人的上一輩及其家人獲安排暫住政府提供的住屋。原告人及政府承諾，被告人的上一輩及其家人將獲安排重置於大坑西邨；

(5) 於1964年左右，被告人的上一輩及其家人獲重置於大坑西邨。被告人的上一輩成為「認可居民」；

(6) 被告人的上一輩過身後，被告人成為「認可居民」的繼承者；

(7) 被告人認為，被告人的上一輩繳付原告人一筆特定數額的金錢後成為光民村的平屋的擁有人。其後他們依賴原告人及政府承諾，即被告人的上一輩及其家人將獲安排重置於大坑西邨，被告人的上一輩同意搬離光民村。因此，基於 「所有權上不容反悔原則」（proprietary estoppel ）及／或「承諾不容反悔原則」（promissory estoppel ）被告人的上一輩在大坑西邨的單位有物業權及／或原告人不能搔擾被告人的上一輩在大坑西邨的單位的管有及享用權；

(8) 被告人成為「認可居民」的繼承者，便繼承被告人的上一輩在大坑西邨的單位的物業權及／或原告人不能搔擾被告人的上一輩在大坑西邨的單位的管有及享用權；及

(9) 因此，原告人不能終止有關租約便能收回有關單位。

12.  這抗辯理由是私法的抗辯理由，與公法 (public law) 沒有關係，亦沒成為在該司法覆核的理由。

13.  另外，根據梁大律師的陳詞，DCCJ 5614/2023 的被告人及DCCJ 5509/2023 的被告人將會申請司法覆核許可，就被告人「認可居民」的身份進行司法覆核，但因搜集證據需時，未能提交申請司法覆核許可的86號表格。似乎DCCJ 5507/2023 及DCCJ 5546/2023的被告人亦有可能依賴同樣或相似的公法理由。

14.  DCCJ 5511/2023 的被告、DCCJ 5545/2023 的被告人、DCCJ 5613/2023 的被告人及DCCJ 5509/2023 的被告人亦已存檔抗辯書。他們的抗辯理由不盡相同，當中有些與該司法覆核的理由有相同或相似之處。

15.  在本席詢問下，何大律師（代表DCCJ 5511/2023 的被告）在這刻未能確認他的唯一抗辯理由便是該司法覆核的理由，並提及他會申請修改抗辯書，但在這刻仍未有任何修改抗辯書的草稿。譚大律師（代表DCCJ 42/2024的被告人）雖未有存檔抗辯書，但確認該司法覆核是及將會是他的唯一的抗辯理由。

16.  大多數案件的程序均在入稟狀階段，未有文件清單交換，更遑論證人陳述書的交換。

V. 擱置申請

A. 法律原則

17.  該擱置申請的擱置，並不是永久擱置 (permanent stay)，亦不是完全剝奪訴訟人進行訴訟的權利。本申請的擱置基礎亦不是申索無理、濫用司法程序、或法庭剔除申索的權力的申延、或同時有相關的刑事案件進行。本申請的擱置，是案件管理的擱置 (case-management stay)。

18.  考慮會否行使酌情權作出或不作出案件管理的擱置，法庭要考慮：

(1) 便利所在 (“balance of convenience”) ；

(2) 與訟各方之間的公平所在 (“fairness as between the parties”)；及

(3) 要確保有邏輯地、公平地及有成本效益地使用法庭程序 (“to ensure that its procedures are used in a logical, fair and cost-efficient manner”)。

見高等法院原訟庭法官關淑馨（當時的官階）於Re Chime Corporation Ltd, HCMP 4146/2001 (日期為2005年3月11日) 的判詞第14段；Lok Man Sin v Lam Chi Wing [2019] HKCFI 56第20段。

19.  另外，雖然Linfield Ltd v Taoho Design Architects Ltd [2002] 2 HKC 204是永久擱置的案件，但高等法院原訟庭法官馬道立（當時的官階）在該案第11-14及16段中闡述的法律原則及其應用，仍有參考價值。在該案中所闡述的法律原則及其應用為：

