律政司司長 訴 霍鋯釗

DCMP 697/2003

香港特別行政區

區域法院

雜項案件2003年第697宗

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判案書

1.本案原告代表民政事務局長法團(以下簡稱“SHAI”)作出申請，向被告人收回香港筲箕灣東大街53號筲箕灣天后廟（筲箕灣內地段第813號）的土地（以下簡稱“該物業”）的管有權。在2003年6月25日，經過原告申請簡易程序的聆訊後，吳美玲法官在2003年7月9日命令原告可向第二被告人收回該物業的管有權。因此，是次聆訊是原告與第一被告人之間訴訟的審訊。原告並且表示保留向第一被告人尋求損害賠償或要求第一被告人交出利用的所有權利。

案情背景

2.民政事務局局長法團（“SHAI”）一直至目前是該物業的註冊擁有人。華人廟宇委員會（以下簡稱“CTC”）獲SHAI授權管理該物業。在此案的法律程序中，原告代表SHAI向法庭作出申請。筲箕灣天后廟是一間供奉中國神祠包括天后的廟宇（以下簡稱“該廟宇”）。此廟宇與香港其他的廟宇一般均屬於CTC管轄下的廟宇。該物業過往及現在均是SHAI所擁有的註冊物業，SHAI亦正式授權CTC管理該廟宇。在2001年11月5日，CTC與第一被告人就該廟宇訂立管理合約（以下稱為“該合約”）。第一被告人據此合約獲委任為該廟宇的司祝，任期為2001年10月1日至2002年9月30日（簡稱“該合約任期”）。在2002年9月30日約滿之前，CTC曾向被告人發出信件即2002年9月18日之信件，更於2002年10月25日再發出信件，通知第一被告人該合約任期得以延續一個月。且在2002年10月4日向第一被告人通知其投標新管理合約申請已遭拒絕，並通知第一被告人須於2003年1月4日中午之前遷出該廟宇，交出該物業之空置管有權。但第一被告人及其家人一直未有遷出該廟宇，亦在沒有CTC同意之下繼續在該廟宇營運及取利。經2003年7月9日吳美玲法官席前之裁決，第一被告人的家人已奉令遷出該物業，相信第一被告人的家人在此前經已遷出該廟宇物業，而第一被告人則繼續在該廟宇經營及佔用。

原告的証案

3.在此案聆訊中，原告傳召三位証人。第一位是陳日華先生，陳先生是香港特別行政區政府民政事務局信託基金廟宇及墳場組織助理秘書，他被調派為華人廟宇委員會CTC的秘書，其職責包括監管和監督CTC管轄下的廟宇的管理以及有關信託基金的一般及財務事宜。陳日華先生曾經在本案申請之程序中存檔四份誓章及一份証人供詞。他在庭上確認此五份文件內容之真確性，作為他本人的証供，因此，他的供詞非常之詳盡。此外，原告又傳召陳漢良先生，陳漢良先生在退休之前是信託基金廟宇及墳場組的廟宇督察。陳先生於2003年退休。陳先生受僱於1994年為廟宇督察，在1997年至1999年期間，陳先生負責香港島的廟宇包括香港筲箕灣東大街53號的筲箕灣天后廟。原告第三位証人為金永雄先生，金永雄先生亦是受僱於信託基金廟宇及墳場聯合秘書處為廟宇督察。在2000年金先生被派往負責香港島的廟宇，包括香港筲箕灣東大街53號的筲箕灣天后廟。

