陳美華 訴 鄭潔虹

LDPD 1823 OF 2003

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號2003年LDPD第1823號

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判 案 書

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背景

1. 申請人陳美華（“申請人”）是本案處所的業主；答辯人鄭潔虹（“答辯人”）是租客。申請人以答辯人欠租為理由，於2003年6月12日向土地審裁處（“審裁處”）遞交申請通知書，提出收回出租的處所，並追收答辯人欠租、中間收益及訟費。申請人指處所的租賃期是由2001年3月5日開始至2003年3月4日為止，租賃期滿後雙方沒有簽訂任何新租約，租金由2003年1月5日開始減為每月4,300元。

2. 申請人於申請通知書內，指答辯人未有繳付由2003年3月5日至7月4日的欠租及7月5日至交吉之日的中間收益。

3. 答辯人反對申請人的申請，提出以下的答辯理由：－

"(1) 在收到上述編號之申請書前答辯人已繳交本年之一月至五月五日租金，但業主拒絕給予租金收據。業主在申請書更不承認已收到三月及四月的租金。

(2) 上述單位內的天花頂出現嚴重漏水現象，尤其是下雨天造成破壞及不便，經多次與業主交涉，業主斷然拒絕修理，更揚言要答辯人遷出。答辯人也有向管理處投訴，管理處指出應是業主負責修理，與法團無關，業主應對租客作出合理賠償。

(3) 業主相當情緒化，一方面承諾給予答辯人二至三個月免租期以換取租租客遷出，一方面又想答辯人簽訂新租約，此次竟然訴諸法律要答辯人遷出態度反覆。"

4. 答辯人在表格７的有關處所的地址及描述一欄，加上下述說明：－

“ 該厦已落成30多年，上層為天台，該單位天花嚴重漏水，天花頂出現一大片污水漬，及天花牆灰時有掉下，上手租客也因漏水而被逼遷出。”

本席認為上述說明與答辯人的理由（2）直接有關，應歸納一起考慮。

申請人的證供

5. 申請人親自作供，並呈堂五份証物。申請人指雙方於2001年簽訂租約（證物A1），原訂租期為兩年，由2001年3月5日開始，租金為5,600元。期間申請人在考慮過答辯人的多次要求後，三次同意減租。因此，兩年租期內的每月租金詳列如下：－

(i)	由2001年3月5日至2002年3月4日	- 5,600元
(ii)	由2002年3月5日至2003年10月4日	- 5,300元
(iii)	由2002年10月5日至2003年1月4日	- 4,500元
(iv)	由2003年1月5日至2003年3月4日	- 4,300元

6. 申請人指她雖然在兩年租期內減租三次，答辯人仍然時常遲交租，又在租約期滿後，再次提出減租，並且在她屢次去信（證物A2/3 A3）要求後，仍然拒絕與她簽訂任何新租約。申請人指她雖然在租期的兩年內三次同意減租，她並沒有同意答辯人扣減原先答辯人所繳交的按金11,200元。雖然她向答辯人清楚指出這點，答辯人仍自行扣減按金作為租金，違反租約。

7. 申請人呈堂她的收租紀錄表（證物A4）及她的集友銀行存摺影印本（證物A7）支持她上述的說法。申請人證實除了銀行入數外，答辯人從來沒有繳交現金或支票給她。對於這點事實，答辯人並無異議。

8. 申請人回應答辯人的反對通知書，指出雖然申請人曾經三次安排裝修工人到處所，希望視察室內狀況，答辯人都拒絕開門。

答辯人的證供

9. 答辯人也是親自作供，承認她是遲交租，因為她唯有這樣才可以迫使業主（即申請人）與她聯絡。她與申請人的租約（證物R4）沒有記載申請人的地址，她無從找到申請人。

10. 答辯人投訴她入住處所不久即察覺馬桶故障、天花滲水及其他地方日久失修，加上處所是頂層，上面是天台，使處所天花滲水問題更難處理，她認為申請人要先替她解決處所的維修問題才可以追收欠租。

11. 答辯人解釋因為原租賃的租期已完結，她有權扣除她已交的按金，抵銷每月的租金。因此，答辯人指申請人6月12日的申請書所陳述的不是事實，她並沒有欠交2003年3月5日以後的租金。

12. 答辯人指申請人與地產經紀誤導她簽約，她已就這事往地產代理管理局投訴，也有向報紙投訴版投訴（證物R1）。

案件分析

13. 雖然答辯人在表格7（反對通知書）的理由（1）指“業主拒絕給予租金收據，業主在申請書更不承認已收到三月及四月的租金”，她並沒有否定申請人的證物A4及A7上的收款紀錄，也沒有作出其他舉証。因此，本席認為從申請人的收款紀錄及雙方同意的每月租金（包括減租生效日期），可計算出直至2003年6月12日（申請通知書的日期）及2003年8月7日（判案日）的欠租情況如下：－

申請人應收及答辯人應交租金總數

(i)	5/3/2002-4/10/2002	$5,300 x 7	=	$37,100
(ii)	5/10/2002-4/1/2003	$4,500 x 3	=	$13,500
(iii)	5/1/2003-4/3/2003	$4,300 x 2	=	$8,600
(iv)	5/3/2003-4/6/2003	$4,300 x 3	=	$12,900

