梁民安及另一人 對 資訊活有限公司

DCCJ 5344/2016

[2023] HKDC 743

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2016年第5344號

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DCCJ 4746/2016

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2016年第4746號

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（根據區域法院聆案官何展鵬於2016年12日9日之命令合併）

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判案書

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引言

1.  原告人梁民安、林麗和向被告人資訊活有限公司追討其居住單位因滲漏問題進行修葺之費用。原告人為香港新界葵涌大隴街39號銀行大廈14樓B室 (「14B室」) 業主。被告人則為銀行大廈天台業主。銀行大廈建於1974，為一幢15層高的住宅大廈。直至本案開展的時候，銀行大廈已建成超過40年。

2.  原告人指，由2010年開始，14B室天花出現水印，隨後發現天花石屎因滲水出現剝落、發霉、鋼筋外露及漏水等問題。原告人指被告人並沒有履行天台的維修責任。銀行大廈業主立案法團一直以來就天台滲漏事宜向被告人提出多次交涉，並要求被告人處理天台滲漏問題，唯被告人就天台滲漏事宜一直不予理會。

3.  最終，原告人 於 2015年3月 於 大廈天台位置進行修葺工程。根據原告人2017年1月2日的申索書，原告人現追討被告人有關工程費用共HK$59,888[1]，以及相關專家報告費用。

原告人案情

4.  原告人梁民安及妻子林麗和現已是年過七十的退休人士，多年來一直居住於銀行大廈14B室。原告人指，其兒女各自成家立室後已各自遷出14B室，現剩下原告人長居於該單位。自2010年開始，14B室天花出現水印，隨後數月原告人單位天花石屎因滲水漸漸剝落，情況越趨嚴重，每當下雨時單位不時出現雨水滲漏情況。雖然銀行大廈天台前業主於2005年前曾經為整層天台作出一次全面的防滲漏維修工程，但經過多年時間大廈天台已出現日久失修情況。銀行大廈業主立案法團早於2010年11月已經收到原告人居住單位的漏水投訴，並通知被告人要求跟進及處理有關滲水投訴。大廈業主立案法團亦曾接到屋宇署發出外牆的維修令，但被告人未有同時跟隨屋宇署的維修令進行任何天儀的修葺工作。

5.  原告人指被告人天台雨水滲漏問題不止影響原告人居住的單位，銀行大廈14樓各單位也出現與原告人居住單位的相同滲漏情況，但被告人並沒有遵守香港法例第344章〈建築物管理條例〉 維修其物業的職責進行修葺。另外。屋宇署早於2012年8月7日已派員於實地視察，發現原告人單位天花有石屎剝落及鋼筋露出的情況，並指出雖然樓宇的結構並沒有明顯危險，天台業主即被告人及業主立案法團有責任盡早作出適當安排，進行所需的維修工程。據原告人所述，銀行大廈業主立案法團亦曾於2012年9月郵寄早前屋宇署發出的信函給被告人，但被告人一直沒有採取任何修葺行動。

6.  另外，原告人指銀行大廈14樓C室單位居住者黃貴發先生 自2011年起也多次向被告人投訴，就居住單位出現與原告人單位同樣的滲漏問題，但被告人亦一直未有跟進及處理。

7.  原告人亦曾向食環署作出投訴。 經過食環署及屋宇署的多次實地進行調查，原告人單位天花滲水問題懷疑是由天雨經被告人天台滲漏所導致。原告人指其後的專家報告亦證明此點。

8.  被告人在2006年5月26日起成為天台業主。 約於2012年8月22日，銀行大廈業主立案法團正式收到屋宇署通知要求就原告人單位滲水問題進行跟進。業主立案法團當時把有關要求轉述被告人，但被告人一直沒有採取任何行動，卻聲稱 是2015年1月收到由民建聯郭芙蓉地區服務處通知原告人單位出現滲水才得悉此事。原告人認為這是不負責任的行為。

