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HCMA 192/2024
[2025] HKCFI 4821
香港特別行政區
高等法院原訟法庭
刑事上訴司法管轄權
判刑上訴
裁判法院上訴案件2024年第192號
（原屯門裁判法院傳票2023年第13996至13997號及2024年第3號）
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| 答辯人 |
香港特別行政區 |
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訴 |
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| 上訴人 |
冠珍興記置業有限公司 |
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| 聆訊日期： |
2024年12月17日及2025年8月13日 |
| 判案日期： |
2025年8月13日 |
判 案 書
1. 上訴人在裁判官席前承認三項控罪，即身為在新界元朗丈量約份第107約地段第1910號餘段（「該處所」）整塊土地的擁有人，在2012年6月22日至2023年1月12日期間，無合理辯解而沒有遵從建築事務監督根據《建築物條例》第123章第24（1）條的條文，於2012年4月23日向上訴人送達的三項命令，該三項命令著令進行工程，即拆除有關的違例建築工程，並按照建築事務監督核准的圖則修復樓宇受影響的部分，違反香港法例第123章《建築物條例》第40（1BA）條。
2. 就上述三項控罪，裁判官判予每張傳票主要罰款為港幣100,000元及每天罰款100元乘以3,857天，即385,700元，每項合共485,700元，三項控罪合共判罰1,457,100元。上訴人不服判刑，提出上訴。
控方案情
TMS 13996/2023
3. 上訴人是該處所的業主，2010年11月15日及2011年8月22日，屋宇署委聘的顧問公司職員視察該處所，發現下述建築工程：
(1) 在天井加建十二個建搭物，面積共約1,071平方米；
(2) 在天台加建兩個建搭物，面積共約2,021平方米；及
(3) 在地下的外牆附建一個簷篷，面積共約28平方米。
4. 由於上述建築工程第1至3項是在事先未獲得建築事務監督批准及同意下進行，而且亦不屬《建築物條例》第41（3）條所載的豁免工程，因此有關工程是違例進行的。
TMS 3/2024
5. 2010年11月15日，屋宇署委聘的顧問公司職員視察該處所，發現下述建築工程：
(1) 在樓宇後面及側面的天井加建七個建搭物，面積共約2,688平方米；
(2) 在面向青山公道潭美段的天井附建一個擴建物，面積共約3平方米；及
(3) 在天台加建三個搭建物，面積共約2,373平方米。
6. 由於上述建築工程第1至3項是在事先未獲得建築事務監督批准及同意下進行，而且亦不屬《建築物條例》第41（3）條所載豁免工程，因此有關工程是違例進行的。
7. 2012年4月23日，建築事務監督根據《建築物條例》著令業主在60日內拆除上述建築工程，及根據建築事務監督核准圖則修復有關樓宇受上述建築工程影響部分，此限期於2012年6月21日屆滿。
8. 2022年1月26日，業主委聘顧問公司致函屋宇署要求延長兩項命令期限。屋宇署於2023年1月18日致函回覆拒絕有關延期要求，並提醒業主若未有履行命令，屋宇署將會採取檢控行動。
9. 2023年1月12日，屋宇署人員到該處所進行視察，發現上述違例建築工程仍然存在。控罪指出沒有遵從有關命令的日數為3,857天，即2012年6月22日至2023年1月12日。
TMS 13997/2023
10. 2010年11月15日及2011年8月22日，屋宇署委聘的顧問公司職員視察該處所，發現下述建築工程：
(1) 在天井加建十二個建搭物，面積共約3,828平方米；
(2) 在地下外牆附建三個金屬支架，用以承托機械裝置；及
(3) 在地下外牆附建三個簷篷。
11. 由於上述建築工程第1至3項是在事先未獲得建築事務監督批准及同意下進行，而且亦不屬《建築物條例》第41（3）條所載豁免工程，因此有關工程是違例進行的。
