劉金斯 訴 地政總署署長

LDMP 22/2003

香港特別行政區

土地審裁處

雜類申請編號2003年第22號

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判 決 書

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1. 2004年1月2日，申請人提出是次傳票申請；他要求土地審裁處批准他逾期呈交上訴通知書。

2. 2002年11月21日，地政總署致函知會上訴人丈量約份編號 137地段編號801的物業（“物業”）不可獲得租金豁免，因為該物業的業權在1984年6月30日後有所改變。

3. 2002年11月27日，申請人致函地政總署，指上述函件的內容不符事實。

4. 2003年4月22日，地政總署以函件通知上訴人，物業並不符合豁免地租的決定，並在函件中詳列其理由。它通知上訴人，如對該署的決定不滿，上訴人可在該信發出日期起計28天內，向土地審裁處提出上訴,申請人因為過了這法定期限，因而提出是次申請。

5. 1979年11月26日，申請人與政府簽訂一份編號為2329的新批約，從而獲得物業的業權，該新批約中的特別條款有以下兩個條款 ：-

"	4.	The grantee shall not partition the lot, nor assign, mortgage, charge, underlet; part with the possession of the lot or any building or buildings thereon or enter into any agreement so to do whether directly or indirectly or whether by way of direct or indirect reservation, grant of any right of first refusal, option, Power of Attorney or Building Agreement, or through a solicitor, agent, contractor or trustee except as a whole and not a part thereof and not by way of undivided shares in the lot.
	5.	The grantee, having obtained this grant by way of private treaty at a concessionary premium, notwithstanding that these Conditions have been certified as complied with to the satisfaction of the said District Officer shall not, except with the prior written consent of the said District Officer and on such conditions as may be imposed by him (including the payment of such fee as may be required by him) assign, mortgage, charge, underlet (other than at a rack rent without taking a fine and for a term not exceeding five years without any option for renewal), part with the possession of the lot or any part thereof or any building or buildings thereon or any interest therein or enter into any agreement so to do and then only in favour of:
		(a) any person who at the sole discretion of the said District Officer would be entitled to a private treaty grant on concessionary terms as at the date of the application for such consent or,
		(b) any person other than a person referred to in (a) above subject always to the payment by the grantee to the Government of Hong Kong of an additional premium equivalent to the difference between the amount of premium (if any) paid by the grantee to the Government at the date of this grant and the full market value of the lot as at the date of the application to the said District Officer for consent such value to be determined by the said District Officer whose decision shall be final ...................."

6. 1986年9月8日，申請人藉兩份轉讓契（契約備忘錄編號282427、282428號）分別把物業1/5的業權轉讓至劉金又及劉志偉名下。申請人沒有就這兩個轉讓向政府補付地價，申請人亦沒有提出証據顯示該轉讓獲得地政專員的書面同意。

7. 1998年3月11日，屯門地政總署向申請人、劉金又及劉志偉就上述兩份轉讓契發出以下的一份有追溯效力的同意書 ：-

"Pursuant to Special Condition No. 5 of New Grant No.2329 under which Lot No.801 in D.D.137 ("the said Lot") is held, I hereby give ex-post facto consent to the two Assignments respectively registered by Memorial Nos.282427 and 282428 in the Tuen Mun new Territories Land Registry (collectively "the executed Assignments") as well as consent to the proposed assignments of the 1/5 undivided share of and in the said Lot now registered in the name of Mr. LAU Kam-yau and of the other 1/5 undivided share of and in the said Lot now registered in the LAU Chi-wai respectively under the executed Assignments to Mr. LAU Kam-shi, the grantee under the captioned New Grant (collectively "the proposed Assignments").

I also confirm that both the restriction on the assignments of the undivided shares of the said Lot under Special Condition No.4 and the payment of premium under Special Condition No.5(b) of the said New Grant is deemed to have been wavied or will be waived but only in so far as the executed Assignments or the proposed Assignments are concerned and not further or otherwise.

Please also note that none of the executed Assignments or the proposed Assignments should be regarded as within the meaning of the "first assignment", mortgage, charge, underletting or parting with possession or any agreement so to do under Special Condition No. 5(b) of the said New Grant."