(1) 最基本的原則是，法院須考慮擱置或不擱置或怎樣擱置才能夠在各方間主持公義及執行公義；

(2) 擱置須不會對原告人不公；

(3) 申請人須證明，繼續訴訟會欺壓或無理纏擾申請人，或構成濫用司法程序並構成不公；

(4) 若訴訟是原告人本身有權展開的，他的權利不應受到剝削，除非有非常好的理由去削減他的權利；及

(5) 法庭會考慮案件的與訟各方是否相同或相似、及案件的爭議問題是否相同或相似及一件案件的決定會否與另一案件的決定有不一致。

20.  本席認為，前段第 (3) 及 (4) 項的因素，在案件管理的擱置的申請並不相干，因為如上述，案件管理的擱置的基礎並不是 (3) 的原因（若繼續訴訟會欺壓或無理纏擾申請人，或構成濫用司法程序並構成不公），亦不是 (4) 所述會削減原告人的訴訟權利，但當然若案件管理的擱置的時間預計會很長，法庭仍須考慮擱置會否實質削減原告人的訴訟權利。另外，本席認為，前段第 (5) 因素是法庭程序能否有邏輯地、公平地及有成本效益地使用的其中一個重要考慮。

21.  何大律師（代表DCCJ 5511/2023 的被告人）及譚大律師（代表DCCJ 42/2024的被告人），引用了幾個英國的案例，以支持該擱置申請。梁大律師（代表DCCJ 39/2024、DCCJ 5509/2023、DCCJ 5582/2023及DCCJ 5614/2023的被告人）亦採納這些案例以支持該擱置申請。這些案例並沒有就案件管理擱置的問題決定任何新的法律原則。本席在此先就這些案件作出分析：

(1) 在Avon County Council v Buscott and Anors [1988] 1 QB 656 中，被告人在業主展開的私法訴訟的唯一抗辯理由完全是公法的理由。在該案中，英國上訴法院亦特別指出被告人在私法上根本毫無抗辯理由（見663C-E）。在這情況下，英國上訴法院作出一些沒有約束力的附帶意見（見663G-H）：認為若果被告人申請押後以讓他在高等法院提出司法覆核，而若該司法覆核的申請有合理勝訴的機會，法庭應該押後私法訴訟的程序 （“If an application had been made to Stuart-Smith J for an adjournment to enable judicial review proceedings to be taken, he would have had to have asked himself whether there was any real chance of leave to apply being granted. If he had thought that there was a real possibility, he should… have granted an adjournment.”）。該案明顯與席前的案件不同，在席前的案件中（除DCCJ 42/2024的被告人外），沒有一個被告人能向本席確認他唯一的抗辯理由便是該司法覆核的理由，而被告人在區域法院提出或會提出的私法的抗辯理由，在區域法院的案件繼續進行，亦只會從私法的角度處理抗辯理由，完全不會（亦沒有司法管轄權）處理該司法覆核或任何司法覆核的任何公法理由。

(2) 在North British Housing Association v Matthews [2005] 1 WLR 3133中，英國上訴法院指出，在該案有關的法例（Housing Act 1988）的條款下，法庭只有在特別情況下 (“exceptional circumstances”)才會押後在該法例下展開的收樓程序，而因行政失誤而造成錯誤的租金計算也不是這些特別情況之一，因此法庭無權押後在該法例下展開的收樓程序（見第32段）。顯而易見，該案的判決理由是有關Housing Act 1988的詮釋及應用。在討論當中，英國上訴法院在第12段提出一個例子，就是當業主是公營機構，而租客就業主濫權有可爭辯的抗辯理由，法庭可押後有關程序讓租客申請司法覆核（ “…where the landlord is a public body, and the tenant may have an arguable defence based on abuse of power… Where the court is satisfied that there is a real chance that the tenant would be given permission to apply for judicial review… the court may grant an adjournment of the possession proceedings to allow the tenant to take that course: Manchester City Council v Cochrane and another [1999] 1 WLR 809” ）。本席認為：第一，英國上訴法院沒有指明法庭一定要押後有關收樓程序；第二，這個例子中，似乎租客的唯一抗辯理由便是這個公法的理由，這明顯與席前的案件不同，如上述，在席前的案件中（除了DCCJ 42/2024的答辯人外），沒有一個被告人能向本席確認他唯一的抗辯理由便是該司法覆核的理由；第三，這只是一個例子，是對法庭沒有約束力的附帶意見。

