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DCCJ 5080/2021
[2024] HKDC 1422
香港特別行政區
區域法院
民事訴訟2021年第5080號
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| 原告人 |
王議瑩 |
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及 |
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| 第一被告人 |
葉耀錦 |
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| 第二被告人 |
葉鎮瑋 |
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| 審訊日期： |
2024年8月20及23日 |
| 判案書日期： |
2024年9月9日 |
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判案書
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A. 引言
1. 此訴訟涉及牛頭角恆安街第4號至10號及宜安街第1號至第7號財利大廈天台C單位（“該天台單位”）的管有權。
2. 原告人沒有律師代表，親自應訊，並於此審訊作供。原告人亦傳召了一位名叫朱偉明的裝修師傅（“朱師傅”）為她作供。
3. 第一被告人的前律師於2024年6月20日停止在本訴訟中出任他的代表律師。雖然第一被告人沒有出席審前覆核聆訊，他親自出席此審訊，並於庭上作供。
4. 至於第二被告人，他沒有於本訴訟提交辯護書，亦沒有出席審前覆核聆訊及此審訊。
B. 背景
5. 根據土地註冊處的紀錄，於2013年4月12日前，黃愛卿女士是財利大廈9樓C單位（“ 9 樓 C 單位”）的註冊業主。該天台單位位於9樓C單位的上層。
6. 於2003年12月9日，黃愛卿女士與原告人在地產代理戴平和先生的見證下簽訂了一份手寫的買賣合約。原告人同意以港幣四萬元向黃女士購買該天台單位的業權及一切權益。
7. 第一被告人於辯護書中指原告人並不是該天台單位的合法業主，而該個天台單位是財利大廈的公共地方。第一被告人亦指該天台單位上的結構物實屬僭建。於庭上，第一被告人說由於原告人並不是財利大廈的業主，她不應被容許展開此訴訟，他認為原告人於此訴訟提出的申索是荒謬的。
8. 原告人認為由於她跟黃愛卿女士簽訂了合約買下該天台單位的權益，並一直在財利大廈立案法團知情的情況下管有該天台單位，她是該天台單位的合法佔用人。原告人亦提出她已經逆權侵佔了該天台單位。
9. 就管有及使用該天台單位的情況，原告人的案情如下：
(1) 於2003年12月9日簽訂買賣合約後，原告人便從黃愛卿女士獲得該天台單位的鎖匙。她馬上聘請師傅為該單位進行裝修，當裝修工程完成後她便與兒子、媳婦、及孫兒入住該天台單位。
(2) 於2009年7月，原告人搬離該天台單位，但她容許兒子、媳婦、及孫兒繼續居住於該天台單位。
(3) 於大約2012/2013，原告人的兒子、媳婦、及孫兒搬離該天台單位。原告人經戴平和先生所任職的興發地產公司介紹，把該單位租給一位單身女士。
(4) 於2015年8月，上述單身女士搬離該天台單位。原告人經興發地產公司介紹，把該天台單位租給一位名叫麥劍忠的男子，租金為每月港幣5,200元。
(5) 原告人與麥劍忠先生的租約於2018年8月屆滿。由於麥先生無意續約，原告人經地產公司介紹，於2018年7月7日跟一位名叫劉喆的租客簽訂了租約，租金為每月港幣5,200，租約於2018年8月11日生效。
10. 由於原告人跟劉喆先生簽訂了新租約，她聘用朱師傅為天台單位的洗手間進行裝修及維修工程。
11. 如上文提及，朱師傅願意為原告人上庭作供。朱師傅說他於2018年8月9日在該天台單位施工時，第一被告人及一名相信是第二被告人的男子於天台單位出現。相信是第二被告人的男子年輕及身材高大，他聲稱他們是天台樓下單位（即是9樓C單位）的新業主，並說他們擁有該天台單位的業權。該名相信是第二被告人的男子嘗試阻止朱師傅施工，但朱師傅並沒有理會，並威脅若果工作受阻，他會報警。
