康業服務有限公司 對 鄧洪及另一人

LDBM 320/2013

香港特别行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2013年第320宗

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判 案 書

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1. 申請人是案中屋苑，即香港新界上水天平路33號奕翠園（“該屋苑”）的公契經理人，負責執行該屋苑的公契內條文。兩名答辯人聯名持有該屋苑第7座9字樓C室（“有關單位”），申請人提出申請要求法庭向兩名答辯人發出禁制令，禁止他們在有關單位內養狗或攜帶狗隻進入該屋苑，並要求訟費。

背景

2. 該屋苑的適用公契，日期為1998年3月30日，已於1998年6月6日在土地註冊處註冊。其中訂明條款禁止飼養動物及管有狗隻，條文如下：-

Paragraphs 21 and 22 of Third Schedule

“21. No owner shall bring on to or keep any lives stocks, live poultry, birds or animals on any parts of the Development.

22. No owner shall bring on to or keep any dogs on any part of the Development.”

3. 第二指明答辯人（“何女士”）自2011年3月開始，被看見帶同狗隻經管理處出入，管理處的職員又從閉路電視中看見何女士帶同狗隻乘坐升降機。管理員向她多番口頭及出信勸喻，不得要領，最後選擇向審裁處發出申請通知書，日期是2013年11月29日。

4. 答辯人亦存檔反對通知書，聲稱在提訴時，已經沒有收留任何狗隻，申請人不應到審裁處提訴。

5. 在指示聆訊時，申請人的回覆是入稟前沒有資料確認狗隻不會繼續逗留在該屋苑範圍，不過同意入稟後已沒有再看見答辯人帶狗隻出入，不過因為答辯人等沒有給予清晰的資料，申請人仍要求頒發禁制令及訟費。

6. 審訊時，申請人傳召兩名證人，都是申請人的職員。

徐偉棠的證供

7. 徐先生是申請人的高級分區經理。他指根據報告，自2011年3月答辯人及其家人在有關單位內管養或容許管養狗隻。據申請人收集的資料所示，答辯人等管養一隻白色小型狗隻（“該狗隻”），又看見何女士與該狗隻在公用地方出入，對該屋苑的其他業主及住客構成滋擾、煩厭及不安。他又指根據該公契有關條文，業主不可在單位內管養狗隻，及不可將狗隻帶往或逗留於該屋苑的公用地方。再者，答辯人此等行為亦違反《建築物管理條例》的第34I條。

8. 他指除了口頭勸喻外，事實上自2011年3月30日起，申請人及其代表律師行鍾沛林律師行向答辯人等發出最少9封警告信，信中指明他們已違反該公契及會面對的後果（信件日期為2011年3月30日、2011年11月1日、2011年12月1日、2012年3月28日、2012年5月7日、2012年6月26日、2012年10月13日、2013年7月2日及2013年8月7日；見文件夾92-96、98、100、103、105頁）。

9. 徐先生亦呈上由該屋苑的閉路電視所輯錄下來的相片，指相片中清楚顯示：-

(a) 何女士帶着該狗隻出入升降機及地下大堂；及

(b) 何女士在該屋苑的花園位置與狗隻一起，看似與該狗隻玩耍。

10. 他在庭上指出，於2013年10月23日，何女士到管理處交管理費，他上前向何女士發出最後的口頭警告，並指已經指示律師向她發出訴訟，除非她作出確切終止違規的承諾，申請人的律師會進行提訴，他指何女士的回應只是埋怨管理處針對她及不能接納一頭小狗，又指該狗隻生病等，但並沒有作出任何終止違規的承諾。

11. 被何女士盤問時，他反對何女士指自己曾在2003年11月多次致電管理處作出承諾，要求不被提訴，及要求申請人到她家中檢查，徐經理指何女士是在12月底開始打電話到管理處聲稱自己已沒有管養或帶該狗隻出入。他同意何女士向她要求檢查她的單位，但指由於已經提出訴訟，檢查單位已經不必要，他堅決否認何女士曾在10月23日要求他檢查單位。

麥子疇的證供

12. 李先生是申請人的一級客戶服務長。他指約自2011年3月，發現答辯人開始管養該隻狗。按他記憶所及，比較常露面的是何女士。當此事被申請人知悉後，他接獲指示如遇見何女士時，需要提點她該屋苑公契是不容許管養狗隻的。雖然他曾多次向何女士提示，均不獲理會，她繼續帶該狗隻出入該屋苑公用地方，特別是在花園範圍讓該狗隻玩耍。

13. 最後，他指約於2013年11月尾，接到直屬上司許主任通知，因申請人即將入稟法庭控告答辯人管養狗隻，要求他特別留意何女士這方面的舉動。      

14. 當本案入稟後兩天，約下午4時，他再在控制室內看見何女士使用該屋苑扶手電梯離開屋苑大門，當時她拉着一架小型手拖車，上面放着一個旅行袋並用毛巾蓋上。當她到達上水泳池門口時，便從旅行袋中掏出該狗隻放在地下讓牠奔跑。自此後，再不留意到她帶該狗隻出入該屋苑公用地方。