(3) 至於Manchester City Council v Cochrane and Anor [1999] 1 WLR 809一案，英國上訴法院要處理的問題是地區法院（county courts）在　Housing Act 1996 展開的收樓程序中有沒有權去覆核就業主的收樓程序決定（見819H）。在附帶意見中，法庭亦提出法庭有權在適當的情況下押後收樓程序讓租客展開司法覆核（“It does not appear to me open to the court… to do more in an appropriate case than grant a temporary adjournment pending the taking of other properly constituted proceedings in another jurisdiction by way of judicial review in order to establish the validity of the decision by the local authority to bring the possession proceedings”）。法庭有權在適當的情況下押後法律程序當然是不爭的事實。問題是甚麼是適當的情況。

(4) 在Manchester City Council v Pinnock [2011] 2 AC 104 一案，英國最高法院要解決的問題是，在Housing Act 1996 及《歐洲人權公約》下，地區法院在Housing Act的收樓程序中有沒有權根據《歐洲人權公約》第8條分析有關人權問題。英國最高法院詮釋有關條文後，在第80段認為地區法院有這權力。在第81段，英國最高法院似乎認為，無論那些條文的詮釋是怎樣也好，因為就算在私法程序中，被告人也可提出公法作為抗辯理由，所以地區法院也應有權力去處理這些公法的抗辯理由。本席認為，第一，這是附帶意見，沒有約束力；第二，這附帶意見與本席要決定應否擱置無關，特別是如上述，在席前的案件中（除了DCCJ 42/2024的答辯人外），沒有一個被告人能向本席確認他唯一的抗辯理由便是該司法覆核的理由。

(5) 在 Anthony Sherman v The Commissioners for HM Revenue & Customs [2017] UKFTT 152 (TC) 中，上訴人就稅務局因他未如期支付某些款項而發出的罰款通知向稅務審裁處提出上訴，他唯一的抗辯理由是那些款項正受司法覆核的挑戰，所以他有合理辯解（reasonable excuse）不支付那些款項。是否合理辯解，司法覆核的結果是一個很重要的因素（見第5段）。在這情況下，稅務審裁處同意暫時擱置上訴程序等待司法覆核的結果。雖然在該案的抗辯理由不是司法覆核的理由的本身， 但在該案中司法覆核結果會是該案上訴人唯一抗辯理由的基礎。這與本案不同，如上述，在席前的案件中（除了DCCJ 42/2024的答辯人外），沒有一個被告人能向本席確認他唯一的抗辯理由便是該司法覆核的理由。同樣，沒有一個被告人能向本席確認該司法覆核結果基本上會決定他所有抗辯理由的有效性，本席在這階段亦無法預測有沒有其他抗辯理由一定會決定性地受司法覆核結果影響。