9.  另外，對於被告人聲稱原告人曾於2015年3月5日在未獲得被告人同意之下，自行修葺並曾改動了被告人的天台，原告人指他們是根據食環署及屋宇署以及公證行發出的專業及獨立報告聯絡被告人，但被告人要求原告人自行修葺天台。原告人表示所有修葺天台的相關費用必須由被告人負責。另外，原告人所作的只是在原地上進行覆蓋工程，並沒有改動了被告人的天台。原告人否認被告人作出有關要求原告人還原天台原本樣貌的反申索。

10.  反之，原告人指根據早前2018年7月12日區域法院聆案官杜潔玲作出的批示，雙方專家須就漏水成因及修葺費用評估提交意見，並於2018年9月11或之前完成共同視察並進行商討及交換意見，但被告人卻安排維修師傅急於2018年7月30日在銀行大廈天台進行工程。原告人指，因被告人安排上述師傅於2018年7月30日打鑿銀行大廈天台，導致原告人單位再次滲水，而所需之維修費用，本案聯合專家已作出評估。本席將於稍後考慮相關的聯合專家報告內容。

被告人案情

11.  根據被告人的抗辯書所述，對於原告人的天花出現剝落、發霉的情況，被告人表示同情，但原告人並沒有拿出實質證據證明天花石屎的剝落是天台滲漏引致。

12.  被告人並指出，他們從來沒有同意原告人改動被告人的天台。原告人大可自行修葺自己單位的天花板以解決此問題。至於天台問題可容後雙方商量後再進行下一步，但原告人並不能夠擅自改動天台。被告人認為天花板石屎剝落是原告人自家單位日久失修所導致的。

13.  另外，被告人認為原告人根本沒有實質證據證明天花滲漏問題是源於天台。即便是食物環境衛生署葵青區聯合辦事處的職員 到原告人地址調查後，回復原告人的信函[2]中，也只說是「懷疑有關滲水由天雨經上址上層單位的天台滲漏所導致」，並未有確切證據證明天花滲漏與天台有直接關係。

14.  另外，被告人澄清原告人稱家中2010年時天花石屎剝落，距離上一屆天台業主進行維修的時間並未有經過十多年，而僅是5年而已。關於原告人所指，被告人一直否認知道原告人單位的滲漏問題，被告人說原告人根本一直沒有證據證明他們單位的漏水情況與天台有關。另外，被告人指天台都是被銀行大廈業主立案法團所使用，期間亦添加了大量的水喉、鐵框和石屎墩，因此水源也可能從這些位置流過。按照以往案例，大廈天台防水層是屬於公家的，應由法團負責維修。2010年大廈大維修時，被告人已通知過法團，要求清拆天台的水喉和石屎礅，可是最終結果是沒有清拆。

15.  基於上述說法，原告人在2015年3月5日未獲得被告人口頭及書面同意下改動了被告人的天台，因此被告人向原告人作出反申索，要求原告人還原天台原本的樣貌，並解決因改動天台而引致的一切問題，包括滲水情況。

原告方傳召的事實證人

PW1 - 許琪惠

16.  許琪惠為現任銀行大廈業主立案法團主席，過去亦曾為多屆業主立案法團主席及幹事，服務銀行大廈超過20年。她指出原告人早已於2010年向銀行大廈法團作出滲水投訴。同年，大廈展開樓宇大維修時，已與被告人的歐先生進行交涉並要求他為天台進行維修。歐先生也於2015年10月30日出信承認在2010年已收到通知天台滲漏事宜及2012年已陸續有人投訴天台漏水。2012年8月業主立案法團收到屋宇署寄來的修葺令[3]，而被告人亦於 2012年9月收到有關該修葺令的通知。

17.  她續說，銀行大廈天台的裂紋日漸加深。自2013年14樓的走廊發生石屎剝落及鋼筋露出的情況後，業主立案法團當時已即時進行內部維修。可惜到2017年1月同樣問題亦再次發生。被告人已獲通知盡快履行天台業主責任為銀行大廈天台進行修葺。

