德昌大廈業主立案法團（炮台街） 訴 唐偉德

CACV 62/2000

香港特別行政區

高等法院

上訴法庭

高院民事上訴2000年第62號

（原本案件編號：土地審裁處建築物管理申請1999年第41號）

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判 案 書

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上訴法庭法官梁紹中宣讀上訴法庭判案書:

1. 上訴人唐偉德是德昌大廈3樓D座單位業主。上訴答辯人是該大廈業主立案法團（以下簡稱『法團』）。該大廈公契規定法團有責任管理大廈，維修及保養大廈設施，包括電梯。根據公契第3附表第4條，法團更須負責支付電梯運作、保養、修理、維修及翻新所需的費用。公契又規定管理大廈一切開支需由大廈單位業主共同分担，按月繳交管理費應付開支，不敷數由各單位業主按照其業權負責。

2. 《建築物管理條例》第344章第20(1)條規定法團須設立並維持一項常用基金以支付法團根據本條例或公契規定行使權力或執行職責的費用及其他的開支，包括與保養及維修有關的支出。因此法團可以要求各單位繳付管理費分担管理支出，供款維持常用基金。

3. 上訴人自1997年12月起欠繳管理費。至1999年2月28日，上訴人欠繳的管理費，以每月港幣600元計算，已累積至港幣8,961元。1997年12月2日法團召開特別業主大會，會上通過其中一項議決內容為：『大會以18位業主贊成，通過法團初步洽商更換電梯事宜』。其後，法團又於1998年2月19日召開業主大會，選擇承建商更換電梯。會上大多數業主（共340票）贊成選取通力電梯（香港）有限公司為該項工程承建商。選取另一間電梯公司香港升降機有限公司的業主有17票；廢票則有9票。上訴人亦有出席當日之業主大會，執委會其後跟進議決聘請通力電梯（香港）有限公司進行該工程。工程完畢之後，執委會計算工程費用，定出每單位需負責電梯翻新費用港幣8,984元。但上訴人一直無繳付此費用。法團遂向土地審裁處提出聲請，向上訴人申索兩筆款項，即是管理費及上訴人應該分担之部分電梯翻新費用。

4. 本年2月8日土地審裁處李何禧蓮暫委法官及審裁委員盧偉光裁定法團申索得直。上訴人須支付該兩筆款項及由1999年3月1日起至判決日期止之管理費，以每月港幣600元計算。

5. 上訴人針對2月8日的判決上訴本庭。本年4月3日上訴人提交修改補充上訴通知書，加入針對周兆熊法官於1999年9月9日作出之判決及李何禧蓮暫委法官於本年3月23日發出之資產扣押令，提出上訴。

6. 本庭要指出上訴人針對周兆熊法官判決之上訴，於本年2月28日已被上訴庭所拒。至於針對資產扣押命令提出之上訴，由於上訴庭法官王見秋在本年3月28日頒令，暫時擱置執行該命令，以待針對2月8日判決的上訴結果，本庭現在只需處理上訴人針對2月8日判決的上訴。

7. 上訴人承認他欠繳累積至1999年2月28日的管理費，他不繳付的理由是法團拒絕他查帳。他又稱在土地審裁處審理法團申索之先，他已用支票寄交法團清繳所有計算至1999年2月28日之管理費。

8. 原審法官裁定的事實是上訴人提出要求查核法團帳項後，法團已經多次繳請上訴人查核張貼於大廈大堂的每月收入及支出帳目表，所有業主在出入大廈時都可以隨時查閱該帳目表。上訴人於原審時也承認他出入大廈時可以查閱帳目表。故此，原審法官認為法團未有阻止上訴人查核帳目是正確的事實。原審法官亦裁定每月港幣600元之管理費是合理。本庭認為以上是原審法官按照証據作出的事實判斷。上訴人不能就事實判斷提出上訴。上訴人無合理理據拒絕繳付管理費。雖然上訴人於開審前曾經以支票將截至1999年2月28日欠繳的管理費用交予法團代表律師，但是由2月28日到判決當日的管理費上訴人尚未繳交，所以原審法官裁定上訴人需繳付該段期間的管理費亦是正確。

9. 至於更換電梯事宜方面，上訴人指公契無授權法團更換電梯，單位業主亦無授權法團向業主收取更換電梯費用。他認為維修及翻新或更換電梯費用已包括在管理費內，法團只可增加管理費用，無權收取其他費用。本庭認為這是上訴人對公契的錯誤解釋，正如以上所說，法團可引用《建築物管理條例》第20(1)條，要求單位業主供款維持基金，以作修理或更換電梯之用。如果管理費收不敷出，法團更可以要求單位業主分担不敷數，而且公契第3附表第4條亦賦予法團權力向單位業主收取費用，支付翻新電梯費用。法團要求單位業主直接分担更換電梯費用，沒有不對。

10. 上訴人又指管理委員會未經法團授權更換電梯。本庭要指出《建築物管理條例》第14條規定『法團會議可通過有關公用部分的控制、管理 ...... 或有關該等公用部分的翻新、改善或裝飾的決議，而該決議對管理委員會和全部業主均具約束力。』。上訴人對特別業主大會通過的議決及召開該特別大會的合法性，並無爭議。不過，他指所通過的議決，只是就該項工程計劃與電梯公司洽商，並非進行翻新或更換電梯。他認為其後的跟進事項，如怎樣更換、價錢及保險等問題都須要在大會再討論才可以進行。他又稱翻新電梯與更換電梯是兩回事。不過，本庭要指出公契原文的『Renew』意思是以新換舊，翻譯為『翻新』與原文不大相符。如果只是重新噴漆或更換零件，這不是『Renew』，只是較繁複的修理而已。

11. 根據會議紀錄所有出席1998年2月19日業主大會的單位業主，都贊成更換電梯。況且，在工程完成後之業主大會，大多數業主通過接納該項工程已妥善完成，可視為一項法團議決通過進行及認可的工程，在法理上合法的工程，因此法團可以要求單位業主分担更換電梯工程費用。上訴人又指投標程序不合法，土地審裁處法官裁定法團已依照法例及指引的規定進行招標聘用承建商進行該項電梯工程。招標結果只有3份標書。雖然法團已經盡其所能嘗試取得規定之5份標書，但都不成功。原審法官裁定法團並無違反招標守則。

12. 本庭同意原審的裁決，法團獲得不足夠規定的5份標書，不等於法團違反守則。在只有兩三間公司投標的情況下，法團只可能在投標公司中選擇最適合的公司進行工程。上訴人的投訴是無理據的投訴。原審法官的裁決亦無不正確的地方。基於以上的原因，本庭駁回上訴。本庭頒令本上訴涉及之費用，應給予上訴答辯人，由上訴人負責。