WONG KWAI HEI 對 CHEUNG HI CHI

LDBM 18/2014

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2014年第18宗

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判案書

序言

1. 本案的申請人為北角寶馬台12樓G室 (“12G單位”) 的業主，而答辯人為同一屋苑13樓G室 (“13G單位”) 的業主。申請人在2014年1月10日提出本案的申請，指稱由於13G單位內的主廁及客廁地台出現漏水情況，引致12G 單位遭破壞，在多次要求下答辯人仍然拒絕作全面維修，對申請人造成滋擾及不便，違反了大廈公契的條文，要求法庭頒下禁制令，強制答辯人進行維修及禁止答辯人繼續其滋擾行為，並向申請人作出損害賠償。

2. 答辯人反對滲漏由13G單位造成，因佔用該單位的租客區女士 (“區女士”) 也確認，單位只有她本人及其丈夫居住，倆人只會使用主廁，而客廁只作擺放雜物，及放置為所蓄養小狗預備鋪有紙尿片的膠板作便溺之用，故從不會在客廁用水，客廁地台也只以紙拖把清潔，而從不會以水清洗。答辯人又指稱他在收到申請人的投訴後，已在主廁及客廁進行維修工作，但滲漏持續出現，相信滲漏應從天井外牆滲入。

無爭議或不能爭議背景事實

3. 2013年3月18日，申請人首次發現12G單位的客廁出現滲漏情況 (相片可見文件冊第66-68頁)，在翌日向管業處提出投訴。自此滲漏情況一直繼續，至2013年5月22日情況變成在客廁近窗戶的天花及抽氣扇位置不時有水珠滴下，沿牆壁流向地上(相片可見文件冊69-70頁)。申請人遂向食環處作出投訴。食環處在接獲投訴後，曾在2013年5月31日至2014年6月22日期間，多次到12G單位及/或13G單位進行不同的測試，相關的測試內容及結果將在下文交代。

4. 12G單位的滲漏情況一直持續，甚至在2013年10月27日至11月21日，12G單位客廁的天花出現水珠。而12G單位客飯廳牆身及天花的油漆持續剝落，客廁牆身及天花發霉，假天花的槽蓋及抽氣扇的電掣內也儲存了污水，污水不斷沿牆身流下，主廁牆身及天花也出現水漬 (相片可見文件冊第174-1 至174-18頁)。

5. 由於漏水情況從2013年3月至10月一直維持，申請人在2013年11月30日曾向答辯人發出律師信 (文件冊第189-203頁)。2013年12月10日答辯人本人首次與申請人一方接觸。

6. 2013年12月3日至8日，答辯人曾委託裝修工程承辦商彭先生 (“彭先生”) 在13G單位客廁進行維修工程。12月3日彭先生委派的洪師傅 (“洪師傅”) 鑿開了客廁內的地台地磚 (但不包括企缸地磚)，及與地磚相連的牆身最下方一層牆磚，鑿開後彭先生到場查看，發現地台沒有水跡及是乾的，之後洪師傅在鑿開的地台部份進行第一次防水工程；在12月4日再進行了第二次。12月5日食環處在客廁進行了色水測試。12月8日鋪回地磚。彭先生解釋由於企缸邊是乾的，且企缸內放滿物品，故此認為無須鑿開企缸地台。

7. 在2014年1月14日答辯人再次委託彭先生，在13G單位主廁進行維修工程。彭先生也是委派洪師傅進行工程，鑿開主廁地台後，發現洗手盆及地下來水的喉管有生銹及漏水，故此進行了更換，由於須將新更換水喉與外牆的喉管接駁，故此須搭棚更換外牆的水管駁口位，之後在主廁內做了防水工序。答辯人提交了他與彭先生就兩次工程的電話訊息作為證物 (文件冊第802-814頁)。