何女士的供詞

15. 何女士指她沒有管養任何狗隻，但承認自2011年3月開始，她曾把原屬於她已去世的家婆的該狗隻帶回家，為牠治理皮膚病。她承認她曾收到管理處投訴，但可惜未能為牠找到新主人，仍然對牠提供治療。她指在2013年10月尾她獲徐經理告知將要入稟法庭，她立即向徐經理承諾永遠不再帶該狗隻回家進行浸藥療程，更向他表示可派員在任何時間到她家中查看或探訪。自此以後她都再沒有帶該狗隻回家進行浸藥療程。

16. 後來，她收到律師樓來信通知案件已入稟法庭便立即致電管理處告訴他們沒有再帶狗隻回家，並再次邀請他們派員到她家查看或探訪，但管理處一直沒有回應她的邀請。

討論

17. 申請人現向答辯人作出以下申請：-

(a) 禁制令以阻止答辯人、不論透過其本人或其僱員、其代表、其租戶、其特許持有人或其中任何一位在該單位及該屋苑內管養狗隻；及

(b) 答辯人及其僱員、其代表、其租戶、其特許持有人或其中任何一位，須搬走在該單位內的任何狗隻至離開該屋苑。

18. 不爭議的是申請人有責任執行公契的條款，包括確定業主或住戶沒有把狗隻帶到該屋苑範圍內。申請人沒有提出足夠的證據指何女士在該屋苑內或有關單位內長期管有狗隻，不過何女士沒有爭議在2011年3月後曾經帶同該狗隻到該屋苑範圍，本席認為這也構成違反公契附表3第21及22段。

19. 雙方的另一分歧在於究竟在發出申請通知書之前，何女士是否已經停止把該狗隻帶到該屋苑，及有沒有繼續違規的危機，以作為考慮是否需要頒發禁制令及訟費應由那一方承擔。

20. 本席認為本訴訟對何女士已造成相當大的精神壓力，她在庭上亦難掩她面對訴訟的焦慮，本席亦接受她指在購買單位的時候並不知道公契上的有關限制；再者申請人的證據，只能證實她最後於2003年 11月底帶同該狗隻出入該屋苑，不過本席不接納麥先生的說法指那是發出通知書之後，因他的證供含糊，無論如何，從11月底至今已差不多半年，申請人都沒有發現她再違反公契，本席相信經歷本訴訟，她重蹈覆轍的機會較低，即使她再犯時向她重新提出訴訟，亦不是困難的事，本席決定不頒發禁制令。本席又認為申請人就針對第一指名答辯人的案情是基於他是聯名業主，沒有實質證據；本席接納何女士所指第一指名答辯人是她的丈夫，他已於12年前遷出，申請人沒有提出異議，本席認為不應發出針對他的禁制令。

訟費

21. 申請人的立場是無論頒發禁制令與否，答辯人等需負擔本申請的訟費，因為今次的訴訟，完全由何女士的行為導致，她一直沒有正面回應申請人發出的口頭及書面警告。何女士反對訟費的申請，理由是她已於2013年10月底向徐經理指自己沒有管養狗隻及邀請管理人員到她的單位視察，又指自己沒有經濟能力等。

22. 首先本席不接納何女士就她與徐經理的對話的證供，她同意徐經理指在10月底與她交涉，正是她繳交管理費的那一天（根據紀錄是2013年10月23日與她對話）。本席不接納她在10月23日當天要求徐經理派人到她家中視察，她的證供亦缺乏說服力，她被盤問時每每在關鍵點說法反覆，或只以記不起回答；她指徐經理當天說話不多，這點也不可信，說話多少很主觀，但她同意徐經理告訴她會告她，這與徐經理的說法吻合，分歧之處是她的回應，她指她立即作出承諾而徐經理沒有回應，本席認為這說法不可信，本席接納徐經理指她沒有作出任何承諾，否則，她們之間的對話不會如她所說非常之短，徐經理對她的承諾不作回應亦不合乎常理的，她亦不會不向申請人追究他們無視她的承諾提出訴訟。本席亦接納徐經理所指她提議作承諾是在發出申請通知書之後的事，但她拒絕支付為發出申請引起的費用，因此雙方未能作進一步商議。

23. 考慮過雙方的證供，本席接納管理處曾多番向何女士發出口頭及書面警告，她完全沒有作出適當的反應，仍然帶同該狗隻出入該屋苑，甚至由律師發出的警告信，她也沒有處理。本席認為何女士一直沒有以合理的行為處理事件，因而引起訴訟。申請人並非沒有給予機會讓她停止違規行為，從第一封警告信到正式向審裁處發出申請通知書，當中經歷了兩年多的時間，在本席面前，她推說自己沒有受過教育，不懂得閱讀文件，雖然知道是管理處發出的信件或律師信，亦認為由於自己沒有管養狗隻把律師信放在一旁不予理會，她指她收到律師提訴文件是12月初，但因為很生氣，過兩天才打開文件，之後便打電話給管理處，這說法與申請人的說法大致吻合。本席認為在這情況下，即使何女士在申請人發出通知書前，已停止把該狗隻帶回該屋苑，申請人提出訴訟並非不合理，因為本席接納申請人說何女士從來沒有在入稟前正面回應會否停止帶該狗隻進入該屋苑，正式的回應是在提訴之後作出的。

24. 考慮過相關因素之後本席認為，本席認為訟費應該由何女士支付。本席簡易評定為港幣30,000元。