CAMP 57/2025,[2026] HKCA 48
原案件: [2024] HKDC 1477
香港特別行政區
高等法院上訴法庭
雜項案件2025年第57號
（擬上訴的原本案件：區域法院雜項案件2020年第1263號）
________________________
IN THE MATTER of Order 113 of the Rules of the District Court (Cap 336H)
and
IN THE MATTER of ALL THAT piece and parcel of ground registered in the Land Registry as Sub-Section 4 of Section A of Lot No 2039 and the Remaining Portion of Section A of Lot No 2039 in both Demarcation District No 120, Yuen Long, New Territories together with the structures erected thereon (if any).
________________________
原告人
WONG HON WING (黃漢榮),
及
第一被告人
PERSON(S) UNKNOWN in occupation of the area known as or referred as Sub-Section 4 of Section A of Lot No 2039 and the Remaining Portion of Section A of Lot No 2039 in both Demarcation District No 120, Yuen Long, New Territories
第二被告人
NG FAN KONG (吳粉光)
________________________
主審法官：
高等法院上訴法庭副庭長關淑馨
高等法院上訴法庭法官張澤祐
判案書
由上訴法庭副庭長關淑馨頒發上訴法庭判案書:
I. 前言
1. 本案是一宗土地管有權爭議，所涉土地為新界元朗丈量約份第120約地段第2039號(Lot 2039 in DD 120, Yuen Long)之若干範圍。
2. 2024年9月9日，區域法院暫委法官陳志剛（「原審法官 」）經過三天審訊頒佈判案書（「判案書 」; [2024] HKDC 1477 ），裁定第二被告人為主要勝方，取得爭議範圍其中兩部分的管有業權(《判案書》附件二由粉紅色及藍色所標示)，並獲得訟費。原告人不服，2024年10月7日向原審法官申請上訴許可。經口頭聆訊，2025年3月4日，原審法官拒絕原告人的申請(「拒絕許可判決書 」; [2025] HKDC 334 )。
3. 2025年3月18日，原告人存檔傳票申請，向上訴法庭重新申請上訴許可。
4. 經審閱雙方提交的文件，本庭認為適宜根據《高等法院規則》(第4A章)第59號命令第2A(5)條規則，以書面形式處理這申請，毋須舉行口頭聆訊。
II. 背景
5. 本案的背景已於《判案書》敘述，在此不贅。本庭概述重點如下。
6. 本案源自原告人於2020年4月28日提交的原訴傳票[1] 。原告人為黃同義堂（又名同義堂）的三名現任註冊司理；而黃同義堂為新界元朗丈量約份第120約地段第2039號A4分段（「Lot 2039A4」）及A段餘段（「Lot 2039ARP」）（統稱「Lot 2039地段 」）的註冊業主。原告人以註冊業主的身份，以原訴傳票方式展開訴訟，向法庭申請頒令，要求所有現時佔用Lot 2039地段的人士交出該土地的佔有權。
7. 2020年7月2日，第二被告人獲加入為本案的一名被告人。除第二被告人外，並無其他人就本案提出答辯。
8. 2020年11月10日，法庭頒令原訴傳票將繼續進行，如同藉傳訊令狀開展。各方其後存檔及送達各自的狀書。原告人在下級法院程序，一直由同一律師事務所及高賚傑大律師代表，直至向原審法官申請上訴許可，始加聘嚴斯泰大律師聯同高大律師共同代表原告人。第二被告人則一直親自行事。
9. 2021年1月4日，第二被告人存檔《抗辯及反申索書》。
