MAX UNION DEVELOPMENT LTD 對 B G COLLECTION LTD

LDPE 847/2015

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2015年第847宗

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判 案 理 由 書

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背景

1.  申請人是香港北角渣華道29號地下連天井 (「涉案處所」) 的業主，答辯人是租客。

2.  根據一份日期為2015年4月16日的書面租約 (「涉案租約」)，申請人把涉案處所租予答辯人，租期為兩年，由2015年5月1日至2017年4月30日止，每月租金68,000元 (不包括政府差餉、管理費、水、電雜費等)，於每月租期之首日以上期形式繳納。

3.  另根據涉案租約附件(1), 申請人同意答辯人可分別於2015年6月10日及2015年7月10日分兩次支付共兩個月租金的按金, 「但若有拖欠, 業主有權馬上終止租約」。

4.  申請人於2015年8月27日向土地審裁處 (下稱「審裁處」) 提交收樓申請通知書，指答辯人未有繳付由2015年7月1日起的租金及第二期的租金按金68,000元，因此要求申請收回處所的管有權及追收租金、按金。

5.  申請人亦嘗試追討答辯人毀約而未能完成餘下租約期的損失及利息。

6.  本席在2014年9月21日聆聽雙方的陳述及證供後作出以下頒令:

(1) 除以下第(5)段所述外, 答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人;

(2) 答辯人須支付申請人由2015年7月1日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益, 以每月68,000元計算;

(3) 答辯人須支付申請人1個月的按金, 即68,000元;

(4) 答辯人須支付申請人本申請的訟費, 即時評定為5,000元;

(5) 如果答辯人在2015年10月12日 (“濟助期屆滿日”) 或之前把以上第2段所述的所有欠租/中間收益(包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益)、連同以上第3段中所述的按金及第4段中所述的訟費繳付申請人的代表律師事務所, 則答辯人可獲沒收租賃權的寛免, 而涉案處所的租約亦恢復有效。

7.  本席現解釋判案理由如下。

答辯人的抗辯理由

8.  答辯人於2015年9月2日向審裁處提交反對通知書, 承認未有支付有關第二期的按金及由2015年7月1日起的租金, 其理由是申請人破壞協議, 未能完整交舖給答辯人。

9.  該反對通知書又稱:

「4. 答辯人自2008年開始承租上址, 經營傢俬, 燈飾, 室內設計, 裝修工程等生意, 現租約已是第四份租約承租。

5. 申請人和答辯人早在今年三、四月間, 進行多輪新租約條件的洽談, 洽談事項除了正常的租期, 租金外, 更重要是上址擴建天井天面拆卸和維修, 與及鋪設消防處按條例要求上址要有消防設備 (緊急照明, 花洒頭, 消防喉轆等) 。

6. 上址擴建天井天面因日久失修, 該部份的天花板, 自去年初, 由牆角開始, 一直延至中央部份, 不斷出現下陷的情況, 旣存在隱患和危險, 又影響答辯人日常經營的運作。

7. 申請人聘請工程公司負責人親到現塲視察, 結論是上址擴建天井天面部份, 需要整體拆卸重造, 還原舊貌, 約需時七天, 基於工程工期只是數天, 雙方同意新租約為一連續性租約, 答辯人在維修期內無需遷離上址, 申請人亦不會因維修期的前、後階段出現真空期, 影響租金收入, 這是一項對雙方都有利的協議。

8. 申請人第二次與工程公司負責人在上址洽談, 把消防設備, 天井三幅牆壁油漆翻新, 電插蘇, 天花光管和因拆卸時受損部份需恢復原貌等工程, 一併交該工程公司承包, 工期為十二天。

9. 約五月二十六日, 申請人、答辯人、工程公司負責人在上址會面, 最後決定工期十四天, 決不延期, 避免影響答辯人的日常生意, 開工日期預算為六月初。

10. 答辯人三番四次的向申請人提醍三件事:

第一, 工程公司是受聘於申請人, 答辯人是無權作出監督的工作, 只能不時向申請人作出工程進度匯報。

第二, 現在是申請人進行物業維修, 概與答辯人無關, 受影響的工期, 無論多少天, 申請人須以免租方式處理, 因應工程公司承諾是次工程只需十四天, 因此申請人答應現以工程十四天為免租期, 認同這是合理的當處理方式。