計算至4/6/2003應交租金

$72,100 =======

申請人已收租金紀錄

收款日期	款項
27/3/2002	$5,300
27/4/2002	$5,300
27/5/2002	$5,300
16/7/2002	$4,500
18/7/2002	$200
23/8/2002	$4,300
3/10/2002	$4,500
28/10/2002	$4,500
28/10/2002	$2,300
19/12/2002	$4,500
28/1/2003	$4,500
30/1/2003	$4,500
13/3/2003	$3,900
3/4/2003	$4,300

截至12/6/2003（申請通知書日期）已收租金

$57,900 =======

14. 因此，根據以上的紀錄計算，於2003年6月12日，答辯人欠申請人的欠租為：－

欠租	=	應交租金 － 已收租金
	=	$72,100 － $57,900
	=	$14,200 =======

因為上述欠租$14,200約等同3.3個月的欠租，申請人於申請通知書向答辯人追討“由2003年3月5日至2003年7月4日的欠租”是沒有錯誤的。

15. 於今天本案判案日（7/8/2003），根據以上的紀錄計算，答辯人欠申請人的欠租及中間收益分別為：－

於2003年6月12日計算，截至4/6/2003時的欠租	=	$14,200
減：13/6/2003的收款		$4,300
		________
租期截至4/6/2003的欠租		$9,900

另外，答辯人欠申請人的中間收益，以每月$4,300計算，由2003年6月5日開始，直至答辯人交回處所為止。

16. 本席接納申請人是一位誠實的証人，本席相信申請人在一年內，應答辯人的要求先後三次減租，但是雙方並沒有就是否減收按金達成任何協議。因此，本席接納申請人的口供，她並沒有同意減收在起租時已收下的按金11,200元。

17. 租約(證物A1/R4)第五條規定 "....租客預交兩個月租金之按金即港幣壹萬壹仟貳佰元正與業主（不分發收條）。當租客遷出時，業主無利息將該款交還租客並取回租約，倘若租客在租金或其他一切計費未付清時，業主有權在該筆按金內扣除。租客應清楚該筆按金不能用作現金支付現金。" 本席對上述租約條款的詮釋是，在雙方未有就已收的按金款額再達成其他協議時，有關的按金款額不會因為業主（申請人）與租客答辯人口頭協議在某段期間減租而自動調整。

18. 綜合以上幾點，本席裁定答辯人反對通知書的第（1）點反對理由並不成立。

19. 如果申請人不履行維修處所的責任，答辯人可到具司法管轄權的法院採取法律行動，以強制業主履行維修的責任或要求業主作出賠償。審裁處在這方面並沒有司法管轄權。因此，答辯人的反對通知書的理由（2）並不成立。

20. 答辯人的第（3）點反對理由是指申請人態度反覆。另一方面，申請人呈堂證物A2及A3，即申請人寄與答辯人之2003年1月22日及2月20日的信件的第一句已分別說：“希你接到此信速將所欠租金交清”（證物A2）及“希你將租金速快交清”（證物A3）。本席認為這顯示申請人催促答辯人繳交欠租的通知非常清楚。雖然該兩封信的其他部份都建議答辯人如果想繼續租住，要儘快與申請人簽訂租約，但是這絕不影響申請人追收欠租的意思。因此，本席裁定答辯人的反對理由（3）並不是一個答辯理由。

21. 綜觀雙方的證供，特別是申請人的證物A2及A3，本席留意到雙方對兩年租期後的租賃權及應繳租金有一些誤解。如果雙方未能就續租達成任何協議，業主根據現行業主與租客（綜合）條例（香港法例第7章）的規定，應給予租客3個至4個月的通知，遞交指定表格CR101予租客，正式終止租賃並要求後者正式以表格CR102回覆是否要求新租賃。如果租客回覆業主要求新租賃，雙方可以繼續商討或提交審裁處審理。如果租客不在指定時間，以指定表格回覆，則租客要在終止租賃日期前遷出。如果租客沒有遷出，業主可以申請法庭命令要求他遷出。在本案，雖然本席相信證物A2及A3是真確的信件副本，它們並不能取代上述的表格CR101，亦沒有相同的效力。因此，在原租賃的租期完結後，雙方的租賃自動改為以按月計的租賃繼續，每月租金為原租賃完結前的租金，即4,300元。業主並沒有權利要求收取其他金額的每月租金；同樣租客亦不能單方面更改每月租金或拒絕繳交任何租金。

22. 基於以上原因，本席裁定答辯人所有的反對理由不成立，申請人勝訴，並頒令如下：－

頒令：

1. 答辯人須將案中處所空置交回申請人；

2. 答辯人須繳付申請人截至2003年6月4日的欠租，總數為9,900元;

3. 答辯人須繳付申請人中間收益，每月為4,300元，由2003年6月5日起計至將處所交回為止；

4. 答辯人須繳付申請人這次申請的訟費，其款項即時評估為1,000元;

5. 根據《高等法院條例》（第4章）第21F條，倘若答辯人在本命令之後的七天內繳付申請人上述第2及第4段所規定的款項，則答辯人在無須再訂立任何新租賃的情況下，得按照原有的租賃持有案中處所，而本申請的所有進一步法律程序將被擱置；

6. 倘若答辯人未能在本命之後的七天月繳付申請人上述第2及第4段所提及的款項，則本命令的第1至第4段可予以強制執行，而答辯人即被禁止獲得任何濟助；

7. 如果答辯人將款項繳存法院時；申請人可從法院提取款項。