黎沛基 訴 美孚新邨第一期業主立案法團

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請1999年第LDBM 162號

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判 決 書

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1. 申請人是美孚新邨第一期的一位業主。答辯人是該邨第一期的業主立案法團（“法團”）。1999年2月11日，法團的管理委員會召開業主大會（“大會”），以投票方式確認管理委員會的建議，將護衛服務合約交由香港安全護衛服務公司承辦。申請人認為，根據《建築物管理條例》附表3第5(b)段的規定，該大會的法定人數，須為全部業主的10%的人數。第一期有1823戶住宅，和37戶商舖及學校。故此，大會的法定人數應為186人，但當天只有74人出席。在大會取得458票後，法團的主席認為此數額已超過法定人數，而此458票中的407票，是407位業主的授權票（授權書）；該407位業主委任法團的主席代表他門出席大會，以及在大會投票。

2. 申請人要求土地審裁處澄請“法定人數”的法律定義，裁定大會是否合法，並裁決法團的主席可否代替407個業主出席大會。如大會並不合法，申請人要求土地審裁處宣佈該大會和它的決議均屬無效。

3. 關於法團會議的“法定人數”，附表3第5段(第5段)有下列的規 定：-

“法團會議的法定人數―

(a) 如會議有決議建議根據第30條解散管理委員會，須為全部業主的20%的人數；或

(b) 如屬其他情況，須為全部業主的10%的人數。”

4. 第5段並沒有說明“人數”是否包括業主所委任的代表在內，但第4(1)段明文規定“業主可親自出席或委任代表出席法團會議投票”。業主可以是個人，或法人團體。如果業主是法人團體，它必須委任代表，代表它出席法團會議投票。故此第5(b)段內所提及的“人數”，必定和必須包括親自出席法團會議投票的業主的“人數”，與及業主所委任的代表出席法團會議投票的“人數”。再者，這些代表既為業主所委任，他們就是代表業主，行使業主的權利和義務的人；理所當然，“法定人數”必定和必須包括這些代表的“人數”。

5. 本席需要進一步考慮二個或以上的業主可否委任同一位人士代表他們出席法團會議。第4(1)段賦予業主委任代表出席法團會議投票的權力，但附表3並沒有就業主之間共同委任同一位代表這方面的事宜，作出任何限制。換言之，根據第4(1)段所賦予的權力，業主甲有權委任某人(“丙”)作為他的代表，而依據同一的權力，業主乙在稍後時間亦委任“丙”作為他的代表。本席可否說因為業主甲委任“丙”在先，而業主乙委任“丙”在後，所以業主乙對“丙”的委任是無效的？顯而易見，本席並沒有任何法律的依據可以作出這樣的裁決。當“丙”可以被上述二位業主合法地委任為代表時，他當然亦可以同樣地被超過二位以上的業主委任為他們的代表。故此，於 1999年2月11日，當法團的主席持有407個業主的授權書時，他便有權代表407個業主出席大會及投票。

6. 根據第5(b)段的規定，大會的法定人數是186人，而在當時法團的主席則持有407個業主的委任授權書。這即是說，他本人是407個業主的代 表。這407個“人數”遠超過第5(b)段所規定的法定人數。故此這個大會 是合法的會議。

7. 基於上述的理由，本席裁定申請人的申請敗訴。

8. 本席頒佈以下有關訟費的臨時命令：申請人需負責答辯人的訴費。如雙方未能就訟費的金額作出協議，則該金額由法庭根據區域法院有關訟費 的規例為基準而予以評定。除非雙方在14天內向土地審裁處提出有關此臨時命令的申請，此臨時命令則變為永久的命令。