湯勤剛 訴 胡易堅及另一人

LDPD 796/2001

香港特別行政區

土地審裁處

條例第IV部收回管有申請編號2001年第796宗

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宣 判 理 由

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1． 申請人是位於九龍大角咀大全街54號大榮樓8/F. 10室A房 （“處所”）的業主，而第一答辯人是申請人的租客，每月租金為2,800元。

2． 2001年3月26日，申請人以第一答辯人“由2001年1月6日起未有繳付租金”及“租客仍未遵守於2001年1月10日在小額錢債審裁處與業主的協議，於2001年3月10日或之前租客遷出上址單位”為理由，向土地審裁處提出申請，要求追租及收樓。

3． 2001年5月9日，第一答辯人缺席，本席接納申請人的申請理由，並頒令如下：-

“1. 批準申請人修改申請書，在出租處所的地址後，加上“（即近厠所的那間房）”，毋須再派票；

2. 根據《高等法院條例》（第4章）第21F條，若答辯人未能在4個星期內繳付本命令的第3及第4段所規定的款項，則須將案中樓房處所空置交回申請人；

3. 答辯人須繳付予申請人由2001年1月6日起計的欠租/中間收益，每月為2,800元；上述所有款項，答辯人均須繳付直至將案中樓房處所空置交回為止；

4. 答辯人須付訟費1,000元予申請人；

5. 答辯人將款項繳存法院時，申請人即可從法院提取款項。”

4． 2001年5月17日，擬答辯人藍遠兒提出非正審程序的申請，要求：-

"(1) 申請擱置法庭於2001年5月9日作出的命令。

(2) 批准藍遠兒加入為此申請書的答辯人。"

5． 2001年5月31日，聆訊擬答辯人藍遠兒（藍女士）的申請，第一答辯人缺席。藍女士聲稱她是本案處所的分租客，是她直接跟二房東，即第一答辯人胡易堅租賃的。她呈堂證物R1，是她與胡易堅在2000年5月1日所簽的租約。租期為叁年，由二零零零年五月一日起至二零零三年四月三十日止。每月租金為1,450元（包水費、電費），每月1號起租。她與業主，即申請人沒有直接的租賃關係。她在知悉申請人進行收樓申請後，即發信（見證物R2）予申請人，作出下列要求：-

“(1) 延續第二房東簽約年期到2003年5月份。按照合約使用地方。

(2) 每月6號收租，并商議收租方式。

(3) 租金每月1,450元，每月壹號起租。

(4) 速修理滲水年幾房間，保留損壞法律權利。

(5) 請于2001年4月13日收取2001年4月份租金。”

6． 本席於2001人5月31日頒令如下：-

“(1) 批准“藍遠兒”加入為申請書的第二答辯人；

(2) 批准申請人在2001年6月6日前修改申請書，並須派送予答辯人；

(3) 暫緩執行針對第二答辯人的收樓令；

(4) 押後至2001年6月13日下午2時30分繼續聆訊；

(5) 第二答辯人在2001年6月8日前繳存法院3個月臨時租金，總數4,350元。”

7． 申請人在6月5日修改申請通知書，加入下列一段：-

“業主現接受藍遠兒以租客身份加入成為答辯人。因為藍遠兒於1998年8月起巳和胡易堅一齊租住上址，按金和上期租金均由藍遠兒親自將現金交給業主。所以業主發出按金連上期租單收據均寫上藍遠兒名字，後又發出一張租單收據亦是寫上藍遠兒，隨後藍遠兒要求業主以後將租單收據寫上胡易堅，所以業主由1999年1月6日起之租單收據全部均寫上胡易堅。”

8． 聆訊繼續在2001年6月13日進行，本席頒令押後至2001年6月21日宣判。在2001年6月21日，本席口頭宣讀判決理由及作出下列頒令：-

“(1) 撤銷第二答辯人2001年5月17日的申請，申請人得按需要申請執行令狀；

(2) 第二答辯人須在2001年6月30日將案中樓房處所空置交回予申請人；

(3) 本案申請人可即從法院提取第二答辯人在2001年6月7日前繳存的臨時租金，總數4,350元。”

9． 申請人親自作供，並傳召兩位證人作供，包括申請人的兒子劉智德 在處所側的另一個房間居住的住客，及朋友胡惠珍。

10． 申請人的證供是：-

(1) 第二答辯人（“R2”）首先與申請人租賃處所（即證物A1上列出的A房），由1998年9月開始。在1998年8月7日雙方有口頭租賃協議，申請人並在收到定金後，寫了收條交與R2（見證物A13，其中定金收條的存根及1998年9月的租金的存根，皆寫上“藍女士”作為租客的名字）。