10. 根據第二被告人的案情，他的父親吳正雲於1984年9月，購入新界元朗丈量約份第120約地段第2038號C分段（「Lot 2038C地段」），成為該地段地下位置(Ground Floor)的註冊業主。父親去世後，第二被告人與母親黃細金成為遺產執行人。2018年母親亦去世，第二被告人於是成為父親遺產的唯一執行人。
11. 雙方並無爭議Lot 2038C上蓋有一座房屋，登記地址為元朗馬田村215號(下稱「215號屋 」)，及Lot 2039地段比鄰Lot 2038C地段。
12. 本案的爭議範圍是關於215號屋南邊邊界，與附近一條去水渠之間的一個範圍（《判案書》附件一由粉紅色及藍色標示的部分，下稱「爭議範圍 」）。
13. 原審法官認為本案有兩項議題[2] ：
(1) 議題一，屬於地界爭議，在於爭議範圍究竟屬於Lot 2039地段的一部分，還是Lot 2038C地段的一部分。
(2) 議題二，若議題一答案為Lot 2039地段，第二被告人是否已成功以逆權管有（又稱「逆權侵佔」）方式，取得爭議範圍的權益。
14. 就議題一，原審法官裁定爭議範圍屬於Lot 2039地段的一部分[3] 。
15. 就議題二，原審法官裁定第二被告人成功透過本人及家人自1984年起，至少連續20年，以有意圖的、排他性的方式管有爭議範圍，對爭議範圍構成有效的逆權管有，而原告人對第二被告人提出收回爭議範圍的時效期限已於2004年屆滿[4] 。
16. 最後，原審法官作出《判案書》第58段的命令。
III. 相關法律原則
17. 《區域法院條例》(第336章)第63條規定，凡針對區域法院所作的判決、命令或決定提出的上訴，必須先向區域法院法官或上訴法庭提出申請並獲得上訴許可，方可在上訴法庭進行上訴。
18. 根據《區域法院條例》第63A(2)條，申請人須證明有關上訴有合理機會得直；或有其他有利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，才可獲得上訴許可。第63A條所說的合理得直機會，意思是雖然得直機會無需達到「很可能發生」的準則，但亦需要多於「不是空想」或「只是可爭拗」的機會：見SMSE v KL [2009] 4 HKLRD 125，第17段。
19. 原審法官聽取雙方證人的口頭證供，評估證人在盤問下的表現，享有耳聞目睹的優勢。上訴法庭不會輕易干預或推翻原審法官有關事實方面的裁斷，包括對證人誠信及證據是否可信的評估，擬上訴一方必須顯示原審法官的事實裁斷有明顯錯誤，這是十分高的門檻：見Ting Kwok Keung v Tam Dick Yuen (2002) 5 HKCFAR 336。
IV. 這申請
20. 如前所述，2025年3月18日，原告人存檔傳票申請，向上訴法庭重新申請上訴許可。
21. 原告人提出7項擬上訴理由，與在原審法官席前的上訴許可申請提出的理由相同。本庭採納原審法官在《拒絕許可判決書》第7段的摘要：
(1) 第一，原審法官錯誤理解第二被告人的案情，錯誤地認為第二被告人有提出過一個逆權管有的案情。
(2) 第二，原審法官錯誤地以原告人的盤問方向、原告人的結案陳詞內容，及其中一位原告人 (黃漢榮) 的證人陳述書的內容作考慮因素，來推斷第二被告人有提出一個逆權管有的案情。
(3) 第三，即使第二被告人確實有提出一個逆權管有的案情，原審法官錯誤地在未了解原告人是否完全明白第二被告人的案情，及原告人是否理解自己需要證明及回應的情形下，裁斷第二被告人勝訴。
(4) 第四，即使第二被告人確實有一個逆權管有的案情，原審法官錯誤地容許他在沒有恰當地作訴(plead)逆權管有的案情下，向原告人作出申索。
(5) 第五，原審法官錯誤地在第二被告人（及其父母）過往35年來，未有對被逆權管有範圍進行圍封，或設置障礙物以阻隔外人出入的情況下，依然裁定他們有意圖和排他地管有被逆權管有範圍超過20年。
(6) 第六，原審法官錯誤地在第二被告人作訴一個被逆權管有範圍是一個公用道路的案情下，仍然裁定他有一個逆權管有的案情，並有意圖和排他地管有被逆權管有範圍，並成功逆權管有該範圍。
V. 分析
第一、第二及第六項擬上訴理由
22. 本庭將一併處理第一、第二及第六項擬上訴理由。它們本質上可歸納為原審法官對第二被告人案情的理解。
23. 在《抗辯及反申索書》，相關的關鍵部分節錄如下：