12. 2012年4月23日，建築事務監督根據《建築物條例》送達命令，著令業主在60日內拆除上述建築工程，及根據建築事務監督核准圖則修復有關樓宇受上述建築工程影響部分，此限期於2012年6月21日屆滿。
13. 2023年1月12日，屋宇署人員到該處所進行視察，發現上述第1至3項違例工程的部分已被拆除，但有關命令仍未遵從。
14. 2023年2月7日，建築事務監督向有關業主發出警告信，指出由於業主仍未有遵從有關命令，因此屋宇署將會採取檢控行動。
15. 2023年3月14日及12月2日，業主委聘的認可人士分別致函屋宇署要求暫緩執法行動及延長命令期限。屋宇署於2023年9月19日及2024年1月4日致函回覆拒絕有關申請，並提醒業主若未有履行命令，屋宇署將會採取檢控行動。
16. 控罪指出沒有遵從有關命令的日數為3,857天，即2012年6月22日至2023年1月12日。
求情理由
17. 上訴人初犯，認罪。上訴人在1928年成立，自1960年代上訴人已在該處所設立廠房生產醬酒，公司聘用超過100名員工。當初興建廠房時，上訴人獲得屋宇署批准。可是，上訴人的生產起了變化及不斷進步，於是上訴人改建及加設廠房。代表上訴人的大律師指出在1960年代的社會風氣是不大留意改建或加建，所以上訴人沒有特意往有關部門申請加建。
18. 上訴人指出其搭建物的結構穩固，已聘用工程人員去加建搭建物，並非一般工人搭出來的搭建物，因此，該批搭建物沒有對他人構成危險。上訴人廠房經歷多個颱風仍屹立不倒，由此證明有關搭建物是穩固的，只是上訴人未獲批准而已。
19. 上訴方亦解釋並非完全沒有處理問題。因為在案件TMS 13997/2023可見，在2023年1月12日，屋宇署人員視察時發現部分違例工程已被拆除。上訴方解釋未能全部清拆理由是因為他們需要聘用專業人士研究，以減低影響公司運作及生產。
20. 上訴人在2019年時也曾向屋宇署申請延期，理由是一間地產發展商正想與上訴人洽談換地，把本來的用地用來發展地產項目。若是成事，上訴人打算清拆整個廠房。適逢新冠肺炎爆發，所有事項、計劃停擺及延誤了。上訴人亦指出並不是佔用他人土地僭建，而是在自己的廠房。辯方建議每天罰款是港幣50元。
裁判官的判刑
21. 裁判官指出本條例最高罰款是200,000元及1年監禁，每天罰款最高是20,000元。上訴人公司在廠房內加建、僭建、擴建搭建物，從相片可見數量繁多，面積非常龐大。
22. 在案件TMS 13997/2023案情提及部分搭建物已清除，圖片可見上訴人只是清拆了非常少部分，即第2項三個金屬支架中兩個，及第3項三個簷篷中的一個。
23. 三宗案件中，其餘的龐大搭建物上訴人完全沒有清拆。聆訊當日是2024年4月19日，上訴人公司仍未清拆其他搭建物。辯方所沒有提出清拆的日期，只是指出大可能與地產發展商換地事後才一次過處理，即是上訴人並沒有打算即時清拆。該三項命令是在2012年發出，上訴人置之不理，直至2019年有可能換地，才聲稱研究如何處理。
24. 從相片顯示，違例搭建物面積龐大，搭建物是用作廠房營運、生產、倉庫儲存等等，即是做生意賺取最豐厚利潤，並非一般自住、擋太陽、曬晾衣物、放租、家用儲物等等。
25. 辯方指稱搭建物是由專業人士建造，裁判官認為廠房內有百多名員工，在數量龐大的僭建物搭建下工作並不是完全沒有風險。而裁判官亦指出上訴人並不是佔用他人土地僭建，而是在自己土地上，否則其他部門會加控其他控罪。
26. 從屋宇署提供以往罰則所見，最高判罰是在屋頂及平台僭建，最高曾被罰款90,000元，平均判罰是約6,000元；每日罰款最高曾被罰款400元，平均罰款是每日15元。
27. 裁判官指出，本案可算是他曾處理的屋宇署案件中搭建物最多及最龐大的個案。上訴人初犯，裁判官予以三分一扣減，即150,000元乘三分一，因此判罰100,000元；而每天罰款，就如此龐大的搭建物，就算下令判罰1,000元一日也並非過重。裁判官沒有採納以往最高判罰的400元，只予每天罰款150元計算，並扣減三分之一，因此每天罰款100元。
