羅小玲及另二人 對 鄭慧玲及另一人

LDBM 24/2020
LDBM 25/2020
LDBM 26/2020
(合併案件)

[2022] HKLdT 34

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2020年第24、25及26宗

_________________

(根據土地審裁處法官宋泳琛於2020年8月28日之命令合併處理)

_________________

_________________

判 案 書

_________________

背景

1.  在涉案時段，三名申請人（依次序以下分別簡稱為「羅」、「黃」及「朱」）及第一答辯人（「鄭」），均是加連威老道嘉榮大廈（「該大廈」）的登記業主[1]。

2.  該大廈商住混合，樓高17層，2樓至16樓每層兩戶住宅。在涉案時段，該大廈業主的相互權利義務，受土地註冊處註冊的該大廈公契所規管。

3.  第二答辯人是該大廈業主依《建築物管理條例》（「《條例》」）[2]於2003年註冊成立的業主立案法團（「該法團」），鄭自2018年5月獲選擔任該法團管理委員會（「該管委會」）主席至今。

4.  三名申請人同於2020年5月18日入稟土地審裁處（「審裁處」），向鄭提出上述三宗案件（「3案」），後三案合併為本案處理（「本案」）。

5.  2021年4月7日，審裁處批准加入該法團為本案的第二答辯人。

唯一爭議

6.  在本案的《經修改申請通知書》內，三名申請人指：

(1)	鄭沒有於2020年5月1日收到該大廈5%業主的要求（「501要求」）後，按時召開[3]或舉行[4]該法團的業主大會，違反《條例》附表3第1(2)段；
(2)	在沒有該管委會議決通過及授權下，鄭無權私自以該法團名義於2020年7月2日召開，並於2020年7月16日舉行，該法團的業主大會（「716會議」），違反《條例》附表3第1(1)(b)段。因此，716會議並不合法，會議上通過的決議亦屬無效；及
(3)	該法團違反《條例》第18(2)(aa)條，未獲業主大會決議批准便支付津貼給鄭。

7.  三名申請人申請審裁處頒發下列濟助：

(1)	撤銷、並聲明716會議的所有議決為無效；
(2)	下令鄭按照501要求召開及舉行該法團的業主大會；
(3)	下令鄭交出該大廈的帳簿或帳項記錄；及
(4)	下令鄭交還該法團所有未獲業主大會決議批准下收到的津貼。

8.  本案在開審時，代表三名申請人的黃俊嘉大律師（「黃大律師」）申請撤回上述第(3)點和第(4)點濟助。親自應訊的鄭不反對，該法團的授權代表王勝利先生（「王」）也不反對，本席因此批准該等撤回申請。

9.  就上述第(2)點濟助，三名申請人、鄭及該法團經調解後達成協議，共同於開審時再向本席申請頒令（審裁處也按照各方同意頒令）：鄭須按照501要求指明的事項於2022年8月1日或之前召開，及於2022年8月15日舉行，該法團的業主大會。

10.  因此，本審訊中餘下要處理的爭議，只限上述第(1)點濟助。

11.  針對上述第(1)點濟助，鄭及該法團在其前律師協助下分別存檔的《經修改反對通知書》及《反對通知書》中，同樣地提出以下幾點反對理由：

(1)	501要求「實質」是，連同其他事項，要求「法團更換或撤換管理委員會委員」，716會議便是「回應」501要求召開及舉行的；
(2)	鄭已按501要求「所指明的事宜」在716會議進行討論及投票，特別是更換或撤換該管委會的委員；
(3)	5%業主無權要求該法團「隻字不漏」將他們所要求的事項付諸表決，鄭及該法團也無責任這樣地制訂議程；
(4)	即使三名申請人有份簽署501要求，他們均沒有出席716會議，尤其羅及朱是該管委會的成員，不應以716會議並非該管委會召開而聲言它不合法；
(5)	716會議投票產生的新一屆管理委員會（「新管委會」）工作近一年，管理該大廈井井有條，其成績有目共睹；
(6)	新管委會於2021年4月16日召開業主大會議決委聘承辦商維修簷蓬，三名申請人均有親自或授權他人出席，三人已不容反悔地確認716會議所產生的新管委會的合法性；及
(7)	基於上述原因，三名申請人沒有理據要求頒令撤銷716會議所通過的所有決議。

12.  三名申請人在他們的《回覆書》中，否認501要求實質是要求該法團更換或撤換該管委會委員。他們指出，當時鄭未經業主大會議決便接受津貼，而該大廈保安安排又出現問題，加上當屆管委會任期將於2020年5月16日屆滿，因此他們及其他業主發出501要求鄭按指明的事宜召開業主大會。鄭從未將716會議交由該管委會討論或議決，便擅自決定其議程、時間、地點等。716會議並非按501要求而召開或舉行，其議程也沒有按501要求所指明的事宜討論或議決，實屬非法召開。

