S.K. PANG SURVEYORS & CO LTD 訴 LI TIM WONG

DCCJ2791/2003

IN THE DISTRICT COURT OF THE

HONG KONG SPECIAL ADMINISTRATIVE REGION

CIVIL ACTION NO. 2791 OF 2003

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裁決書

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1. 原告根據雙方在2002年3月6月所訂立的書面協議，向被告人追討$94,000專業服務費用。

2. 原告是一測量行，從事測量物業估值的專業服務。而被告人則為西貢地段D.D. 243 Lot 1387孟公屋村屋（下稱「該村屋地」）之業主。此村屋屋地共600平方呎。只批准搭建一座兩層高的房子。

3. 在2002年2月下旬，被告人經友人介紹，致電原告的彭兆基先生（彭先生），詢問關於從兩層改建三層的地價上訴手續事宜。從是次電話中的談話，彭先生得知被告人李先生（李先生）經已自行向西貢地政處申請重建該村屋，而西貢地政處經已作出回覆，並訂下重建此村屋的換地條款方式，並列出換地條件包括繳付地價$836,100及其他關於重建村屋的發展及建築條件等。李先生認為政府要求的地價過高，因此他向彭先生徵詢上訴換地條件的情況以及代他上訴所要求的費用。

4. 經雙方討論關於原告所提出代辦上訴的條件後，原告向被告人作出建議，並在2月28日把條件傳真予被告人。此建議登錄在文件夾37頁。

“西貢孟公屋丈量約份第243約地段第1387號

得悉 閣下擬聘用我司代表閣下向西貢地政處上訴有關換地段換地補地價金額一事我司代表閣下作一次上訴所收取的專業費用如下：

(a) 閣下簽署換納我司之收費建議時，即付我司HK$25,000.00（港幣貳萬伍仟圓正）；

(b) 地政處回覆上訴結果之修訂補地價金額不超越HK$600,000.00（港幣陸拾萬圓正）閣下即付我司HK$25,000.00（港幣貳萬伍仟圓正）；

(c) 如修訂補地價金額為600,001.00或以上則（b）不適用；

(d) 如修訂補地價金額為HK$599,999.00或以下，閣下即付我司有關金額與HK$600,000.00之百份之五十差異加（b）段所述之費用。

如 閣下接納上述收費建議請在本電傳之右下方加簽作實送回（電傳也可）及寄上HK$25,000.00，一經收妥作實，我司便即從速處理有關事項。

本人同意閣下之收費建議及條款：”

5. 據被告人李先生所說，被告人收到原告的收費條件建議後，要求原告提供另一方案給他參考；因此，原告在3月1日傳真予被告人另一方案。此方案可見於文件夾38頁。此傳真中列上以下條件：

“西貢孟公屋丈量約份第243約地段第1387號

擬聘用我司代表閣下向西貢地政處上訴有關上開地段換地補地價金額一事。我司代表閣下作一次上訴所收取的專業費用如下：

(a) 閣下簽署換納我司之收費建議時，即付我司HK$25,000.00（港幣貳萬伍仟圓正）；

(b) 如地政處之修訂補地價金額為650,000.00或以上，我司不會另外收費；

(c) 如地政處之修訂補地價金額為HK$649,999.00或以下，閣下即付我司有關金額與HK$650,000.00之百份之五十差異。

如 閣下接納上述收費建議請在本電傳之右下方加簽作實送回（電傳也可）及寄上HK$25,000.00，一經收妥作實，我司便即從速處理有關事項。

本人同意閣下之收費建議及條款：”

6. 被告人在3月6日選擇了首項方案，並簽上自己的名字再傳真予原告。此傳真可見於原告証物P.1和文件夾36頁。

7. 根據原告的董事長彭兆基先生的証供，從被告人與他的電話交談中，他得知李先生擁有可建一座二層高的村屋地，但他欲申請改建一座三層高的建築物，而地政處批准他改建成為三層的樓宇條件是需要支付$836,100的換地地價。而彭先生表示，他考慮了李先生傳真給他的文件後，他願意替李先生作出上訴，而他的收費條件已在2月28日傳真予李先生，此乃p.38頁的建議。但李先生要求他提供另一選擇方案，因此，彭先生於同日傳真予李先生另一收費建議（p.37）。後來，李先生接受了第二份建議，並在傳真建議上簽上名字後，在3月6日把文件連同$25,000支票以郵寄方式送達給彭先生。

8. 收到李先生的回覆後，彭先生開始進行李先生的上訴工作，包括要求李先生簽署一份委託書，委託原告公司代表李先生進行上訴。而李先生在3月11日亦把委託書經簽署後送回予彭先生。在同年6月6日，原告把委託書連同上訴文件等送到西貢地政處。