(6) 在 Wandsworth LBC v Winder [1985] 1 AC 461中，倫敦市地方議會是涉案物業的業主，根據Housing Act 1957 向被告人租出有關物業。根據該條例，地方議會有責任不時覆核及調整租金。地方議會根據該條例決議向被告人加租。被告人拒絕繳交調整的租金，地方議會在地區法院（county court）向被告人作出申索，要求被告人繳交已調整的租金。被告人的唯一抗辯理由是地方議會加租的權力行使不當。英國上議院要解決的問題是，被告人以這個公法的理由作為抗辯理由，而並不是以司法發覆核形式提出，是否濫用司法程序而須被剔除（見504G及506D)。英國上議院認為，被告人不是自己主動選擇以私法訴訟形式去提出這個公法的抗辯理由，而是地方議會以私法訴訟形式對被告人作出申索，因此被告人沒有濫用司法程序，抗辯亦不須剔除。本席認為該案對本席現在要處理的問題沒有幫助。第一、在席前的案件，原告人並不是說被告人現在濫用司法程序。是否濫用司法程序或要被剔除是一回事，區域法院要怎樣處理這公法的抗辯理由是另外一回事；第二、該案件完全與擱置無關，本席亦留意到在該案中，地方議會不是申請收樓，而是申索租金，而被告人亦在法庭存了申索的金額，所以根本沒有任何迫切性要討論擱置與否； 第三、如上述，在席前的案件中（除了DCCJ 42/2024的答辯人外），沒有一個被告人能向本席確認他唯一的抗辯理由便是該司法覆核的理由。

(7) Kay v Lambeth LBC [2006] 2 AC 465 的問題也相似，英國最高法院亦有引用Wandsworth LBC v Winder。基於相同原因，本席同樣認為Kay v Lambeth LBC對本席要處理的問題沒有幫助。

22.  在分析上述案件時，本席多番指出在席前的案件中（除了DCCJ 42/2024的答辯人外），沒有一個被告人能向本席確認他唯一的抗辯理由便是該司法覆核的理由。本席認為這是一個重要的考慮因素，因為若現在案件繼續進行，在一案不能二審的法律（res judicata）原則下，被告人便需要提出所有他能提出的抗辯理由，換句話說，所有該司法覆核以外的抗辯理均要提出。至於DCCJ 42/2024的被告人，就算他能確認，卻在今天仍未有抗辯書的草稿給法庭考慮，本席亦認為儘管譚大律師的口頭確認，之後若被告人的抗辯書有異（例如像DCCJ 5507/2023 及DCCJ 5546/2023的被告人由本來有律師代表到現在沒有），也未必能以譚大律師的口頭確認作為不准許他包含其他抗辯理由的抗辯書，因此，穩妥起見，本席認為現階段應當DCCJ 42/2024的被告人有可能有其他抗辯理由。

23.  總括而言，本席認為，上述的英國案例的唯一參考價值（如有的話），便是案件管理擱置的法律原則對事實敏感（fact-sensitive），不能只從有沒有司法覆核便決定是否擱置現有程序。若依賴這些英國案例以支持一條概括的法律原則——每有司法覆核，則私法訴訟便要擱置，本席不能同意。

B. 分析

24.  各方沒有爭議的是，盡快進行重建合乎公眾利益。但這是假設原告人的確有權收樓。原告人是否有權收樓，要通過法律程序解決，法律程序的進行，亦要對各方公平公正。

25.  另外，法庭不能只顧公眾利益而忽略各被告人的個人權利。

26.  聽取各方陳詞後，就各被告人支持擱置的理由，可以分為以下幾個：

(1) 若該司法覆核勝訴，原告人重新訂下的收樓條件可能會受被告人接納。這情況下，區域法院的訴訟會變得無意義，浪費在區域法院的訴訟所用的法庭資源、訟費及時間；

(2) 被告人在區域法院案件中的抗辯權利；

(3) 被告人在高等法院中進行司法覆核的權利；

(4) 若區域法院案件的結果先於該司法覆核的結果，而若果區域法院案件的結果對原告人有利（例如准許原告人收樓），則該司法覆核會變得毫無意義；及

(5) 被告人的住屋權利。

27.  為方便起見，本席會簡稱上述理由為「理由 (1) 」、「理由 (2)」至「理由 (5) 」。

28.  理由(1)、(2) 及 (3) 可同時處理。理由 (1) 是假設 (a) 該司法覆核勝訴；及 (b) 被告人會接納原告人重新定下的收樓條件。若這兩個假設變為事實，則本席認同區域法院的訴訟會變得毫無意義，及在這層面上，亦的確會浪費區域法院的資源、訟費及時間。這牽涉到理由 (2) 及 (3)。