4.根據原告的証人供詞，CTC於2002年12月4日曾通知第一被告人，他就該廟宇的管理合約所進行的投標未獲接納，通知第一被告人必須於2003年1月4日中午之前交出該物業的空置管有權。在2003年1月17日的另一信件中，CTC紀錄了第一被告人並未於2003年1月4日遷出該廟宇物業，並且違反了（香港法例第153章）《華人廟宇條例》，更在該信件中CTC要求第一被告人於信件發出日七天內遷出該物業。但被告人一直沒有搬離該物業，並且，根據原告之証供，在未有獲得CTC同意下，繼續在該廟宇運作及獲利。因此原告指出第一被告人違反了該條例第6條。在2003年2月間，第一被告人向高等法院原訟庭申請司法覆轄，即HCAL 13宗2003年一案。該司法覆轄案在2003年9月26日張舉能大法官聆訊後頒佈命令，批准CTC於2004年2月和3月再次就該物業的廟宇管理現階段的投標程序。而第一被告人及其太太均獲邀參加投標，但二人均未有成功中標。於2004年3月23日CTC就該廟宇與新的司祝訂立了新的管理合約。但由於第一被告人繼續佔用該物業，CTC無法將該廟宇交給新的司祝管理。

被告人的抗辯

5.根據第一被告人存檔的多份誓章及其書面供詞，第一被告人提出兩項抗辯反對原告的申索收回管有權。1） 該合約構成CTC與第一被告人之間的租賃合約及2） 原告不容向第一被告人索回空置管有權。

爭論點

6.原告提出，本案爭論點有四：-

1）CTC是否有權授予第一被告人該物業的租賃合約；

2）CTC與第一被告人之間是否存在租賃合約；

3）若第二點的答案為肯定，那原告是否可以向第一被告人取回該物業的空置管有權；

4）原告是否不容向第一被告人索回空置管有權。

一： CTC的權利

7.根據《民政事務局局長法團條例》香港法例第1044章第3條第2段有以下的條款：-

“2.	法團更進一步有權按其認為適合的條款，將當其時歸屬或屬於法團的任何土地、建築物、宅院、物業單位、按揭、債權証，股額、資金、股份或証劵、保証或其他貨品及實產批出、出售、轉讓、退回、交換、分劃、交出、按揭、批租、再轉讓、移轉或以其他方法處置。”

8.因此，根據《民政事務局長法團條例》第3（2）條，民政事務局長法團“SHAI”有權批租其所擁有的任何土地。但在本案中SHAI並非該合約的任何一方，該合約為CTC與第一被告人所訂立。而根據法例，CTC是否有權力或權限批租屬於SHAI所擁有的物業呢？

9.根據《華人廟宇條例》香港法例第153章第7條：-

“7.所有華人廟宇的收入等受華人廟宇委員會控制：
	(1)	儘管《民政事務局局長法團條例》（第1044章）另有規定，所有華人廟宇的收入、基金、投資及財產須在第8條的規限下，受到一個名為華人廟宇委員會的委員會全權控制。”

10.第7條第6，7，8段及第9段如下：-

“	(6)	為使上述控制有效，在不損害華人廟宇委員會擁有的其他權力的原則下，該委員會可要求管有或控制代任何華人廟宇持有（或為任何華人廟宇的目的而持有）的財產的人或該等財產歸屬名下的人，將該等財產移轉或轉讓予民政事務局局長法團，但以上要求不得對民政事務局局長法團提出。（由1939年第33號補充附表修訂；由1940年第840號政府公告修訂；由1970年第15號法律公告修訂；由1985年第68號法律公告修訂；由1989年第263號法律公告修訂；由1997年第362號法律公告修訂）
	(7)	任何該等指示須由華人廟宇委員會主席簽署，並須送達該指示要求移轉或轉讓有關財產的人。
	(8)	獲送達指示的人如無合法辯解而沒有隨即移轉或轉讓有關財產，則當作違反本條例。
	(9)	如有關財產為歸屬某人的不動產，而該人無合法辯解而沒有遵照華人廟宇委員會的指示將該財產轉讓予民政事務局局長法團，或該項指示無法送達該人，則原訟法庭可在就華人廟宇委員會主席發出的原訴傳票進行聆訊時，命令該財產歸屬民政事務局局長法團。該項歸屬令與根據《受託人條例》（第29章）第45條作出的歸屬令具有相同效力。”