「2. 本人父親吳正雲於1984年9月購入[Lot 2038C地段]及其上蓋的DD120的物業。根據當時的交易文件，[Lot 2038C地段]是供地下的物業持有人所使用。…
…
4. 2019年11月，本人[收到原告人提供的測量草圖]。原告人根據該圖聲稱擁有[Lot 2038C地段]中本來屬於馬田村215號屋邊餘地（下稱『涉案土地』）（原文），並據此主張收回土地。原告人所聲稱的土地權屬情況，與本人所熟知的土地權屬情況，包括持有的土地權屬證明文件以及超過30年的土地實際管有情況嚴重不符 。
5. 2020年年初，原告人以其所謂的『土地權屬證明』向不知名人士（Person(s) Unknown）啟動收回佔領土地的司法程序（即本案）。但基於本人所持有的所有證明文件，原告人聲稱擁有[Lot 2039地段] 的依據並不充分，而以此來收回佔領地圖的申訴是不合法的。
6. 作為該等土地的真正擁有者、管有人，本人申請成為本案的第二被告人，反對原告人的申索，並對原告人土地權屬證明的聲明提出嚴正的質疑。
關於涉案土地的土地權屬問題
7. 按照1984年交易文件附件，… 馬田村215號的建築向南部分是有明顯的餘地的 … ； … [Lot 2038C地段]以南均是有餘地的，並且[Lot 2038C地段]與毗鄰的D.D120 LOT 2039A之間是由不屬於兩塊地的、相當明顯的公眾道路所區隔。
…
9. 自上世紀以來，本人的母親、本人及家人一直使用土地交易文件附件中指明的[Lot 2038C地段]餘地 ，即[215號屋]向南至排水渠之間的地段，作為農業種植、環保回收、停泊 [215號屋]住戶車輛等私人用途。 …
10. 另一個重要的事實是，在上世紀90年代初政府進行排水渠改造時，由於母親及本人堅持要保留原有地貌作為農地用途 ，故此，除了固定排水渠而需要注入水泥的部分外，[Lot 2038C地段]餘地部分至今仍保留原有可供野草生長的泥土地貌，未有蓋上任何水泥 。而具有明顯地理標識作用的排水渠亦一直沿用，體現在花園種植、停泊車輛、放置紙皮等日常使用上，本人母親、本人均以此作為界線 。
11. 上述從[215號屋]到排水渠之間的地段，正正是原告人2019年11月…所圈指的[Lot 2039地段]部分（即『涉案土地』）（原文）。
12. 自上世紀本人購入並使用涉案土地直至本案發生的超過35年來 ，本人從不曾因使用該等土地而與任何人產生過任何爭議，尤其自上世紀本人的母親、本人及家人使用涉案土地以來，從不需要獲得任何人士的同意、批准 ，更從未以任何方式與任何人簽訂任何租用、借用的協議，亦未曾向任何人以任何形式繳納過任何租金。
…
14. …原告人提交的所有證供、證詞，包括其測量師所提供的證據，均未有正面回應和解釋以下五個關鍵事實：…
3) 原告人聲稱擁有涉案土地，但除了2019年10月『偶然』發現有他人侵佔其土地外，原告人至今仍未能說明他們是如何以土地擁有、管有人身份來使用涉案土地。…」
(劃線強調後加)
24. 在反申索的濟助部分，第二被告人列出：
「1） 判決原告人的申索敗訴；
2） 宣告原告人對涉案土地的權屬聲明無效；
3） 宣告本人對涉案土地的合法擁有權利；
4） 判令原告人及其他被告人即時遷出被侵佔的部分，並交出空置管有權；
5） 倘若原告人對D.D120 LOT 2039A及D.D120 LOT 2038C之間相隔的公用道路進行分割並歸為已有的行為是有效的，作為該道路另一側D.D120 LOT 2038C的土地擁有者，本人希望按公平比例從該土地分割行為中獲得相應的土地份額；…
6） 判令原告人賠償本人因本案的而產生的損失，有關損失尚待評估；
…」
25. 《抗辯及反申索書》是由第二被告人自行撰寫。內容表述雖欠簡潔，部分用詞亦欠精準，然而綜觀全文，所述的主體案情不難辨識和理解。正如原審法官指出，這文書比起一般由律師起草的狀書，包含更多的案情細節，詳細程度有如證人陳述書。《抗辯及反申索書》的實質主張包括：原告人所申索之土地應屬Lot 2038C地段範圍，第二被告人（及／或其家庭成員）自「上世紀以來」，自其父親1984年9月購入Lot 2038C地段及其上蓋物業開始，持續使用215號屋邊餘地超過30年或35年。