29.  若該司法覆核敗訴，各被告人在區域法院案件中已提出或將會提出的抗辯理由便成為他們唯一的抗辯理由。若有被告人說他唯一的抗辯理由便是該司法覆核的理由，若該司法覆核敗訴，在區域法院他們便沒有抗辯理由。在這情況下，若屆時區域法院才處理被告人的抗辯理由，或屆時被告人見司法覆核敗訴才提出新的抗辯理由，將會造成相當的延誤。相反，若現在案件繼續進行，如上述，在一案不能二審的法律（res judicata）原則下，被告人便需要提出所有他能提出的抗辯理由。

30.  若該司法覆核勝訴，則不代表各被告人在區域法院案件中的抗辯理由會變得毫無意義。因為該司法覆核勝訴，只是代表該決定無效，及原告人須重新就搬遷賠償等問題作出妥當及合法的決定。在原告人重新就搬遷賠償等問題作決定後，即使假設原告人新的決定不會受司法覆核的挑戰，各被告人仍可提出他們現在於或會於區域法院案件中的私法的抗辯理由，爭訟原告人能否根據有關租約本身收樓及驅逐被告人。更甚，若有被告人說他唯一的抗辯理由便是該司法覆核的理由，若他勝訴，但在新的搬遷賠償方案出爐後才提出私法的抗辯理由，這亦會造成相當的延誤。相反，如上述，若現在案件繼續進行，在一案不能二審的法律原則下，被告人便需要提出所有他能提出的抗辯理由。

31.  換句話說，若擱置區域法院案件直至該司法覆核有結果為止，無論該司法覆核的結果是怎樣，區域法院案件的抗辯理由仍有相當機會需要區域法院作出定斷。

32.  另外，該司法覆核其中的一個法律問題是（簡單來說）公用土地的使用是否能被司法覆核。雖然在過去香港法庭的答案一般來說是否定的，但終審法庭上訴委員會於2024年8月19日 Sime Darby Motor Services Limited v Director of Lands [2024] HKCFA 26一案中，終審法院似乎會重新審視這個法律問題，而實質訴聆訊已定於2025年4月1日進行。而該司法覆核則定於2025年4月25日審訊。因此，即使假設該司法覆核的其他問題不會受上訴挑戰，若要等到該司法覆核有一個較為明朗的結果，保守估計，仍需要從今天起計至少4至5個月的時間。若屆時才從重新啟動程序，保守估計，區域法院的案件至少都要在2025年尾或2026年第一季才有結果，這估計當然還未包括在程序中有可能出現的不穩定因素（例如一些非正審申請、延期申請），亦不包括各方會作出上訴的可能性。

33.  若最終是原告人有權收樓，則這便會使重建計劃的進度受到拖延，公眾利益受損。若最終是被告人有權繼續居住，拖延則不會對被告人造成任何權益損失，頂多須要繳付中間收益（mesne profits），但嚴格來說，這也不是損失，因為被告人就算是居住其他地方，也需要繳付租金或供款。

34.  另外，若被告人在法律上有權繼續居住，他們便能選擇繼續居住；若被告人在法律上無權繼續居住，法庭也愛莫能助。所以本席認為，若不擱置，在這層面不會對被告人造成任何不公，本席甚至認為各被告人亦希望能盡快從法庭中得到一個判決，好讓他們能知道他們權益所在而作出相應安排。

