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LDBM 15/2008
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDBM 2008年第15宗
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主審法官：土地審裁處法官梁俊文
聆訊日期：2008年6月3日及6日
判案書日期：2008年7月17日
判案書
1. 與訟雙方分别為九龍油塘高俊苑其中一幢大厦内兩個單位之業主。兩名申請人為401室的業主；於該處居住的，還有申請人的女兒和女婿王瑞熊先生一家。答辯人張先生乃301室 - 即直接位在401室下層 - 的業主和住户。因401室去水喉管淤塞問題，釀成兩户之糾紛；最終導致此訴訟。
背景
2. 紛爭涉及的，是屬於屋苑單位内洗手間之去水喉管。去水會由此喉管通往大厦去水喉管，但途中會經過一個U形隔器。此U形隔器是裝置在下層洗手間的天花之下的。申請人401室洗手間去水管的U形隔器，便是裝置在答辯人301室内洗手間的天花之下。
3. 本年1月2日，401室洗手間出現不能去水的現象。翌日，答辯人張先生向屋苑管理公司(管業處)投訴，在他的單位洗手間内天花下的喉管漏水。接報後，管業處派客户服務部的黄春杰先生到現塲視察及了解情況。發現漏水源自屬401室但裝置在301室洗手間天花下的U形隔器。管業處於是知會401室户主，並得其同意，由管業處代為聘請維修公司到301室進行修理。但張先生指401住户須就他的洗手間内之損毁賠償；他亦拒絶管業處安排的維修公司人員進入其單位進行修理。糾紛後來甚至驚動警方。最終管業處正式致函張先生，要求相約時間讓401室委派的維修人員進入其單修理該U形隔器。
4. 其後，401室王先生聯絡管業處，要求管業處向法院申請有關進入301室進行維修的命令。但管業則建議401室户主自行向法院申請。401室王先生再次要求警方協助。期間301室張先生投訴，指他家中飼養的狗，被從U形隔器漏出的污水弄傷。
5. 張先生一直未有同意安排容許401室委派之維修員進入他的單位進行修理。1月10日，管業處再次致函張先生，請求他顧及睦鄰及401室的衛生，在7天内回覆儘快安排時間容許401室户主作出有關維修。1月12日，401室王先生亦致函張先生，並由管業處代傳，指申請人保留追究一切有關維修延誤引致他們損失的權利；並通知張先生若仍然漠視管業處1月10日的書面要求，申請人將入禀本審裁處追討。
6. 約一星期後，由於張先生未有回應，401室業主去信大厦業主立案法團，要求法團及管業處按公契代其向301室追究。再後，於1月24日，申請人向本審裁處提出本申請。
申請依據
7. 根據申請表格，申請的理由是：
“答辯人違反……”公契”( 註冊摘要編號UB6357422)…… 中第2(a) 條有關公契附表 – A5條及B1條的規定。”
並要求：
“(1) 就進入上述建築物的地址(即……301室) 進行維修的强制執行令；(2) 有關答辯人違反公契而引致申請人受損害之賠償；(3) 其他進一步的命令及補償；(4) 本案件之支出。”
事件經過
8. 申請人方面提交了有關文件，包括管業處提供的，自1月3日起有關這次事件的記錄、管業處致301室户主的信件、申請人致張先生的信件及申請人致大厦業主立案法團的信件等。這些文件皆記錄或證明上述事件背景。
9. 申請人的女婿王先生在庭上作供，並採納其存檔之陳述書内容為其部份證供。從他的證供，得知兩户曾於去年末，因301室張先生多次向管業處投訴401室發出噪音，已有過糾紛。管業處於去年12月提供予申請人的有關投訴事件資料記錄可以證明。
10. 另外，管業處的黄春杰先生，和助理行政主任布浩然先生，應傳票先後在庭上作供。各人皆確認了上述事件背景。
11. 301室張先生亦有於庭上作供，同樣採納他存檔的陳述書為其部份證供。再聽其在庭上盤問證人和自已作供後，本席認為，申請人方所指上述的事件背景，並未有或未被有效的質疑。本席決定接納申請人方這些證人的證供，並裁定上述事件背景為事實。
12. 張先生解釋了他不願401室户主委派的維修員進入其單位修理的原因，主要可以歸納為兩點：首先，張先生指，在去年12月7日，401室户主也曾派維修員進入他的單位洗手間進行維修。他指該名維修員不但未有做好任何事前準備工夫，且工作馬虎，用不到10分鐘修理後便離開。結果剛施工的喉管位置鬆脱漏水，影響他的單位。他指此事過後，401室户主未有向他本人了解及安慰。所以他對401室户主處事態度大失信心。基於此教訓，他稱在未得合資格水喉匠向他解釋今次問題所在及施工方法之前，暫緩給予對方今次施工。
13. 另外，張先生指在1月3日，他投訴當時所漏出的，是强力具腐蝕性的通渠水，令他家裡造成損失及傷害。混合污水流遍洗手間地面，張先生飼養的狗疑因誤食了這些污水而死。他指401室户主未嘗有給予慰問，故他亦不願意給予對方進入單位施工。
14. 於1月3日當天進入301室洗手間視察的管業處黄春杰先生作供，指當時從該U形隔器的確有渗出液體，並滴到他手上，他的確感到有些腐蝕性，他亦觀察到洗手盆及地磚有些污漬。
15. 本席認為，張先生以上指懷疑申請人曾嘗試以通渠水解決喉管淤塞，繼而漏進他單位，未必無根據。但張先生在庭上質疑申請人曾否改動原來去水喉管而導致問題，本席則認為這質疑和指稱並無任何證據支持。
公契條款
16. 如上所述，申請人曾去信管業處及業主立案法團，要求按公契代表申請人，向張先生採取法律行動，促使張先生容許維修人員進入其單位進行修理。但回覆是所涉及之U形隔器為401室擁有及只供401室使用，須由申請人負責並進行維修。管業處的布先生及助理分區經理曹家良先生，皆在庭上作供確認這立塲，指管業處只會從中協調。
17. 布先生及曹先生乃依賴載於公契附表三(the Third Schedule) 的屋苑規則(House Rules) 中的第17條規則，其内容如下：