8. 申請人在2014年1月10日提出本案的申請。至1月27日由於滲漏以致12G單位內破損情況不能接受，申請人一家從12G單位遷出。

9. 在審訊過程中，申請人的女兒黃小姐 (“黃小姐”) 作供， 她確認，由於滲漏情況在答辯人完成了主廁工程後已有所改善，故此在本案中只要求法庭頒令，答辯人須自費維修13G單位內客廁地台以確保不再出現滲漏，並須在維修後提交由專業測量員出具，工程已妥善完成的證明書。申請人亦要求答辯人就12G單位維修費及對申請人造成不便及不適作損害賠償。

食環處所作測試

10. 在接到黃小姐的投訴後，食環處職員進行了調查工作，後在2013年8月2日委派了黃錦球工程顧問有限公司 (“顧問公司”)跟進此個案，顧問公司亦曾就本案的滲漏調查工作，擬備了2013年11月27日 (文件冊第708-749頁)，及2014年2月11日的調查報告(文件冊第753-787頁)，當中確認在2013年8月10日及2013年12月28日的測試中，發現漏水源頭應為13G客廁地台滲漏。

11. 黃小姐在其證人陳述書中，詳列食環處及顧問公司曾為本案的滲漏投訴所進行的測試及結論 (文件冊第48-65頁)。答辯人對下述紀錄並無提出爭議。

日期	所作測試	結論
31/05/2013	12G單位客廁進行第一階段測試(如量度濕度)	浴室天花有滲水情況(文件冊第172頁)
13/06/2013	13G客廁排污渠位置進行色水測試，但並不包括企缸的排污渠	29/08/2013回覆測試未能確立13G單位的排污渠有滲漏現象。但由於滲漏持續，已於02/08/2013展開專業調查 (文件冊第172頁)
11/07/2013	12G單位客廁取牆身灰樣版及沾有滲漏水的濕紙巾作檢測
03/08/2013	顧問公司作初步調查，量度12G單位牆身濕度	濕度為100%
10/08/2013	顧問公司到13G單位客廁地台作滲水測試	測試色水即時在12G客廁出現 2013年9月27日回覆測試結果顯示13G單位客廁地台有破損跡象，出現滲水情況 (文件冊第173頁) 29/11/2013回覆色水在12G主廁、客廁及客/飯廳出現 (相片見文件冊第71頁)
04/09/2013	顧問公司跟進10/08/2013測試結果，檢查12G單位牆身是否出現色水顏色	27/09/2013回覆從 10/08/2013測試確定13G客廁地台存在滲漏情況 (文件冊第173頁)
09/10/2013	食環處發出妨擾事故通知予13G單位，要求在28天內解決滲漏問題
26/10/2013	顧問公司在13G單位主廁地台作滲水測試	滲漏情況即時在12G單位客廁出現 12G單位內的天花、客/飯廳牆壁及主客廁濕度達100% 12G單位客廁內抽氣扇電掣有水 目睹13G單位外牆有水流出 (相片見文件冊第72及73頁)
07/11/2013	12G單位作濕度測試	主客廁天花及牆壁，以及客/飯廳錄得 80-95% 的濕度，並在客廁的假天花上發現新的積水 (相片見文件冊第74-76頁)
11/11/2013	12G單位作濕度測試	主客廁天花及牆壁，以及客/飯廳錄得 80-94% 的濕度，並在客廁的假天花上發現新的積水。2013年11月29日回覆測試結果發現12G單位天花仍有滲水情況 (文件冊第188頁)
26/11/2013	顧問公司到12G跟進在26/10/2013於13G主廁地台滲水測試的結果
06/12/2013	13G排污渠位置進行色水測試	12G單位主廁、客廁、客/飯廳的牆壁濕度為 100% ，但即時未見色水水漬 24/12/2013回覆色水測試結果顯示13G主廁地台去水位的排污渠有破損情況 (文件冊第204頁)
11/12/2013	12G單位內量度濕度	所有受影響位置，即主廁、客廁、客/飯廳及走廊假天花全部錄得100%的濕度 12G主廁內發現紫紅色色水出現，17/12/2013回覆紫紅色色水證明13G地渠漏水
12/12/2013	12G單位內量度濕度	所有受影響位置，即主廁、客廁、客/飯廳及走廊假天花全部錄得90%的濕度
13/12/2013	12G單位客廁內電掣箱內取水樣本	水樣本測試後確定為清水
24/12/2013	12G單位拍照、挖取主廁天花染有紫紅色色水的牆灰及量度濕度	天花濕度達80-90%
28/12/2013	顧問公司到13G客廁地台漏水覆檢及反水壓測試	測試期間關掉13G供水大掣，12G客廁電掣即時無儲水；但供水大掣重開後，12G客廁電掣及窗台再重現儲水及積聚 08/02/2014發現12G單位各受影響部份濕度仍高，主廁更達100%；客廁覆檢色水在12G主廁出現 確定客廁地台有滲漏情況(文件冊第761-762頁)
19/01/2014	12G單位量度濕度及13G單位客廁排水渠測試	12G單位客廁電掣位88%，走廊假天花56%，主廁95%
19/04/2014	12G單位量度濕度	客廁天花90%；客廁電掣60%；客廳70%；主廁天花94%
31/05/2014	12G單位量度濕度	客廁天花85%；客廁電掣78%；客廳65%；主廁天花92-98%
03/06/2014	13G主廁地台色水測試	22/06/2014回覆色水並無在12G單位內出現
22/06/2014	12G單位量度濕度	客廁天花93-94%；客廁電掣59-71%；客廳45-62%；主廁天花92%