證人

13.  審訊中，三名申請人均選擇作供。鄭也選擇作供，該法團則傳召王為其證人。所有證人均採納其書面證人陳述書為其主問證供，並接受其他各方盤問。

14.  本席須指出，由於審裁處要處理的爭議，由原本的多點大幅減至上述第(1)點濟助，許多原本要解決的事實爭議，也變得沒再需要解決。再者，證人們就該大廈的過去運作，各有不同意見甚至互相指責。這些爭議在其性質上，不宜由審裁處干預，而應由該大廈業主按公契與《條例》下的機制自決。最後，本席也認為不用解決許多這些爭議，便可解決上述第(1)點濟助。

15.  因此，下文事實裁斷可見，本席只認定和解決上述第(1)點濟助所必需的事實。

16.  本席認為，就上述第(1)點濟助，關鍵證人是羅、朱和鄭。黃不是716會議前的該管委會委員，而王則是新管委會一員，在716會議上才獲選為司庫。黃與王的證供，和上述第(1)點濟助的關聯性較低。而且，王（及該法團）基本上採納鄭的反對理由及事實，沒有提出獨立或進一步的理據。

17.  羅和朱關於上述第(1)點濟助的關鍵證供，經鄭和王盤問後，並沒有動搖。本席經考慮她們證供的內容及呈堂文件證據後，接納她倆的下述關鍵證供為事實。

18.  相對而言，鄭遭黃大律師盤問時，個別地方有動搖，有前後不一的情況（甚至作出不合她的案情的招認），其供詞也有部分和呈堂文件內容不符。本席就鄭作供時所作的招認，一概採納並給予足額比重。但是，除此之外，本席對鄭遭受爭議的證供的可信或可靠性，都存有不同程度的保留。

事實裁斷

19.  除上文背景事實外，本席進一步認定的事實如下：

20.  依2020年3月8日發出的通告，該大廈業主於2020年3月22日舉行該法團業主特別大會，補選該管委會委員。林慕妮（「林」）在會議中獲選為秘書，蕭燕芳（「蕭」）獲選為司庫，羅及朱獲選為委員，鄭則續任主席。該5人組成的該管委會，至716會議前再沒有改選。

21.  2020年4月4日，該管委會進行會議（「404會議」），討論該大廈管理事宜（包括保安、清潔、大廈簷蓬等）。本席相信，鄭與其他該管委會成員發生嚴重意見分歧，結果404會議（按鄭在其證人陳述書用字）「不歡而散」。庭上，鄭指責羅、朱、林及蕭（鄭在其證人陳述書中，稱她們4人為「申請人團伙」）採取不合作態度，「躺平」不辦事，包括不簽發該法團的支票用於付款等（在此，羅在她的證人陳述書承認，曾阻止司庫簽發沒有單據的支票給鄭，例如清潔費、私人飯局費用和車馬費等）。

22.  鄭在其證人陳述書呈上的404會議記錄（只由申請人團伙簽署，沒有鄭的簽署），當中的記載便包括，鄭拒絕召開業主大會跟進大廈簷蓬事宜，鄭拒絕召開業主周年大會重選該管委會委員「並拂袖而去」。本席相信，該管委會其他成員確有在404會議中要求鄭召開該大廈的業主大會以解決雙方的分歧（例如保安員的聘用方式），但卻遭鄭斷然拒絕，於是最終出現501要求。

501要求

23.  按鄭庭上承認，她於2020年5月1日收到501要求。其內容要求她作為該法團主席就下列指明的事宜，按《條例》附表3第1(2)段[5]召開業主周年大會。

「(1)	議決委任管理委員會委員5名委員…
(2)	議決委任管理委員會主席一名
(3)	議決委任管理委員會秘書一名
(4)	議決委任管理委員會司庫一名
(5)	議決是否需要處理大廈簷蓬外觀
(6)	議決大廈是否聘用物業管理公司或保安護衛公司
(7)	前主席在任期間飲食、飯局的帳單是否可由法團支付
(8)	對上述第(7)項支出法團是否進行追討
(9)	其他事宜」

24.  答辯方在《反對通知書》內同意501要求滿足《條例》5%業主的規定。事實上，501要求上載有眾多業主的簽署，包括三名申請人的簽署。

25.  鄭沒有在收到501要求後14天內（即2020年5月15日或以前），召開該大廈的業主大會。

申請人入稟3案

26.  2020年5月18日，三名申請人同日入稟審裁處，分3案針對鄭提出不盡一樣的申請。在2020年第24宗案件中，羅在其《申請通知書》中指出：「現屆該法團任期5月屆滿，主席對管委員及業主要求召開業主周年大會均拒絕」，故本人連同其他業主發出501要求，向審裁處申請「解散管委會」、「委任一名管理人」及「重新委出新一屆管委會」。