18.  盤問下她指出，她曾經和被告人的歐先生通過電話但對方態度愛理不理。另外，當被問及防水層是否屬於公用時，她指沒有這方面知識，但認知下是天台業主需要負責。

PW2 - 游建華

19.  游建華居於銀行大廈14樓D室已20多年。據他所述，大概10多年前單位出現滲水，當時已告知天台業主厚豐有限公司。當時業主於2005年在銀行大廈天台作出了一次全面性的防漏工程。可是過了五、六年後，他的單位再次出現水印、滲水及石屎剝落問題。

20.  盤問下，他同意大廈共用部分是法團應有責任管理，而天台外牆範圍應該都是業主立案法團負責，但他認為天台是業主範圍，應由業主負責維修。當被問及他是否同意大廈在天台添加了大量公用的水喉鐵架和石屎時，他同意這說法，並同意這些部分應由法團負責維修。

PW3 - 黃貴發

21.  黃貴發現居於銀行大廈14樓C室。他職業為室內裝修師傅。據他所說，他居住的單位情況跟原告人完全一樣。由2009年開始，他的單位出現水印，到2010年問題更擴大至單位天花石屎因滲水出現剝落情況。2011年，他因受不了居住單位因天雨關係導致單位之天花出現滲水，在其單位以上的天台部份自行塗上防浸油漆。雖然他多年來每逢休息日都會為居住單位進行室內維修，但天台的滲漏情況未見解決。自2011年起，他多次致電被告人希望討論此事，但一直未得到被告人回覆。

22.  2013年2月至5月期間，屋宇署及食環署聯合辦事處 (俗稱「滲水辦」) 到他居住單位及上層天台進行調查，發現他的單位的滲水問題，是由天雨經由露天設施滲漏所導致[4]。及後，滲水辦曾派員到他居住的單位調查及進行濕度監察，發現天花的濕度於雨天及晴天時有明顯變化。滲水辦最終懷疑銀行大廈天台有破損的跡象，因而導致他居住的單位天花出現滲水情況[5]。其後，儘管大廈業主立案法團及他本人亦有去信被告人，要求被告人處理此事，但被告人並沒有作出相關跟進[6]。

23.  盤問下他說他不清楚是否因為天台防水層有問題而導致出現滲水問題，但他的單位曾經做過滲水測試，指出滲漏問題是來自上面的樓層。他說過往10年期間他曾多是上天台視察。2018年左右，他自己也有到天台進行維修，原因是出現漏水問題，但並不是大規模維修。當被問及為什麼沒有先問准天台業主，他回答說他有詢問業主，但業主並沒有進行維修。盤問下，他同意當他買入自家單位時，天台曾經有僭建及建有冷氣機。

PW4 - 郭芺蓉

24.  郭芺蓉現為葵青區議員，2014年為立法會議員辦事處的社區主任，2016年1月起擔任葵青大白田區議員。她於2014年12月中曾經到原告人單位視察，發現睡房和客廳天花嚴重剝落。她以辦事處名義去信滲水辦要求處理投訴，並致函天台業主要求業主負責維修原告人單位以上的天台物業。她於滲水辦進行調查期間，曾有協助拍攝照片。2015年1月，滲水辦派員到原告人的單位進行調查時，因濕度不足，因此滲水辦決定不作進一步調查，並表示由天雨經大廈天台所引致的滲漏，在正常情況下皆不會構成公眾衛生的滋擾問題，因此不需引用〈公眾衞生及市政條例〉採取執法行動。當被問及那下一步應該是採取什麼行動時，她表示若要找出滲水來源，可聘請獨立專家或公證人去進行調查。

25.  另外，她亦指被告人於2018年6月至7月期間，曾經安排維修人員在天台進行維修，但同時亦拒絕業主立案法團要求被告人繳交保證金的安排。被告人通知業主立案法團是次天台維修工程並不會移動大廈的公用設施。隨後，於2018年7月中旬，她收到原告人兒子傳來的照片，顯示被告人存放了大量維修天台工程之建築物料於原告人單位之上的天台部份。到2018年7月23日，她與被告的歐先生通話，被告表示不會參與本案聯合專家將於大廈天台進行的實地視察。到了2018年 8月3日 (即聯合專家進行實地視察的日期前)，她從原告人兒子傳來的照片，發現被告人聘請的維修師傅已經完全覆蓋7月30日被打鑿過的大廈天台部分。