專家證人的證供

12. 申請人在2013年12月14日委任了香港公正行有限公司作調查，以找出12G單位內滲漏的源頭，調查由專家證人劉姍娜女士 (“劉女士”) 負責。

13. 由於答辯人拒絕讓劉女士進入13G單位作調查，劉女士在2013年12月14日只到了12G單位，以目視勘察法、徵狀分析法、導電感應檢測法、水樣本分析法、紫外線鑑定法、紅外線掃描法以及微波掃描法進行調查。劉女士在2013年12月31日擬備了第一份專家報告 (文件冊第205-435頁)，結論為12G單位內『客廳、走廊、客廁及主廁的天花及牆身的滲水跡象是由於物業上層單位 (即13樓G室) 客廁地台 (包括地台、浴缸/企缸地台、浴缸/企缸地台底部及其周邊牆身) 的防水層出現破損，以及主廁地台 (包括地台、浴缸/企缸地台、浴缸/企缸地台底部及其周邊牆身) 的防水層和地台排水喉管出現破損所導致。滲漏源頭分別有兩個，其中一個位置於物業客廁靠大廳位置天花上方，另一個位置於主廁靠外牆位置天花上方』；報告中亦指出按實際情況評估維修費用為港幣20,004.60元 (文件冊第270頁)。

14. 劉女士亦曾在2014年3月15日進入12G 及13G單位進行測試，唯答辯人只允許在13G單位主廁及客廁內拍照及進行目測法和螢光色水測試，之後再在3月29日到12G單位視察測試結果。

15. 劉女士在2014年4月12日提交了第二份專家報告(文件冊第436-707頁)，結論為12G單位內『客廳、走廊、客廁及主廁的天花及牆身的滲水跡象是由於物業上層單位 (即13樓G室) 內客廁地台的防水層出現滲漏所導致。滲漏從物業上層單位 (即13樓G室) 內客廁地台開始，經樓板向下擴散至物業客廳、客廁及主廁，再蔓延至物業走廊』，滲水情況較2013年12月14日作調查時有所改善。而維修費評估為港幣20,551.28元 (文件冊第526頁)。

