大埔道新輝大廈業主立案法團 對 林永源及另二人

LDBM 195/2013

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2013年第195宗

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判案書

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1. 本案的申請人為大埔道新輝大廈(“該屋苑”)的業主立案法團(“法團”)，向第一答辯人(“答辯人”)即該屋苑其中一地舖的業主，追討應分攤的維修費用20,203.20元、利息及本案的訟費。

2. 答辯人同意他有責任繳付該維修費，但對利息及訟費的申索提出的唯一抗辯理據是，他從沒有收過任何由法團發出的通知，要求他繳付相關的維修費。答辯人在作供過程中指稱，他早在2010年秋天時，已通知了該屋苑的一位管理員，更改通訊地址；但3年來他從沒收過法團的任何文件。他亦曾向承租其店舖的租客(“租客李先生”)查詢，但租客李先生也表示沒有收過任何管理公司的信件。而答辯人首次知悉有關維修費的徵收，是在2013年12月2日收到租客李先生轉交，本案的聆訊通知書文件才知曉。

3. 法團的案情為，從沒收過答辯人知會更改通訊地址的通知，而所有有關維修費徵收的信件，也是透過代表律師發出，這包括﹕

(一) 2011年8月31日繳付維修工程分攤費的繳款通知書(文件冊第373-374頁)；

(二)2011年10月24日繳付維修工程分攤費的第二期繳款通知書(文件冊第379頁)；

(三)2011年11月25日繳付維修工程分攤費的第三期繳款通知書(文件冊第382頁)；

(四) 2011年10月24日第一期維修費用催繳通知書(文件冊第386頁)；

(五) 2011年11月25日第二期維修費用催繳通知書(文件冊第388頁)；

(六) 2012年2月14日第三期維修費用催繳通知書(文件冊第391頁)；及

(七) 2012年2月27日催繳維修分攤費最後通知書(文件冊第395頁)，

也是由該屋苑的管理員派送至該店舖的信箱內。法團傳召了在2010年6月至2013年3月期間，在該屋苑任職管理員的李先生(“管理員李先生”)作供。

4. 鑑於答辯人在2014年2月19日全數清繳了維修費，本審訊中唯一須處理的，是答辯人是否應付利息及訟費，而這個問題取決於答辯人是否已被告知繳款的責任，但卻拖延繳付，故此應承擔延遲繳付維修費的利息，以及因其未有繳付而申請人須訴諸法律所衍生的訟費；抑或是他根本未有收到相關的繳款通知，故而未有繳付維修費，並非蓄意拖延所致。

答辯人曾否通知更改通訊地址

5. 答辯人在作供過程中指稱，他早在2010年秋天時，已向該屋苑的一位管理員表示，要求將所有給予業主的信件寄到他位於亞皆老街的住宅地址(“新地址”)，當時他在一白紙上寫下﹕『請將所有12號舖的信件寄去此地址』。但3年來他從沒在新地址收過法團的任何文件。

6. 管理員李先生作供時，否認曾收過答辯人的更改通訊地址通知，並確認已將所有繳款通知書、催繳通知書及律師信件投入答辯人擁有店鋪的信箱內。而法團亦傳召了物業管理主任石先生(“石先生”)作供，他指稱翻查了紀錄，法團及管理公司從沒收過答辯人的更改地址通知文件。

7. 在聽取過雙方的證供，及在平衡雙方證供可能性的標準下，本席並不接納答辯人所指，曾將新地址知會申請人的說法。答辯人在作供時清晰表示，是向當時的管理員交代了新地址的情況，但在案件押後了好讓申請人傳召相關的管理員出庭作供後，答辯人在其提交的證人陳述書中，即改口為通知了管理處，但並無點出是何人。在盤問管理員李先生時，答辯人更指並非向管理員交代，而是向管理公司的職員講述新地址的事。如答辯人所言屬實，不可能出現不同的版本，本席認為答辯人所言不確。而如果答辯人確曾向管理處知會了新地址，3年以來沒收過任何法團寄出的信件，答辯人怎會不向申請人或管理員查究原因。相反地答辯人在盤問管理員李先生時，也承認曾在2011年8月，即該屋苑大維修進行期間，返回該屋苑並向管理員李先生查詢維修費的分攤計算如何處理，在這情況下，答辯人不可能不向管理處反映，他3年來沒在新地址收到任何信件的事實，從答辯人如此這般的反應，他從沒知會申請人新地址的可能性較高。