9. 據彭先生的証供，在6月至10月期間他曾去信地政處兩次及多番以電話聯絡地政處（文件夾65頁和66頁），並在10月尾至11月間致電地政處查詢上訴結果。最終，在12月19日經他向地政處的地政主任查証後，得知當局在12月30日的西貢地政處會議上準備就被告人的上訴商討評估地價問題作出决定。

10. 彭先生的証供指出，他在2002年12月18日，曾就此上訴一事向被告人匯報過去大半年中的工作和工作進展，並告知被告人其上訴可能在往後的二、三星期內有所决定。及後，在12月27日傳真信件予被告人，告知其上訴個案將會在12月30日由西貢地政處開會及商討决定。

11. 在2003年1月13日，彭先生再去信給西貢地政處查詢及投訴上訴進程緩慢。在2003年的1月27日，西貢地政處回覆了上訴評估的結果，新評估的原地交換地價減為$462,000。

12. 彭先生在1月29日收到通知後把這消息用電話告知被告人，並指出若被告人需要再上訴，他可在一個月內通知地政處；而原告亦可提供服務及另訂收費。被告人說他會加以考慮是否會再上訴此評估。原告於1月30日以傳真方式轉遞給被告人李先生地政處的回覆信及換地條件協議書等文件，和原告人向被告人所作的報告書及原告的專業費用繳款通知書等送遞予被告人。他更以郵政方式把以上文件寄到被告人的地址去。

13. 被告人並沒有接納上訴後的修訂換地地價評估，亦一直沒有支付予原告$94,000（按雙方協議調減補地價金額差額的百份之五十加上$25,000）。因此，原告向被告人追討此項欠款。

14. 被告人的抗辯理由則為：他並沒有接受地政處的換地上訴條件。因此，被告人在是次上訴中未得到任何利益。並指出雙方的協議是在被告人接受上訴及支付減免後的金額後，才需要支付予原告成功減免的地價金額的百份之五十加$25,000。而且原告曾答應他，原告的上訴專業服務會在五個月內完成，現既然未能在五個月內完成，原告向他作出失實陳述，而他亦未有接受及支付新訂地價，他因此不用再支付分文予原告。再者；被告人指出，收取攤分利益有違原告作為測量師的職業操守。

斷案

15. 就被告人所提出的三項抗辯理由，以下是本席的考慮：

A． 失實陳述

被告人李先生指出，原告與他達成協議前曾向他許下諾言，上訴可在五個月內完成，但自2002年3月6日至2003年1月27日是超過十個月的時間。期間原告並未向他作出任何匯報，直至12月至1月間才作出通知。

16. 原告的申索是基於一份合約文件(P.1)，此合約雖然是由原告所書寫，但被告人亦已經加以簽署表示接納。期間，明顯地，他經過周詳的考慮，並曾要求原告給予他另一建議方案才作出决定，接受原告此一建議後，把已簽署的合約寄回原告。若原告曾作出承諾答應上訴程序可在五個月內完成，那為何被告人未有在合約上加上此項條件才接受及委託原告為他作出上訴呢？而且，在多月的等待中，為何被告人從沒有向原告提出不滿或催促他早日完成上訴呢？本席接受原告人所說，上訴更改換地條件的决定在於政府的地政處，並不是原告所能控制的，那原告又憑着什麼作出承諾在五個月內可得到西貢地政處的回覆呢？

17． 法律上，書面合約應當列出雙方的全部協議，而書面合約的簽署應已取代了雙方的口頭合約，因此書面合約沒有列出的條件，並不能以口頭協議加以補充，除非被告人能提出充份的理由推翻此法律定律。在此案中，被告人未能提供充份的理由去推翻此定律。因此，本席不能予以接納。

B． 被告人在繳付地價後才需支付$94,000予原告

18． 代表被告人的謝律師，指出合約文件上（c）段：

「如修訂補地價金額為$599,999或以下，閣下即付我司有關金額與$600,000之百份之五十差異加（b）段所述之費用。」

即表示當被告人繳付修訂地價後，才須支付差額之百份之五十加上$25,000給原告。因為「補地價」的「補」一字是解作「支付」。因此他既然不接納修訂地價建議，自然不用付相差金額的百份之五十加$25,000。