28. 至判刑當天，上訴人仍未清拆搭建物，屋宇署也只是申請3,857天，即由2012年6月22日至2023年1月12日，而並不是至2024年4月19日聆訊當天的日子。換句話說，2023年1月12日後的違例日子，約有400多天並沒有包括在內。上訴人沒有遵從有關命令達3,850多天，日數之多，是上訴人公司自己造成，咎由自取。
29. 裁判官認為最佳求情是認罪，可獲三分一扣減。上訴人至今仍未清拆搭建物，未有計劃即時清除，裁判官認為沒有減刑理由，因此認為以上判罰已屬寬大。
上訴理由
30. 上訴人首先由梁大律師代表處理其上訴，提出三項上訴理據。
31. 上訴理據一，每張傳票主要罰款明顯過重，裁判官把三張傳票僭建物面積合併，為12,000平方米，於量刑時卻把三張傳票分開計算，致令罰款誇大。裁判官亦知悉條例最高罰款為$200,000，及知悉平均罰款約為6,000元，卻沒有清楚說明為何本案罰款為平均罰款的二十五倍。裁判官知悉TMS 13997/2023部分僭建物已被拆除，佔該傳票僭建物總面積約百分之四十，但裁判官認為上訴人收到2012年命令後置之不理，直至2019年可能換地，才聲稱研究如何處理，此觀點與控方案情不符。
32. 上訴理據二，每張傳票每日罰款明顯過重。根據《建築物條例》第40（8）條，即任何根據該條例而進行的檢控，可在罪行發生後12個月內，或在建築事務監督發覺或獲悉該罪行12個月內展開。因此，上訴人罪行日期直至檢控當日，不應多於12個月，即不超過365日。控方沒有爭議僭建物已存在數十年，並沒有安全問題。裁判官把三張傳票涉及建築面積加起來計算，以致僭建物面積加大重罰，並沒有考量總體原則。
33. 上訴理據三，每張傳票犯罪日數應以屋宇署拒絕延期起計，直至檢控日期為止，不應超逾12個月。裁判官錯誤以屋宇署命令中要求上訴人還原工程日期限期起計。
34. 上訴理據四，裁判官沒有權力就著每項定罪罰款多於港幣100,000元。
35. 梁大律師在進一步的上訴理由指出，就上訴理據一，上訴人於審訊前誤以為屋宇署提供僭建面積是準確資料。裁判官判決後，憑著註冊專業測量師於2019年制訂測量計算，得知現存僭建面積約為8,300平方米，而拆去面積約550平方米，共約為8,850平方米。上訴人律師於2024年6月4日去信屋宇署要求確定。
36. 上訴方指出根據以往案例，屋宇署官方網頁顯示2023年4月於粉嶺裁判法院有一類似案件，僭建物總面積約為6,000平方米，該案被告沒有遵從十三個清拆令，定罪後總罰款約為港幣250,000元。
37. 關於傳票二中部分僭建物已被拆除，上訴方認為裁判官未有認真考慮已拆除的部分，屋宇署稱約為1,572平方米，佔該傳票僭建物總面積，即屋宇署稱約為3,828平方米，超過百分之四十。裁判官認為上訴人在收到命令後置之不理，此觀點與控方案情不符。
38. 而清拆令的目的是確保建築物安全，控方亦不爭議僭建物已存在數十年，經歷過無數極端天氣狀況。根據屋宇署於2001年4月發表就著反僭建物的執行政策，本案涉及的僭建物種類應並未被列入在清拆僭建物的優先類別內。
39. 上訴理據二方面，控方沒有爭議僭建物已存在數十年，並沒有構成安全風險，裁判官不應以僭建物用作商業用途為考慮罰款因素之一。
40. 上訴理據三，每張傳票犯罪日期計算，上訴方倚賴香港特別行政區 訴 林有明 [2022] HKCFI 425一案，該案屋宇署於2012年1月18日向該案上訴人送達一份清拆令，著令於30日內清拆該物業。屋宇署分別於2019年10月4日及11月12日到涉案地址視察，發現僭建物仍然存在。該案顯示屋宇署檢控守則最多控告違例日數一年，雖然檢控守則並非法例，但基於法律下人人平等方面，控方不應控告本案上訴人違例日數多於365天。
41. 至於上訴理據四，上訴人放棄此上訴理據，即指裁判官並沒有權力就著每項定罪罰款多於港幣100,000元。
42. 梁大律師其後亦作出進一步的補充陳詞，指出就僭建物總面積方面，上訴人給指示律師認罪時沒有想過屋宇署對事實上的指稱，即僭建物面積並非基於任何客觀計算方式而達致。被判罰之後，上訴人翻查測量圖，並從測量圖計算僭建的總面積，發現僭建總面積約為8,300平方米，並非屋宇署所指稱的12,000平方米。
43. 上訴方指出相關案例亦顯示，該案在2023年4月有人不遵從屋宇署發出十三張清拆令，相關僭建物約6,000平方米，總罰款為251,000餘元。該案中四張傳票主要罰款為每張20,000元；另外九張傳票主要罰款每張18,000元；每天違例罰款為13元。
