陳大志及另一人 對 李耀祥及另一人

DCCJ 2792/2011

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2011年第2792號

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判案書

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1.  本案為一多層大廈的滲漏案件，爭議的議題就是有否滲漏；如有，賠償應是多少。

2.  本案的背境如下：－

(1) 本案牽涉新界屯門湖翠路138號啓豐園第4座（「案中大廈」）。第一原告人和第二原告人為案中大廈7樓G室（「原告物業」）的業主。被告人李耀祥先生和張芳妹女士為案中大廈8樓G室（「被告物業」）的戶主。

(2) 於大約2008年開始，原告人投訴原告物業內的洗手間、廚房和客廳出現漏水的跡象。於2008年5月18日，第一原告人及第一被告人李耀祥先生雙方曾書面協商進行修補工程。第一被告人同意賠償$5,000予第一原告人。

(3) 於2010年1月，原告人的租客通知第一原告人，指稱原告物業內出現漏水的情況。

(4) 於2010年2月8日，第一原告人聲稱發現原告物業內的浴室、廚房和客廳出現漏水的情況。其後，第一原告人向屋宇署/食物環境衛生署聯合辦事處投訴，但未能找出滲漏的根源。

(5) 於2011年5月3日，原告人於小額錢債審裁處對被告人作出申索，案件移交區域法院。原告人的訴訟因由為「疏忽」、「滋擾」和「違反大廈公契」。

原告人的案件

3.  原告人聲稱被告物業洗手間和廚房的供水、排水及防水設施有漏水的問題，亦是導致原告物業出現滲漏的根源。上述滲漏令原告物業受到損毀，包括洗手間和廚房的天花和牆身出現發霉、變黑、油漆甩脫及批盪脫落等等。

4.  於申索書中，原告人尋求就「滋擾」、「生活不便」和「不適」等等項目的一般損害賠償，並要求原告物業維修的費用及租金損失共HK$37,420。

5.  在申索書中，原告人亦要求法庭頒發禁制令。

6.  原告人的立場是，在2008年被告人的單位漏水，之後曾停止了超過一年半的時間。但沒有徹底根治滲漏的根源。2010年1月再度滲漏，直至2012年約4月才停止，即黃順泰先生的第二份報告後。

原告人的證據

7.  原告人的證人包括第一原告人及專家證人黃順泰先生（Mr Wong Shun Tai, Stewart）（「黃先生」）。

8.  第一原告人的證供如下：－

(1) 陳大志先生強調在2008年5月18日李耀祥先生作出賠償時，他是承認漏水的責任的。此外，陳先生也提出在其物業的廚房內，有一鐘乳石，是含有鹽份的，這乃上層長期向他的單位漏水的證據，成因是被告物業廁所的鹹水滲漏到7樓的廚房。

(2) 他並不在上址居住，租客為一外籍人士，也不是經常在港，可能每月有十多天不在上址居住。他說已租給他十多年，因為相熟，所以租金是$5,800。

(3) 他作供被問及在2008年5月為何找叁有工程公司維修，初時他說在街上撞倒，在追問下，才承認叁有工程公司的老板就是他的兒子。

(4) 他認為因他的投訴，被告有維修其物業，即證明他的物業為漏水的根源。

(5) 他亦指出共同專家證人沒有做好其本份，找出漏水的源頭，也沒有確認其物業曾否漏水。

9.  黃先生的證供如下：－

(1) 黃先生分別在2011年9月30日至2012年3月26日作出報告及補充報告。簡單來說，2011年9月30日的報告結論是8樓的浴室及廚房漏水到樓下單位。源頭包括浴室洗手盤邊漏水到洗手盤的櫃，櫃內的木板腐爛，水流到地台。再由地台流到樓下單位。

(2) 廚房方面，他認為洗衣機漏水，由廚房流到樓下的廚房及客廳。他的方法除觀察外，包括濕度測試，色粉測試及入水位水錶測試。

(3) 第二份報告是按法庭在2011年12月1日的命令指派一共聘專家作報告作出的。但在2012年3月29日，雷聆案官取消之前的指派，改為指派劉珊娜（“Lau Shan La”）為單一專家證人。換句話說，黃先生不是以共同專家證人身份作供的。不過既然原告人要求他作供，本席亦予批准。

(4) 第二份報告的結論與第一份差不多，不同之處包括新換的洗手盤水隔有漏水情況，其中內容包括8樓的浴室及廚房的地台滲水到樓下單位，原因是隔水層因日久損耗，並建議重造地台及隔水層，報告第6頁（審訊文件夾p 289）的原文如下：－

“(6) Concluding Remarks

1. There had been leakage with water seeping through the floor slab of bathroom of “8/F. G” to dampen the ceiling slab of bathroom of “7/F. B”. The cause of water permeation was due to wearing effect in the damp proof course in the floor slab of bathroom of “8/F. G” allowing passing of water or dampness to enter “7/F. G”.