19． 經考慮雙方的証供和合約的字面解釋後，本席不接納被告人此項抗辯，因為「補地價」一詞實在經已被港人普遍沿用。此詞是一般的用語，是指政府在批准換地所要求的代價。就被告人的申請上來說，他的村屋原可建築一所二層的房子，他欲改建一所三層的房子，向政府作出申請，政府批准的條件或代價是以換地合約形式（in situ exchange），而申請人須支付一筆款項，這普遍沿用的名稱是「補地價」。經考慮原告的証供，本席接受彭先生的解釋，此詞並非「繳付地價後」的意思。

20． 既然合約中並沒有指出若被告人不接受修訂地價的話，他不用再支付原告任何專業費用的條款，那本着合約精神，被告人必須依照合約去辦。

C． 攤分利益有違專業操守，違法合約無效

21． 被告人提出以攤分利益為收費基本，是原告以測量師的專業所不容為理由，因此合約不能在法律上強制執行。

22． 被告人的律師謝先生指出原告的專業操守指引中第一章第二段第三點有以下的規定：

“1.2 Responsibility to other Members

A member of the Institute shall compete fairly with other Members for instruction or work.

A Member shall, amongst other things:-

1.2.4 not act nor offer to act in any capacity in relationship to any matter which is the subject of judicial or quasi-judicial proceedings either on the basis that no charge will be made unless the proceedings will be successful or on the basis that the amount of the charge will be related to the degree of success in the proceedings;"

謝律師承認被告人的申請重建條件的上訴並不屬於司法程序（Judicial proceedings），但屬類似司法程序（Quasi-judicial proceedings）。

23． 謝律師更指出政府的小型屋宇政策是屬中國習慣法的一種。而被告人的重建申請是依照政府小型屋宇政策的程序申請的。而中國習慣法為基本法所保障。又因西貢地政處處理此類申請是根據中國習慣法而考慮重建條件，而此等决定可被司法覆核，據此，他認為這上訴是類似司法程序。

24． 對以上的論據，本席不能同意。基本法對新界原居民在中國習慣法的權利的確有所保障。但原居民的丁屋申請權完全是依照政府在行政方面為處理新界原居民的住屋問題所訂立的小型屋宇政策所管，並非中國習慣法之一種，實與中國習慣法沒有關係。對於換地條件的决定，在政府的小型屋宇政策下只是有關部門所作的行政决定。因此，上訴重建條件也屬行政决定的修訂。並非「司法程序」，亦非「類似司法程序」。並不能因為這些行政决定可被司法覆核，而令致整個决定成為「類似司法程序」。政府部門的行政决定，並不能稱為「司法程序」或「類似司法程序」。再者，換地協議是以政府與業主之間的合約方式進行，更非司法程序。此點可見於前地院法官Cruden的Land Compensation and Valuation Law on Hong Kong 505頁：

"Administrative guidelines - legal effect

The law is well settled that where the Government decision making process involves the exercise of a statutory or administrative discretion, the procedure by which a decision is reached may, in certain circumstances, be judicially reviewable. However, where the Government, under a lease, exercises contractual powers, they are not subject to judicial review. In those circumstances, the parties rights are governed by the law of contract."

25. 原告呈堂一份「香港執業測量師標測收費表」乃「香港測量師學會」所製訂的給予其會員推薦採用的收費標準。收費表指出：

“1.2 此收費表乃香港測量師學會及皇家特許測量師學會香港分會共同製訂，向本港專業測量師推薦採用。

1.3 此收費表為參考性質，旨在為專業測量師提供指引。本會鼓勵所有在香港執業之專業測量師採用本表之收費標準。

1.4 香港測量師學會及皇家特許測量師學會香港分會，日後會因應巿場情況，按時作出調整，而不另行通知。

1.5 此收費表為有關香港物業之工作收費指引。

1.6 此收費表只包括專業測量師有關之工作收費，並不包括其他專業顧問之收費。”

26． 第七章並指出：-

“7. 與政府進行一般性之洽商

7.1 向政府申請修訂官批契約：

收費應按個別情況洽商，視乎工作繁複程度而定。

7.2 土地交換，土地契約重批及私人批約：

收費應按個別情況洽商，視乎工作繁複程度而定。”

27． 據7.2所列，在土地交換重批一類與政府進行洽商的收費應按個別情況洽商。此收費表經已指出原告與被告人的合約是合乎收費表的指引。因此，並不涉及違反專業操守的問題。

結論

28． 據以上的理由，本席不接納被告人的抗辯理由，本席接納原告的申索理由充份，原告因此可成功討回應得的專業費用$94,000。

29． 利息：原告可得法庭息率的半息，自傳票發出之日起計至判案之日止，並在判案之日起至全數支付之日可得到法庭所定之息率。

30． 訟費：勝訴一方可得訟費。若雙方未能達成協議，則由司法常務官審核。