11.此法例已把所有華人廟宇物業權全部轉到民政事務局局長法團之名下（SHAI），而根據《民政事務局局長法團條例》第3條第2段賦予法團權力批租或轉讓、轉移或其他方法處置所屬之土地或物業、建築物、雜院等等。話雖如此，SHAI並未有將物業的管有權或註冊擁有權轉移至CTC華人廟宇委員會名下。根據《華人廟宇條例》第7（1）條，CTC有權管理所有華人廟宇的收入、基金、投資及財產，但法例並未授權CTC批租任何華人廟宇，因此本席的結論是，CTC不可能批出廟宇的租賃合約予任何人。因此CTC與第一被告人之間不可能存有租賃該物業的關係。

二、CTC與第一被告的合約關係

12.從CTC與第一被告人所簽署之合約可見，此合約名為「華人廟委員會廟宇管理合約」，該2001年11月5日所簽署之合約第一段指出：

“華人廟宇委員會以下簡稱 “委員會”正式委任霍鋯釗先生（以下簡稱該司祝）為筲箕灣天后廟（以下簡稱該廟宇）司祝，協助華人廟宇委員會管理該廟宇。

1）是項委任由2001年10月1日起至2002年9月30日止，該司祝在委任期間，可在該廟宇經營下列業務……”

13.《華人廟宇條例》（第153章）第10條有以下之條款：-

“10. 司祝
	(1)	華人廟宇委員會可藉投標方式將任何廟宇司祝的職位批出。
	(2)	華人廟宇委員會有酌情決定權，以決定投標條件、招標方式以及司祝的權力和義務。
	(3)	由某人就承投廟宇司祝的職位而一次清付或分期繳付的款項，須當作為該廟宇收入的一部份。
	(4)	華人廟宇委員會亦可不經招標而委任任何人出任廟宇的司祝。
	(5)	華人廟宇委員會可給予華人廟宇的司祝（不論是否由華人廟宇委員會委任）1個月書面通知，終止他的任期。在通知期屆滿時，該人須當作已離職；在此之後，除非該人得到華人廟宇委員會重新委任，否則不得擔任該廟宇的司祝。”

14.明顯地，CTC與第一被告人之合約是根據《華人廟宇條例》第10條而簽訂，此合約是委任第一被告人為筲箕灣天后廟的司祝去管理該廟宇。至於第一被告人霍鋯釗先生堅持他與CTC是簽訂了一份租賃合約，他的權利是包括獨有管有權，而且他於1990年已擁有此獨有管有權。原告大律師馮先生則指出該合約並沒有任何段落可被解釋為租賃該廟宇物業或出讓廟宇的獨有管有權。根據Lewis v. Bell (1985) 1 NSWLR 731, Mahoney 大法官指出 “If the words used in the agreement are not words understood to convey the right of exclusive possession, then the transaction is prima facie not one of lease.”

15.在案例Street v Mountford [1985] AC 809，Templeman大法官在826頁至827頁B一段有以下的裁決：

“Sometimes it may appear from the surrounding circumstances that there was no intention to create legal relationships.Sometimes it may appear from the surrounding circumstances that the right to exclusive possession is referable to a legal relationship other than a tenancy.Legal relationships to which the grant of exclusive possession might be referable and which would or might negative the grant of an estate or interest in the land include occupancy under a contract for the sale of the land, occupancy pursuant to a contract of employment or occupancy referable to the holding of an office.”