16. 在盤問下，劉女士確認她在進行色水測試時，沿用了食環處或顧問公司曾使用的顏色，以免撞色，在進行測試前先在12G單位照螢光燈及拍照，確定沒有顏色顯示，在3月29日的視察中發現色水，故此確認是劉女士所做測試的色水，而非食環處之前的色水顯示。她在3月15日進行蓄水測試前，先在12G單位進行了紫外光儀器觀察、導電感應法、紅外線掃瞄法及目測方法，以記錄12G單位各部份在測試前的狀況。在蓄水測試後，再進行了上述四個方法以及微波濕度掃瞄法，來確定是否存在滲漏及其源頭。

17. 劉女士亦同意螢光測試只能查找是否存在漏水，而不能看到漏水的程度；而決定是否存在漏水，是綜合各項測試的結論。蓄水測試在正常用水的地方進行，而在蓄水後再作各種測試的量度，由於除了加了色水外其他環境因素沒變，故此如12G單位某位置在色水測試後顯示濕度上升及發現色水，便證明是存在滲漏。當被問及可能是外牆滲漏，劉女士斷然否認，因她曾在測試前後在客廁外牆進行紅外線檢測，如外牆有裂痕或穿破，會出現不同濕度，亦會在色差測試中反映；本案中在測試下外牆沒有發現顏色差別，故此可確定外牆並無滲漏 (文件冊第513-517頁)。劉女士也承認如外牆裂縫太細，以紅外線檢測可能未能發現，但認為如外牆出現幼細得未能發現的裂縫，不會在12G單位發現如此嚴重的滲水情況。

18. 答辯人亦曾質疑劉女士在色水測試後量度12G單位濕度，及觀察是否有色水出現的過程中，未有考慮色水中存在鈉會影響測試結果的情況。唯並沒有任何證供支持答辯人此一說法。

相關公契條文的詮釋

19. 本案中法團所依賴的公契條文，節錄如下 (文件冊第149-150頁)﹕

  Paragraph 6 Second Schedule

“Not to use or permit or suffer any unit of which he is the owner to be used for any illegal or immoral purpose nor do cause or permit or suffer to be done any act or thing in any such unit which may be … or become a nuisance or annoyance to or cause damage to the other owners and occupiers of the said premises.”

20. 根據 Halsbury’s Laws of Hong Kong 一文獻，

“Where the covenant is against any act which may lead to ‘annoyance, nuisance or damage’, it is wider, and is broken by anything which disturbs the reasonable peace of mind of an adjoining occupier. The disturbance need not amount to physical detriment to comfort, nor need the adjoining occupier be a tenant of the same landlord” (Halsbury’s Laws of Hong Kong 2^nd Edition Vol. 36 第235.382段。)

21. 本案中所涉公契條文的內容，與上述文獻中的條文相似，即阻止任何引致滋擾 (nuisance) 或煩厭 (annoyance) 的行為，套用上述文獻的法律原則，相關行為只須令其他住戶不能安心 (peace of mind) 便可，故此本席在考慮申請人的指控事實是否構成滋擾或煩厭時，無須考慮是否對申請人造成身體不適或實際傷害。本席亦認同 宜高物業管理有限公司 一案中的裁斷，受影響業戶的憂慮必須為合理。

討論

22. 本案的爭議點是，出現在12G單位的漏水情況，源頭是13G單位的主客廁，抑或是大廈外牆的破損。

23. 雙方並無爭議，下層單位出現漏水問題，不能推定上層單位為漏水源頭。舉證責任落在下層單位的申請人身上，在平衡雙方證供可能性的標準下，證明漏水源自答辯人的單位；而答辯人並無責任證明漏水源頭或反證漏水並非來自他的單位。

24. 在考慮過雙方的證供後，本席認為申請人一方已成功舉證，12G單位的滲漏情況，源自13G單位的主廁及客廁地台。

25. 就滲水源頭的調查，在食環處、顧問公司以及劉女士在不同時間所做的測試，也證明滲水源頭來自13G單位的主廁及/或客廁，這包括﹕

  10/08/2013  顧問公司在13G客廁地台作色水測試，結果為13G客廁地台有破損，出現滲水情況 (文件冊第173頁及716-717頁)