8. 本席裁斷，答辯人從沒知會法團或管理處有關更改其通訊地址的事實。

申請人將信件投入該店舖信箱是否有效派送

9. 並無爭議的事實是，申請人派送予答辯人的所有信件，也由管理員李先生投入該店鋪的信箱內，申請人陳詞指這屬有效派送，故此答辯人應可視作已收到相關的信件。

10. 唯該屋苑的公契條文，有以下規定。

公契條文第4(j)(ii)條

“If any of the owners shall fail to make any such contribution or further contributions as above provided within seven days after written notification from the Manager calling upon him so to do ...”

公契條文第14條

“If any of the owners shall fail to contribute his due proportion of any expenses to be incurred in accordance with a resolution validly passed under Clause 13 hereof within two weeks from the date of a notice from the owners or any of them requiring the same to be paid then ...”

公契條文第16條

“All notices required to be served hereunder shall be sufficiently served if a copy is posted up on the part of the said premises allotted to the owner to be served notwithstanding that such owner shall not personally occupy such part or if a copy is sent by registered post to the last known address in the said Colony of Hong Kong of the owner to be served.”

11. 本席認為，從上述公契條文第4條及第14條的內容可見，該屋苑的經理人在向業戶收取任何款項前，須先以通知書方式知會業戶有關收費的要求，而第16條條文註明，所有根據公契要求發出的通知文件，不論業主是否佔用其單位，只須張貼於業主的單位，或以掛號郵遞方式寄往最後所知在香港的業戶通訊地址，均可視作充分送達 (sufficiently served)。

12. 申請人所依賴的 新一章有限公司訴梁成基及梁淑姚CACV 77/2004 (2004年6月14日)的案例中，也涉及類似本案中第16條的公契條文內容，上訴庭認為﹕

『如果有關的用語是“充分送達”，本庭認為送達的方式只是牽涉到被告人如何可證明已經送達了通知書的舉證問題。如果他是以掛號郵遞方式送達通知書，這就已經證明了通知書已經充分送達。第4(k)條的原意是避免雙方為了被告人是否已經送達通知書一事發生爭議。如果被告人只是以平郵方式派送通知書，他是會有困難去提出證據證實原告人有沒有收到該通知書。第4(k)條要求租客使用掛號郵遞方式的要求只是避免這一方面的爭拗出現，同時亦保障業主。但如果原告人的確已經收妥了通知書，送達通知書的形式根本不會影響該通知書的法律效力。』

13. 套用上文的上訴案例的判決理由，公契條文第16條的意思，是如果法團證明了已依據此條文內的做法派送繳款/催繳通知書， 則可視作完成了送達該通知書，避免了答辯人再爭拗曾否收到有關通知書的事實。但在本案中，鑑於法團並沒有依據公契條文第16條的規定，派送有關的繳款通知書或催繳通知書，法團不能依賴第16條的條文內容，指稱有關的派送已完成，在這情況下，法團必須提出證據證明，相關的通知書已成功派送予答辯人，即答辯人確曾收到相關的通知。

14. 本席認為法團代表律師在陳詞中指，如依據公契條文第16條的規定作派送，並非切實可行，因為通知書張貼在該店鋪，文件極可能被其他人撕去；如以掛號方式派送，信件也極有可能無人領取而退回。本席裁斷，如申請人認為公契條文規定的派送方式並不可行而未有採用，申請人失去了公契條文第16條下證明成功送達的方便。在 新一章有限公司 一案中，上訴庭認為送達通知書的形式並不影響相關通知書的有效性，只因在該案中的證供是，原告人確曾收妥了通知書。故此, 在本案中，除非法團能證明，答辯人確曾收妥了相關的通知書，否則法團不能依賴第16 條的條文，指稱法團所採用的形式可視作有效派送。