2. There had been leakage with water seeping through the floor slab of kitchen of “8/F. G” to dampen the ceiling slab of kitchen of “7/F. B”. The cause of water permeation was due to wearing effect in the damp proof course in the floor slab of kitchen of “8/F. G” allowing passage of water of dampness to enter “7/F. G”.

3. Although patches of water proof material made to the floor of bathroom of “8/F. G”, there are of temporary repair works.

4. As stated in my first survey report, I would recommend remedial works for bathroom and kitchen of “8/F. G” be included the followings:-

-     digging away existing cement sand screed down to the structural floor.

-     leveling the floor with cement, sand and aggregate with admixture of water proof polymer.

-     laying damp proof course on floor and low part of walls.

-     troweling cement sand screed with admixture of water proof polymer ……”

被告人的案件

10.  被告人的案件是在2008年之時，被告人從未承認被告物業是原告物業滲漏的根源，被告人否認被告物業是漏水的根源，並否認知道被告物業漏水到原告物業。

被告人證據

11.  被告人的證人包括第一被告人。另外法庭指派的共聘專家證人劉珊娜女士也支持被告人的案件。

12.  第一被告人作供時說：

(1) 只有小學程度，在船舶工作。

(2) 他有眼疾，視力不清楚。

(3) 他的物業由其兩名弟弟居住，但單位如有維修他仍會被知會。

(4) 他同意曾於2008年賠償$5,000予原告一方，因為想“息事寧人”。

(5) 在2008年2月，在原告人的投訴下，他的父親聘用了一豐盛燈飾電業公司，在浴缸水龍頭位置及缸底做了補膠工程。

(6) 在2010年2月25日，他找了德誠水電工程在浴缸邊做了新鋪瓦仔工程。在大約那段時間，他自己在浴缸底及浴室地板的位置掃上防水漆，並更換了浴室洗手盤氣隔。更換以後，洗手盤氣隔有些少滲水，但只是在大量沖水時才發生。

(7) 除此之外，沒有其他工程。

13.  劉珊娜女士的證供如下：－

(1) 劉女士有兩份專家報告，第一份的日期是2011年9月3日，結論是使用了目測法，導電感應法，色粉測試，高清紅外線掃描方法，微波濕度掃描方法等方法測量以後，沒有證據及跡象在檢測當日，原告物業的洗手間天花，洗手間近天花牆身及廚房天花有滲漏跡象。

(2) 2012年6月29日，劉女士以共聘專家證人身份，作出報告，第二份節錄內容如下：－

“5.0 結果及評估

5.1 根據目測法檢測結果，沒有發現“7G”洗手間天花及天花與牆身連接的位置出現像洗手間牆身假天花線位出現的油漆脫落跡象，可以看到出現油漆脫落的位置集中在假天花線以下。沒有證據及跡象顯示“7G”洗手間牆身假天花線位出現的油漆脫落跡象，是由上至下擴散的。估計洗手間出現的油漆脫落有以下可能性。

第一種： 油漆老化

第二種： 人為破壞

第三種： 受高濕度影響（高濕度成因可能是滲漏、天氣潮濕、倒汗水等）

（根據4.2.1.1，4.2.1.2）。

5.2 根據目測法檢測結果，沒有發現“7G”廚房天花及天花與牆身連接的位置，出現像廚房近抽氣扇牆身假天花線位出現的批盪剝落及門頂牆身假天花線位出現的油漆脫落跡象，可以看到出現油漆脫落及批盪剝落的位置集中在假天花線以下。沒有證據及跡象顯示“7G”廚房近抽氣扇牆身假天花線位出現的批盪剝落及門頂牆身假天花線位出現的油漆脫落跡象，是由上至下擴散的。估計廚房出現的油漆脫落及批盪剝落有以下可能性。

第一種： 油漆及批盪老化

第二種： 人為破壞

第三種： 受高濕度影響（高濕度成因可能是滲漏、天氣潮濕、倒汗水等）

第四種： 強裂震動，如裝修。（此項針對批盪剝落）

（根據4.2.1.3，4.2.1.4）。

5.3 根據目測法檢測結果，發現“7G”廚房的天花及橫樑出現明顯發黑的跡象，估計是發霉。一般情況下，油漆牆身如受到高濕度影響或牆身不透風的情況下，都有可能出現發霉的情況。（根據4.2.1.5）＂

