宏冠道金漢工業大廈業主立案法團 訴 蘇怡阡及另二人

DCCJ 1766/2006

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2006年第1766號

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判案書

1. 原告人為宏冠道金漢工業大廈業主立案法團。第一被告人（“蘇先生”）為宏冠道金漢工業大廈10樓10號室的業主。原告金漢工業大廈業主立案法團（“立案法團”）在此案向第一被告人蘇先生追討自1999年2月起所拖欠每月$964.86的管理費。蘇先生在立案法團在區域法院提出訴訟後，於2006年4月21日支付了一共6期的管理費，又於2006年5月至9月間支付了2006年5月、6月、7月和8月的管理費，共十期費用。自那時起，蘇先生未有再支付任何的管理費。

2. 蘇先生在此案提出抗辯及反申索。在2006年4月26日的抗辯及反申索書中，他指出，因為當時他的單位將會進行維修治理漏水的問題，他希望在維修完成的3個月後把物業租出，以部份租金支付所拖欠的管理費。在2007年8月10日，蘇先生呈遞了修定抗辯書及反申索書，要求法庭發出命令防止他的單位漏水，又防止單位內鋼筋被浸蝕及石屎爆裂剝落及要求立案法團作出徹底妥善的維修，並向立案法團作出反申索以每月租金$12,000作出賠償。

沒有爭議的事實

3. 宏冠道金漢工業大廈的公契第6（3）、7（a）、13（c）及13（d）條，每一位大廈單位業主，也有責任繳交每月管理費用。第一被告人自1999年2月起直至審訊當天只繳交了10個月的管理費。第一被告人聲稱因生意失敗便沒有金錢繳交管理費。

4. 根據宏冠道金漢工業大廈的公契附表2以及土地註冊處登記紀錄，天台、天台水箱、大廈外牆均屬大業主力加置業有限公司所擁有（“力加”）。因此天台及水箱並不屬於大廈公用部份（文件夾II 252-253頁及中譯本之297-298及328-330頁）。

5. 原告人（立案法團）曾在2006年7月及8月替第一被告人維修單位天花兩次。屋宇署在2007年5月3日曾經發信給第一被告人蘇先生，表示在2006年4月10日曾經往蘇先生的單住調查及了解滲水情況。信件第二段指出：

“本辦事處人員於2007年4月10日到你單位調查，發現你指受滲水滋擾的辦公室天花板只呈現乾涸水漬和混凝凝土剝落現象。而本辦事處人員再到天台進行初步視察，發現大廈的公用水缸正在於你單住上方。因你懷疑大廈的公用水缸對你單位造成結構破損，本辦事處已將個案轉交屋宇署跟進。因此目前本辦事處不會就這個案作進一步調查。”（文件夾II 372）。”

6. 在業主法團2006年7月及8月替第一被告蘇先生維修他的單位天台之前，屋宇署曾於2006年7月10日去信蘇先生。信件第三段指出：

“根據本署所進行的調查，發現上址樓宇的結構並沒有因上述處所出現的滲水情況而變得危險。因此，本署目前不擬採取進一步行動。但是，由於滲水會造成滋擾，本署已去信勸諭貴大廈業主立案法團與你聯絡，以便徹底調查滲水來源。其實，業主有責任維修及管理其樓宇。你們可考慮聘請專業人士進行詳細勘驗，以找出滲漏的來源及進行適當的維修。”

信件最後一段更指出：

“另外，本署在調查時，發現上址橫樑有部構件的混凝土出現剝落/破裂及鋼筋外露的情況，為防止樓宇的狀況進一步惡化，並碓保佔用人的安全，你應盡快通知業主，早日進所需的修葺工程。”（文件夾II 364頁。）

原告的申索

7. 原告業主立案法團向第一被告的申索是根據蘇先生自從在1999年2月1日開始欠交每月$964.86的管理費。申索書發出的日期是2006年4月8日，根據香港法例第347章「時效條例」第4條關乎合約及侵權行為的訴訟，以及某些其它訴訟的時效必須於訴訟因為產生的日期起計6年後不得提出基於簡單合約或侵權行為的訴訟。或清算帳行的訴訟不得就任何於訴訟展開時已發生超過6年事項而提出（第4（2）條）。根據時效條例第4（3）條則指出基於蓋印文據的訴訟，不得於訴訟因由產生的日期起計滿12年後提出。根據原告的申索書第10（a），原告向被告追討的是87個月管理費。原告人律師指出，因為原告是根據大廈公契向蘇先生作出追討，因此，可追索12年內拖欠的管理費用。根據 Cap. 347, S.4(3)公契乃蓋印文件，因原告的申索是據公契文件追討，因此追索時限為12年。