答辯人曾否收妥相關的通知書

15. 答辯人傳召了其租客李先生作供。租客李先生指稱，只在租用店舖的信箱內收到管理費通知書，並無印象收取過任何法團發出的業主大會通知書(文件冊第87-110頁)、律師發出的繳款通知書及催收繳款通知書等(文件冊第373-374、386、388、391及395頁)。在2013年11月或12月時收到一封寄給答辯人的信件，是法庭寄來的聆訊通知，便知會答辯人到來領取；在這之前從沒將任何信件交予答辯人。在盤問下，租客李先生確認店舖只是作擺放工具之用，故此並非經常回去，回去也不一定查看信箱；如在信箱中收到給業主有信封的信件，必定會轉交答辯人，但如只為法團通告或沒有信封的信件，通常不會理會，不會轉交答辯人，也不會閱讀信件內容；也有可能由於不是經常性地查看信箱，在收到信件後發現已過了期限，便將信件棄掉而不會將信件交答辯人。

16. 申請人一方並未能提出任何證供，反駁租客李先生的證供，從租客李先生的證供可見，除了由法庭發出的聆訊通知書外，租客李先生對信箱中收到的信件，完全抱著不負責任的態度，不理會是什麼信件，並沒有將所有信件交予答辯人，在這情況下，答辯人根本未有收妥相關的繳款/催繳通知書，也不知曉這些通知書的存在，這是租客李先生的失責，在沒有任何證供反駁租客李先生的證供下，本席認為申請人未能證明答辯人確曾收妥了相關的繳款或催繳通知書。

17. 本席裁斷，答辯人從沒收到相關的繳款或催繳通知書, 他在收到聆訊通知書後, 只是在2013年12月時，才首次知悉他須繳付應分攤的維修費的事實。

利息的責任

18. 儘管如此，答辯人在2013年12月10日的首次聆訊時，得知本案的申請細節後，並非即時承認責任或清繳應分攤的維修費；相反地答辯人在出席法庭聆訊時的立場是，否認維修費的責任，並存檔了反對通知書。只在2014年1月22日的聆訊上，才首次表示承認維修費的責任而只爭議訟費及利息的申索；而有關的維修費也只是在2014年2月19日才清繳。

19. 本席認為，即使答辯人在2013年12月以前對維修的徵收並不知情，故此無須就利息承擔責任，但在2013年12月10日的法庭聆訊後至2014年2月19日期間的利息，答辯人實在責無旁貸。

20. 就利息的申請，申請人確認在公契中並無相關條文，但依賴高等法院條例第48條作出申請。唯本席認為相關的利息，應依土地審裁處條例第12B條處理。

21. 土地審裁處條例第12B條條文為﹕

『(1) 在審裁處席前進行的追討債項或損害賠償的法律程序(不論在何時提起)中，在判令獲得的任何款項中，可加入按審裁處認為合適或根據第10(3)條訂立的規則訂定的利率計算的單利，該筆單利須就—

(a) 判令獲得的全部或部分債項或損害賠償計算；或
(b) 在判決作出前已繳付的全部或部分債項或損害賠償計算。

(2) 第(1)款所指的利息，可就自訴訟因由產生的日期與以下日期之間的全部或部分期間判給—

(a)(就任何在判決作出前已繳付的款項而言)繳付該筆款項的日期；及
(b)(就判令獲得的款項而言)判決的日期。

(3) 凡—

(a) 有追討債項的法律程序(不論在何時提起)在審裁處席前進行；及
(b) 被告人向原告人償付全部債項(並非依據在有關法律程序中作出的判決而償付者)，

被告人有法律責任就全部或部分債項，向原告人繳付按審裁處認為合適或根據第10(3)條訂立的規則訂定的利率計算的利息，該等利息須就自訴訟因由產生的日期與債項償付的日期之間的全部或部分期間繳付。』

22. 在本案中，答辯人在審裁處發下判決前已將維修費清繳，根據第12B(3)條的條文規定，答辯人仍須支付相關維修費的利息，計算日期為從訴訟因由產生日期，至債項償付的日期之間的利息。而相關利息的利率，則由審裁處認為合適的利率計算。

23. 本席認為，本案中的利息，應從2013年12月10日開始計算至全數清繳之日止，由於並非判決下應繳的款額，本席不認同申請人要求以判定利率來計算利息。鑑於答辯人在判決前已全數清繳， 本席認為應以一半判定利率計算較為合理。

訟費

24. 申請人在本案中向答辯人追討應繳的維修費，最終答辯人也承認責任全數清繳；而就利息的爭議答辯人也未能成功。在訟費應視乎訴訟結果而定的大前題下，本席看不到任何特殊環境因素，令致答辯人無需承擔申請人在本案中的訟費。

命令