“Each owner or occupier shall be responsible, upon notification by the Manager, to repair any defective drains, outlets or connections to any water-closets or other water apparatus in such part of the Estate owned or occupied by him and shall be responsible for any damage to any other part of the Estate resulting from the disrepair of the said drains, outlets and connections.” [底綫乃本席所加]
18. 以上規則訂明業主須自行負責維修各自擁有或佔有部份的有關喉管。同樣責任實在也載於附表二(the Second Schedule) 中第3(a) 項：
“To keep the interior of such part of the Estate of which he is the owner and all the wiring plumbing and other services therein or serving exclusively such part of the Estate in good repair and condition and to maintain the same in a manner consistent with the preservation of the Estate as a residential estate.”
[底綫乃本席所加]
19. 按這屋苑的情況，本席認同，在申請人單位洗手間的去水喉管及U形隔器，是屬於申請人擁有或佔有該屋苑的部份；申請人有維修責任：見香港案例John So & Anor v Lau Hon Man & Anor, CACV 110/1993(1993年10月5日) 第35和37至41段。
20. 申請人最終自己提出這申請。根據公契第6(h) 項，管業處有權為執行公契條向任何業主提出訴訟。不過，同時6(k) 項載有：
“Notwithstanding the powers conferred on the Manager by this Clause any one or more owners shall be entitled at his or their own expense to take action against any other owners to enforce the provisions of this Deed and the provisions of this Clause shall apply mutatis mutandis to any action or proceeding brought by such owner or owners and to the recovery of any costs damages or other moneys awarded therein.”
21. 所以作為業主，申請人根據以上6(k) 項是有權自行向其他業主提出訴訟。唯訴訟因由必限於公契條款的履行。
22. 申請人現指張先生違反的，乃公契中第2(a) 項所指附表一(First Schedule) 中的其中兩項。首先是A5項。A項所載乃業主隨業權而擁有的地役權、權利及特權(easements, rights and privileges)，其中A5項内容如下：
“The free and uninterrupted passage and running of water sewage gas and electricity from and to that part of the Estate owned by him through the sewers drains water-courses cables and wires which now are or may at any time hereafter be in under or passing through the Estate or any part or parts thereof which are wholly or partly for the common use of the owners or occupiers of the Estate.” [底綫乃本席所加]
23. 本席相信，U形隔器出現淤塞，定必影響自單位洗手間經喉管去水至大厦去水喉管的水流。但A5條所指的，是從屬於單位部份(即包括單位的去水喉管和U形隔器) 的去水經屋苑其他公用或部份公用中的喉管時的暢通情形，並非指屬單位部份(即包括單位去水管和U形隔器) 本身的去水暢通情形。事實上，該U形隔器只接收來自申請人洗手間的去水；而在張先生投訴之前一天，申請人一方已發現去水受阻。其後證實該隔器部份淤塞，不等如張先生違反了A5項。至於張先生有否在其單位内，處理過該屬於申請人單位的U形隔器，而導致淤塞，似乎只是揣測而已。
24. 由此至終，申請人的主要投訴，並非張先生造成該隔器淤塞，而是張先生阻礙修理該隔器，令401室不能去水的情況持續。事實上，各户之有關U形隔器部份，皆裝置在下層户内。户主要修理該隔器，除進入下層單位，似乎别無他法。問題是管業處或個别業主是否有權進行下層單位，進行這類維修。
25. 有關這方面，申請人又依賴公契付表一(First Schedule) 的B1項。B項所載乃業主享有自己物業之時，所受制於他人之地役權、權利和特權，包括B1項：