8. 第一被告蘇先生並沒有爭議他一直自1999年2月拖欠管理費及管理費的金額$964.86。因此就原告人的申索在發出申索書之日之前的87月管理費87個月x $964.86，總共$83,942.82。這應由第一被告蘇先生付責繳交。

被告的抗辯及反申索

9. 蘇先生的抗辯書及反申索書內容是指出業主法團未有替他的單位防止漏水，防止鋼筋被侵蝕及石屎爆裂剝落作出徹底妥善維修。因此向業主法團作出抗辯及反索償。他的反索償書更要求法庭發出強制令，命令業主法團切底妥善維修防止他的單位被天台的滲水破壞，防止天花鋼筋被侵蝕及石屎爆裂剝落及漏水的情況再發生。他並且向業主法團索償，要求賠償他自2006年4月至2007年7月合共16個月合共每月租金 $12,000（包括管理費$1,013，及差餉地租每季$1,344及租金）共$12,000 x 16個月 = 共 $192,000。

10. 根據蘇先生的証供顯示，他自1991年起便開始投訴漏水達17年之久，而原告人只在2006年7月及8月替其單位維修了兩次，但只是在剛在維修完之後表面上解决問題，實際上自2007年問題繼續產生。蘇先生指出，他在1991年起，曾三至四次自己用水爉青在天台的地台上鋪上。當時曾經防止了漏水，但不能長久防漏。因此他需要每隔一年鋪一次水爉青。而且他承認自己亦曾經在室內維修天花。

11. 蘇先生聲稱，立案法團在2006年7月及8月間在他單位內所作的維修並沒有徹底解决問題，雖然石屎剝落的情況暫時解决了，但鋼筋的銹水在維修後又繼續漫漫滲出，而修補天花的裂痕有重現的跡像，而且更出現新的滲水位置。他認為影响了天花橫樑的結構及樓宇的穩固。

12. 他指出，在2007年9月11日，香港工程質量檢測中心公司（“BDCL”）曾到他的單位檢查，要求他搬開雜物以便作出測檢。但他指出，單位不用搬開雜物也應可進行測檢及維修工作。他又指出，業主法團並沒有通知大廈全部業主，業主立案法團委員會經已通過各業主的單位維修任何屬於公用地方部份低於$20,000的維修費用，可向業主法團經兩位法團委員的批淮便可取回。他曾經在2007年10月1日回應業主立案法團在2007年9月24日所發出的通告，呼籲各業主向法團管業處登記及報告任何其單位內的外牆或天台引起之滲漏情況，以便管業處派人檢查及商討維修辦法。但業主立案法團及管業處並沒有作出任何跟進或維修。

13. 蘇先生又指出，他曾經把物業放租，但因為原告未有替他的單位作出維修引致他不能收取每月$12,000的租金，因此他損失租金的收入。

被告反申索的裁決

14. 對蘇先生的反申索，原告的抗辯包括：

（1） 第一被告是否可因物業漏水便不用繳交管理費？根據先例，北角樓宇服務有限公司訴周延浩 HCA1023/2003 （判案日期2006年3月29日高等法院暫委法官陳江耀法官作出的裁決）。案件指出被告不能就管理公司每一項的管理決失而拒交管理費。因此原告依賴這先例並指出蘇先生必需支付管理費。

（2） 涉案物業是否仍有漏水情況？

立案法團否認蘇先生的單位仍有漏水情況。管業處的職員陳小姐的証供指出，2008年10月30日她曾到蘇先生的單位視察，蘇先生所投訴漏水的地方，只發現有水跡及灰泥剝落，但表面乾爽及沒有滲水的跡像。而且屋宇署在2007年5月3日發給第一被告的信件指出，屋宇署曾在2007年4月10日檢驗蘇先生的單位，發現蘇先生投訴受滲水滋擾的天花板只呈乾涸水跡及混凝土剝落現象。而蘇先生自己所拍的2008年10月30日的照片也看不見滲水情況。蘇先生既然表示在1991年1月單位已開始發現天花滲水，為何時至2006年4月才開始投訴滲水現象？

（3） 蘇先生的單位漏水成因。

原告代表律師劉大律師指出，不能假訂一旦天花有滲水現狀，水源便是來自上層單位，舉証責任在投訴者。劉大律師更指出，第一被告自己曾以水爉青及天拿水鋪過的天花可能破壞了防水層而導致後來的滲水情況。先例 Leung Yung Chun & anor. v. Chan Wing Sang & ors. [2000] 1 HKLRD 456。