“5.5 根據目測法檢測結果，雖然發現近“8G”洗手間的外牆有明顯損毀的位置，但根據導電感應及高清紅外線掃描的檢測結果，沒有在“7G”的洗手間及廚房天花或出現油漆脫落的牆身發現偏高的濕度。沒有證據及跡象顯示外牆所出現的缺陷有導致“7G”受滲漏影響的跡象。（根據4.2.1.6, 4.2.2, 4.2.3）＂

14.  就結論方面，她提出：－

“6.1 沒有證據及跡象顯示檢測當日，“7G”洗手間、廚房的天花及出現油漆脫落的牆身，其表面及石屎層內有偏高的濕度。（根據5.6, 5.7, 5.8）

6.2 沒有證據及跡象顯示檢測當日，“8G”洗手間及廚房的供水排水設施及防水設施出現導致“7G”受滲漏影響的跡象。（根據5.6, 5.7, 5.8, 5.9, 5.10）

6.3 沒有證據及跡象顯示，“7G”洗手間及廚房的天花及牆身所出現的油漆脫落及批盪剝落的跡象是由上至下擴散所引致的。（根據5.1, 5.2）”

15.   換句話說，她不確定那些油漆脫落是因漏水引起的，此外，油漆脫落及批盪剝落的位置集中在假天花線以下，如果是因為水患引起，沒有證據顯示是由上至下擴散的。簡單的說，在測試當日，原告物業並無滲漏。

證據的分析評估

16.  本席不接受第一原告人的證供，他並不是一誠實證人。他在討價還價後，獲得第一被告人$5,000的賠償。但他只是找了自己的兒子陳啓雄造了修補工程。在回答如何找到陳啓雄時，他說他找了叁有工程的陳啓雄，因為他價錢老實功夫好，是以前熟識的，在街上「碰見」他。在被追問下，他才承認是他的兒子。

17.  此外，他在作供之時，說原來租客要求減租至$5,500。但在追問下，原來此租客已租用了該物業超過十年，在有關時段，租金從來都是$5,500，雙方並無書面租約，亦沒有減租。但他在小額錢債的申索書寫上“該樓月租值$6,800，因受上層滲漏影響減少$1,300（從2010年2月至2011年3月）共13個月，$16,900。” 在其2012年2月25日的書面口供中亦說，租客投訴，「並要求以市值租金每月減至HK$5,500。」實情是根本沒有減租，只是沒有加租而已，原告人只是提交了一份2011年6月11日的該租客的信件，內容說該單位的巿租租金是$6,800到$7,000。本席奇怪為何租客可以證明該單位的巿值租金，再者，該租客並沒有出庭作證。

18.  在2011年他找了益利電業作因滲漏的維修報價，在追問下才承認和他是兄弟關係，本席亦認為他有意隱瞞他與益利電業的老板是兄弟關係。他只是在被追問時才承認，之前全無提及。

19.  本席亦不接受黃先生的證供，他的報告草率，其中第一份報告多項出錯，報告第4頁（p 140）第3段Kitchen寫錯為Bathroom，第5頁（p 141）Point B 1-6寫錯為Point K1-6，同頁顏色Greenish寫錯為Bluish。第二份報告，Point C寫錯為Point D（p 288）。

20.  在被問及被告人的鹹水入水喉是否有更換，他在庭上說「講不到」，即不清楚，但在第二個報告(p 294)的相片上（p 10），他聲明是新換喉管。為何在作供時說喉管不清楚有否更換，但在報告卻寫明新更換喉管？即使在看到自己在報告的描述，即喉管已更換，但黃仍然說不能肯定有否更換，他沒有解釋為何在作報告時可以肯定，作供時反而不能肯定。本席質疑他的誠信有問題。

21.  此外，他用的濕度計（Moisture Meter），說明書寫明運作濕度（Operating Humidity）是相對濕度低於80% （p 448），但在二份報告的測試日期即2012年2月28日及2012年3月4日的濕度分別是92%及96%，實在不適合使用該濕度計測試。在2011年9月30日的報告中，更完全沒有提及當日濕度。

22.  在2011年9月30日的報告中，他測試了8樓的天花，認為濕度低，便得出結論9樓沒有漏水到8樓，所以7樓的水是由8樓漏到7樓的。但完全沒有考慮其它可能，例如外牆，或7樓住客如何使用該單位等。