26. 因此，原審法官對第二被告人案情的理解並無不妥。本庭同意原審法官的看法，即第二被告人有關逆權管有的案情是明顯的，而且兩個主張（地界爭議及逆權管有）可以交替地並存。原審法官拒絕接納，原告人在申請上訴許可時始作出的聲稱，在原審時其法律代表不知悉《抗辯及反申索書》逆權管有的案情；本庭認同原審法官的理據，見《拒絕許可判決書》第9(6)段。高大律師在第二被告人作供時，沒有反對他採納《抗辯及反申索書》為他的證供一部分，大律師在盤問時，就基於這證供對逆權管有作出了提問。
27. 關於第六項擬上訴理由，本庭同意原審法官在《拒絕許可判決書》第12段的表述：第二被告人從未指稱該爭議範圍或被逆權管有範圍，於有關時間曾被實質用作公共通道的一部分。第二被告人所指稱的，是根據有關土地文件，Lot 2038C地段及Lot 2039地段並非相連的土地，它們之間應由一條公共通道所分隔。這屬於土地邊界及土地文件的詮釋問題，而非該爭議範圍或被逆權管有範圍的實質管有狀況的問題。正如原審法官所說，第六項擬上訴理由，是出於原告人對第二被告人案情的誤解。
28. 第一、第二及第六項擬上訴理由並無合理可爭議之處。
第三項擬上訴理由
29. 關於第三項擬上訴理由，原告人援引上訴法庭在Au Kai To Karel v End User Technology Ltd [2019] 1 HKLRD 943第§1.5段，主張原審法官應主動邀請各方明確界定審訊中之爭議事項。
30. 本庭不同意這論點。首先，這事宜屬法庭案件管理酌情權之範疇。一般來說，上訴法庭少有介入，亦不會輕易推翻案件管理酌情權的行使。況且正如前文所述，第二被告人的案情相對清晰。原告人自2020年訴訟開始時已有法律代表，理應已獲充分機會就第二被告人的案情，提出其認為合適的申請或要求澄清，和作出恰當的回應。再者，原審法官指出原告人向法庭提交的文件(黃漢榮2020年8月26日存檔的第二份誓章第15至18段、黃漢榮的證人陳述書第22至27段)，就第二被告人於1984年起佔用爭議範圍的聲稱，加以抗辯，又反指稱第二被告人及其家人，充其量只是2009年起才侵佔爭議範圍，這些論述毫不含糊地顯示出，原告人就逆權管有的爭議作出了他們認為是適切的回應。原審法官認為原告人沒有因為不知道有關逆權管有的案情，而錯失一個公平的反駁機會，無疑是正確的，見《拒絕許可判決書》第10(4)、(5)、(6)、(9)、 (10)段。
31. 此外，Au Kai To Karel 案的前設是訴訟一方有「偏離(depart)」其狀書的情況，這情況在本案並不存在。本庭不認為原審法官犯了任何錯誤，以致本庭可以干預他就案件管理行使的酌情權。
32. 第三項擬上訴理由並無合理可爭議之處。
第四項擬上訴理由
33. 有關第四項擬上訴理由，其核心爭議在於第二被告人是否已透過狀書（即《抗辯及反申索書》）充分和恰當地提出逆權管有作為申索或抗辯理由。這論點在審訊時高大律師的結案陳詞亦有提出，在《判案書》第26至33段處理。
34. 《區域法院規則》(第336H章)第18號命令第8條規則規定：
「8. 必須特別作訴的事宜
(1) 任何一方必須在繼申索陳述書之後的任何狀書中，特別就任何屬以下情況的事宜作訴（如 … 任何關於時效的法規 …）—
(a) 該事宜是他指稱使對方的任何申索…不能確立的；
…」
35. 在Hong Kong Civil Procedure 2026 , vol 1, §18/8/26有以下論述：
“(21) Limitation—This point of law must always be raised by an express plea, even in actions for possession of land. It is necessary to deal with each pleaded causes of action separately and individually, and to set out when the defendant says those causes of actions first accrued, and when the relevant limitation periods expired (Lee Man Fai v Yip Pak Keung [2021] HKCFI 2264 , [13(e)]).”