“Full right and privilege for the Manager with or without agents surveyors workmen and others at all reasonable times on notice (except in case of emergency) to enter into and upon any part of the Estate for the purposes of inspecting rebuilding repairing renewing maintaining cleansing painting or redecorating the building or any part or parts thereof (including the flat itself) or any sewers drains water-courses cables pipes pumps tanks wires or services therein or any other apparatus equipment or services used or installed for the benefit of the Estate or any part or parts thereof as part of the amenities thereof and not by any individual owner for his own purposes or enjoyment and generally for the purpose of exercising the powers and functions of the Manager under this Deed.” [底線乃本席所加]
26. 以上B1項，賦予管業處權力及特權，在合理通知下，進入任何單位進行維修包括位於單位内的去水喉管。不過，這只應用於那些為屋苑應用或為屋苑而安裝的部份，並不包括只屬個別業主使用或安裝的部份。换言之，管業處並不能依賴以上B1項，强行要進入任何單位，去維修屬上層單位的喉管和U形隔器。
27. 雖然雙方未有提出，但本席同時也考慮過公契有關管理公司的管理、權力及職能第4(e) 項：
“The Manager may with or without surveyors workmen and others at all reasonable times on notice (except in case of emergency) enter into and upon any part of the Estate (including any flat herein) for the purpose of inspecting rebuilding repairing renovating maintaining cleansing painting or decorating any part of the Estate (including any other flat herein) and the common parts or common services thereof.” [底綫乃本席所加]
28. 以上4(e) 項，似乎給予管業處權力，進入任何單位進行維修包括屬於其他單位的部份。但真正有關管業處維修各種喉管的責任，卻是載在4(c)(10) (i)項中:
“To keep in good repair and condition-
(i) all water pumps tanks pipes sewers lavatories drains water-courses cables wires apparatus and equipment which are now or may at any time hereafter be in or under within the Estate or the land adjacent thereto which are wholly or partly for the common use of the owners and occupiers of the Estate;”
[底綫乃本席所加]
29. 根據以上4(c)(10)(i) 項，管業處維修各種喉管的責任，乃局限於該些屬屋苑公用或部份公用部份。本席認為，和上述已分析其他的公契條款一併考慮，公契各方的理解是，維修本案該U形隔器屬申請人的責任；嚴格來説，管業處既無責任，亦無權力進入張先生的單進行維修。
30. 同樣，公契並無條文賦予任何業主可進入其他業主單位内進行維修。考慮公契現有條款，本席亦不認為，有任何基礎去暗示賦予業主這權力之隱含條款。當然，這亦非申請人的陳詞。
31. 申請人和張先生均受公契約束。根據《建築物管理條例》第45(3) 條和10附表第7、8及9段，審裁處只可根據公契條款所訂的有關權利、契諾和條件，作出裁決及予以執行。審裁處並無司法管轄權，作出任何可能實質改變公契條款及條文之命令。至於申請人是否可根據其他法律原則，例如普通法，去推論業主可進入其他業主單位進行維修的權力，則非審裁處之司法管轄内可判定。
結論
32. 本席同意代表申請人的林先生的陳詞，答辯人張先生的執着和不合作，損人不利己。但鑑於以上所述，指張先生違反公契的法律責任未能確立。
損害和濟助
33. 為求完整，本席仍假設張先生要向申請人負上違反公契的法律責任，繼而分析申請人稱因受到的損害而要求的濟助。
34. 即使審裁處可作出所要求之强制令，本席還須考慮現在是否有作出這命令的需要。事實上，根據申請人一方王先生的證供，401室洗手間的去水喉管自3月29日起已恢復去水。現在並無證據支持，若審裁處不發强制令，去水喉管將會重現淤塞。所以不論是管業處或申請人作出申請，本席認為都不需頒發有關强制令。
35. 至於損害賠償的申索，可歸納為以下主要兩項：