  06/12/2013  食環處在13G排污渠作色水測試，結果為13G主廁地台去水位的支排水渠有破損情況 (文件冊第204頁)

  28/12/2013  顧問公司在13G客廁地台作色水測試，結果為13G客廁地台出現滲漏情況 (文件冊第761-762頁)

  15/03/2014  劉女士在13G客廁及主廁作色水測試，結果為13G單位內客廁地台的防水層出現滲漏情況 (文件冊第526頁)

26. 本席認為這些測試結果，足以證明13G單位的主廁及客廁地台在不同時段，也出現滲漏的情況。而主廁地台的滲漏，明顯地在2014年1月就主廁的維修工程完成後已獲處理，故此在之後的測試中不再發現，而滲漏只在客廁出現。就主廁曾存在滲漏的事實，從彭先生與答辯人的訊息對話中也得到確認，在13G客廁地台鑿開後，彭先生清晰告知答辯人，主廁的洗手盆及地下來水喉也出現漏水情況 (文件冊第810-811頁)，而在彭先生處理了這些破損水喉後，主廁的滲漏不再出現，可見引致12G單位出現滲水的源頭，曾為主廁地台內的水喉。

27. 至於客廁地台方面，答辯人的證人區女士作供指稱，她與家人從不使用客廁，故此不可能有水從客廁地台滲漏至12G單位的情況。唯從證供中可見，由於12G單位的客廁曾作改建，抗大了客廁的面積，以致12G單位客廁的範圍其實是跨越至主廁所在的地方，故此即使13G單位沒有使用客廁，但由於部份12G客廁在13G主廁下方，故此12G客廁的滲漏情況，可能是從13G主廁的滲漏造成。

28. 但在13G單位主廁維修後，12G單位的滲漏情況仍然維持，且在主廁維修後在13G客廁內所作測試，仍顯示客廁存在滲漏，本席完全不接納區女士的證供，指稱她及家人從不使用客廁的事實，如這是事實，而沒有其他可能的滲漏源頭的情況下，12G單位不可能出現如此嚴重的持續性滲漏情況。而如果區女士及家人只以客廁企缸作儲物之用，何以需要在客廁企缸的去水位貼上膠紙封閉，區女士解釋是以防頭髮跌下去，如企缸根本無人使用，又何需擔心頭髮跌落的情況。本席認為區女士的證供不可信。

29. 再者，各方測試也確認13G客廁地台也存在滲漏的事實，而這事實是在主廁進行維修前及後也確立了的。答辯人曾質疑，只是試水時才出現滲漏，故此滲漏是由試水造成，但答辯人此一說法完全妄顧了試水的目的，就是要找出漏水的源頭，試水後在12G單位出現了色水，色水只在13G單位地台放置，即證明13G地台出現破損，而未能防止水源從13G流至12G單位。如13G單位地台沒有破損，即使在13G單位內進行試水，也不會在12G單位發現色水的情況。

30. 答辯人又曾質疑，測試結果只是顯示漏水的渠道，即經13G地台向下滲漏，但這並不等同漏水源頭，渠道與源頭兩者不能混為一談。本席認為答辯人此一說法實為狡辯，各方的色水測試是在13G單位特定位置放置色水，再在12G單位內查看是否出現同一顏色的水漬，水的源頭明顯是在13G單位內所放置的色水，怎能說源頭並非13G？

31. 更何況除了13G單位地台外，並無任何證供顯示滲漏可能存在其他源頭。答辯人曾提出，滲漏可能是從外牆破損引起，唯本席接納劉女士的證供，她已就此一可能性作出調查，亦撇除了此一可能性。本席認為答辯人所指外牆滲漏情況並不存在。