(2) 在1998年10月，R2通知申請人，因為她要申請綜援的租金津貼，要求將租單上租客的名字改為她的丈夫，即第一答辯人（“R1”）胡易堅。申請人同意，並在1998年10月後將租單的租客名字改寫為“胡易堅”（見證物A13）。

(3) R2與R1一直以夫婦身份同居上址，他們趁申請人的兒子不在香港，改建處所的單位的內部間格，詳情見證物A15。

(4) R1到小額錢債審裁處告申請人，申請人但求R1與R2早日搬離處所，為了息事寧人，自願與R1和解，並付賠償金，又給予R1兩個月寬限時間。可惜，原定和解協議（證物A10）的交樓日期過後，R1不肯搬走，申請人祗有到審裁處申請收樓。

11． 申請人的兒子劉智德作供：-

“本人因要長期往返中國大陸工作，故母親（業主）決定把另一空至的房間租給別人。早期是大陸新移民，是一對夫婦。而通過這對夫婦關係認識了現在租客，藍小姐和胡先生。”

“在2000年10月2號晚上我從海南島回居所一看，發現全個廳都給他們（租客）用木板榙上。形像是一間大房。我（劉智德）立刻通知母親（業主）要求他們立刻拆去。亦在2000年10月11日會談後拆去。誰知在2000年10月12日在大廳上搭上小板房間，說是要擺放什物和貴重東西。”

12． 申請人提交多份宣誓文件（證物A16，A17及A18）及信件（證物A19）。申請人的證人及這4份文件都反駁R2所稱，R2在1998年12月之前不認識申請人這點口供。

13． 根據R2的證供：-

(1) 她最後交了2001年3月份的租金予二房東即R1；

(2) 她在2001年4月12日寄信（證物R2）予申請人，要求直接跟申請人租賃本案處所；

(3) 她與申請人沒有直接的業主與租客關係，在1998年12月前也不認識申請人；

(4) 她否認早於1998年8月與申請人有口頭的租賃協議，開始租賃處所。她更否認在1998年8月或以前認識申請人；

(5) 她亦否認與R1胡易堅是夫婦或同居朋友的關係，祗是二房東與三房客的關係；

(6) 她早於1998年6月5日已取得綜援的租金津貼（證物R5），沒有需要如申請人所述，有需要將租單上租客的名字由“藍遠兒”改為“胡易堅”。

14． 綜合本案的證供，本席作出下列的裁定：-

(1) 本席認為本案的租賃事實是一如申請人所稱，申請人與R2在1998年8月有口頭協議，將處所從1998年9月起出租予R2；及後申請人亦應R2要求，將租單上租客的名字，由R2改為R1；

(2) 申請人與R2的口頭協議，並沒有同意R2分租或轉租。申請人同意處所的租客名字由R2改為R1，是因為R2作出要求，及申請人理解二人是同居關係。申請人同意將租客名稱由R2改為R1時，亦沒有同意R1將來可以再分租或轉租。

(3) 因此，R2與R1的任何分租租賃協議，無論是否確實存在，也沒有法律效力，不可能約朿申請人。

(4) 本席相信申請人及其兩位證人的口供，R2在1998年8月以前己認識申請人，不是如答辯人所述，在1998年12月後；

(5) 答辯人提交的證物R5，顯示社會福利署1998年6月22日通知R2已獲批准發給綜援6個月，由1998年6月5日至1998年12月4日，每月款項為標準金額2,160元並不如R2所述，包含任何租金津貼。

(6) R2的口供破綻很多，令本席相信R2是與R1串謀對付申請人。在申請人於2001年1月10日與R1庭外和解一宗與處所有關的小額錢債審裁處申索案後，再次希望利用申請人怕事，及“破財擋災”的心理，由R2申請，以“分租客”的身份，加入為本案的第二答辯人，反對申請人2001年3月6日的收樓申請。

15． 在衡量過所有證人的口供後，本席作出上述的結論。因此，本席裁定R2的申請完全沒有理由。必然敗訴，並作出下列的頒令。

16． 頒令：

(1) 撤銷第二答辯人2001年5月17日的申請；申請人得按需要申請執行令狀；

(2) 第二答辯人須在2001年6月30日將案中樓房處所空置交回予申請人；

(3) 本案申請人即可從法院提取第二答辯人在2001年6月7日前繳存的臨時租金，總數4,350元。