44. 上訴方亦援引香港特別行政區 訴 陳樟德及戴逸行 [2022] 1 HKCFI 845一案，指出屋宇署代表向法庭表示計算違例日期慣常方法，是將案發日期起始日定於傳票提出前一年後再加7天，至於案發日期終止日，是屋宇署涉案單位作出最後巡查的一天。引用陳樟德案，以6,000平方米的計算，本案發日起應該是2023年1月9日，即傳票提出前一年再後加7天，案發日期終止日是2023年1月12日，應以此違例天數計算為4天。
45. 上訴方其後自行行事再補充陳詞，指出就著理據一及二而言，屋宇署後來更正僭建面積為9,061平方米。裁判官多次提出本案面積很大，沒有說是個別傳票考慮，因而得出本案違例規模屬高。參考有關2023年不同種類僭建罰款統計的文件，裁判官錯誤引用了所有類別的整體數據中最高每天罰款港幣400元作為判刑基礎。所涉及的僭建絕大部份屬於類別B，小部份屬於類別A。根據類別A及B的每天最高罰款則為港幣295元。以裁判官的計算方式，每天罰款應為約港幣65.56元。
46. 裁判官亦沒有解釋為何基本罰款的量刑基礎達150,000元，為平均罰款的二十五倍。即使相關類別B，最高基本罰款也僅為每張傳票90,000元。無論如何，基本罰款只給初犯三分一扣減，卻沒有因認罪予以進一步的扣減。
47. 根據裁判官判刑理由指「被告至今仍未清拆搭建物，也未有計劃清拆，所以認為沒有減刑的理由」，此與事實不符。傳票TMS 13997/2023已拆除百分之四十，控方亦沒有爭議僭建物本身沒有危險，亦不涉及改變土地用途。
48. 就有關犯罪日數的計算，從條例第48條的解讀，指出任何根據該條例而進行的檢控可在罪行發生後12個月內，或在建築事務監督發覺後12個月內展開，或在建築事務監督獲悉該罪行後12個月內展開，這一條也只有三個選項，這與屋宇署的檢控守則相符，當中明言12個月是時限（time bar），必須遵從。
49. 就知悉的時間，相信沒有爭議是控方現今的檢控基礎，第一天定為2012年6月23日（即Day 1），而Day 2就是屋宇署再次查核的日子，再次查核。屋宇署必然知悉上訴人由Day 1至Day 2期間違法。而第一次Day 1後的巡查是2013年2月15日，該控罪就相關日子已經超過可以檢控時限，相關日子控罪必然無效。而第二次Day 1後的巡查是2014年1月22日，上訴人同意違反修葺令是連續的罪行，屋宇署仍可就未有超出時限的日子作出提告。但無論如何，屋宇署也沒有在2015年1月22日或之前提告上訴人在新的Day 1及Day 2之間違反命令。因此，該控罪就有關日子已經超過可以檢控時限，相關日子控制必然無效。
50. 上訴人同意違反修葺令是連續罪行，第三次Day 1後的巡查是2017年8月29日，屋宇署仍可就未有超出時限的日子提告。但無論如何，屋宇署也沒有在2018年8月29日或之前提告上訴人在相關在新的Day 1及Day 2之間違反命令。因此，該控罪在相關日子已經超過可以檢控時限，有關日子控罪必然無效。
51. 而應提告的日子，上訴方亦援引上述林有明案及陳樟德案，知悉慣常做法是將案發日期的起始日（Day 1）定於傳票提出前一年再加後7天（即減少7天）為慣常起始日期。
52. 就認罪方面，上訴方指出若控罪本身含糊、無效或偏差可視不含糊的認罪答辯為無效。如果被告聲稱承認一項不能指控，並對判罪提出上訴，上訴法院不僅限於處理判罪，還可以審查控罪的有限性。
53. 判刑上訴方面，僭建面積上的爭議也違反第40（8）條十二個月檢控限期日子，法庭有權再判刑上作出處理。
54. 上訴方的結論是上訴人的建築，連屋宇署也同意不危險，性質大部份只是簷蓬。檢控由原本的12,000平方米下調至約9,000平方米。按屋宇署慣常做法，本應只告幾天，最多只控告365天，而不是現在的3,857天。就算要告全部可告日子，也分別只有579天及1,962天等等。
55. 因此，上訴方建議如下，每張傳票若用下調的面積約9,000平方米計算，得出每張基本罰款應為67,000餘元，再考慮初犯及認罪，從而得出每張約為基本罰款15,000餘元。再加上上訴方指出控方應採用屋宇署慣常控告日期，全部每天檢控日數只為約5至8天內計算，每天罰款約為300至500餘元。因此得出每張傳票應判以罰款約15,000餘元。