27.  三名申請人有分別送達3案的《申請通知書》給鄭。

28.  2020年6月初，蕭拒絕鄭的要求，不支付該管委會沒有通過聘請的該大廈保安員工資。

29.  2020年6月8日，鄭存檔3案《反對通知書》的期限到期，但她並沒有存檔。

30.  2020年6月10日，三名申請人分別向審裁處申請就3案排期進行聆訊。

615通告

31.  2020年6月15日，鄭以該法團名義發出通告（通告上加蓋該法團印章）給各業主（「615通告」），通告上稱「根據《條例》附表2第6A(1)段」，訂於2020年6月28日在某酒樓舉行業主周年大會，議程如下：

「(1)	商討管理費問題
(2)	大廈簷蓬問題
(3)	發放保安員工資及欠款
(4)	大廈電費及其他雜費開票問題
(5)	其他事項」

32.  2020年6月16日，審裁處將3案排期於2020年7月10日同一時間一同進行聆訊，並發出聆訊通知書給各方。

33.  鄭以615通告召開的2020年6月28日業主周年大會，因不足14天通知期而不成立。

702通告

34.  2020年7月2日，鄭再次以該法團名義發出通告（通告上加蓋該法團印章）給各業主（「702通告」），通告上稱「根據《條例》附表2第6A(1)段」，訂於2020年7月16日在某酒店舉行業主周年大會，議程如下：

「(1)	商討減免管理費事宜
(2)	罷免司庫蕭燕芳
(3)	罷免秘書林慕妮
(4)	罷免兩名委員朱董國芳，羅小玲
(5)	改選管理委員會司庫1名
(6)	改選管理委員會秘書1名
(7)	改選管理委員會委員2名
(8)	其他事宜」

35.  702通告更記載並通知各業主：「由於此年會費用沒人開票，現場費用大概每人$500，多除少補」。

36.  本席確信，如鄭庭上承認，她發出702通告前，從沒有召開該管委會討論或議決召開716會議（或其議程），該管委會也從沒有授權鄭發出702通告召開上述議程的716會議。

37.  2020年7月10日，3案同時在審裁處宋泳琛法官席前一同進行聆訊，三名申請人親自應訊，3案的唯一答辯人（即鄭）則由一位曾先生代為出席，宋法官將3案押後至2020年7月24日同一時間再次一同聆訊。

716會議

38.  及後，716會議如期舉行，按鄭出示的簽到記錄，出席業主及業主授權人一共只有8戶，鄭除了身為自己單位的業主外，更持有另外4戶單位業主的委任文書出席。因此，實際出席716會議的人士只有4人，即鄭、王、陳麗冰（「陳」）和楊寶玉（「楊」）。

39.  雖然鄭及該法團出示的會議記錄不完備，甚至在個別事項上有矛盾，但本席信納，在716會議中，出席業主議決通過至少下列決議,包括：(1)罷免司庫蕭，改選王為司庫；(2)罷免秘書林，改選楊為委員及秘書；及(3)罷免委員朱及羅，改選陳為委員（鄭、王、楊及陳4人，上文統稱為「新管委會」）。

716會議後

40.  陳以新管委會秘書身份，按《條例》第12(3)條於716會議第二天，將新管委會的組成及其名單通知土地註冊處存案。至本案審訊時，新管委會還未改選，其組成人員至今未變。

41.  另一方面，羅則認為716會議不合法，為此曾分別去信土地註冊處、民政事務處、該法團戶口所在銀行及警務處備案。

42.  新管委會成立後，曾召開多次管理委員會會議，及曾發通告訂於2020年10月27日在鄭所有的單位舉行業主大會。三名申請人便為此於2020年10月15日透過律師發信鄭及該法團，以3案進行中及新管委會的合法性受到質疑為由，保留他們的一切權利。而該2020年10月27日的業主大會，則導致業主間發生紛爭，結果以混亂及報警告終。

43.  2021年4月1日，鄭及王簽署及以該法團名義再次發出通告（通告上加蓋該法團印章），訂於2021年4月16日於某酒家舉行該大廈的業主大會（「416會議」），議程為：

「(1)	商討及決議清拆石屎簷蓬私人違例建築物
(2)	商討及決議投標揀選清拆石屎簷蓬承辦商」

44.  416日會議如期舉行，約20個單位業主親自或授權他人代為出席，包括三名申請人。按會議記錄記載，出席業主以過半數通過決議（投票途中有業主離場沒有投票），揀選南華工程有限公司（「南華」）為緊急拆卸簷蓬承辦商，稍後將再去信南華商議工程減價及提供合約給該法團過目及更改後才簽署。

