李翰思 對 上訴委員會(房屋)

HCAL 2116/2024

[2025] HKCFI 2135

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

民事司法管轄權

憲法及行政訴訟案2024年第2116號

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判案書

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引言

1.  申請人存檔表格86，就上訴委員會於2024年8月27日的決定（「該決定」），提出司法覆核許可申請。於2024年11月20日，本席批出司法覆核許可。於2024年12月4日，申請人存檔表格86A。這是申請人提出的司法覆核的口頭聆訊。

事由

2.  申請人於1958年出生，在1977年與她母親（當時戶主）及哥哥獲配柴灣漁灣邨漁安樓一單位（「該單位」）。其後，因哥哥遷出及母親身故，申請人於2007年成為該單位的承租人。

3.  該單位租約包含以下條款：

第II(20)條：        

“不得將該樓宇或其任何部份轉讓、分租或放棄使用，……承租人及登記之家屬成員在租賃期開始後一個月內，必須搬入該樓宇並須經常持續居住於該樓宇內。”

第IV(2)條：

“倘……承租人不履行或不遵守本租約的任何條款時，業主有權隨時收回該樓宇或藉收回其中一部份作為全部收回論，屆時本租約即告終止。”

4.  於2023年7月至2024年初，房屋署就該單位的居住狀況進行調查，發現：

(i)   由2023年7月3日至2024年1月25日的207天內，該單位的水錶讀數共錄得205天零耗用記錄，當中只有2024年1月2日增加0.0094度，而電錶一直停留在000006度。

(ii)  於2023年10月15日至2024年1月25日期間，調查員13次突擊家訪及一次預約家訪（早上一次，日間11次，夜間兩次），均沒人應門，而於2024年1月23日留下的預約家訪信到2024年1月25日下午2時沒被取走。 　

5.  於2024年4月30日，香港房屋委員會（「房委會」）向申請人發出「遷出通知書」（「該遷出通知書」），要求申請人於2024年5月31日將該單位騰空並交回房委會。

6.  於2024年5月9日，申請人就房委會的上述決定提出上訴。

7.  上訴委員會於2024年7月22日進行聆訊。於2024年7月29日，上訴委員會發出「上訴決定通知書」，決定確認該遷出通知書（即「該決定」）。

該決定

8.  就該決定的來龍去脈及上訴委員會就上訴的考慮，見「聆訊紀要」，特別是當中的以下段落（強調後加）：  

上訴人提出上訴

7  李翰思女士於2024年5月9日提出上訴（上訴信詳見議事備忘錄附件V），上訴理由摘要如下：

(1)  上訴人表示，她是一名六十六歲的退休長者，綜援受助人士，她亦是救護流浪貓狗的義工，以往她會捐錢、捐糧、贈醫，而最近十年上訴人更全力照顧初生貓狗、被遺棄及老病的動物，上訴人並花很多時間於餵飼、餵藥、清理排泄物、清理場地、尋找領養家庭等等。上訴人又表示，狗場位於新界偏遠地方，來回狗場與柴灣需時三個多小時。

(2)  上訴人表示，由於上址單位內的電線殘舊，電力公司要求上址單位維修後才供電，但上訴人沒有經濟能力安排維修，所以上址單位多年沒有電力供應。

……

上訴人的陳述及上訴理由

11.  上訴人透露，她自2007年起照顧動物，初時她會照顧一、兩頭狗隻，她每晚會外出尋找流浪狗，亦會前往柴灣墳場、山上餵飼狗隻，偶爾她會將狗隻帶返上址單位暫住一、兩天，等待有心人收養。上訴人表示，當時她仍然在上址單位居住。

12.  上訴人續透露，署方人員曾通知她不可在上址單位飼養狗隻，其後，她將狗隻安置於較偏遠地方，並搬往元朗崇山新村，獲業主將原為養豬場的地方出租供飼養狗隻，該處位置偏遠，只有73號專線小巴線連接元朗市中心，晚上更沒有公共交通服務，在專線小巴服務時間以外，她只可徒步一小時前往元朗，再轉乘西鐵輾轉返回上址單位，每次車程需時兩個多小時。

13. 上訴人表示，上址單位的電力線路仍然沿用四十年前入伙時的線路，現時上址單位沒有電力供應。此外，由於近期狗場欠缺義工前來協助，上訴人表示最近較少返回上址單位。

14.     審裁小組表示得悉上訴人需要照顧流浪狗，然而，即使上訴人可繼續獲得上址單位的租住權，她可否善用上址單位？她如何讓審裁小組信納她日後可善用公屋資源？上訴人又有否向署方申請調遷至朗善邨？

15.     上訴人回應，非常渴望返回上址單位，現時她絕對有住屋需要，她表示以往將自己的收入及財富全數布施出去。

16.  審裁小組詢問，倘若審裁小組讓上訴人保留上址單位的租住權，她是否承諾立即返回上址單位居住？

17.  上訴人承諾她會返回上址單位居住。她表示照顧狗場是她的工作，何以署方不容許她長時間工作，她強調並非濫用，而是未能使用上址單位，而且上址單位沒有電力供應，她亦沒有資金維修上址單位內的電力線路。至於上址單位的用水量，她表示會收集水龍頭的滴水以作日常自來水使用，而且她在離開狗場前會沐浴及清潔，她在上址單位只須洗手、洗臉及刷牙等。