答辯人的回應
56. 答辯方指出根據香港法例第123章《建築物條例》指出，
「本條例旨在就建築物及相關工程的規劃、設計和建造訂定條文，就使危險建築物及危險土地安全訂定條文，就為防止建築物變得不安全而對建築物作定期檢驗及相關修葺訂定條文… 」。
而2003年《建築物修訂條例》草案中，有關當局明確地說，
「涉及不合規格建築工程或構成危險施工程序的嚴重罪行，可處罰款50,000至250,000元及入獄1至3年。罰款額在過去二十多年沒有檢討，阻嚇作用大不如前，因此我們建議…把若干罪行最高罰款增加四至六倍，刑期維持不變」。
因此，從2004年12月31日開始，有關控罪最高罰款由以往50,000元及每日罰款5,000元，已大幅提高至罰款200,000元及每日20,000元。這項判罰的大幅上調正正反映及展示立法當局對這罪行判罰阻嚇性的重視和需要。
57. 而在香港特別行政區 訴 元潔 HCMA 1220/2005，上訴法院列出一次性罰款量刑考慮原則，因素包括：
(1) 僭建物的性質及規模；
(2) 僭建物是否由被控人建造；
(3) 被控人是否故意拖延拆卸令；
(4) 被控人是否認罪；
(5) 被控人的經濟狀況；及
(6) 案中是否存在特別求情因素。
58. 屋宇署在判刑時提高裁判官以往罰則，最高判罰是在屋頂、平台僭建，最高曾被罰款90,000元，平均判罰是約6,000元；每日罰款最高被罰款400元，平均約43元。
59. 答辯方羅列一系列案例如下：
1) 香港特別行政區 訴 王耀宗 HCMA 120/2020，僭建樓宇5字樓和天台外牆、側面、後巷和內角都有伸建物；拖延時間兩年；被告否認控罪；有兩項相同前科。基本罰款15,000元；每日罰款，違例40天，每天200元。
2) 香港特別行政區 訴 凱藝有限公司 HCMA 675/2016，村屋地下搭建物（面積約9平方米）；拖延約兩年九個月；認罪；有一項前科。基本罰款30,000元；每日罰款，違例321天，每天100元。
3) 香港特別行政區 訴 李揚淨 HCMA 857/2012，僭建簷篷；拖延約一年十個月；認罪。基本罰款15,000元；每日罰款，違例300天，每天100元。
4) 香港特別行政區 訴 米潤發及徐伙嬌 HCMA 386/2009，僭建天台搭建物（面積58.5平方米）；拖延十年；認罪；有一項相同前科。基本罰款20,000元；每日罰款，違例316天，每天5元。
5) 香港特別行政區 訴 張文彬 HCMA 388/2007，僭建地下花園搭建物（面積41.75平方米）；拖延四年兩個月；認罪。基本罰款10,000元；每日罰款，違例71天，每天100元。
60. 答辯人指出，誠如裁判官觀察，本案搭建物多及龐大，上訴人初犯，裁判官已予以三分一扣減，即150,000元乘三分一，判罰100,000元；每天罰款亦由150元扣減三分一，即每天100元。
61. 上訴人的上訴理由一及二投訴原審裁判官把三張傳票僭建物面積合併，指出僭建物面積龐大，量刑時卻把三張傳票分開分別計算判罰，致令基本罰款每日罰款誇大。但上訴人一直沒有清拆搭建物，屋宇署申請3,857天，即是由2012年6月22日至2023年1月12日，而並不是2024年4月19日聆訊當日。換句話說，2023年1月12違例日子約有400多天並沒有包括在內，上訴人沒有遵從有關命令達3,857天。
62. 而答辯方指出上訴人至今仍未清拆搭建物、未有計劃即時清拆、上訴人經濟狀況、如何還款這些因素，原審裁判官都有考慮。上訴人提及的社會大圍氣氛並非與其罪責毫不相關。
63. 就上訴理由三，上訴人對屋宇署的檢控守則沒有作出投訴，上訴人選擇認罪，承認案情。案情列明3,857天沒有遵從命令日數。因此這方面投訴毫無根據。
64. 答辯方亦作出補充書面陳詞，指出就香港法例第123章《建築物條例》第40條指出，
「(8)任何根據本條例的條文而進行的檢控，可在罪行發生後12個月內或在建築事務監督發覺或獲悉該罪行後12個月內展開。」
而根據香港特別行政區 訴 鉑榮有限公司 HCMA 148/2012，原訟法院法官指出，