35.  因此，本席認為理由 (1) 、(2) 及 (3) 本身不足以支持被告人的擱置申請。

36.  理由 (4)：該司法覆核會變得毫無意義是基於兩個假設，即 (a) 區域法院案件的結果先於該司法覆核的結果；及 (b) 區域法院案件的結果對原告人有利。

37.  首先，若這兩個假設同時實現，DCCJ 5511/2023 的被告人唯一剩下來的理據便只有該司法覆核的理據，而並不是投訴原告人在區域法院展開的訴訟本身有問題。因此，若這兩個假設同時實現，而DCCJ 5511/2023 的被告人認為該司法覆核未有結果所以原告人不應甚至沒有合法權限去執行區域法院的判決，邏輯上他應在該司法覆核案中向高等法院申請非正審禁制令，因為DCCJ 5511/2023 的被告人其實是投訴原告人沒有依公法原則作出該決定。這亦適用於任何依賴該司法覆核理由作為抗辯的被告人，他們若認為適合，大可申請加入該司法覆核為利害關係方並申請非正審禁制令。這做法似乎更為合適，因為若唯一剩下來的理據只有該司法覆核的理據，聽審的高等法院原訟庭法官就應否發出非正審禁制令會有更好的掌握（例如：他會更清楚知道該司法覆核案的是非曲直、他能更好地預計何時頒下判決以判定非正審禁制令是否有迫切性）。

38.  無論怎樣，若這兩個假設同時實現，被告人在區域法院屆時有權申請暫緩執行有關命令。雖然本席不會說法庭必須或必定會暫緩執行有關命令，但在這階段，本席認為被告人有好的理由去支持暫緩執行：即若不暫緩執行，該司法覆核會變得毫無意義。就這方面，本席甚至有考慮過可否在現階段便作出一個有限度的擱置命令，只擱置執行任何對原告人有利的最終命令。但由於考慮到如此的擱置命令的條款會有很多假設（例如假設最終結果先於該司法覆核的最終結果，又要假設在區域法院案件有對原告人有利的最終結果，這又會產生甚麼是對原告人有利的結果的詮釋問題），如此行使酌情權會變得學術性及可能引致一些無謂的爭拗或不明確的狀況，因此本席認為不合適。

39.  本席再次強調，若 (a) 區域法院案件的結果先於該司法覆核的結果；及 (b) 區域法院案件的結果對原告人有利，本席在這階段認為，被告人可考慮向高等法院申請非正審命令；另外，被告人亦有好的理由去支持在區域法院申請暫緩執行令。

40.  基於上述分析，即使現在沒有擱置，並假設上述 (a) 及 (b) 也同時發生，也不代表原告人一定能立即收樓，所以理由 (4) 本身不足以支持被告人的擱置申請。

41.  理由 (5)：被告人的住屋權利。若這住屋權利是指被告人在私法或公法上的抗辯權利或該司法覆核的理由，則他們便正正能在有關的法律程序中提出理據，讓原告人說明為什麼他們認為能收樓、讓被告人說明為什麼他們能留在有關物業中繼續居住。但若被告人的住屋權利，是指社會或政府有責任向他們提供住屋，則法庭不是一個合適的地方去探討這個問題。

42.  因此，本席認為理由 (5) 本身不足以支持被告人的擱置申請。

43.  除了上述的個別考慮外，本席就上述理由一併予以考慮。經一併考慮後，本席亦看不到這些理由足以支持被告人的擱置申請。

VI. 該擱置申請的總結

44.  基於上述理由，本席認為：

(1) 便利所在 (“balance of convenience”) 應是讓案件繼續進行；

(2) 與訟各方之間的公平所在 (“fairness as between the parties”) 方面，與訟各方（包括被告人）均應想盡快就他們在法律上的權益得到法庭的判決；及

(3) 特別考慮到該司法覆核的議題與區域法院的案件的議題不同，而該司法覆核誰勝誰負不代表區域法院的案件的議題不需法庭裁決，所以讓程序繼續進行是有邏輯地、公平地及有成本效益地使用法庭程序。