第三, 答辯人多番的强調, 工程公司的工期是經驗的估算,在好的監督和工人安排恰當的情況下開工, 是可信的, 是準確的, 但情況若非如此, 則工期就會延誤, 申請人當然會收不到延誤期內的租金, 答辯人更因單位內有工程進行, 生意定必大受影響, 答辯人一定會追討營運和經濟損失, 申請人需自行評估風險, 不可盡信工程公司的承諾, 申請人表示工程公司延誤工期追討賠償之事, 蓋由申請人處理, 並承諾會向答辯人負責。」

10.  根據答辯人所說, 工程由2015年6月10日起開工, 但一直未能完工, 「在有工人開工的日子, 顧客量大為減少, 因工程發出的聲响, 油漆氣味, 灰塵滾滾, 都使客人望而卻步, 生意大受影響。」

11.  答辯人又解釋, 「因天井維修部份佔了地面約三成面積, 該部份原陳列的傢俬就需要與原中央部份的陳列貨暫時擠在一起, 非常不雅觀及不方便, 形成只留有地面最前的三成面積可與顧客交談。」

12.  答辯人更希望進行如下的反申索:

(1) 租金賠償: 6月24日至30日共7天, 7月整個月, 8月整個月, 9月…;

(2) 營運成本損失…;

(3) 利息;

(4) 成本及有關費用。

申請人的回應

13.  申請人於2015年9月18日向審裁處遞交回應書, 主要包括:

(1) 申請人和答辯人從來沒有口頭或書面協議答辯人只須在維修工程完結時才繳付2015年7月的租金和第二期的按金。

(2) 涉案租約沒有任何條款提及維修事宜。

(3) 維修原只涉及消防改善工程, 但答辯人於2015年4月6日 (即早於2015年4月16日涉案租約簽訂前)要求不能只「小修小補」, 答辯人需在工程公司完工後, 進行全店裝修, 要求申請人所負責的維修工程時段期間免租。申請人於2015年4月8日建議免租期為21天, 答辯人同日答應: 「不管怎樣, 就以貴方現所提建議為新租約基礎。」

(4) 申請人否認在2015年5月26日的會面, 申請人或工程公司負責人曾有任何承諾「最後決定工期十四天」或答辯人可享有額外的14天免租期。

14.  申請人提供了有關時段雙方的 WhatsApp 紀錄佐證, 答辯人的代表黃伯森先生(「黃先生」)對其中的真確性及內容沒有異議。

討論

15.  本席在庭上向黃先生解釋, 先例清楚顯示，租客付租金的承諾，獨立於租約内的其他承諾，並不具附屬性質，其履行並非受制於其他租約條款的履行。業主在租約下的責任並非租客支付租金的先決條件，即使業主沒有履行其租約的責任，租客也必須履行租客付租的責任。這已經是既定的規則 (可參考： Charmway Development Ltd v. Long China Engineering Ltd. [2001] 3 HKC 515; Ridge Ltd v. Golden Castle Ltd [2005] 3 HKC 592)。

16.  此外, 業主在法律上亦無隱含保證，所租樓宇是適宜人居住的 (Jones v. Green [1925] 1 KB 659) 或適合於租客租用的目的。租客應自行作出檢查，而除非租約另有特別規定，租客接受樓宇於租約開始時的狀況。

17.  另一方面, 答辯人既承認於涉案租約開始時, 維修工程仍未進行, 本席不同意黃先生所說申請人未能完整交舖給答辯人。黃先生亦承認於維修工程進行期間, 答辯人仍如雙方於涉案租約商談時的預算, 照舊開門營業。本席認為其間的維修工程影響, 不能算作涉案租約的合約基礎已不復存在, 在此情況下答辯人仍需支付租金。

18.  當然, 根據現行法規, 訴訟人如認為有某事實的存在, 他(她)便負有法律上的舉證責任。於本案, 黃先生雖然在其2015年4月6日發給申請人的代表陳先生的短訊中, 要求「在貴方所負責的維修工程時段, 該時段亦應作為免租期」, 但除了上文所說申請人於2015年4月8日與答辯人達成免租期為21天的協議外, 答辯人無法提供其他免租期協議的證據。

