百安大廈業主立案法團 訴 楊佩儀

LDBM 221 OF 2000

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2000年第221號

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判 案 書

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申請人是九龍柯士甸道105號百安大廈的業主立案法團 ；答辯人自1997年4月4日起便是百安大廈A座10字樓1-2室及天台的業 主。2000年7月10日，申請人提出本案下述的申請 ：

“天台業主將天台僭建數間屋宇出租，建屋時將天台防水層破壞，引至9/F AB座大部份單位天花滲水，本法團要求天台業主將天台造防漏工程，以免9/F天花滲水及影響本大廈結構，另不可將天台僭建屋宇。”

2． 在審訊過程中，申請人放棄要求本庭頒令答辯人在天台進行防漏工程的申請，故此本席祇需就天台僭建屋宇的問題作出裁決。

3． 百安大廈公契的第21(i)條有以下的條款 ：

"21. The owner or owners for the time being of flats on the 10th Floor of the said building shall be entitled to the exclusive use occupation and enjoyment of the whole Roof of the said building and the spaces underneath the staircases leading from the Ground Floor to the First Floor of the said building and shall alone be responsible to pay the cost and expense of keeping the same in good tenantable and condition PROVIDED THAT :

(i) Such owner shall not erect or suffer to be erected anything which contravenes the provisions of the Building Ordinance of Hong Kong and all other Ordinances."

4． 《建築物條例》第14(1)條有下述的規定：

“(1) 除非另有規定，否則任何人未事先獲得建築事務監督下述的批准及同意 ，不得展開或進行任何建築工程或街道工程

(a) 對按規例向他呈交的文件的書面批准；及

(b) 對經批准的圖則所顯示的建築工程或街道工程的展開的書面同意。”

任何人進行僭建工程，都是違反上述規定的行為。

5． 1998年9月17日，答辯人簽署下列有關拆除天台僭建物的協議書 ：

“本人楊佩儀為九龍柯士甸道105號百安大廈A座10/F A1 及A2 連天台業主，本人為配合本大廈維修決定於 一九九九年一月十五日前將天台現有僭建物全部拆卸及清理妥善，然後交與百安大廈業主立案法團作維修，但本人需保留A1 及A2屋頂之僭建物。 1998年9月17日

10/F， A1 及A2業主：楊佩儀
百案大廈業主立案法團：
見証人：陳郁傑（卓劃專業有限公司）”

協議書反映在上述的日期，百安大廈的天台已有僭建物。

6． 2000年7月25日，答辯人向法庭提交反對通知書。在通知書內答辯人聲稱“僭建物已拆了”。那是不確實的陳述，因為申請人呈堂的証物（証物第A2號及A3號）顯示於2000年9月12日及10月18日天台仍有僭建物，而在11月24日，答辯人告知本席另一個厠所將會在當日被拆除，故此在2000年7月25日天台仍有僭建物。

7． 代表申請人的高潔儀女士指答辯人將天台間為10間房間出租予別人。呈堂作為証物的照片（証物“A3”）顯示僭建物內有兩個厠所的設備。本席接納她的証供。答辯人如果不是將天台租予別人作住所之 用，她何需建造多間房子，而僭建物內又有厠所的設備？ 答辯人的行為，是有違公契第24(i)條的規定。本席裁決申請人的申請得直。

8． 本席頒佈以下的命令 ：

1． 答辯人須於一個月內將百安大廈天台所有的僭建物拆除；

2． 答辯人不可再次在百安大廈的天台建造任何僭建物；

3． 批准申請人撤銷要求答辯人在百安大廈天台進行防漏工程的申請。