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LDPD 181/2018
[2018] HKLdT 26
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPD 2018年第181宗
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CHONG KWAN YIM CINDY |
申請人 |
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及 |
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WAN MAN YING |
答辯人 |
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判決書
(上訴許可申請)
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1. 答辯人於2018年4月3日向土地審裁處 (下稱「審裁處」) 提出非正審申請, 要求就本席於同日對答辯人於2018年3月15日向土地審裁處提出的覆核許可的判決申請上訴許可， 並暫緩執行收樓。
2. 答辯人又於翌日，即2018年4月4日向法律援助署提出法律援助申請，以便進行上訴。法律援助署於2018年4月6日將有關該申請備忘錄提交審裁處。
3. 申請人於2018年4月12日向審裁處提出非正審申請，申請本席行使《法律援助條例》第15 (4) 條的權力，不讓有關備忘錄暫停本案程序42天[1]。本席接納申請人的申請， 理由與下述拒絕上訴許可申請及暫緩執行的判決，大致相同。
4. 本席現判定撤銷答辯人於是案的上訴許可申請。
背景
5. 申請人是九龍太子道西398號御‧太子(The Prince Place) (下稱「涉案處所」) 的業主，答辯人是租客。
6. 根據一份日期為2016年7月21日的租約(下稱「涉案租約」)，申請人把涉案處所租予答辯人，租期兩年， 由2016年8月1日起至2018年7月31日止, 每月租金17,500 元 (包括管理費，政府差餉、地租)， 租客須在租期內每個月份第1天上期繳付。
7. 根據涉案租約第7條， 租客須繳付兩個月租金之按金（保証金）。「若租客在租期內並無干犯此合約內任何條款， 則業主須於收回交吉的物業或一切租客欠款後（以較遲者作準）七天內無息退還該保証金予租客， 但若租客拖欠根據此合約需要支付的租金及/或其他款項…… 業主可從保証金內扣除因租客違約而令業主所受的損失， 而此項權利將不會影響業主因租客違約而可採取的其他合法行動的權利。」
8. 根據涉案租約內附表二備註2， 涉案租約首年為梗約， 次年為生約, 該附表二第4段稱： 「儘管與前文不符， 任何一方可給予另一方不少於壹個月的書面通知或壹個月租金作代通知金提早解除此租約； 唯該通知書不得早於由租期起計之拾壹個月內發出」(下稱「退租權」) 。
9. 又根據涉案租約內附表二備註4，「租客同意於議訂時間給業主帶客睇樓」。
10. 申請人於2018年1月30日向審裁處申請收回涉案處所的空置管有權，理由是答辯人未有繳付自2018年1月1日起的租金，另 “The Respondent has caused unnecessary annoyance, inconvenience or disturbance to the Applicant”, 指答辯人經常遲交租金， 其附件顯示申請人於2017年9月起已不斷向答辯人追租。
11. 答辯人於2018年2月7日遞交反對通知書（表格7）， 內容如下：
「（1）租住其間業主和地產不斷騷擾；
（2）租約期滿為2018年8月1日；
（3）雙方就按金問題有分歧；
（4）在商量退租時受到業主帶同不知明人仕（為數3人）辱罵恐嚇， 即2018年1月21日；
（5）另收到業主掛号信通知可3月8日搬出， 其間可以繼續在該地址居住， 並沒有提及交租問題， 並沒叫我交租；
（6）業主一直容許和寬限交租日期，和一直沒有對遲交租提出意見；
（7）本人受領公司房屋津貼， 就此事未能解決， 所以受顧(原文如此)公司未能發放津貼， 令我搬出。」
2018年2月23日的聆訊
12. 本案於2018年2月23日在本席席前聆訊時，戴鄧莊李律師行的莊永燦律師（「莊律師」）代表申請人， 逐點反駁答辯人於表格7的「反對理由」：
（1）申請人沒有在答辯人租住其間騷擾她， 並指出根據涉案租約附表二備註4[2]，業主可於約定時間帶客睇樓， 而這是得到答辯人同意。又即使答辯人認為她受到騷擾， 她是另有渠道追討[3]， 但不可以以此而不繳付租金。
（2）正如答辯人承認，申請人已於 2018年1月10日行使退租權向答辯人發出退租通知書， 其內容如下：