36. 在Lee Man Fai 案，原訟法庭法官楊家雄於第13(a)段解釋，時效抗辯必須具體作訴(specifically pleaded)；在第13(e)段指出，就具體作訴標準而言，須指出其時效期限屆滿之具體日期。換言之，僅表達擬依賴時效抗辯之意向並不足夠。
37. 在Topwell Corporation Ltd v Kwan Kam Kee [2014] 5 HKLRD 1第40段，上訴法庭認為即使有關主張逆權管有的事實基礎已在被告人自行撰寫的答辯書中提出（該被告人後來有律師代表），相關證據亦已有所披露，仍有需要讓被告人作出適當修訂，以反映當事人正依據有關訟因，並確保雙方爭議得以公正解決。
38. 選擇親自行事的當事人與有律師代表的當事人一樣，均須遵守相同的責任。雖然法庭或會對親自行事的人給予一定寬容，但仍須對界定訴訟爭議事項的狀書嚴格把關。
39. 原審法官認為，縱使第二被告人未於《抗辯及反申索書》中具體援引《時效條例》，或明確列明原告人自何時起失去收回爭議土地的權利，他以逆權管有作為抗辯及反申索基礎的意圖已相當清晰。再者，《抗辯及反申索書》亦充分列出逆權管有所需的元素，包括有關管有是從1984年9月開始。因此，第二被告人逆權管有之主張，不應僅因狀書內容的瑕疵而遭駁回。
40. 法律對訴狀的要求，不是形式而是實質的。狀書列明引用《時效條例》，又明言以逆權管有或逆權侵佔作為抗辯理由或訴因，固然最為妥善，但是沒有這樣做，不一定不符合第18號命令第8條規則必須具體作訴的規定。逆權管有是個法律概念，狀書內容倘若充分列明可支持這法律概念的元素，又清晰表明與訟人是依賴所述元素作為抗辯或申索理由，以尋求濟助，是可被視為恰當的具體作訴，毋需列明有關法例或法律論點，畢竟逆權管有並非複雜艱澀的法律論點，一般而言所需的元素是容易理解的。
41. 《抗辯及反申索書》的相關部分，已在上文引述。即使從嚴格的角度審視，本庭認為訴狀有恰當和足夠地披露，支持逆權管有作訴的元素。狀書表明涉及爭議土地的所在及範圍，闡述涉案土地的管有和使用的經過，所涉的時間、人物、方式，在濟助部分表明要求宣告原告人對涉案土地「權屬聲明無效」，及第二被告人對涉案土地「合法擁有權利」，雖然沒有述明是以逆權管有作訴，及因逆權管有產生的法律後果。上訴法庭在Topwell Corporation Ltd v Kwan Kam Kee 就修改狀書的處理方式，是視乎該案的情況和整體考慮，並不是說每一個案都需要同樣處理。
42. 本庭認為，第四項擬上訴理由不具有合理得直的機會。
第五項擬上訴理由
43. 第五項擬上訴理由是針對原審法官的事實裁斷。原告人指稱，原審法官認為答辯人最有力的證據（即因第二被告人及其母親的爭取而導致政府沒有在爭議範圍鋪設水泥，《判決書》第50段），並不足以反映爭議範圍的排他性。
44. 首先，如前所述，上訴法庭不輕易推翻原審法官就案情事實所作的裁斷，除非有關的事實裁斷明顯錯誤。實質管有及管有意圖，屬於事實判斷問題，須視乎個案具體情況而定。案件的結果純粹取決於事實情況。Gotland Enterprises Ltd v Kwok Chi Yau & Ors （CACV 260/2014， 19 January 2016）第36及37段，上訴法庭明確解釋圍欄並非必需。怎樣才構成足夠排他性管有，須視乎個案的實際情況，見Tsang Foo Keung v Chu Jim Mi Jimmy & Ors [2017] 3 HKC 527 第22(2)段。本庭不認為原審法官的事實裁斷，有違Powell v McFarlane (1979) 38 P&CR 452及Simpson v Fergus (2000) 79 P&CR 398第402至403頁所述的法律原則。