總結

32. 綜觀上文的裁斷，本席認為12G單位的漏水情況，源自13G單位的主廁及客廁地台的防水出現問題，以致令12G單位因滲漏而造成損毀，違反了公契條文附表2第6條的條文。答辯人曾就主廁作維修，之後滲漏情況有所改善，亦有測試證明主廁沒再出現滲漏的情況。

33. 唯客廁方面的滲漏問題，即使在彭先生的維修後，仍然存在，可見彭先生的維修並未能對症下藥；誠如彭先生在盤問下也承認，他與洪師傅也並非防水工程方面的專業人士，他們的防水工程未能奏效並不為奇。再者，彭先生的工序並未包括客廁內企缸部份的地台，這亦可能解釋了為何在彭先生的維修後，客廁地台仍存在滲漏的情況。

34. 本席認同，必須頒下強制令，強制答辯人就13G單位客廁地台作維修，以解決12G單位的滲水情況。亦應在維修後聘請專業人員驗證妥善完成維修，以確保滲漏問題確實得到解決。

損害賠償

35. 申請人要求答辯人就滲水所造成的不便及不適，作出50,000元至80,000元的賠償。

36. 申請人的代表律師依賴以下案例作支持﹕

(a)  Wong Hon Hung & Anor v Jolly Birds Limited (DCCJ 5341/2006)

-  滲水情況歷時約1年半，賠償金額為50,000元

(b)  Cheng Chi Wing & Anor v Ho Shu Wah & Anor (DCCJ 2370/2005)

-  滲水情況持續不足2年，期間擴展至其中一間睡房，賠償金額為45,000元

(c)  Chung Che Shum & Anor v Dong Sai Ming Fernando & Anor (DCCJ 21504/2001)

-  滲水情況持續約2年，影響3間睡房，賠償金額為80,000元

(d)  Leung Yung Chun & Anor v Chan Wing Sang & Anor (HCA12235/1998)

-  滲水情況持續約2年，賠償金額為80,000元

37. 本案的滲水情況至今持續了近2年，雖然情況在答辯人維修了主廁的地台後有所改善，唯問題仍未完全解決，從申請人所提交的相片，可見12G單位因滲水造成的損毀情況，居住在內的人士一年多以來要容忍漏水的情況，由於漏水引致污水在電掣內積聚，單位內人士還需擔心是否會造成危險，而單位內牆壁及天花因漏水造成裂紋、剝落、水印及發霉，黃小姐更指單位內發出異味，繁此種種，可見居住在單位內的申請人及其家人必定感到不適及造成不便;情況嚴重至2014年1月27日時，申請人及家人須遷出12G單位。

38. 12G單位一直由申請人及其太太與女兒黃小姐作居所之用，申請人要求法庭考慮申請人不能將單位出租並不合理。唯本席認同滲水情況，確實對申請人及其家人造成不便及不適。

39. 本席認為以本案的情況，就不便及不適方面的賠償金額，應為50,000元較為合理。

維修費用的賠償

40. 申請人又要求答辯人賠償，因滲漏造成12G單位破損的維修費。劉女士評估為20551.28元。答辯人並未就此評定數額提出質疑，本席在看過劉女士在報告內所開列項目及數額 (文件冊第519-522頁)，接納為合理的維修及花費。

訟費

41. 在訟費應視乎訴訟結果而定的大前題下，本席看不到任何特殊環境因素，為何答辯人不應承擔申請人在本案中的訟費。

命令

42. 法庭作出頒令﹕

(一)強制答辯人須在2015年4月15日或之前自費維修13G單位客廁地台，並於維修後自費聘請專業測量員出具維修妥善完成之證明書；

(二)答辯人須付申請人港幣70,551.28元的損害賠償；

(三)本命令無須親自派送予答辯人；

(四)附加罰則通知；

(五)答辯人須付申請人本申請的訟費，如雙方未能就訟費的數額議定，則由法庭依區域法院基準作評定。此為暫准訟費命令，除非任何一方以傳票提出申請，此暫准判令在14天後成為絕對命令。