分析

法團權力架構條文

45.  《條例》第14條規定：「(1)除本條例另有規定外，法團會議可通過有關公用部分的控制、管理、行政事宜或有關該等公用部分的翻新、改善或裝飾的決議，而該決議對管理委員會和全部業主均具約束力。(2)...法團可在會議上藉決議撤換管理委員會的任何委員...(粗體強調)」。

46.  《條例》第18條規定：「(1)法團須(a)使公用部分和法團財產維持良好合用的狀況，並保持清潔；(b)在公職人員或公共機構行使任何條例所賦權力，命令或要求就公用部分進行某項工作時，遵照辦理；(c)採取一切合理必需的措施，以執行公契（如有的話）載明有關建築物的控制、管理、行政事宜的責任。(2) 法團可就下述事情行使其酌情決定權 (a)僱用並付酬予員工，以達致與法團根據本條例或公契（如有的話）而有的權力或職責有關的任何目的；(aa)除管理委員會所決定的有關管理委員會及其小組委員會的出席會議條款及條件另有規定外，支付津貼予...管理委員會主席...秘書及司庫，津貼為法團藉業主大會的決議批准並按照但總計不超過附表4所指明的最高津貼者；... (c)聘請並付酬予經理人或其他專業機構、專業商號或專業人員，以由其代表法團執行法團根據本條例或公契（如有的話）而有的職責或權力... (g)就業主有共同權益的任何其他事務，代業主行事。(粗體強調)」。

47.  《條例》第29條規定：「除本條例另有規定外，本條例授予法團的權力及委以的職責，須由管理委員會代表法團行使及執行。(粗體強調)」。

48.  《條例》附表2[6]第10(2)段規定：「授權或要求管理委員會進行的一切作為、事務、事情，均可由出席管理委員會會議的委員，以過半數票通過決議決定。(粗體強調)」。

49.  《條例》附表3[7]第3(3)段規定：「除... 另有規定外，在出席人數達到法定人數的法團會議上提出的一切事項，均由親自投票或委派代表投票的業主以過半數票決定。(粗體強調)」。

法團集體決策

50.  綜合上述各條文的規定，「業主立案法團的最高決策權在於業主大會，其次在於管理委員會。任何個人，包括法團主席，是沒有決策權的。《條例》第29條謂法團的權力及職責『須由』管理委員會代表法團行使及執行，就是指法團由集體領導，法團主席身為管理委員會主席並非法團的領導人或執行長（粗體強調）」：見宜高物業管理有限公司 訴 新蒲崗大廈業主立案法團，未經彙報，區域法院民事訴訟2000年第14835號，2001年9月17日，李宗鍔區域法院法官，判詞第10段。

51.  「… 有限公司的章程細則慣常有規定董事會可下放權力，賦予個別董事行事權力。… 反之，《條例》及其附表均無下放權力的規定。業主立案法團的職責『須由』管理委員會代行，就是說業主立案法團採用集體決策制，任何個人不能代策代行。此外，《條例》附表4批准給予管理委員會各成員的津貼，微不足道，其作用不是為贘付各委員擔當日常行政管事工作的薪金。根據《條例》附表2，管理委員會可以三個月才開會一次。種種規定顯示，管理委員會是集體議事決策的組織，不是必然的日常行政管理組織。總而言之，有限公司與業主立案法團的性質不同，成立目的不同，運作模式不同。有限公司的董事和業主立案法團的管理委員的職能也非對等。（粗體強調）」：見新蒲崗大廈業主立案法團 案，第17段。

透過會議議決決策

52.  本席要補充的是，按《條例》附表2第10(2)段和附表3第3(3)段的規定，管委會及法團集體議事決策的方式，均是透過召開會議，進行討論及投票，以少數服從多數通過決議來決策。

主席職權限於開會事宜

53.  而「縱觀《條例》及其附表2及附表3，法團主席的權力和職責... 就是召開會議[8]，主持會議[9]，需要時投決定性票[10]和簽署會議（記）錄[11]。換言之，法團主席的權力和職(責)只限於開會有關事宜。（粗體強調)」：見新蒲崗大廈業主立案法團 案，第9段（當然，《條例》有替代條款，當主席不能或不想召開或主持會議時，容許其他人代替主席這樣做）。

召開業主大會條文

54.  《條例》附表3第1(1)段規定：「管理委員會須(a)在法團註冊成立之日起計15個月內召開法團的第一次業主周年大會；(b)在第一次或前一次業主周年大會後不早於12個月，但不遲於15個月，召開一次業主周年大會；(c)就管理委員會認為恰當的事宜隨時召開法團的業主大會。(粗體強調)」。

55.  《條例》附表3第1(2)段規定：「在不少於5%的業主要求下，管理委員會主席須在收到要求後14天內，就業主所指明的事宜召開法團的業主大會，並在收到要求後的45天內舉行該業主大會。(粗體強調)」。