「19. 從字面上看，單單一個『可』字可以是強制也可以是酌情的意思。不過，本席認為不應把一個字抽離條文去解釋，應看整句甚至整段的意思。這條文內有關時效的句子結構是『可...或...』，明顯表示起碼有兩個選擇。其實，原條文包含三個選擇，即（甲）罪行發生後12個月內提出，或（乙）建築事務監督發覺罪行後12個月內提出檢控，或（丙）建築事務監督獲悉罪行後12個月內提出檢控。如果把『可』字解作強制的話，那麼『或』後面的部份便沒有意義，這不會是條文的原意。
20. 條文沒有指名那一項選擇應優先考慮，每項選擇都可獨立應用，更支持『可』字是酌情的意思。
21. 其次，第40條是制定犯罪行為和刑罰的條文，條文中有關罰則都用『可』字開始，如『可處罰款...』，這些罰則的『可』字都是解作酌情的意思，最終罰款由法庭判定，這詮釋應沒有爭議。除非有特別原因，一個字在同一條文的意思應該一樣。
22. 基於以上分析，本席裁定第40(8)條的『可』字是酌情的意思。蔡先生的理據牽強，本席不接受。」
根據上述邏輯，在2024年屋宇署檢控了65宗超過5,000日的案件，並提供表列作為參考。
65. 有關上訴人補充陳詞指出，以TMS 3481 – 3486/2023案件作為參考。在2024年3月22日，六名業主因未遵守根據《建築物條例》發出的拆除令，被定罪而被處以罰款，每人被罰款51,000元（每日罰款100元）。該命令涉及新界元朗DD124一塊土地，約1,980平方米的未經授權建築。
66. 答辯方指出，裁判官因此裁定每項主要罰款港幣100,000元；每天罰款100元，每項合共485,700元；三項控罪合共罰款1,457,100元，沒有任何不安全、不穩妥的地方，其判刑上訴應予被駁回。補充陳詞
上訴方的補充陳詞
67. 上訴方其後轉聘黎明大律師處理上訴。黎大律師補充陳詞指出本案爭議點可總結為三點。一，僭建面積真實大小；二，法律上能提供提告的日子有多少天；及三，罰款在本案情況是否過重。
68. 就僭建物面積的大小，案情撮要為12,012平方米。認罪後，上訴方測量後得出8,320.89平方米，及後屋宇署提出更正為9,061平方米。為節省法庭資源及雙方訴訟時間，上訴方願意接受總面積為9,061平方米。
69. 而就法律上可提告的日子有多少天，上訴方指出《建築物條例》第40（1BA）條的罪行於1959年立法時為《簡易程序罪行》，檢控時限六個月。條例檢控時限後來因為案件數量複雜性上升，修改為12個月。如果該條例沒有標明12個月檢控時限，作為連續罪行便沒有檢控時限，但該條例中時限明顯是必須遵守的。
70. 雙方唯一爭議點是根據香港特別行政區 訴 鉑榮有限公司 HCMA 148/2012一案對於「可」字的解讀，控辯雙方得出完全相反的看法。答辯方認為鉑榮案中意思「可」字是無限的酌情權，法庭可以酌情選擇，跟從12個月時限，也可以不跟從。上訴方認為鉑榮案第19段的文意「可」字是酌情權，只能用於該條例中訂明的三個選項，並無其他選項。答辯方的看法明顯與上訴方理解法律原意相左，僅與沒有標明時限的連續性相符。本案中該條例明示檢控時限，明顯不適用於本案。
71. 上訴方因此根據法律上的解讀，認為只有三個可能性。
(一) 解讀一，案中現時控方採用、上訴方陳詞認為錯誤的解讀。由Day 1罪行發生後開始起計，忽略檢控時限，控告至最後一個Day 2。
(二) 解讀二，根據由屋宇署提供最新檢控指引，並須假設建築事務監督僅能在Day 2巡查後才能發覺獲悉罪行，在12個月內可以檢控相關Day 2至上一次巡查的完整時段，但若然時間過長，仍需索取律政司司法意見。
(三) 解讀三，根據屋宇署成為了案例的工作慣例，檢控指引建築事務監督在Day 1巡查後已經發覺或獲悉罪行及知悉其持續，Day 2僅為搜證，則每天持續犯罪均受12個月檢控時限限制，故能提告的天數為提出告發的日子倒數不多於一年至最後的Day 2。
72. 就答辯方提出65宗2024年超過5,000天的檢控個案，上訴方指這些案件沒有上訴，沒能找到原審案例。該些案件中有否像本案有多次Day 2，有沒有獲律政司意見，甚至一切罪行詳情，一概不得而知。
73. 若然法庭接納解讀一，則不難發現屋宇署可以Day 1巡查後出錯，然後不作任何行動，十多年後才Day 2，再在不批准延期情況下沒有警告地提告，屋宇署不用努力處理案件，只要有足夠耐性，便能不合理地收取不成比例高的罰款，明顯有機會造成濫用法律程序的可能。