PW5 - 梁民安

26.  梁民安為原告人之一，他除了確認了上述原告方案情外，在盤問下他同意在銀行大廈天台上曾經安裝了一台屬於他的單位的冷氣機，但後來業主立案法團通知他，說業主不能在天台安裝冷氣機，於是他便安排更換窗口式冷氣機。

27.  另外他亦同意2015年3月5日，他委託師傅上天台進行維修，原因是他要「保命」，因為單位內有石屎剝落，怕會受傷，而他多次嘗試與被告人溝通但不獲答覆。據他瞭解，他的家人曾經接觸被告人希望得到業主同意到天台進行維修，但他不肯定家人有沒有得到答覆。盤問之下，他說他經歷中風後，記憶已不及往時。他已記不起2018年7至8月期間，被告人有沒有進行天台維修工程。他亦已記不起2015年3月5日原告人維修天台後，情況有沒有分別。

PW7[7] - 王慧慈

28.  王慧慈居於銀行大廈14樓F室已20多年。她的單位於10多年前曾進行屋內裝修，隨後數年她的單位天花又再出現水印及石屎剝落。據她所說，現在她的單位的天花佈滿水印，並有石屎剝落及鋼筋外露情況。盤問下，她並不清楚2010年業主立案法團進行大廈維修時，有沒有於天台進行維修工程。她亦指出2018年7月到8月期間，天台業主進行維修後，她單位內情況比以往更差，並一直有石屎剝落。

被告方傳召的事實證人

DW2[8] - 區小斌

29.  區小斌為被告人公司董事。他強調2014年11月28日屋宇署職員到原告人住址調查後回信表示只是懷疑有關滲水是由天雨經上層單位的天台滲漏所導致。他亦確認2015年1月31日，被告人公司收到由民建聯的郭芙蓉小姐寄來的掛號信件，要求被告人能盡業主責任，盡快處理滲水問題[9]。

30.  另外，他指2015年2月份原告人曾向維修師傅索取報價，然後於3月5日在沒有得到被告人同意下擅自改動了被告人的天台。他的太太亦沒有如原告人所稱，曾經同意原告人這樣做 。他認為原告人應盡快還原天台原本的樣貌，並解決因改動天台而引致的一切問題 (例如滲水)，以維護被告人作為業主應有的權利。

31.  盤問下，他承認有收過屋宇署或大廈14樓住戶投訴。他說被告人曾經有主動跟進，但忘記是關於哪個單位。他強調要首先釐清責任屬誰，包括是否應該向業主立案法團追究責任。

32.  另外，他同意被告人曾經於2018年6月至7月期間安排維修師傅在天台進行打鑿工程。當被問及是基於什麼準則進行維修，他說是裝飾天台，並沒有給予維修師傅指示要做防水層工程。他不認為當時的工程，或是放在天台上的建築材料會有機會破壞天台的防水層。

DW3 - 區小勇

33.  區小勇亦是被告人公司董事。他說2016年區域法會院案件開展前，他並沒有參與有關本案爭議事項的公司運作、亦沒有處理過有關事項的投訴。盤問下，他認為儘管本案專家報告同意天台有滲漏到原告人單位，他說這樣只可推斷防水層有受到破壞或是老化，但他強調維修天台防水層是業主立案法團的責任，而不是被告人的責任。

34.  另外，當被問及被告人於2018年7月進行天台打鑿工程是否會導致下層石屎剝落，他轉而提到防水層若受到破壞，滲水問題可以變得嚴重。他亦強調，滲水問題除了因為防水層可能受到破損外，亦不排除是源於大廈其他部分，例如外牆或俗稱女兒牆 (parapet) 的部份。