「現正式通知閣下上述單位已出售及必須於短期交吉。依据租約現處於生約期可以一個月通知交還單位給我。 有見年尾， 我將要求買家供你兩個月通知以便你處理， 即2018年三月五日[4]前搬出。 （你亦可提早於一個月搬離亦可）
依据合同內規条， 敬請還原單位入伙之現狀和有關傢俬等。搬離前敬請預約我方上樓交收以便交還兩個月之按金。 及清理有關水、電、 煤氣等單据之費用， 方便新戶口轉名。藉此机會謝你的幫忙供客戶看樓。 感激萬分。 如有不明， 請電聯為要。
祝愉快！
{註： 此兩個月請依時交租為盼。}」
莊律師特別指出，根據涉案租約內附表二第4段， 申請人本可發出1個月的書面通知退租， 但申請人已向答辯人發出近兩個月的退租通知。而在退租通知末段亦加上註腳要求答辯人在收到退租通知後仍要依時交租。
（3）莊律師指即使申請人與答辯人就按金的退還有分歧， 答辯人仍有責任根據涉案租約依時交租。[5]
（4）莊律師指申請人與答辯人本已安排於2018年1月21日退租及交樓， 但期間雙方有語言誤會致交樓不成。 但既然交樓不成，答辯人有責任根據涉案租約依時交租。申請人沒有帶同不知名人仕辱罵恐嚇答辯人。
（5）莊律師指答辯人所說退租通知書沒有提及交租問題， 沒有叫她交租是與事實不符， 因為退租通知書末段亦加上註腳， 要求答辯人在收到退租通知後仍要依時交租。又即使退租通知書沒有提及交租問題， 答辯人仍有責任根據涉案租約依時交租。
（6）莊律師指答辯人所說申請人一直沒有對遲交租金提出意見是與事實不符， 因為申請人早於2017年9月23日已向答辯人發出書面警告[6]；
（7）莊律師指答辯人向僱主申領房屋津貼一事， 和她必須依據涉案租約準時交租的責任無關。
13. 答辯人的回應卻是混亂的，她一方面指自己一直準時交租，但當本席向她指出這與申請人提供的證據不符， 她卻說這是因為申請人期間曾帶同地產代理前來睇樓， 她的容忍是理應得到申請人體諒，可容許她延遲交租。 答辯人又指至2018年1月收到申請人的退租通知要她3月5日或之前搬出， 她的僱主已替她找到另一居所，所以她商約申請人於2018年1月21日進行交收， 但她當時卻欠一條大門鑰匙， 申請人又指地板有花痕， 雙方就此有爭議以致當日未能進行交收；約兩日後，申請人致電給答辯人，著她繼續付租[7]， 並謂她可把她公司（僱主）交租的支票付租， 稍後申請人可退回租金云云。答辯人就此向公司滙報， 她的公司認為不妥， 所以她便沒有繼續付租， 其後她便收到申請人的收樓申請。
14. 正如莊律師所言， 答辯人根據涉案租約佔用涉案處所， 她便有責任準時交租，所以即使2018年1月21成功交樓，答辯人亦須支付至當日的租金，申請人欲退回多交的租金實屬後話；答辯人交樓不成，更應付租， 亦由於申請人已發出退租通知要答辯人3月5日搬出， 高等法院條例第21F條的濟助並不適用， 因此本席於2018年2月23日作出以下頒令:
(1) 答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人；
(2) 答辯人須支付申請人由2018年1月1日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月17,500元計算；
(3) 答辯人須支付申請人本申請的訟費， 即時評定為4,000元。
覆核申請
15. 答辯人在2018年3月15日透過黃嘉慧汪子生律師事務所根據《土地審裁處條例》第11A 條要求審裁處覆核上述本席於2018年2月23日的判決， 主要理由是申請人曾承諾免除她2018年1月應繳的租金：
“The Applicant and me afterwards through telephone conversation agreed that I could leave the Property before 5th March 2018 as per my wish and agreed to waive the monthly rental for January 2018 in return that she could still claim for rent from my employer as my employer would pay the rent of the Property for me.”[8]
16. 由於答辯人申請覆核的理由語焉不詳， 有關租項豁免又從未在2018年2月23日的聆訊中提出， 本席同意就覆核申請作出聆訊， 並指示雙方提交證人陳述書。
申請人的陳述
17. 申請人於2018年3月26日提交證人陳述書， 內容包括如下：
「……