司法管轄權

19.  根據Wing On Properties and Securities Co Ltd v Create Wealth Development, HCA 632 of 2004 (無彙報的案例，日期為2005年7月5日) 這個案例的第12和13段，在普通法下，業主給予租客合適居住環境的責任，是要確保租客在享用物業的管有權時，不會受到重大的干擾。若果該些干擾只屬暫時性，又不影響租客對物業的管有權，則業主沒有違反其普通法責任。另外，如果一些干擾是因為業主在履行其維修責任所引起的，則他需要採取合理措施把干擾減到最低，否則也會違反其普通法責任(Woodfall’s Law of Landlord and Tenant, 2015年版, 第11.285段)。

20.  可是, 根據《土地審裁處條例》第8(a) 及 8(d) 條, 土地審裁處只具有司法管轄權作出以下命令:

「(a) 繳付租金及中間收益(包括租金及中間收益的中期付款)的命令；

… 及

(d) 就違反租賃或分租租賃的條件繳付損害賠償的命令。」

21.  高等法院上訴法庭法官胡國興 (當時官階) 在黃英對譚炳新, HCMP 2049/2000 (無彙報的案例，日期為2000年8月1日) 的判案書指出：

"審裁處雖然有處理政府强制性收購土地賠償和有關租用或佔用樓宇費用的管轄權 (參閱第17章《土地審裁處條例》第8條)，但是卻誠然沒有處理其他金錢糾紛的權力。如譚先生因所租樓宇毀爛而招致損失，視乎所涉款額而定，他可在小額錢債法庭、區域法院、或甚至高等法院向黃先生提出賠償訴訟，而這訴因不是土地審裁處有權處理或包涵於此上訴案的。"

22.  此外, 審裁處法官高勁修 (當時官階) 在Ngai Ngok Pang 及其他對 Lee Syn Yuk, Michelle, LDPD 3030/2012 (無彙報的案例，日期為 2013年5月10日) 的判案書第15段指出：

" The Lands Tribunal may only, in an application for possession or ejectment, make an order for the payment of damages in respect of breach of a condition of the tenancy (see section 8(8) of the Lands Tribunal Ordinance, Cap 17). A counterclaim is generally treated as an independent action (see Hong Kong Civil Procedure 2013, paragraph 15/2/4). Since the respondent is not also counterclaiming for possession or ejection, the Lands Tribunal does not have jurisdiction to entertain her claim for damages."

23.  本席翻譯大意為:

「土地審裁處可以對任何收回管有或強迫離開的申請，就違反租賃的條件作出繳付損害賠償的命令。反申索通常被視為一個獨立的訴訟，參考《香港民事訴訟程序2013》，第15/2/4段。由於答辯人並非反申索要求收回管有或強迫離開，土地審裁處並無司法管轄權處理她的損害賠償的索償。」

24.  因此, 即使答辯人認為申請人有違反其普通法或根據涉案租約的責任而導致損失, 答辯人需要申請索償或其他有關侵擾的指控, 答辯人應循其他法庭處理他的申索。土地審裁處並無司法管轄權處理他的反申索。

繳付租金濟助期

25.  根據《高等法院條例》〔第4章〕第21F條, 如出租人就任何土地在原訟法庭藉訴訟著手針對承租人欠交租金而強制執行重收權或沒收租賃權, 法庭須命令將土地的管有在法庭認為適合的濟助期(由命令的日期起計不得少於7天)屆滿時交給出租人，但倘若承租人能在此命令之後的濟助期內繳付出租人的所有欠租及法庭就有關訴訟的訟費所指示的款項(如有)，則承租人可在無須再訂立任何新租賃的情况下，得按照原有的租賃持有案中處所，而出租人就承租人欠交租金的收樓申請的所有進一步法律程序亦將被擱置。

26.  於本案, 本席在考慮了雙方的陳述及證供後, 決定給予答辯人的濟助期至2015年10月12日, 如果答辯人在此濟助期屆滿日或之前把所有欠租/中間收益(包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益)、連同所欠按金及訟費繳付申請人, 則答辯人可獲沒收租賃權的寛免, 而涉案處所的租約亦恢復有效。因此, 答辯人會有機會完成餘下的租約期, 申請人暫時未能就餘下的涉案租約期追討答辯人毀約的損失。

27.  由於涉案租約沒有有關答辯人逾期繳付租金或按金的利息參考, 本席認為於本案合適的處理，乃是不頒利息命令。

訟費

28.  最後, 由於答辯人於是案敗訴，理應支付申請人的訟費。在考慮本案的案情及聆聽代表申請人的律師就訟費的陳詞後, 本席認為合理的訟費，可即時評定為5,000元。