專家證人

35.  根據原告人所聘請的專家證人劉先生 (Lau Wing Wai, Patrick) (PW6) 以及被告人聘請之專家證人曾晉泓 (Tsang Chun Wang, Eric) (DW1) （兩位均為香港註冊專業測量師）於2019年4月29日 所作出的聯合專家報告，雙方就著以下問題提交了意見及評估：

(i) 就銀行大廈14B室在2010年至2015年漏水的成因及修葺費用提交意見及作出評估；

(ii) 在2018年7月尾至8月中期間，該單位之天台是否曾進行保養或維修工程；

(iii) 如有的話，在銀行大廈天台的哪一部分進行了該等保養或維修工程；

(iv) 該等工程所涉及的工作範圍及程度;

(v) 14B室目前是否有漏水情況；及

(vi) 如有的話，漏水的成因及修葺所需之工作及費用評估。

36.  雙方專家證人於2018年12月4日及24日 在銀行大廈 有關地方進行了實地觀察及評估。曾俊弘先生於大廈天台進行了螢光色劑浸水測試，利用高清紅外線掃描、導電感應濕度探測儀，紫外光電筒及目測讀取銀行大廈14B室天花的濕度變化及觀察螢光色劑有否滲漏到該單位天花。劉先生亦進行了相若的測試及評估。

37.  兩位專家在實地考察後，雙方同意以下目測報告：

(1) 14B室上面的天台部分舖有地磚，該些地磚與天台其他部分的地磚不同。

(2) 就14B室而言，單位內的大廳天花發現有裂痕、油漆剝落、水印及局部石屎剝落的情況。紅外線掃描測試顯示該些部分濕度較高。另外，經度電感應濕度探測及紫外光電筒測試，亦發現該些部分濕度明顯為高。

(3) 其中一個房間天花發現有裂痕、油漆剝落、水印及局部石屎剝落的情況。紅外線掃描測試顯示該些部分濕度較高。另外，經度電感應濕度探測及紫外光電筒測試，亦發現該些部分濕度明顯為高。

(4) 另外一個房間天花亦發現有裂痕、油漆剝落、水印及局部石屎剝落的情況。螢光色劑浸水測試前後則沒有顯示明顯分別。

(5) 廚房內發現有裂痕、油漆剝落、水印及局部石屎剝落的情況。

(6) 浴室內亦發現有裂痕、油漆剝落、水印及局部石屎剝落的情況。螢光色劑浸水測試前後則沒有顯示明顯分別。

38.  經討論後，兩位專家一致認為根據上述聯合實地觀察，14B室單位內的客廳及上述第一間房間出現的滲水問題並不是源於食水或排污水喉的滲漏。

39.  就著14B室在2010年至2015年滲水的成因及修葺費用評估，雙方專家均表示不能作出意見，主要原因是在該數年間，他們並沒有參與涉及這件案件的檢測，但兩位專家均提到上述滲水辦所發出的報告及屋宇署發出的相關信件，並視為可參考的相關紀錄。

40.  兩位專家證人亦有被問及關於一份由仲誠公證行於2015年11月17日發出的專家測量報告。但由於兩位並沒有參與進行測量及撰寫該份報告的過程，他們均沒有置評。該報告是基於公證行派出的測量師於2015年11月13日在14B室及上層天台進行實地視察後所作出的。該報告指視察結果為單位內因滲漏而造成的損害已修葺，但觀乎原告人展示修葺前狀況的照片，該報告指14B室所受到因滲漏造成的損害是源於上層天台有裂紋等失修的情況。另外，報告亦提到原告人於2015年初於天台進行維修工程後，滲水問題便停頓了，而原告人並沒有維修外牆及女兒牆，因此，報告亦指滲水問題並不是源於大廈外牆或是女兒牆。