（4） 原告業主立案法團是否應負責蘇先生的單位的維修？

劉大律師指出，蘇先生的單位乃私人地方，並非公共地方，因此法團沒有責任作出維修。

（5） 原告人經已根據公契及建築物管理條例（香港法例第344章），使用公眾地方維持良好合用的狀況，並保持清潔，和採取一切合理及必需的措施，執行了公契內載明的責任及盡了欠第一被告的責任。

（6） 原告人在接到第一被告人就物業滲水的投訴後，已經妥善地履行其職責，並無延誤及耽擱。

（7） 在2007年9月11日，蘇先生曾經阻礙原告人及其指派的維修公司‘BDCL’為蘇先生的單位調查漏水的原因。但蘇先生並沒有合作協助原告人及其指派的工程人員調查漏水的原因。

（8） 立案法團否認蘇先生有任何損失。

（9） 若蘇先生真的有蒙受損失，亦非業主立案法團所導致。

（10） 若蘇先生真的有蒙受損失，也並非任何金錢上的損失。

（11） 若蘇先生有蒙受損失，他未有盡力減少他的損失。

結論

15. 立案法團否認根據大廈公契或建築物管理條例第344章的責任，因為天台及天台水箱並不屬於公用地方，是屬於發展商在公契上保留給自己擁有的地方，因此原告指出，這些並非業主立案法團負責維修的。劉大律師依賴案件Uniland Investment Enterprises Ltd. v. Incorporated Owners of Sea View Estate & Anor. [1999] 4HKC 141。案中原告是北角一所物業的外牆及天台的業主，他向大廈業主法團及管理公司作出申索，要求兩被告負責據屋宇署所發出的維修令作出適當的維修。該案法官指出，S.34 H（1）的作用，是要避免一些發展商刻意在公契內，留給自己一些獨有的權利去享用大廈的某部份而不需負責維修該部份的情況。該案的主審法官的裁決是，建築物管理條例第34（H）條並非把維修責任由全部的業主所承擔，業主需維修自己所擁有的物業。這點我同意，每位業主是需要向自己的物業維修負上最大的責任。

16. 劉大律師指出，就算業主曾替單位維修，這亦不會更改合約條文列明誰應負責維修的責住。她又引用了兩則先例 London Hospital Governors v. Jacobs [1956] 1 W.L.R. 662及Asher v. Seaford Court Estates LD. [1950] A.C. 508。對這點我也同意，維修責任不在立案法團的話，以往曾經義務援手不等如以後也須承担責任，除非損壞的地方危及公用地方或大廈結構。

17. 劉大律師引用的兩則英國案例是回應蘇先生投訴業主立案法團曾經替法團第11屆主席謝煒先生及第11屆委員會委員維修及支付他們的單位天台、天面及通道天面天台的維修費用，業主法團己接收了大業主的維修權，及大業主的法律責任。蘇先生的論據是業主法團需要負上一切維修的責任。

18. 謝先生承認立案法團曾支付了他的單位對上天台的維修費用，而他的單位亦曾多次作出維修。由此看來，業主立案法團可能曾利用建築物管理條例中的漏洞，把工序分拆及分段維修法團11屆主席謝先生的單位或其他委員的單位的天台部份，每次以$20,000以下的費用支付這些維修。這可能有走法律罉之嫌；但，法庭不能同樣發出命令要求業主立案法團作出同樣違法的行為，要求業主立案法團替蘇先生維修單位內天花漏水的部份。我相信蘇先生所指大廈天台的滲漏情況，鋼筋因天台雨水滲漏引致天花鋼筋生銹，令到石屎爆裂及剝落的情況，是與蘇先生在2006年7月之前所拍攝的照片顯示相同及確有其事。而原告業主立案法團亦曾經在2006年7月及8月間替蘇先生在單位內作出維修。立案法團提出曾在蘇先生單位內作出維修而非在天台平台上作出維修，是因為蘇先生的單位對上天台部份是大廈的三個供消防、大廈沖厠及食水之用的儲水水箱，又因水箱及天台部份屬於發展商保留為私有的部份，因此不屬於公用部份，維修責任應是該部份的業主負責。

19. 本席並不同意原告人這論據。大廈公契附表3指出，單位各業主及業主委任的管理人有權進入及利用大廈的入口、大堂、樓梯、樓梯平台、通道及人行道上經過，有權使用起卸區及其它公用地方。附表3更指出：大廈業主有—

“（d） 使用水箱儲水供消防及該大廈沖厠、及供有關正當使用該大廈各獨立部份之權利。”

及

“（h） 該大廈任何部份當時的業主或佔用人（不論是否僱有傭人、工人或其他人員）可於任何合理時間在給予合理通知（緊急事件除外）的情況下進入該大廈的其他部份及或公共地方，進行必要的工程，以維修該大廈或其任何部份（但應構成最低限度的損害及/或滋擾），及修補任何損毀之處的權利。