16.簡單來說，Templeman 大法官在英國上訴庭的裁決指出，有時候從周遭環境來看，獨有管有權是指涉及法律關係而非租賃關係，可能已授予獨有管有權有關，這將會或可能否定土地產業權或權益的授予的法律關係，包括土地售賣合約下的佔用、根據僱傭合約的佔用或指職位擔任有關的佔用。據 Templeman 大法官的裁決，明顯指出，與職位擔任有關的佔用，和以租金授予若干期限獨有管有權的租賃合約應有不同之處。

17.根據該合約，CTC委任第一被告人為司祝，而因為該管理合約第3條第15段規定，司祝或其職員必須每天24小時長駐該廟宇。因此，在該物業中有一居所給予該司祝或其職員所用，一點也不為過。但，是否因為第3條第15段合約規定，該合約已轉變成一租賃合約呢？這點本席不能同意，因這說法已被Templeman大法官否定。

18.《華人廟宇條例》香港法例（第153章）（下稱“該條例”）第14條如下：-

“14. 搜查及檢取的權力
	(1)	獲民政事務局局長在一般情況或在個別個案中以書面授權的人，如有理由懷疑有人違反本條例或違反根據本條例訂立的規例的任何條文而曾經設立或正在設立或維持位於某地方或在某地方內的廟宇，或有理由懷疑有人正在或曾經於某註冊廟宇內或就某註冊廟宇違反本條例或違反根據本條例訂立的規例的任何條文，則可使用所需的武力進入及搜查該地方或該廟宇，並可在搜查時檢取與扣留任何簿冊或文件以及看似是違反本條例或違反根據本條例訂立的規例的任何條文文的證據的物品，或看似是包含該等證據的物品。（由1939年第33號補充附表修訂；由1940年第840號政府公告修訂；由1969年第22號法律公告修訂；由1985年第67號法律公告修訂；由1989年第262號法律公告修訂；由1997年第362號法律公告修訂）
	(2)	任何人均不得妨礙根據本條授權進行的搜查。”

19.條例清楚列明民政事務局局長可授權在一般或個別個案中，當懷疑有人違反該條例或違反根據該條例訂立的規則的任何條文，可委任被授權人士進入該廟宇及搜查該地方，檢取扣留任何簿冊和文件物品，若該文件或物品看似是違反本條例的証據的物品，任何人不得妨礙根據此條例授權進行的搜查。此條款明顯指出，授權人為民政事務局局長，民政事務局局長作為廟宇之註冊擁有者，即擁有該物業/廟宇的管有權者，民政事務局局長法團才是該廟宇物業的註冊擁有人，而CTC則獲SHAI授權管理該物業，CTC又豈能有權批出獨有管有權的租約予第一被告人呢？

20.根據第一被告人的抗辯理由，他指出有五種情況證明他是擁有該廟宇的獨有管有權。他所舉出之五種情況是他有權在此五種情況之下拒絕入廟之人進入廟宇中，包括（1）黑社會人士進入廟宇索取保護費；（2）吸毒者進入廟宇索取金錢；（3）不法之徒藉參拜理由觀察廟宇情況以便在入黑時間進入廟宇進行爆竊或其他違法行為；（4）其他精神有問題之人士入廟宇到處胡亂裝香，擾亂其他人參拜之程序及引起火警的危險；（5）曾經有參拜人士大聲禱告擾亂其他參拜人士正常參拜行動。第一被告人指出他有權在此等情況之下曾經把這些人物趕離該廟宇。

21.根據原告証人陳漢良先生的証供，在此五種情況之下，第一被告人只是執行他作為司祝管理該廟宇的責任，把不良份子及非正式參拜人士拒絕他們逗留在廟宇中生事。他指出，華人廟宇委員會設有廟宇司祝職務守則為廟宇管理合約之一部份，守則第四項清楚指出：

“四)	為確保廟內空氣質素符合環保要求，令善信有一個安全及舒適之參神環境，司祝本人或指派員工切實執行下列措施：-
	(甲)	廟殿內每個香爐只可容許每位善信敬奉不多於壹炷（三支）細線香，其他香枝須奉於廟殿外香爐上或投入化寶爐內；
	(乙)	廟殿內禁止燃點大香及元寶；
	(丙)	嚴禁善信燃點大量元寶及衣紙，指導善信遵照使用化寶爐指示進行化寶；
	(丁)	嚴禁善信在廟內通道跪拜、擺放祭品及隨處插香；
	(戊)	嚴禁善信於廟內棄置神像及靈牌，及
	(己)	廟內所有燃點中的塔香必須附上金屬塔香盤，而懸掛塔香的位置亦不准超出附圖所顯示的塔香區範圍。”