45. 從《判案書》可見，原審法官於第49至53段對各項因素作出了考慮，包括爭議範圍的歷史狀況、地貌，持份者對爭議範圍的對待。經過深入、詳細及全面分析，原審法官裁定這些因素符合第二被告人對爭議範圍有實質性及排他性的管有，根據事實基礎有權如此裁斷。本庭認為，原告人的投訴不足以構成推翻原審法官就這些具體事實和證據基礎的裁斷。
46. 最後，原告人依賴Yip Yan Cheung Gary v Chow Tin Choi [2018] HKCA 70 ，指出原告人只要能夠進入爭議範圍視察，便可否定第二被告人排他性的管有。本庭並不同意在《拒絕許可判決書》第11(6)段，原審法官對Yip Yan Cheung Gary 第13段有錯誤理解。本庭亦同意原審法官第11(7)段的分析，Yip Yan Cheung Gary 與本案並不類近。
47. 綜上所述，第五項擬上訴理由並無合理可爭議之處。
VI. 申請文件冊的擬備
48. 最後，關於申請文件冊的擬備，誠如《實務指示》4.1第9段所述：
「9. 申請人在申請文件冊中應只包括基要文件 （即與上訴理由擬本提出的爭論點直接有關的文件 ）。如果申請文件冊中不加選擇地納入資料，或複製過去在下級法庭使用的文件冊，則該文件冊會被退回而不予審閱，並會有訟費後果。」（強調後加）
49. 負責擬備申請文件冊的法律代表亦似乎忽略了《實務指示》5.4的要求，無差別地囊括所有審訊期間的文件於申請文件冊。這些文件既沒有在書面陳詞被引用，亦對本申請無實質幫助。舉例：
(1) 《抗辯及反申索書》於第18及第46項重複出現；
(2) 文件冊亦包括司理人委任書、司理人授權展開法律程序的授權書、土地註冊處紀錄、律師信等，這些均屬與上訴理由擬本提出的爭議點無關的文件；
(3) 申請文件冊的目錄亦草率編製，未能實質協助法庭。
50. 根據《實務指示》5.4第4(7)段：「代表各方出庭進行訴訟的代訟人，有責任確保聆訊文件冊製備妥當。」雖然《實務指示》4.1並未如《實務指示》5.4般明確載述相同規定，但同樣原則亦應適用於上訴程序中。
51. 本庭再次提醒法律代表須遵循相關《實務指示》的要求，這將有助於協助法庭審理案件，並節省時間及訟費。
VII. 總結
52. 總括而言，原告人提出的各項擬上訴理由，都不能顯示原審法官的判決明顯錯誤、在法律原則或行使酌情權方面有錯誤之處。本庭也看不到任何其他有利於秉行公正的理由以致應該批准進行上訴。
VIII. 命令
53. 本庭拒絕上訴許可。本庭認為第一至六項擬上訴理由，均缺乏理據，根據《高等法院規則》第59號命令第2A(8)條規則，命令任何一方不得根據第(7)款，要求上訴法庭在各方之間的口頭聆訊，重新考慮這裁定。
54. 關於訟費問題，原則上，理應命令原告人支付傳票申請的訟費予答辯人。合理的訟費，應循簡易程序評定。第二被告人可在判案書頒發14天內，提交訟費清單，列明他所索的訟費。此為暫准命令，倘若任何一方沒有在判案書頒發的14天內申請更改，訟費命令將成為永久命令。
（關淑馨）
（張澤祐）
高等法院上訴法庭
高等法院上訴法庭
原告人(申請人): 由徐子健律師行轉聘嚴斯泰大律師及高賚傑大律師代表
第二被告人(答辯人): 無律師代表，親自行事
[1] 該傳票其後於2020年7月3日作出修訂，並於2020年7月27日再經修訂。
[2] 《判案書》，第5段
[3] 《判案書》，第22段
[4] 《判案書》，第54段