管委會主導或主席按要求辦

56.  按上述《條例》附表3第1(1)段及第1(2)段規定，「召開業主大會有兩個主要的方法，一是法團的管理委員會按時召開業主周年大會，又或議決召開為特定事宜而召開的業主大會，兩種情況都是由管理委員會主導的。另一個方式，是一個用來保障小數業主權益的機制，令他們關心的議題，可以提到業主大會的層面公開討論，這方法是不少於5%的業主聯合要求召開…按條文，主席必須召開會議，他沒有多少酌情權…(粗體強調)」：HONG ALEX YEE SHING 訴Shek Kam Man，未經彙報，建築物管理申請編號2015年第34宗，2016年1月28日，土地審裁處法官黃敬華，判詞第19及20段。

57.  「從『用詞』上，附表3第1(1)及(2)段，明顯有很大的分別，前者寫明管委會可在其『認為洽當的事宜』上，隨時召開會議；相反地，後者中的法團主席，卻須在收到不少於5%業主要求下，在指定的時間內召開有關會議，因此，一般而言，若有關指明的事宜涉及屋苑事務，本席認為主席並無權力或酌情權，決定是否需要召開會議。毫無疑問，...條文主旨為保障小業主的權益，若他們對屋苑事宜有意見時，而又集合不少於5%業主，即可將之提交業主大會討論、議決、若主席可自行加上一度『關卡』，審視指出的事情，這不應是立法的原意。(粗體強調)」：羅兆沖 訴 朱北雲，未經彙報，建築物管理申請編號2011年第190宗，土地審裁處暫委法官黃健棠，2011年9月28日，判詞第6(c)段。

為填補空缺而召開的條文

58.  除上述附表3條文外,《條例》附表2第6A(1)段規定：「... 如管理委員會委員的職位空缺的數目，多於根據第2(1)(a)段決定的管理委員會委員人數的50%... (a)管理委員會主席可為（並只可為）填補管理委員會該等空缺而召開法團業主大會... 。(粗體強調)」

填報空缺本案不適用

59.  鄭在702通告內依賴上述附表2第6A(1)段召開716會議，但本席認為，當時該管委會原先並沒有任何空缺，鄭作為主席沒權依據該段召開業主大會；鄭也絕不能以罷免委員來製造空缺（及以此為藉口按該段召開會議），更不能依該段討論或議決填補空缺以外的議程，例如702通告內的「減免管理費」。

管委會主導本案不出現

60.  回到《條例》附表3規定，本席同意黃大律師陳詞：既然鄭發出702通告前，從沒有召開該管委會討論716會議議程或議決召開716會議，該管委會也從沒有授權鄭發出702通告召開716會議，鄭絕對沒有權力依賴《條例》附表3第1(1)段的規定發出702通告或召開716會議。

61.  就上述第一個召開業主大會方式，鄭在證人台回應黃大律師，指因為當時該管委會的其他成員不合作，「躺平」不辦事，這個方式案發時根本「辦不到」[12]。本席認為，這點根本無關宏旨。沒有該管委會授權，鄭便不能按這方式合法召開業主大會，但這無阻鄭按《條例》下其他合法方法召開業主大會。

主席沒按5%業主要求行事

62.  事實上，鄭及該法團在《反對通知書》所依賴的，正是第二個召開業主大會方式，即《條例》附表3第1(2)段。他們均稱，鄭作為主席召開716會議，正是「回應」業主們的501要求。

63.  但是，按照上文引述的暫委法官黃健棠在羅兆沖案的觀點，本席認為，鄭及該法團是絕對有責任「隻字不漏」地將501要求內指明的所有議程作為召開的業主大會議程，好等業主們在會議上可全面討論及對它們作出議決，否則鄭及該法團便是自行加上一度「關卡」，阻止小業主將他們關心的議題提到業主大會的層面作公開討論，這絕對不利於保障小業主的權益，也絕對不是該條文的立法原意。

64.  鑒於702通告(及716會議)的議程，和501要求5%業主所指明的事宜並不相同，本席認為，716會議（及702通告）絕對不是按501要求或「回應」501要求而召開（或發出），鄭作為主席沒權按附表3第1(2)段召開或舉行716會議。

65.  鄭在證人臺上，除了稱702通告是「回應」501要求外，更聲稱615通告也是「回應」501要求。

66.  但是，詳細比較上述三個通告的議程內容，不難發現，615通告沒有501要求所指明的(1) 議決委任該管委會5名委員(包括主席、秘書、司庫各一名)；(2)議決大廈是否聘用物業管理公司或保安護衛公司；(3)前主席飲食、飯局的帳單是否可由法團支付及是否追討，反而加入不在501要求的(4)管理費問題；(5)發放保安員工資及欠款；(6)大廈電費及其他雜費開票問題。