22.守則明顯規定了司祝應嚴禁善信在廟內通道跪拜、擺放祭品及隨處插香。並且，司祝應指導善信遵照使用化寶爐指示進行化寶，嚴禁善信於廟內棄置神像及靈牌等等之守則，並須打掃周圍地方以經常保持乾淨，廟殿內不得任意堆放雜物或用作非關參神活動以保莊嚴等等。此守則可見於文件夾C2第134頁之民政事務局於2001年10月8日寄予第一被告人之委任信附錄，第137頁至139頁為廟宇司祝職務守則。此外，在第一被告人與華人廟宇委員會所訂立之廟宇管理合約第15段亦清楚列明：

“15.在僱用任何職員前必須向委員會秘書處呈報有關僱員之資料以待批准，司祝本人或其僱員須24小時長駐該廟宇。”

23.此規定司祝或其僱員須24小時長駐該廟宇，亦可見於民政事務局華人廟宇委員會秘書在2001年10月8日寄給第一被告人之信件（文件夾C2之136頁第5段第16條款）。

24.雖然第一被告人指出，根據此合約，他應該可以讓他的家人及其本人居住於該廟宇中。但，既然該廟宇並不是一般普通住宅物業，而第一被告人被獲委任司祝的責任包括他或他的職員須24小時長駐該廟宇，而該廟宇的建築物包括有一可容納司祝或其職員留守廟宇24小時的房間，此房間是提供予駐守廟宇之職員或司祝之用，並不是給予司祝的家人作為家居之用。

25.再者，就算第一被告人的論點認為他擁有獨有管有權，和該合約賦予他全部權利，此亦不能把該合約轉變為一租賃合約。理由已於前15-16段列出。因此，既然第一被告人擁有的不是租賃合約，而是該廟宇的管理合約，而該合約又於2003年1月4日經已根據該條例第10（5）條屆滿中止，第一被告人根本沒有權利繼續佔用該物業。

三、不容反悔法

26.第一被告人聲稱，陳日華先生曾經作出以下陳述：-

“第一被告人可以繼續佔用該物業直至CTC與新的中標者簽署新合約為止。”

陳日華先生在他的第二份誓章第13段和他在庭上的証供的確同意他曾經與第一被告人會面和談話。而這次會面談話的時間是在2002年9月25日下午。陳先生的証人書面供詞（文件夾B97頁第30段）亦有清楚指出，當時有八位人士，其中包括霍先生，他們並未有預約到來CTC的辦事處，但要求跟他和他的主管李先生會面。當時，經李先生的同意，陳先生與其他兩位同事會見了這八位人士。在會上，霍先生指責投標制度對現有的廟宇管理員不公平，認為該制度並無考慮他們的經驗和以往的貢獻。又因當時霍先生已收到CTC於2002年9月18日發出的信件，說明CTC同意將該管理合約延長一個月（即從2002年10月1日至2002年10月30日），但霍先生非常關注該廟宇的投標程序完成之前，CTC會採取甚麼過度安排。陳先生當時告訴霍先生CTC有意讓霍先生暫時管理該廟宇，直至CTC委任了該廟宇的新廟宇管理員。而陳先生表示，他的意思是指CTC允許霍先生暫時繼續管理該廟宇，直至該廟宇在當時正舉行中的投標程序結束，直至CTC與新的廟宇管理員訂立管理合約時。而他的意思，是指直至通知霍先生該管理合約在2003年1月4日終止為止。後因在2003年1月4日後，霍先生拒絕遷出該廟宇及交還該廟宇給CTC，CTC無法將該廟宇交給新的廟宇管理員，CTC亦一直不能與中標者訂立新的管理合約。後來經HCAL NO. 13/2003聆訊後，在2004年3月2日，CTC始與新的中標者簽署一份新的廟宇管理合約，但霍先生仍然繼續拒絕離開該廟宇。