23.  在被問及廚房假天花上的鐘乳石時，他說大約2年漏水時間才形成此鐘乳石，他不是地質專家，鐘乳石形成時間相信受很多因素影響，他如何能武斷地說兩年？

24.  他量度7樓浴室濕度之前，他承認如之前有人在該浴室洗澡，會增加濕度，影響結果。但他卻沒有查問是否有人在測試前洗澡，或為此作出安排。

25.  本席接受第一被告的證供，認為他雖然學識不多，但在庭上的證供可信，在盤問下也沒有搖動。

26.  本席亦接受劉女士的證供，認為在2012年5月21日被告物業並無漏水，在2011年8月31日也沒有漏水。本席認為劉女士雖然經驗較淺，亦只是第一次上庭作供，她的報告較嚴謹及詳細，具備多種測試，測試的手法也較嚴謹。

27.  此外，她也發現大廈的外牆有破損（p 358）。本席認為，在大雨的日子，是有機會出現滲水的情況的。

28.  她亦發現7樓的破損集中在假天花線以下，這不能抺殺7樓租客在使用浴室及廚房時，例如洗澡增加了濕度。如果在排氣不良，不通爽的情況下，增加的濕度可能形成倒汗水，便集中在假天花之下。而假天花之上只有因為潮濕而發霉，油漆脫落的情況遠較假天花之下輕微。

29.  租客經常不使用該單位，也可能引致空氣不流通，加深了發霉，批盪及油漆脫落的情況。

30.  黃先生聲稱被告物業的洗手盤邊漏水，或氣隔漏水，但卻無證據證明此等滲漏如何會穿過地板的防水層而流到原告物業。劉女士也說氣隔有漏水，但十分輕微。黃先生也說8樓之廚房洗衣機漏水穿過防水層滲漏到8樓。本席認為毫無證據。黃先生認為根治7樓漏水問題，是8樓重做防水層。但按原告人的立場，滲漏在2012年的4月停止，其間並無證據證明被告人曾維修了防水層，亦無任何證據顯示被告物業的住客的用水習慣有任何改變，更無證據顯示除上述所提及之外，被告人在該日子之前進行任何維修工程。

31.  本席同意被告人的陳詞，即法庭無須就2008年的懷疑滲水事件作出判決，原因包括本案要處理的是2010年的滲水事情。在2008年雙方並無作出任何測試，亦無專家意見。再者，如法庭要作出裁決，本席會裁決2008年的滲水情況，如其源頭是被告物業，或與被告的物業有關，被告人經已妥善處理。因按原告人的說法，差不多18個月沒有漏水。本席認為，即使原告物業有滲漏，無任何證據顯示是同一源頭，或因上次的維修手藝不精引起。

32.  第一原告人強調鐘乳石有鹽份，是因為被告單位的鹹水滲漏成。但劉女士曾作出化驗，結果是該鐘乳石並無鹽份，並且在原告及共聘專家的報告及口供中，均沒有說被告的單位有鹹水滲漏。按原告專家的第一及第二份報告，都只是說淡水的滲漏而矣。

33.  再者，除了那些紅外線，濕度測試外，雙方由2011年年中開始，至2012年年中，8樓已進行了5至6次的色粉測試，包括由食物環境衛生署進行的色粉測試，在被告人的浴室及廚房地台，所有去水位、洗面盤、浴缸等進行，到2012年6月為止，均無任何色素發現於原告物業。

34.  法律上並無下層單位出現滲水問題必根源於由上層單位的假定。原告人必須以相對可能性（on the balance of probabilities）證明是被告物業滲水到原告物業。此案中原告人及原告的專家證人的證供均不可靠，不能作出以上證明。本席亦接受第一被告人及共聘專家證人的證供。該專家證人的證供表示在測試的兩日中，被告人單位並無漏水至原告人的單位。共聘專家證人並無確認原告物業有否曾經出現滲水的情況，只是說原告物業的破損，可能是因為漏水引起。

35.  原告人並無傳召食環處或管理處的人員作供，即使本席接受有關信件，最多只能證明原告物業有水患，至於源頭是否在8樓，食環處的信件清楚表明，沒有找到滲漏源頭。

36.  第一原告人投訴劉女士並沒有找到滲漏的源頭。相信要確認原告單位是否曾經有滲漏的問題，並不容易，測試的方法也有資源的限制，但對於處理本案，劉女士的報告經已足夠。

結論

37.  基於上述原因，本席撤銷第一及第二原告人所有申索。並頒發暫准令，第一及第二原告人須支付第一及第二被告人的訟費，包括保留之訟費（如有）。如雙方不能同意數額，則由法庭評定。除非任何一方在14天內以傳票方式申請更改，此暫准令成為絕對命令。