67.  702通告則沒有501要求所指明的(1)議決委任該管委會5名委員；(2)議決委任管理委員會主席、秘書、司庫各一名；(3)議決是否需要處理大廈簷蓬外觀；(4)議決大廈是否聘用物業管理公司或保安護衛公司；(5)前主席飲食、飯局的帳單是否可由法團支付及是否追討，反而加入不在501要求的(6)管理費減免問題；(7)罷免司庫蕭、秘書林及委員羅及朱；(8)改選該管委會司庫、秘書各一名，及委員2名。

68.  經上述詳細對比,本席可以肯定，702通告（及按它召開的716會議）「實質」上也因此絕對不是「回應」501要求的，本席拒絕接納答辯方的相反說法。

69.  因此，經考慮召開業主大會的第二個方式，本席同意黃大律師陳詞：鄭作為主席無權按照《條例》附表3第1(2)段發出702通告召開及舉行716會議討論或議決702通告上的議程。

主席沒權召開716會議

70.  故此，本席結論，不管是按照《條例》附表3第1(1)及1(2)段，或附表2第6A(1)段，鄭都無權發出702通告召開或舉行716會議討論及議決702通告上的議程。

71.  為完整起見，王遭盤問時指鄭在702通告上蓋上了該法團印章，足證她有權召開716會議，本席不同意，如上解釋，召開業主大會必須按照《條例》指定的方法，在指定的場合或條件下，由指定的團體或人召開才合法，蓋章與否，無關宏旨。

702通告及716會議（及其決議）無效

72.  另外，答辯方在《反對通知書》中，投訴三名申請人（作為501要求簽署人）沒有出席716會議，但本席看來，三人出席與否，與716會議合法與否，也無關宏旨。《條例》沒明文要求5%業主本身必須出席，主席按他們要求召開的業主大會才合法，更何況（按本席認定）716會議不是「回應」501要求，其議程也非三名申請人與其他業主「所指明的事宜」。

73.  如本席上文解釋，716會議合法與否，取決於有否按照《條例》召開及舉行。既然鄭沒有召開該管委會會議決議召開716會議，羅及朱身為該管委會成員，絕對有理由以此為由反對它的召開及不出席該會議。倘若她倆出席的話，如下可見，只會更大機會招來答辯方質疑她們確認716會議的合法性。

74.  本席留意，有別於黃大律師依賴的《條例》附表3第3(7)段[13]，《條例》沒明文規定主席（或任何人）無權召開的業主大會屬非法或無效。

75.  但是，本席認為，有別於有權召開但通告遲了的大會（如2020年6月28 日的業主大會），無權召開屬相對來說嚴重的違規，很難想像胡亂召開的業主大會仍屬合法有效。召集或發起人無權召開的話，716會議按理是不應該舉行的。

76.  黃大律師指出，在HONG ALEX案，答辯人委員也是被裁定無權召開業主大會，黃敬華法官最終頒發宣告有關開會通告無效、業主大會無效，及所有在會議上通過的決議無效。黃敬華法官在他的判詞第22段中這樣解釋說：「... 會議通告，明顯不符合附表3第1及2(1)段的條款...是一個無效的業主大會通告，如果成會，極其量只是一群... 業主主動聚集而成會而已，答辯人作為召集人... ，不能取代原來有效選定管理委員會和主席的權責，所以，在這大會通過的議決，本席認為是無效的，若然有效，附表3所定召開業主大會的機制，便顯得多餘無用，上述的條款，形同虛設...（粗體強調）」。

77.  本席完全同意（並採納）上述黃敬華法官的見解，這絕對是最合理不過的結論。

78.  答辯方再稱，三名申請人出席或授權他人代為出席2021年4月16日的業主大會，已不容反悔地確認716會議所產生的新管委會合法性。

79.  基於下述理由，本席拒絕接納上述陳詞。

(1)	本席認為，考慮當時申請方沒有中止本案，反而於2021年4月7日加入該法團為新答辯人，新管委會的合法性仍在本案中受到質疑（申請方律師不久前便曾於2020年10月15日發信鄭及該法團保留一切權利），倘若答辯方稱三名申請人單單出席2021年4月16日的業主大會，便等同作出陳述他們接納新管委會的合法性，這未免不存在疑問，該等三名申請人模棱兩可的行為，實在可以有不止一個的解讀。
(2)	要緊記，答辯方並沒有進一步證實三名申請人有在會議上參與討論或投票，議決是否揀選南華為緊急拆卸簷蓬承辦商（若如此發生，本席想答辯方必定會在證人陳述書大肆鋪張；事實上，按照會議記錄，投票途中有業主離場沒有投票）。
(3)	再者，倘若上述單單出席的行為便足夠構成毫無疑問的陳述接納新管委會為合法，答辯方也沒有指出（及證實）他們曾依賴該等陳述作出任何相應行為而蒙受任何不利，以致容許申請方作出反悔該等陳述是不公義及不當的。