45.  因此，本席拒絕該擱置申請。

46.  如上述，何大律師的「該第二次案件管理會議提議」實則是沒有擱置，只是要求在該司法覆核審理後有第二個案件管理會議而中間的時間繼續如一般程序進行，這涉及原告人的快速審訊申請。

VII. 原告人的快速審訊申請

47.  原告人在2024年9月20日於首席區域法院法官高勁修席前的聆訊的書面陳詞中提及可考慮作出快速審訊指示。於今天的案件管理會議聆訊之前、並在未知悉該司法覆核會在2025年4月25日審訊時，本席向各方發出書面指示，要求各方考慮，若法庭作出快速審訊指示，時間表應是甚麼。原告人提議的指示，除了時間表比一般案件管理會議的指示短之外，亦提議不需要有第二次案件管理會議及審前覆核聆訊。

48.  考慮是否給予快速審訊指示，法庭要考慮申請人能否證明以下因素（見Qianhai Xinhuakang Financial Holdings (Shenzhen) Ltd v Chen Jiarong [2018] HKCFI 2113 第20-26段）：

(1) 快速審訊申請人是否有好的理由（這是最重要的一個因素）；

(2) 快速審訊會否對伸張正義有不良的干預；

(3) 快速審訊會否對另一方造成損害；及

(4) 其他特別原因。

49.  就因素(1)，原告人提出的理由為，重建需要盡快進行，拖延會影響其他已遷出的居民的回遷日期，他們已收取的租金補償不足夠支持拖延的重建計劃。本席接納這個理由。但現實是，該司法覆核的審訊日期是2025年4月25日。在這情況下，就算根據原告人自己提議的所謂快速審訊指示，也要到2025年5、6 月左右才能進行審訊，這也不見得快了很多。

50.  另外，馮資深大律師亦提議，至少法庭應現在定下審訊日期。馮資深大律師的提議有其吸引之處，但現階段有太多不確定因素。例如，席前的一些案件中，原告人已作出修改入稟狀的申請，而被告人則提出打算修改他們的抗辯書，似乎在這階段便作出審訊的指示，會對被告人造成時間上很大的壓力，對被告人能得到足夠時間去準備審訊有一定程度上的損害，繼而損害被告人能得到公平審訊的權利。這涉及上述因素 (2) 及 (3) 的考慮。

51.  本席亦考慮到，該司法覆核案的審訊日期是2025年4月25日，及終審法院就Sime Darby Motor Services Limited v Director of Lands一案的審訊日期為2025年4月1日，似乎需要一段時間才會有該司法覆核的結果。若以2025年4月25日為一個指標，則即使審訊在該日子之後的相當時間內發生也不會造成重大的拖延。再者，各方應該在2025年4月25日該司法覆核的審訊後，就該司法覆核的進展有較為清楚的資訊。若在該司法覆核審訊後，進行第二次案件管理會議聆訊，則區域法院應能有較全面的資訊去考慮是否需要快速審訊（例如，作出審訊指示時，免除審前覆核聆訊）。

52.  何大律師則強調，在該司法覆核未有結果前，區域法院根本不能審訊，因為該司法覆核索涉區域法院案件的一個根本問題，即原告人有沒有權進行收樓。本席同意一般情況下，這是一個合乎邏輯的案件進行程序，但本席認為若情況適合，區域法庭可同時就其他問題先行處理，待該司法覆核有結果時便可以短時間內有下一部行動（例如，該司法覆核勝訴，至少被告人會知道或很快知道他的權益，可以就原告人新的安排作出相應的考慮）。

53.  然而，在這階段，考慮到該司法覆核的審訊日期及對被告人可能作出的損害，本席認為不適合作出快速審訊指示，亦不適合如原告人所提出定下審前覆核聆訊及審訊日期。