74. 解讀二明顯是基於屋宇署最新檢控指引，不考慮其所須假設時，也能夠符合該條例的文字演繹，但卻被答辯方棄用。不過，就算現在答辯方採用2023年修改後的檢控模式，也只會引進更多的問題。例如哪一個更為新的、為何隨著何時何地作出兩次不同更改、「2023年修改檢控模式」內容到底如何等等。
75. 無論如何，屋宇署已偏離已經成為案例的工作慣例，本案情況較以往最多只罰款一年，一躍就變成10倍以上的嚴重性。答辯方所謂「2023年修訂檢控模式」，根本就是該屋宇署最新檢控指引，可能是有效的內部指引，只是屋宇署對鉑榮案的錯誤理解，自行在律政司建議下違反該條例的正確解讀。
76. 因此，上訴方認為解讀三為法庭唯一應該採納的，所以工程的開展必須申報，屋宇署必然毋需等待Day 2的巡查便能獲悉犯案依然持續。故每一天違例，在該天一年後，便不能成為提告日子一部份。解讀二中所倚賴的假設不能成立。
77. 按解讀三，答辯方以下計算本身沒有爭議，TMS 13996/2023及TMS 13997/2023，只能告8天；TMS 3/2024，只能告4天。
78. 而上訴方僅邀請重新釐定罰款時跟從原審裁判官考慮初犯，基數每天罰款由最高400元下調至150元，希望同樣地可以應用到主要罰款上。
79. 就答辯方認為原審時計算沒有任何不安全、不穩妥地方。答辯原先提出的案例都是不超出一年的案例等等。
80. 答辯方後來再提出2023年修改的檢控模式，以及沒有案例的65宗案件，而根據此65宗例子，雖然全部提告超過5,000天，但罰款卻非常低，主要罰款由最低5,000元至最高22,334元不等，平均3,711元。每天罰款則為最高每天10元，平均每天$1.8。當中每天罰款10元有4宗，每天罰款1元有34宗，佔52%。
81. 而上訴方亦指裁判官在判刑時似乎表示了解廠地跟住宅僭建不能類比，但最終卻以僭建用來牟利這判刑因素來考慮判刑有所偏差。裁判官認為廠房用作營運只是單方面的臆測，而這方面僭建大部份只是簷篷，與整個僭建出來貨倉、車場不能同日而語。而談及住宅時，裁判官卻認為就算出租亦不算牟利等等。
82. 因此，上訴方建議如下，即使辯方再補充資料，這也不是單純的數學推論，而本案有很多減刑因素，主要罰款不應高於90,000元開始計算，減除初犯及認罪，得出主要罰款22,500元，再因僭建面積下調至9,000平方米。因此主要罰款應為每張傳票約16,900餘元。按原審裁判官的計算正確數據後，每天不應高於罰款73元，因此總體計算而言，每張傳票得出的罰款總計約為17,000餘元等等。
83. 而上訴方在引述法庭另一宗案例，如上述所表達，另一宗佔地約6,000平方米，用作貨倉案例，多年僭建只提告了56天，明顯用作牟利，是封閉建築物，總罰款也只是251,000餘元。因此，本案三張傳票總罰款也必然應予大幅減低與參考該案例。
本席的考慮
84. 根據終審法院於香港特別行政區 對 許麗琪 [2024] HKCFA 7，該案指出裁判法院上訴是以「重審」方式進行，以此方式進行重審時，如果法官對案中證據看法與裁判官不同，這本身就足夠讓審理上訴的法院以裁判官犯錯為基礎，推翻其裁斷。
85. 首先，就判刑上訴而言，本席亦須考慮相關案情及求情理由，以及相關案例來處理。就所有上訴理由而言，黎大律師綜合的爭議如下，需處理的涉及：一，僭建的真實面積；二，法律上可提告的日子多少天；及三，本案罰款是否過重。
86. 首先，從僭建面積而言，按屋宇署於2024年9月6日的信件（上訴宗卷第68至69頁）上清楚指出，僭建的總面積應更改為9,061平方面，但屋宇署並無就個別傳票分別列出相關僭建面積。案情摘要是12,012平方米，三項傳票分別大約為3,000平方面、5,000平方米及約近4,000平方米。上訴方現接受僭建總面積為9,061平方面予以計算，答辯方予以同意及接納，本席認為可以此作為僭建總面積來為考慮判刑之基礎。
87. 就次項爭議是有關控方可提告的日子，無疑，根據《建築物條例》第40（8）條指出「任何根據本條例的條文而進行的檢控，可在罪行發生後12個月內，或在建築事務監督發覺或獲悉該罪行後12個月內展開。」原訟法庭已在香港特別行政區 訴 鉑榮有限公司 HCMA 148/2012已就上述條例作出分析，並認為該條例中的「可」字是酌情的意思。況且，該案亦繼而指出本案中，該條例第40（1BA）條是持續性罪行，且有每天的罰款。