41.  另外，有關2018年7月底至8月中，14B室上層天台是否進行保養及維修工程，兩位專家亦未能確定該天台部分是否曾進行保養或維修工程。原告人專家劉先生表示，根據原告人所提供的紀錄及照片，銀行大廈天台位置的確曾經進行維修工程，當時有相當數量的建築物料放置在大廈天台上，劉先生認為這樣做有可能會影響天台的防水功能，但劉先生並不清楚那時進行的工程種類，因此他並不能就著該等工程對本案問題的影響給予任何意見。雙方專家證人均指出他們並不清楚以往進行的工程種類，只能夠指出天台有鋪砌飾面、有進行過喉管穩固工程及於天台圍牆裝上金屬框架。

42.  至於14B室目前的漏水情況，被告人專家證人曾先生認為，綜合所有勘察結果，有證據及跡象顯示天台有滲漏到14B室，並推斷14B室業主所做的工程未能有效根治天台滲漏到其他單位天花的問題，而有關工程更可能破壞到天台防水層。另外，天台女兒牆亦安裝了金屬框架，螺絲鑽入牆身，有機會破壞防水層。另外，大廈亦有老化問題，不排除大廈天台女兒牆及外牆破損有機會導致雨水滲漏到14B室天花。

43.  盤問下，曾先生同意天台裂紋加深有機會影響防水層。不去處理裂紋的話，防水層會加速受到損壞。他亦不排除若有工人在天台進行打鑿工程的話，防水層有機會受到破壞。另外，他認同本案滲漏問題主要是源於天台，雖然外牆亦有可能產生滲漏情況，但其影響不會擴展到本案所見之範圍。

44.  另一方面，原告人專家證人劉先生則仍為14B室滲漏問題應是源於天台防水層出現問題。雙方專家證人均排除了滲水問題是源於食水及污水喉出現破損，而劉先生進一步認為滲水問題是源於外牆或女兒牆有破損的機會相當輕微，原因是觀乎14B室內出現問題的位置，皆與外牆或天台女兒牆有相當的距離。

45.  另外，劉先生亦指 2018年 8月左右在大廈天台進行的工程期間在天台存放了具相當重量的建築物料，有可能對天台的防水層造成損害及影響其功能。他於作供時亦有提到，如果當時有進行打鑿工程的話，有機會令天台牆身或防水層造成損害。

46.  至於維修14B室因滲水問題導致的損害，劉先生認為修葺工作包括修補裂縫及水印、移動傢俬，及在客廳、睡房、廚房及浴室塗上新的油漆。劉先生評估所需款項總數為HK$36,000。本席把原告人專家證人劉先生於聯合專家報告中提供的計算列表覆述如下：

	Description	Amount (HK$)
1	Preliminaries (insurance，protection，site clearance and general cleaning etc.)	6,000
2	Repair loosen plaster，cracks and stain marks on the ceiling of the Subject Property (approx.3m2)	6,000
3	Temproary removal/set aside the furniture and fitting: Labour Cost: $997.8/man day (the Average Daily Wages of General Workers (Nov 2018) according to the Census and Statistics Department HKSAR) Total Labour Cost: $994.8 x 6 = $5,986.8 Material Cost: $500 Profit (say 20%): $1,297.36 Sub-total [A]: $7,784.16 Repaint the ceiling and walls: 1. Living Room (approx.52m2) 2. Bedroom A (approx.31m2) 3. Bedroom B (approx.31m2) Repaint the ceiling: 4. Kitchen (approx.2m2) 5. Bathroom (approx.4m2) Total area: approx.200m2 Total Man day[s]: 8 Labour Cost: $1,188.2/man day (the Average Daily Wages of General Workers (Nov 2018) according to the Census and Statistics Department HKSAR) Total Labour Cost: $1,188.2 x 8 = $16,206.72 Material Cost: $4,000 Profit (say 20%): $2,701.12 Sub-total [B]: $16,206.72 Sub-total [A] + Sub-total [B]: $7,784.16 + $16,206.72 = $23,990.88 (say $24,000)
	Total:	36,000

分析

47.  就著上述事實證人的證供而言，雙方並沒有很大的爭議。本席認為本案最重要的爭議點是:

(1) 14B室因滲水問題所蒙受的損害是否源於被告人上層天台滲水問題？

(2) 若是的話，天台滲水至14B室的原因是什麼？

(3) 責任屬誰？

(4) 原告人是否如被告人所指，於2015年3月初在未得到被告人同意下進行維修天台工程？

48.  就上述第 (1) 及 (2) 點而言，雙方專家均認為14B室現時的滲水問題是源於上層天台的滲水情況，但就著導致該滲水問題的原因，雙方意見並不一致。原告方專家劉先生認為被告人於2018年7月至8月期間在天台進行的工程及放置在天台的建築物料有可能會影響天台的防水功能，但因為他並不清楚當時進行的工程種類，因此他並不能給予確實意見。至於被告方的專家曾先生則認為原告人於2015年3月初進行的天台工程有可能破壞到天台防水層。

49.  雙方專家均提到天台防水層的功能可能因為上述工程而受到損壞。然而，根據雙方專家詳細的報告內容，兩位證人皆沒有提及或分析有關天台防水層因為老化而導致失去功能的可能性。事實上，曾先生亦有提及大廈已有老化的問題。畢竟，銀行大廈已落成超過40年。本案亦沒有證據顯示前業主於2005年左右進行天台大維修時，有沒有翻新或更換天台防水層。

50.  故此，本席認為雙方專家證人的證供並不全面。 換而言之，本席很難基於其中一方所說有關工程有可能導致防水層受損害，而接納該說法為適用於本案的事實。畢竟，專家證人給予的證供的作用是協助法庭作出相關的事實裁決。有關的裁決最終都是由法庭經考慮所有證供後所作出的。

51.  另外，就著2015年3月前的情況而言，上述仲誠行於2015年11月17日發出的專家報告亦只提到14B室所受到因滲漏問題導致的損害是源於上層天台有裂紋等失修情況，並沒有提及到有關天台防水層是因而受損，或是因老化而出現問題的可能性。固此，除了因為撰寫該報告的專家並沒有出庭作供外[10]，法庭亦很難全盤接納該報告的內容。

52.  基於上述原因，本席並不接納雙方專家有關上述第 (1) 及 (2) 點的證供及其倡議的結論。

53.  就著第 (3) 點而言，由於雙方專家並沒有分析天台防水層老化而受損害或失去功能的可能性，本席並不能夠就著此點作出裁決， 但無論如何，本席同意被告人所述，維修天台防水層的責任應屬業主立案法團，除非有足夠證據顯示是其中一方的行為導致防水層受損。本案中適用於銀行大廈，日期為1974年7月9日的公契 (Deed of Mutual Covenant) 並沒有列明大廈天台防水層的維修責任屬誰。就著防水層是否公用部份，區域法院暫委法官陳玲玲（當時官階）在Lee Suk Fun 及Lo Chun Wing 及另外一人, LDBM 255/2013（2014年3月13日）於第14至16段說：

「14. 根據《建築物管理條例》第2條 “公用部分”(common parts) 指：

(a) 建築物的全部，但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分；及 (由1993年第8號第2條修訂)

(b) 附表1指明的部分，但上述文書如此指明或指定的部分除外；

15. 附表1指明公用部份包括下列的部份：

1. 外牆及承重牆、地基、柱、樑及其他結構性支承物。

2. 圍繞通道、走廊及樓梯的牆壁。

3. 屋頂、烟囱、山牆、雨水渠、避雷針、碟形衞星天線及附屬設備、天線及天線電線。 (由1993年第27號第38條修訂)

4. 護牆、圍欄及邊界牆。

5. 2個或多於2個單位共用的通風口。 (由1993年第27號第42條修訂)

6. 水箱、水池、水泵、水井、污水管、污水處理設施、排水渠、糞管、廢水管、溝渠、水道、雨水渠、導管、落水管、電纜、陰溝、垃圾槽、卸斗及垃圾房。 (由1993年第27號第38條修訂)