80.  因此，本席認為，基於上述的裁斷及理由，視乎下述酌情權一點，審裁處原則上是應該頒令宣告702通告無效，716會議（及其所有通過的決議）無效。

頒發宣告否？

81.  在曾婉玲 訴 兆隆苑業主立案法團，未經彙報，建築物管理申請編號2001年第199宗，2001年9月18日，林文瀚法官（當時官職）在判詞第18及19段解釋審裁處行使衡平法頒發宣告的酌情權時，除提及需考慮整體案情外，更要就建築物管理申請留意以下各點：

“In the context of building management cases, one must bear in mind the following factors,
(a)	the members of the corporation are co-owners of a building and they are neighbours… Harmonious relationships between them are important to the well being of the community.
(b)	the purpose of incorporation is to facilitate and foster owners co-operation with each other in the management of the building. Whilst there would inevitably be differences in opinion amongst members, in the interest of the whole, such differences should be resolved if possible by the quickest and most cost-effective means. Otherwise, the energy and resources of the corporation could be spent on needless litigation with substantial legal costs being incurred. That would also seriously undermine the trust and goodwill amongst members which is essential to the successful operation of the corporation.
(c)	… it is understandable that errors would be made from time to time with regard to the affairs of a corporation. So long as the errors was made without any fraudulent or dishonest intent, although one needs to learn from mistakes, it is more important to rectify or remedy the situation in a positive manner.
(d)	personal vendetta has no proper place in dealing with the affairs of a corporation. It would only destroy the overall wellbeing of the corporation. It would be inconsistent with the overall objective of the BMO.
(e)	although Section 45 of the BMO enables an owner of a building to bring proceedings in the Tribunal …, the main purpose of the ordinance…is to facilitate the incorporation of owners of flats in buildings or groups of buildings, to provide for the management of buildings or groups of buildings and for matters incidental thereto or connected therewith. Hence,… the Tribunal should primarily be concerned with the proper management of the building instead of any personal conflicts between individuals. In deciding a case, the Tribunal should consider what would be the course in the best interest of the owners as a whole.
(f)	In line with the underlying spirit of the BMO, subject to compliance with the provisions in the relevant Deed of Mutual Covenant and the BMO, the management of the building is placed in the hands of the management committee (see Section 29 of the BMO). The management committee is obliged to follow the resolution passed by owners in general meeting (see Section 14(1) of the BMO) and is subject to the supervision of the owners through the general meeting at which a member could be removed from office (see Section 14(2) of the BMO)…. It is for the owners, either acting through a management committee appointed by them or through resolutions passed in general meeting, to decide on matters relating to the management of the building. The Tribunal should only intervene to ensure that the statutory mechanism and the provisions in the Deed of Mutual Covenant are observed. If the Tribunal is satisfied that the management committee or general meeting is acting in accordance with the provisions in the statutory and contractual framework in handling the affairs of the building, the Tribunal should leave it to the owners to decide for themselves on what is the best course to adopt in the management of the building…(粗體強調)”

82.  簡單來説，林文瀚法官強調，法團的會員是鄰居，保持和諧的鄰里關係是重要的。業主們難免對大廈管理有不同意見，但任何紛爭應以快速及經濟方式解決，而不要動輒浪費大量金錢與時間進行訴訟，破壞業主們的互信。法團的運作中也難免不出錯，只要沒有欺詐或不誠實，重點是改正錯誤。個人恩怨尤其要避免，因這會破壞法團的良好氛圍。判案時，審裁處應著重大廈的良好管理，而非個別人士的分歧，以整體業主的最佳利益為依歸，應留待業主們按照公契及《條例》下的機制（管理委員會開會或業主大會決議）去決定大廈的管理，只應在有關機制不被遵守時才干預[14]。

83.  本席下文在決定是否行使酌情權，作出宣告702通告無效，716會議（及其所有通過的決議）無效前，已緊記林文瀚法官的上述各點提醒，及已考慮本案的整體案情。

84.  答辯方在《反對通知書》稱，新管委會工作近一年，管理該大廈井井有條，成績有目共睹。但是，呈堂證據而言，鄭及該法團並未有提交實質的證明，例如該法團近年的財務報告表等，鄭與王這方面的證供，因此未免流於片面。雖則鄭出示個別業主信件支持她續任，但申請方也出示不少業主信件投訴鄭過去的行為。總的來看，本席不認為答辯方證實到上述的指稱。