27.在CTC與第一被告人2001年11月5日所簽署的合約，第四條有以下的指示：

“四、	在下列情況下，本合約可於第一節所訂的委任期內提前終止：
	(一)	該司祝若希望於委任期內提前終止合約，並向委員會發出三個月預先通知。或
	(二)	倘該司祝在上述第二節所指定繳費日期之之後十四日內仍未繳付任何應繳費用，或違背列明於本合約第三節所列而經其本人甘願遵守之任何條件，委員會得向該司祝發出通知，將此項合約予以終止。
	(三)	當本合約終止時，該司祝的委任亦同時終止。”

以上的條款（三）明顯指出當合約終止時，司祝的委任亦同時終止，第四（二）條亦指出，若司祝未有繳付費用14天後或違背列明於合約第（三）節之任何條件，委員會得向該司祝發出通知將此項合約予以終止。因此，實際上，CTC有權通知第一被告人合約已終止，他須於某日交回該廟宇之管有權。況且第一被告人一直至2003年1月4日未有繳付任何費用。他指稱CTC不願接受他所繳付的費用，這是大概因為CTC並不承認他的佔用權，CTC認為自2003年1月4日起第一被告人是違反合約地強佔該物業。

總括裁決

28.經聆訊後，本席不接納第一被告人為可靠或坦率的証人。他的証供全是依照當時情況而發揮。本席發覺他的証供經常前言不對後語。當被問及該廟宇開放時間，他在誓章中曾經指出開放時間是早上八時至下午五時，但在証人陳述書中他指出，開放時間為早上七時三十分至下午五時三十分。在盤問當中，他企圖解釋他所提供的時間有所出入原因是廟宇開放時間並無一定，視乎他本人是否覺得有需要早開放或遲開放，亦視乎是否有善信要求早開放廟宇而定。當被問及CTC在2001年所發出之小冊子，而第一被告人亦曾經在該廟宇中派放此小冊子，小冊子中列明該廟宇的開放時間。第一被告人則聲稱他從未仔細看過該小冊子，亦不同意小冊子之時間是該廟宇應當開放之時間。當被問及該廟宇在「觀音開庫」的節日開放時間是否需要向CTC作出特別的申請，他曾經極力反對他須作出申請「觀音開庫」在晚上提供服務。但，文件夾D第98至101頁的文件則指出他曾於1998年12月作出申請籌辦在該廟宇舉行「觀音開庫」，並列出各項善信入廟借庫的派發物品及收費。第101頁為一封民政事務局華人廟宇委員會秘書在1999年2月24日回覆霍先生之信件，是關乎提供「請庫」服務，並且指出華人廟宇委員會曾收到霍先生的來信，已於1999年3月12日晚上至13日整天在筲箕灣天后廟內為善信參神提供請庫服務。這清楚証明第一被告人是需要向CTC申請及提供此類非日常廟中運作的活動及運作時間等等，並一一須清楚向CTC作出報告。

29.以上種種已加以証明第一被告人在該廟宇中的日常工作包括他所列出的五種逐客情況只是履行他作為該廟宇司祝所應該執行的責任和任務，並不証明他是擁有該廟宇的空置管有權或擁有該物業的租約。他更未能証明陳日華先生曾經向他作出任何承諾而涉及不容反悔法的論點，因此而可續逗留於該廟宇直至永遠，這論點根本不能成立。尤其是，原告已清楚証明在2004年4月後CTC已簽有新的司祝合約，就算第一被告人可逗留至新司祝管理合簽生效之日，第一被告人也不能在2004年4月後繼續逗留在該廟宇及在內營業。

30.據以上的理由，原告的申索得直。本席命令第一被告人必須立刻遷出該廟宇。並且支付原告的一切訟費，若雙方未能就訟費達成協議，可由法庭聆案官作出審核。