7. 地窖、洗手間、廁所、洗衣房、浴室、廚房及看守員所用單位。

8. 通道、走廊、樓梯、樓梯平台、光井、樓梯窗框及所裝配的玻璃、升降口、屋頂通道及通往屋頂的出口和門閘。

9. 升降機、自動梯、升降機井及有關的機械器材和放置機械器材的地方。

10. 照明設備、空調設備、中央供暖設備、消防設備，以及普遍供所有業主使用或為所有業主的利益而設置的裝置，以及安裝、設置此等設備、裝置的任何房間或小室。

11. 設置在任何單位內但與建築物內其他單位或其他部分一起供人使用的固定裝置…

16. 又根據梁有勝[11] 第47-48段，王一鳴法官認為：

“47. 至於天台防水層方面，雙方對於第三至第五答辯人現時獨自管有天台大部分面積並無太大爭議。雖然第三至第五答辯人提出其天台業權有問題，但根據有關之轉讓契及圖則，第三至第五答辯人應該擁有天台大部分面積的業權。

48… 不過，申請人所針對的並不是天台的一般維修，而是天台防水層的維修。該大廈的天台防水層應該是分佈整個天台，包括第三至第五答辯人所擁有的物業之內。本席認為天台防水層亦是公用部份，因為防水層絕不會是為該天台單位而是為整幢大廈而設的。” 」

54.  觀乎其他相關案例（見：Kung Shing Investment Ltd. v. The Sunbeam Manufacturing Co. Ltd. and another, DCCJ 4093/2002, HH Judge Chow (2004年8月26日) 及Nation Group Development Limited v. New Pacific Properties Limited CACV 160 OF 1999 (CA); [2001] 1 HKLRD 375 (CFA) ），本席同意銀行大廈天台防水層是公用部份。無論如何，銀行大廈的業主立案法團並不是本案的與訟者。

55.  就上述第 (3) 點而言，觀乎雙方的證供，法庭認為最有可能發生的情況是當時原告人的確有重覆地告知被告人他們打算在天台進行維修工程，但被告人一直沒有回應。 因此，被告人是得悉原告人將在天台進行該等工程的。 本席並不接納被告人所指，他們是原告人在小額錢債審裁處向被告人索償時才得悉原告人曾在天台進行工程。畢竟，被告人兩位區先生的證供是原告人的確有「 象徵式 」通知他們原告人打算在天台進行維修工程。 本席甚至認為在原告人進行工程期間，被告人作為天台業主是極有可能已得悉該等工程是正在進行的，但被告人並沒有作出任何回應。 在此等情況下，本席認為被告人是默許了原告人進行上述工程的。

56.  另外，本席於留意到原告人的申索陳述書只列出了2015年所付的天台修葺費用HK$59,888作為索償金額，但無論如何，基於上述分析，本席認為原告人並沒有成功確立他們的案情。同樣地，被告人的反申索亦沒有成功確立。

57.  本席因此裁定原告人的申索敗訴，而被告人的反申索亦敗訴。

58.  本案原為小額錢債審裁處申索編號 SCTC024513/2015。2016年1月4日，被告人在聆訊時缺席，審裁官頒令被告人需支付申索人申索款項HK$50,000及訟費HK$6630。2016年2月24日，審裁處將2016年1月4日所作的裁決作廢， 並且命令被告人於2016年1月9日繳存小額錢債審裁處資之款項HK$56,679.65，未得審裁處命令，不得發放。2016年10月20日，審裁處根據〈小額錢債審裁處條例〉第7條，審裁官主動將申索法律程序移交區域法院，與案件編號DCCJ 4746/2016 一併審理，而申索法律程序移交前後的訟費及保證金由區域法院作出命令。 故此，基於本席作出的上述裁決，本席亦作出命令，被告人繳存於法庭的款項HK$56,679.65自法院支出並歸還予被告人。

59.  基於上述裁定，本席不作出任何關於訟費的命令。此為臨時訟費命令，如任何一方不在此命令14天內提出申請，則此項臨時訟費命令作實。

60.  最後，本席感謝雙方出席本案的聆訊及提供協助。