……

25.     審裁小組詢問，上訴人表示在狗場工作，她何時休息？她在哪裏休息？

26.  上訴人表示，她在狗場的工作繁忙，沒有指定休息時間，通常每晚在狗場休息兩小時左右，她表示只可以將椅子平放並睡在椅上，並無床舖。此外，上訴人表示初期狗場位於元朗崇山新村，其後遷往大棠郊野公園附近，現時則位於元朗坳頭，她表示希望調遷至元朗的朗善邨，屆時她便可以充分使用公屋單位。

……

審議及裁決

33.  審裁小組在考慮上訴人及署方呈交的書面資料，以及上訴各方在聆訊上的陳述丶提問及回應後，得出以下結論。

34.  審裁小組信納署方的調查，客觀證據顯示上訴人並非經常持續居於上址單位。因此，上訴人違反租約第II(20)條，署方有充分理據發出遷出通知書。

35.  審裁小組的兩名委員不信納上訴人的上訴理由，雖然上訴人表示因全身投入照顧流浪貓狗而未能使用上址單位，但客觀證據顯示上訴人長期不在上址單位居住。此外，上訴人又表示上址單位沒有電力供應，但她多年來一直沒有處理，綜合上述情況顯示，上訴人並非以上址單位為她的恆常居所。鑑於現時社會對公屋的需求殷切，理應將上址單位編配予有迫切住屋需要的家庭，善用公屋資源。因此，兩名委員看不到有充分理由對本個案行使酌情權，並決定確認遷出通知書。

36.  另一方面，審裁小組的一名委員得悉上訴人表示因長期逗留在狗場照顧流浪貓狗而未能使用上址單位，她並在狗場留宿。委員認為，由於狗場用地並非固定，上訴人在狗場留宿屬臨時性質，狗場用地或會被收回，屆時上訴人將會失去棲身之所，因此，委員傾向行使酌情權。綜合上述，審裁小組的一名委員決定修訂遷出通知書，對上訴人施以一個觀察期，以確保上訴人經常持續居於上址單位。

37.  綜合上述審議，審裁小組以二對一多數決定確認署方發出的遷出通知書。

法律原則

9.  本席有考慮代表房委會的梁穎茹大律師引用的案例，即黎同志對香港郵政署長（CACV 134/2011，2012年1月6日）（第16-17段）及胡小莉對香港房屋委員會及另一人（HCAL 98/2011，2012年5月9日）第16段及其上訴案（CACV 104/2012，2013年10月15日）第50段。本席亦感謝梁大律師公平地向本席指出Choi Wai Lup對Housing Appeal Tribunal [2024] 5 HKLRD 431一案。

聆訊

10.  申請人並無出席口頭聆訊。但基於司法覆核程序的性質，本席認為仍需就本申請的理據作出考量，而本席亦有邀請梁大律師就相關議題作出陳詞以協助法庭。就梁大律師的協助，本席表示感謝。

考慮

11.  就上訴委員會的考量，見上列聆訊紀要的段落。

12.  本席認為，聆訊紀要第35段下劃線的部份非常重要，問題是究竟該兩位委員「不信納」的是什麼？是申請人因照顧流浪貓狗不能恆常返回該單位，還是其他。

13.  如梁大律師在聆訊時指出，沒人曾質疑申請人照顧流浪貓狗這說法，聆訊紀要第14段亦紀錄上訴委員會「表示得悉上訴人需要照顧流浪狗」，而第35段第二句也說「雖然上訴人表示因全身投入照顧流浪貓狗而未能使用上址單位……」。

14.  基於上述考慮，該兩位委員應是信納申請人的上訴的事實基礎。

15.  但在信納申請人的上訴的事實基礎之餘，該兩位委員隨即說「綜合上述情況顯示，上訴人並非以上址單位為她的恆常居所」。但他們並無考慮申請人非以該單位為她的恆常居所，正正是因為她須照顧流浪貓狗，是上訴委員會接納的事實基礎，而不爭的事實是狗場留宿屬臨時性質，休息環境也極不理想 —— 見聆訊紀要第26及36段。

16.  聆訊時，梁大律師陳詞稱，類同其他如因工作不能恆常返回公屋單位的個案，相關租客應在被收回單位前作出適當申請，房委會有合適政策處理，例如保留戶籍，申請人不會流落街頭。

17.  本席認為，每個個案事實不同，就工作原因不能恆常返回公屋，相關租客可能有其他住宿安排，不同本個案，申請人只是在臨時狗場中在極不理想的環境下留宿。而就梁大律師向本席解釋的相關政策，在上訴中上訴委員會也沒考慮。

18.  就證據的考量或比重，一般屬上訴委員會的範疇，但基於以上考量及相關法律，本席認為兩位委員的考量及決定有悖常理，本席有理據可以行使法庭司法覆核的司法監管權。

19.  基於以上原因，本席批准申請人的申請，頒下移審令，撤銷該決定，並將上訴發還至上訴委員會由另三位委員基於本裁決內容再作考慮。

20.  在作出上述判決的同時，本席強調，公屋資源珍貴，不容濫用，但本個案案情獨特，亦關乎申請人重要的權益，須慎重考慮，然亦因本案獨特案情，本案不應被視為任何具方向性的先例。

21.  本席再次感謝梁大律師及房委會的協助。本席不作任何訟費命令。