88. 因此，既然這是持續性的罪行，直至檢控時刻，上訴人根本仍然干犯上述罪行，控方當然可因此作出有效的檢控，本席難以接納如上訴方所指，只能就每張傳票分別提告4至8天。上訴人根本從約2010年11月左右已被發現上述大規模的僭建物，約2012年4月，建築事務監督已向上訴人發出清拆命令，規定業主須於60天內拆除，其後屋宇署亦多次發信警告上訴人，若不拆除，可予以檢控。但直至2023年1月，業主仍未遵從，當中違反命令的日期逾3,857天，即從該通知書要求拆除日子限期後，即2012年6月22日至2023年1月12日，但其實在2023年1月12日後，上訴人仍沒有清拆相關搭建物。
89. 黎大律師則在庭上表示直至今天，已拆除約87%的僭建物。但無論如何，本席亦難以接納如上訴方所指，控方可因此濫用法律程序來延遲檢控。畢竟，建築事務監督根本早已作出清拆及檢控的通告，給予相當時間上訴人予以拆除，而上訴人只是一直不願意遵從。況且，香港僭建物眾多，若如上訴方所詮釋，對於檢控的限制，屋宇署及律政署根本亦無法負擔這些積壓的案件。若如上訴人所指稱，只能提告有限的日子，這亦等同漠視及縱容物業使用人可隨意僭建任何規模的建築物，而不需受到法律的制裁，這顯然並非立法的原意，以打撃僭建物的存在。因此，此上訴理由並不成立。
90. 順帶一提，答辯方亦向法院表達，按上述2012年的鉑榮一案，屋宇署的2023年的檢控守則，以至本案的檢控日期，均可按該拆除限期起予以計算違例的日子。
91. 最後，就罰款方面是否過重，本席亦有機會審閱相關地段的僭建物圖片（上訴宗卷第11至18頁），僭建面積及規模相當龐大，即使修改後亦逾9,000平方米。如裁判官指出搭建物是用作上訴人廠房的營運生產、倉庫儲物等用途，以致可賺取更豐厚的利潤，這樣的分析合乎情理，並無不妥之處。
92. 即或上訴人指出僭建物是由專業人士建造，過往多年均穩固，沒有造成危險，但這明顯並非僭建的理由。上訴方既指是由專業人士建造，難以想像竟又不作出相關法律上的申請，這明顯是逃避法律責任的情況。
93. 考慮到如上述元潔一案所指出判刑考慮的因素，這些僭建物規模龐大，性質並非短暫，而是長期的僭建物，且由上訴人控制及專業人士建造，上訴人且故意拖延逾10年，案情非常嚴重。即或已考慮僭建面積下調，仍達逾9,000平方米，每張傳票或可約以3,000平方米來作出相關考慮。上訴人基本上是任意僭建，完全漠視法紀。
94. 以此案情而言，裁判官考慮到上訴人認罪後，採納每張傳票基本罰款為100,000元，基本上是恰當的。畢竟，本條例最高罰款為200,000元及1年監禁，每天罰款亦提高至每天20,000元。
95. 可是，無論如何，裁判官當日既以約12,000平方米作考慮，而控方現在也接納應修改為9,000平方米，而在TMS 13997/2023的傳票中，控方亦接納若從2013年4月26日起至2017年8月29日，上訴人亦已拆除約40%等的僭建物。
96. 在此特殊情況下，本席認為就傳票TMS 13996/2023及TMS 3/2024，基本的罰款可下調至每張罰款75,000元；而TMS 13997/2023，基本的罰款則可下調至60,000元。
97. 至於每日罰款方面，同樣地，裁判官已考慮上訴人為初犯及承認控罪，裁判官只處以罰款每天100元，亦為恰當，且並非明顯過重。但就TMS 13997/2023，每日罰款應可從2013年4月26日起，減為每日50元。
98. 本席以重審方式考慮席前所有證供、證據，裁定判刑上訴得直。TMS 13996/2023及TMS 3/2024的基本罰款為每張傳票75,000元，再加每天罰款100元（2012年6月22日至2023年1月12日）；而TMS 13997/2023的基本罰款為60,000元及每天罰款100元（2012年6月22日至2013年4月25日），而每天罰款則由2013年4月26日至2023年1月12日，每天罰款則為每天50元。
| 答辯人： |
由律政司高級檢控官蔡天安先生代表 |
| 上訴人： |
由曹歐嚴楊律師行延聘的黎明先生代表 |
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