（i） 管理人（不論是否僱有測量師、工人或其他人員）於任何合理時間在給與合理通知（緊急事件除外）的情況下進入該大廈的有關部份，維修該土地及大廈或其任何部份或任何污水渠、排水渠、渠道、電纜、喉管、泵箱、電線或其他公共設施或供該土地及該大廈整體使用或裝置的任何其他儀器及設置的全部及自由權利及特權。

（j） 所有上述各種權利及特權的規限及條件為當時的業主應按其在該土地及該大廈內所佔的份額支付管理及維修費用。”

20. 據附表3的（h）及（i）段，業主立案法團有權根據公契所賦予的權利在天台及水箱作出維修，就算發展商或該部份業主未能接觸到，法團及管理人也可進行維修工作。相信業主立案法團決定支付謝先生的單位天台部份的維修及通道對上天台的維修也是根據附表3的（h）及（j）段而進行的。

21. 而至於蘇先生的單位，本來業主法團也可以根據同樣附表3（h）及（j）段作出天台及水箱的維修。可借蘇先生違反了附表3（j）段。（j）段指出，業主應按其在該土地及該大廈內所佔的份額支付管理及維修費用。（文件夾II 298-299頁）。中文譯本可能未能清楚解釋在法律上業主的責任，在原來的英文版本的（j）段有以下的說法：

“(j) All the above rights and privileges are subject to and conditional upon the owner for the time being paying his due share of the management and maintenance expenses for the said land and the said building.”

22. 意思是，附表3所列出的包括（h）及（j）的維修問題必需在單位業主全部支付了他所欠的管理費及維修費用後，才能得到以上的權利及利益。

23. 因為蘇先生在以往的10年中只有在原告在2006年4月8日向他發出申索書追討他自1999年2月一直所拖欠管理費後，在2006年4月21日支付了6期拖欠管理費，及在2006年5至9月間支付了5月、6月、7月及8月4個月的管理費。自此之後他再沒有繼續支付任何管理費。因此，原告人可根據公契的附表3的（j）段拒絕替蘇先生單位上的天台作出任何維修工作，直至蘇先生把全部拖欠的管理費支付為止。

24. 據以上的理由，我裁定被告人蘇先生向業主立案法團提出的抗辯及反申索，要求法庭向業主立案法團頒下維修命令敗訴。

25. 至於蘇先生第二項的反申索，向大廈業主立案法團追討自2006年4月至本案審結日2009年3月合共36月，以每月$12,000租金的損失賠償，共$432,000。本席認為蘇先生未能提供足夠理據及証據証明他的單位可供租出。單位內的雜物完全沒有搬走，而且他自己仍繼續每天在單位中的辦公室辦公及把各種機器等存放在單位內，沒有証據証明該物業可予租出。他更未能証明該物業可以以$12,000月租成功地租出，根本沒有客戶表示願意租下的証據。他說他可把東西遷往大廈其他友人單位，那為何他沒有這樣做呢？又為何友人沒有把自己的單位出租收取每月$12,000的租金呢？本席不相信蘇先生有任何出租單位的意圖，更不認為他成功証明單位的租值是每月$12,000。

總結

26. 據上述理由，本席裁定第一被告人蘇先生需支付自2006年4月8日及之前所拖欠業主立案法團的管理費每月$964.86，一共87個月。因蘇先生在2006年4月21日曾經支付在2006年之前所拖欠的6個月的管理費用。因此，他共所拖欠的管理費用是87 – 6 共81個月的管理費，總數為 $78,153.66。

27. 在2006年4月8日之後直至本案審結之日2009年3月一共36個月。因他曾支付4個月的管理費，因此所欠的是32個月費用。以每月管理費$964.86計，共 $30,875.52。

28. 兩段時期所欠管理費（81 + 32）x $964.86，共 $109,029.18。

29. 原告人根據公契第13 （d）（2）段可向第一被告人收取為數$150的費用以彌補因第一被告人違反公契而引致的額外工作費用。因此原告可得$109,029.18 + $150 = $109,179.18。

30. 利息：根據第13 （d）（1）段，拖欠管理費的息率，可以每$100支付 $1.5作為每月的利息。因此原告可以這息率計算利息，由拖欠之日開始直至申索書發出之日止。在申索書發出後，原告可得的利息為法庭所定下的息率的半息，直至裁決當天。在裁決發出後可收取法庭所定下的全息，直至裁決下的款額全部支付為止。

訟費

31. 訟費歸於勝訴一方。因為第一被告的抗辯失敗，需要支付原告人向他作出的申索訟費以及因為第一被告不能成功反申索，需要向原告支付反申索的訟費。若雙方未能達成協議，可由法庭聆案官作出評估。