8. 2000年9月22日，根據一份轉讓契（契約備忘錄編號966297號）劉金及劉志偉分別將他們持有的物業的1/5業權轉讓予申請人。

9. 就上述兩份轉讓契於1986年9月8日的註冊，申請人指出他並無被通知要補地價給政府，因此該註冊不符合及不能構成已辦妥手續的登記註冊,他亦從未接獲政府部門通知違反丁屋批租約條款。

10. 新批約2329特別條款第5條規定申請人須獲得地政專員書面同意才可把物業的權益轉讓，因此，關鍵之點在於他是否獲得該書面同意；把物業權益轉讓是他的意願，祇有申請人才能決定是否或在何時將該意願付之實行，所以他負有舉証獲得上述書面同意的責任，以符合第5條的規定，第5條並無規定政府部門有法律的責任通知他，他的作為是違反了丁屋批批租約的規定。

11. 違反批地契約條款並不影響土地權益轉讓交易的合法性 ：宋衞僑、李佩雲與黃美賢 [1997] IHKC 288。在該案的第300頁，法庭指出，雖然該案涉及的房地產買賣的交易有違官批地條款，但不涉任何犯罪或違法行為，政府對違反批地條款行為，只能視作毀約的行為，有權將土地重 收。該毀約行為,和其他一般民事行為，並無區別。如果立約一方對違批行為，不採取積極行動去加以制止，從公眾利益及公共政策之立場而論，法庭並不認為有需要把違批之丁屋業權買賣轉讓交易視為不合法，而不強制執行有關轉讓交易合約之條款，上述的裁決原則適用於本案。此外，該違反地租批約的轉讓已藉地政總署於1998年3月11日發出的具有追溯效力的同意書，變為合法和具有法律效力，因此，在1986年9月8日申請人已把物業2/5的業權轉讓與他人，在2000年9月22日，申請人再次持有該2/5的業權。

12. 就繳交地租的法律責任的豁免適用的條文是《地租（評估及徵收）條例》（“條例”）第4(1)條，該條有以下的規定 ：

"(1) 除本條其他條文另有規定外，如－

(a)	根據任何原居民在1984年6月30日所持有的農村土地的適用租契而持有的權益；
(b)	根據在1984年6月30日之後向任何原居村民作出的丁屋地批租約而持有的權益；或
(c)	根據以遷置屋宇批租約而持有的權益－
	(i)	任何原居村民在1984年6月30日所持有的遷置屋宇批租約；
	(ii)	為替代任何原居村民在1984年6月30日所持有的農村土地的適用租契而向該原居村民批出的遷置屋宇批租約；或
	(iii)	為替代在1984年6月30日之後向任何原居村民作出的丁屋地批租約而批出的遷置屋宇批租約，
	是－
	(i)	由該原居村民繼續持有；或
	(ii)	符合以下說明的權益－
		(A) 該權益自其不再由該原居村民持有以來不曾轉易予並非該原居村民的父系合法繼承人的任何人；及
		(B) 該權益續由屬該原居村民的父系合法繼承人的人持有，
	則繳交地租的法律責任的豁免適用於上述權益。"

13. 在1979年11月26日，申請人獲得的是第4 (1)(a) 條所指的權益。按條例第2條的釋義，“權益”是“指某地段、某地段的某段或某地段或某段的不分割份數的法定或衡平法權益，但不包括任何役得權、通行權、租約或分租契性質的權益。”申請人的權益是801地段的權益，但1986年9月8日起，申請人只持有該權益的3/5，他並沒有繼續持有801地段的整個權益，因此他未能符合第4(1)(i)條的規定。

14. 物業的2/5權益是在1986年9月8日轉易予劉金及劉志偉二人,他們是申請人的胞弟，因此該2/5業權的持有不涉及該業權由原居村民的父系合法繼承人的持有。按條例第2條的釋義，“合法繼承人”是“指在某原居村民死亡後藉合法繼承而有權或成為有權享有該死者遺產權益的任何人（不論是男性或女性），而該人是該死者的父系後裔”，因此，條例第4(1)(ii)條不適用本案。申請人未能証明他已滿足條例第4(1)條的規定，因此他不能獲得繳交地租法律責任的豁免；既然在這方面申請人沒有成功的希望，批准他逾期呈交上訴通知書祇會浪費時間。基於上述理由,本席撤銷他的傳票申請。

訟費

15. 申請人須支付答辯人本傳票申請的訟費，如與訟雙方未能議定訟費的款額，該款額由法庭按區域法院訟費水平為基準而予以評定。