85.  固然，新管委會的確安排了416會議，通過決議揀選南華為緊急拆卸簷蓬承辦商，但本席留意，後續的議價，簽署合約及工作成果等各方面的證據，卻一一欠奉。

86.  無疑，在716會議後，新管委會可能為管理該大廈而締結合約、聘請員工、購買物品或支付費用。假若審裁處宣告716會議通過的決議無效，無疑會產生不少不確定性，尤其716會議至今已過了不短時間。

87.  可是，縱使該大廈的管理真的在716會議後有了改善，這是否就能縱容鄭在沒有授權下胡亂召開業主大會，這又是否符合該大廈整體業主的最佳利益呢？

88.  本席認為，答案毫無疑問是否定的。

89.  本案牽涉的會議，發生遠至2020年。鄭要拖延至審訊前調解才同意按501要求在2022年8月份內召開該大廈的業主大會。但是，鄭明顯地無權召開716會議，鄭及王至審訊時，還要強稱召開716會議是「回應」501要求，審裁處看來，鄭及王一點誠意承認錯誤也沒有。審裁處若不撥亂反正，義正嚴詞地指出其非的話，這無疑對該法團的未來管理構成一個極壞的先例。

90.  雖然黃大律師沒有陳詞指鄭在事件中有欺詐，但本席認為，鄭的違法行為，無疑是破壞該法團自我管理的機制，她完全視《條例》下管理委員會集體決策的機制如無物，也完全視《條例》下給予5%業主發聲至業主大會層面的機制如無物。

91.  鄭作供時，信誓旦旦稱自己代表「小業主」，本席敢問，那些簽署了501要求的「小業主」她不代表嗎？他們要求指明的事宜被交到該法團的最高權力機構（即業主大會會議）去討論（及議決），是《條例》下保障他們權利的機制，但鄭作為該管委會的主席卻完全漠視了！

92.  由鄭收到501要求，到她發出702通告，有兩個月長的時間，期間三名申請人入稟審裁處控告鄭，但她卻沒有回歸正道，卻愈走愈遠。她發出的615通告，還未有罷免所謂申請人團伙，到了702通告，卻出現這樣的罷免議程。本席認為，這一切改變，看來絕非偶然，正如702通告罷免及改選議程唯獨欠了主席一個。因此，除了容不下501要求的「小業主」聲音外，鄭看來連該管委會的不同聲音也容不下。

93.  黃大律師指鄭的上述所作所為，實屬惡意。本席認為，惡意與否，無關宏旨。縱使她真的主觀地認為她在為個別「小業主」請命，她的行為確實破壞了《條例》下該法團的自治機制，對該法團的長遠管理帶來了極其負面的影響。

94.  黃大律師陳詞，其他716會議前的會議通告，都沒有要求出席業主支付會議場地費用，但702通告卻要求達$500多，實有阻礙業主出席大會之嫌。雖然該等字眼可能真的降低了出席人數（至8戶4人），但鑒於716會議在酒店舉行，當時該管委會在發出支票付款方面出現了內部問題，本席仍會將疑點的利益歸給鄭，信納她只想提醒出席業主需平均支付該約數金額作為場地費用。

95.  經考慮所有情況，雖然審裁處作出宣告，可能會帶出一些不確定性，但本席相信，該法團可以在未來自行決定是否追認對法團有利的事宜，以儘量減少這些不確定性。

96.  本席認為，該大廈整體業主的最佳利益，仍在於確保《條例》下該法團自治的機制得以被遵守，審裁處因此應該在本案中行使酌情權頒發上述宣告。

結論

97.  本席結論，無論在事實及法律上，三名申請人已成功地證實了他們就第(1)點濟助的案情，而審裁處也覺得合適為此行使酌情權頒發宣告。

頒令

98.  基於以上理由，本席就三名申請人要求的第(1)點濟助頒發宣告如下：

(1)	第一答辯人於2020月7月2日簽署的召開業主大會通告，並不是根據《建築物管理條例》召開法團業主大會的通告，是為無效；
(2)	2020年7月16日召開的法團業主大會無效；及
(3)	所有在第(2)段業主大會內通過的議決均無效。

訟費

99.  一般來說，審訊後整件案件的訟費隨結果而定。三名申請人就第(1)點濟助勝訴了，也可被視為就第(2)點濟助勝訴[15]。但是，他們三人同時放棄了第(3)點和第(4)點濟助。

100.  本席因此頒發暫准訟費命令：第一及第二答辯人須支付三名申請人3案及本合併案件50%的訟費，包括50%所有保留的訟費及50%本審訊（連大律師證書）的訟費，若各方未能就訟費金額達成協議，則按照《區域法院規則》的基準進行評定。倘若14天內沒有任何一方申請更改上述暫准訟費命令，該命令將不需進一步命令自動變成絕對命令並即時生效。