10． 2018年1月21日， 答辯人打電話給我， 表明她打算當天晚上交還該物業， 故此我告訴她如下：「今晚10:15pm 和地產人齊到。」當天晚上我和地產代理黃民傑先生（下稱“黃先生”）、我兄長莊永源及太太一齊前往該物業準備收樓。當晚，答辯人和她的丈夫[9]開門讓我們進入， 我發現答辯人已把她的家具及物品（除了一個鞋櫃及我提供的家具外）搬離了。 很不幸， 答辯人的丈夫和我的兄長及太太、和黃先生在收樓過程中在言語上有些衝突（這些衝突涉及答辯人未把該樓宇復原至當日入住的狀況， 例如天花和牆身很多鑽孔未有修補還原， 答辯人的鞋櫃未移走， 大門電腦匙及房門匙未齊等）， …… 最終， 答辯人沒有交還該物業給我。 我們離開之後， 第二天凌晨， 答辯人透過 WHATSAPP， 告訴我如下：「今日正式退租， 明天交還鎖鑰， 並退還按金， 謝謝！」 我馬上回覆如下：「好的。計到今天。 並於按金扣回這月租金後發還。 另相方須簽解約字条。 明晚約9時於單位見好嗎？ 謝。 晚安」。
11． 後來， 在1月22日中午，答辯人透過她的地產代理「星譽地產」的李小姐在電話中告訴我答辯人要求我兄長、他太太及黃先生三人齊向答辯人的丈夫當面道歉， 才會交還該物業。 對於此項要求， 我兄長、他太太及黃先生均拒絕 …… 我在當天透過WHATSAPP 對答辯人的要求作出下列回應：「我聽了星譽李小姐代你表示要他們三人齊道歉真令我費解 ……」 事件發展至此， 收樓的安排便告吹了。
12． 在2018年1月23日， 我透過WHATSAPP向答辯人提出下列有條件的收樓方案： 「為表示衷心謝你多月來給我方便看樓， 我和女兒商議願括免你一個月租金表心意。 此項必須在一月三十日雙方簽署終止租約和退匙為依歸， 亦退回兩個月按金給你。 敬請明天回覆以便我方確立方向和辦事。」（下稱“該方案”）該方案是規定答辯人必須於1月24日回覆確定， 以便雙方在1月30日退匙交收， 從而才產生我豁免答辯人一個月租金的效果。 答辯人在1月24日和我通電話， 表示拒絕接受該方案 …… 故此，該方案 在1月24日因未得答辯人接受已告失效。 ……」
陳述書內夾附了有關的 WhatsApp 紀錄。
18. 雖然黃先生及申請人的哥哥莊永源先生也於2018年3月26日提交了證人陳述書， 但他們只是確認申請人陳述書內涉及他們的部分。
2018年4月3日的覆核聆訊
19. 答辯人的覆核申請於2018年4月3日在本席席前聆訊，答辯人沒有按本席指示提交證人陳述書， 並於2018年3月28日向審裁處存檔親自行動通知書，取代先前委託的律師代表親自應訊。
20. 答辯人初時指早前代表她的律師樓應交回陳述書， 跟著她說不懂要交證人陳述書。 就此莊律師補充說， 他曾與黃嘉慧汪子生律師事務所聯絡了解為甚麼申請人收不到答辯人的證人陳述書， 他獲告之答辯人沒有委託她的律師這樣做。
21. 答辯人接著宣誓堅稱申請人曾致電她口頭承諾她豁免2018年1月的租金， 又稱1月未過， 不明白為何申請人會因此申請收樓。莊律師首先向答辯人指出在其於2018年2月7日遞交的反對通知書（表格7）中， 她從來沒有提及申請人曾承諾她豁免2018年1月的租金。答辯人解釋她寫漏了， 因為她沒經驗。
22. 莊律師追問答辯人，申請人曾何時致電她豁免2018年1月的租金， 答辯人回答是2018年1月21日及2018年1月24日， 跟著她又說與申請人有多次談話， 並有WhatsApp 紀錄； 稍後，答辯人又說自簽租約之始已與申請人有多次電話談話。最後答辯人說她忘記了申請人何時致電她豁免2018年1月的租金！
23. 又就答辯人在2018年3月14日的誓章中第3段所說: “…… in return that she could still claim for rent from my employer as my employer would pay the rent of the Property for me”[10], 答辯人解釋說申請人謂她可把她公司交租的支票付租， 稍後申請人可退回租金[11]。
24. 莊律師指出答辯人所說的謬誤， 因為申請人已於2018年1月10日向她發出退租通知，著她於2018年3月5日搬出， 並註明這兩個月期間仍須依時交租， 沒有理由又會以豁免2018年1月的租金為餌， 交換她可於2018年3月5日搬出；申請人已可根據退租通知於2018年3月5日收樓， 無需提出交換條件。
25. 莊律師又向答辯人指出， 根據2018年1月11日及16日的WhatsApp 紀錄， 申請人在2018年1月11日及16日仍在向她追收2018年1月份的租金。
26. 又於2018年1月21日晚交樓不成後，答辯人於2018年1月22日零時4分向申請人發出短訊， 謂：「今日正式退租， 明天交還鎖鑰， 並退還按金， 謝謝！」申請人於零時19分回覆：「好的。計到今天。 並於按金扣回這月租金後發還。 另相方須簽解約字条。 明晚約9時於單位見好嗎？」申請人沒有說豁免2018年1月的租金。
27. 至於2018年1月21日交樓不成，答辯人又於2018年1月22日提議交樓，答辯人在庭上又解釋她是「會原定3月5日交樓」[12]，因為申請人的退租書是要求她3月5日才交樓的。答辯人又反覆說她真是準備於2018年1月21日交樓的，她的僱主已替她另覓居所，但申請人卻向審裁處申請收樓[13]， 她的僱主收到信後把原安排給她的居所轉給她的同事， 她因此沒有地方居住， 所以不能交回涉案處所。本席向答辯人指出， 她的解釋時間混亂、前後矛盾， 實在令人費解！