(1) 清除積水的費用；
(2) 申請人家人使用單位、生活和健康所受影響。
36. 如上所述，無證據顯示該U形隔器淤塞而不能去水，是因張先生而起。但張先生拒絕申請人維修的要求，結果無疑是401室的情況延續而導致積水。上述第(1) 項，乃401室積水而需要購置吸水機的費用。根據購買此機的收據，價值港幣600元。另外，於3月17日至27日期間，申請人一方曾聘用臨時工人清理積水。該臨時工人李志清先生，應證人傳票上庭。他作供確認是申請人要求他協助，並以時薪港幣60元計，每天工作2小時。他的工作包括要多次傾倒重達幾拾磅的水。他共支取了港幣1,320元的酬勞。這也有由他簽署的支薪記錄為證。本席認為，假設張先生違反公契的法律責任確立，這兩項費用同屬清理積水所需，數額亦合理，理應給予賠償。
37. 就上述第(2) 項，申請人一方王先生的陳述書中，列舉了積水之患對家人使用單位的多項影響。家人生活方面，可歸納為以下：
(1) 為避免抽水產生的噪音滋擾他人，家人每天使用洗手間沐浴洗頭，需限制在晚上11時至早上7時這時段以外。各人因需於這時段前回家，影響了各人的社交生活及質素。同時噪音影響兒童在家温習。
(2) 為留守家中處理抽水及倒水，家人各類生活受影響，損失時間。
(3) 家中多項正常生活受妨礙，須協調或犧牲；生活質素和家人之間的關係均受影響。
(4) 為處理問題，四出尋求協助，耗費時間精力。
家人健康方面，可歸納為以下：
(5) 抽水過程會將去水道內的臭氣釋放到室内，影響衛生和健康；殘餘污水亦可能滋生病菌。
(6) 每天1至2小時抽水過程産生的噪音，影響家人精神和情緒。
(7) 因處理積水，導致王先生背痛，須接受物理治療；申請人女兒(即王太太) 則身體勞損，需求醫診治及尋求心理輔導。
38. 申請人一方提交了有關王先生及王太太求醫的單據。這些單據記錄了，王先生扭傷背部及王太太腰痛等的診斷；亦證明了醫療費用。其中，就王太太尋求心理輔導方面，申請人傳召了香港心理輔導中心的李淑閒小姐作供。李小姐是負責王太太個案的註冊社工和輔導員。她指王太太在本年3月15日尋求輔導。李小姐指王太太當時十分激動向她投訴，因這次去水喉管事件感到焦憂不安。至5月22日為止，李小姐共給予王太太10次輔導。王太太並無出庭作供。
39. 申請人就以上要求的賠償屬一般損害賠償(general damages) 。因合約方違反合約承諾，導致無辜的一方身受實際性質的不便和不適(physical inconvenience and discomfort) ，都可以是一般損害賠償的項目：見McGregor on Damages (17th ed) 第3-014至3-016段。在本案中，這應包括因401室洗手間積水，實際上造成申請人家使用洗手間時之各種不便及不適。但至於對其他日常生活進一步的影響，本席則認為是在這項賠償範疇之外。
40. 使用洗手間時要清理積水，是實際不便及不適。但王先生和王太太在清理積水時受傷，本席認為，這並非公契合約方(即與訟雙方) 合理預期的違約後果。申請人所指的其他精神上痛苦(mental distress)，尤以王太太為例，也非法律上可賠償的違約後果。在英國案例Watts v Morrow [1991] 1 WLR 1421中，上訴法院法官Bingham LJ就有關法律作出以下總結：
“A contract-breaker is not in general liable for any distress, frustration, anxiety, displeasure, vexation, tension or aggravation which his breach of contract may cause to the innocent party……But the rule is not absolute. Where the very object of a contract is to provide pleasure, relaxation, peace of mind or freedom from molestation, damages will be awarded if the fruit of the contract is not provided or if the contrary result is procured instead.”
41. 大厦公契和本案涉及之條款，並非以上案例所指，為提供合約方歡樂、鬆弛、寧靜或免被騷擾等目的而訂定。若違反公契上的承諾引致無辜的一方受到精神痛苦，將不是合約法下可賠償的項目。本席也認為，這精神痛苦亦非申請人和答辯人身為合約方所合理預期的：見McGregor on Damages第3-024段及第27號註腳；第3-030段。
42. 所以，即使成功確立張先生違反公契的法律責任，申請人只應得到在有問題的期間，就使用洗手間時的實質不便和不適要求一般損害賠償。釐定這類賠償只能大約；借有關在普通法中，因漏水造成滋擾(nuisance) 的案例：Cheng Chi Wing & Ors v Ho Shu Wah & Anor, DCCJ 2370/2005(2007年7月27日) 和Lau Ting Hang & Anor v Leung Chi Wing, DCCJ 6539/2005(2008年2月18日) 等，本席認為合理的賠償為港幣4,000元。
命令
43. 由於按公契張先生的法律責任未能成立，本席唯有撤銷這申請。但鑑於此案背景，答辯人張先生的執着和不合作，實在為雙方同時帶來不幸和不便，損人不利己。所以雖然張先方算是勝訴，本席決定不作任何訟費命令。但此訟費命令屬暫准性質；任何一方未有在今天起計14天内就訟費要求聆訊，命令即自動作實。
出席人士：
申請人：由林道榮先生代表應訊
答辯人：親身應訊
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