28. 莊律師又向答辯人指出， 申請人於2018年1月22日發出的短訊說「括免你一個月租金」是有條件的， 是「必須在一月三十日雙方簽署終止租約和退匙為依歸， …… 敬請明天回覆以便我方確立方向和辦事」答辯人說她沒有著意去理解， 亦沒有回應[14]。
29. 答辯人表示放棄盤問申請人及其他證人。
30. 綜觀以上所述， 答辯人未能證明申請人曾承諾免除她2018年1月應繳的租金， 正如莊律師又向答辯人指出，申請人於2018年1月22日提出的免租建議，是有條件的，而答辯人沒有遵守該些條件，該免租建議亦已失效。因此本席決定維持2018年2月23日作出的頒令， 撤銷答辯人的覆核申請， 並在參考莊律師呈上的收費計算後， 即時判定答辯人須支付申請人該覆核申請及聆訊的訟費共25,000元。
上訴許可申請
31. 答辯人於2018年4月3日覆核聆訊完結後，即時提出上訴許可申請，理由是本席不接納她的證供：“The member erred in not taking into account of the evidence of argument between the parties over the rental of January and then order for possession….”及提出暫緩執行收樓： “Stay of Execution, waiting for the appeal.”[15]
2018年4月16日的聆訊
32. 此上訴許可申請於2018年4月16日在本席席前聆訊。答辯人沒有其他補充，但表示正向她的舊僱主申請整個2018年1月份的電話紀錄作證。[16]
拒絕上訴許可申請
33. 《土地審裁處條例》第11(2)條規定:
「除第11AA條及任何條例中關於就審裁處的決定而提出上訴的條文另有規定外，在審裁處席前進行的法律程序的任何一方，均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。」
34. 根據《土地審裁處條例》第11AA(6)條，除非法庭信納：(a)有關上訴有合理機會得直；或(b)有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。
35. 在考慮答辯人遞交的誓章及聆聽其陳述後，認為答辯人未能提出本席在2018年4月3日的判決有任何法律論點上的錯誤以支持她的上訴理由，由於這不是重新聆訊，本席不會考慮答辯人向舊僱主申請新的證據；本席又經聆聽答辯人所作的證供及雙方的陳述後，認為答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會，或有其他有利於秉行公正的理由而應允許上訴。
暫緩執行審裁處於2018年2月23日作出的命令
36. 基於上述判決，本席認為沒有基礎暫緩執行審裁處於2018年2月23日作出的命令及於2018年4月3日發出的收樓令狀。
訟費
37. 最後, 由於答辯人於是案的非正審申請敗訴，理應支付申請人的訟費。本席以簡易程序判決答辯人須支付申請人本申請引致的訟費，即時評定為6,000元。
申請人: 由戴鄧莊李律師行的莊永燦律師代表應訊。
答辯人: 無律師代表, 親自應訊。
[1] 無論如何， 根據《法律援助條例》條例第5條可給予法律援助的法律程序並不包括審裁處就本收樓申請的聆訊。
[2] 見上文第7段。
[3] 根據《土地審裁處條例》第8條， 審裁處雖然有處理政府強制性收購土地賠償和有關租用或佔用樓宇費用的管轄權， 審裁處並無司法管轄權處理答辯人其他的指控或反申索。
[4] 不是答辯人於表格7內所說的2018年3月8日。
[5] 下文第11段見答辯人的闡述。
[6] 實為WhatsApp 短訊提醒答辯人欠租及要準時交租。
[7] 答辯人的供述時間為上午10時17分52秒至18分10秒。
[8] 見答辯人在2018年3月14日的誓章中第3段。
[9] 答辯人稱那人只是她的男性朋友， 不是丈夫。
[10] 答辯人在接受莊律師盤問時表示不懂看英文， 須要莊律師翻譯， 時為聆訊時間下午2時44分。
[11] 答辯人是在重複上文第11段所說， 但這最新版本是申請人豁免2018年1月的租金， 而不是申請人致電給她著她繼續付租。
[12] 時為聆訊時間下午3時16及18分。
[13] 申請人是於2018年1月30日向審裁處申請收回涉案處所的管有。
[14] 時為聆訊時間下午3時22及23分。
[15] 答辯人在覆核聆訊接受莊律師盤問時， 表示不懂看英文。 見上文第21段。
[16] 答辯人已被僱主解僱。
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