12. 從土地註冊處的紀錄與及轉讓協議書可見，第一被告人於2018年1月17號買下9樓C單位，成為註冊業主。基於此情況，原告人認為第一被告人是侵佔該天台單位的始作俑者，要為她的損失負責。
13. 朱師傅說他於2018年8月10日前往該天台單位繼續施工，怎料單位的大門已被上了鎖。朱師傅再次見到第一被告人。朱師傅要求他打開門鎖，否則他無法完成工程，不能收取尾數，亦不能把工具帶走。第一被告人表示他會指示兒子（即是第二被告人）開鎖。在此情況下，朱師傅最終能進入該天台單位完成裝修及維修工程，並把工具帶走。
14. 於2018年8月11日，租客劉喆先生跟家人帶同行李及個人物品打算搬進該天台單位。由於該天台單位大門被上了鎖，他們無法進入。原告人馬上趕到現場，見到第二被告人，他聲稱該天台單位是屬於他的，所以有權於大門上鎖。糾紛期間，警員到場調停，但雙方未能達成共識。
15. 於2018年8月12日及8月13日，原告人跟她所聘用的師傅嘗試強行破壞該天台單位的門鎖，鑿門而入。在此情況下，警員到場調停糾紛。原告人說於8月12日糾紛期間，一名警員向她說第二被告人擁有由業主所提供的委托書，但第二被告人當天沒有攜帶該委托書。原告人說第二被告人的委托書是由第一被告人所提供的，而他便是第二被告人所聲稱的業主。
16. 基於上述糾紛，原告人，第二被告人與及租客劉先生被警員帶往秀茂坪警署。警員向原告人表示她的行為可能構成刑事毁壞，但最終她沒有被檢控。
17. 原告人說基於兩位被告人的作為，她無法把該天台單位租給劉喆先生居住，因此雙方同意解除租約。原告人並說她支付了一萬元給劉先生及他的太太作為賠償。
18. 於2019年農曆新年前，原告人發現該天台單位的門鎖被更換了，而鐵門亦被鑿開了一個洞，穿入一條被七個門鎖鎖上的鐵鏈。
19. 原告人說直到2023年2月8日，她才可再次進入該天台單位。原告人說於當天進行的案件管理聆訊，當時代表第一被告人的律師向司法常務官表示第一被告人無意就該天台單位行使管有權。因此，原告人馬上聘請師傅打開門鎖，再次管有該天台單位。
20. 原告人認為第一及第二被告人侵害了她就該天台單位所享有的權益，因而要求法庭宣判她可獲得該天台單位的業權。原告人亦要求法庭頒發禁制令，禁止兩位被告人於該天台單位的大門上鎖。但從法庭的紀錄可見，於2023年9月14日進行的案件管理聆訊，原告人跟聆案官確認她放棄上述濟助。於此聆訊，原告人亦再次確認她不要求法庭給予上述濟助。
21. 但原告人依然要求第一及第二被告人賠償她的損失，包括：
(1) 租金損失；
(2) 支付給地產經紀的佣金；
(3) 給予租客劉喆先生的賠償；
(4) 大廈管理費；
(5) 精神損失；
(6) 聘用師傅打開門鎖與及維修大門所招致的費用；
(7) 高額長者生活津貼差額；及
(8) 因個人物品及傢俬被鎖在該天台單位內因而造成的損失。
22. 第一被告人承認第二被告人是他的兒子，他亦承認於2018年8月發生糾紛時，他可能曾出現於該天台單位。但第一被告人指稱第二被告人的一切作為與他無關，並說他已很久沒有跟第二被告人聯絡。
C. 有關裁定案情可信性的法律原則
23. 於 Lee Fu Wing & Anor v Yan Paul Lo Ting [2009] 5 HKLRD 513，第53段，高等法院暫委法官區慶祥（當時官階）指出在判斷訴訟人的案情是否可信時，法庭應考慮以下事項：
(1) 訴訟人的案情是否合乎常理;
(2) 訴訟人的案情是否與不受爭議或無法爭議的事實或證據(例如文件)不相符；
(3) 若果證人的一些證供與常理或不受爭議/無法爭議的事實或證據不相符，這會影響法庭就該證人整體可信性的評核；
(4) 證人的神情語態。
24. 於 Lam Chung Man Anor v Yip Yiu Lau & Anor [2021] HKCFI 3901，第12段，高等法院特委法官王鳴峰資深大律師亦指出：
“在做出可信性判斷的時候，法庭首先要看有沒有當時存在的書面資料可以支持某一方面的說法。其次，法庭要衡量各方案情是否合乎常理。再者，法庭亦要慎重及小心衡量證人在法庭所出出證供的邏輯性和合理性。法庭要一併考慮所有有關的因素而作出一個公平公正的決定。法庭的責任是盡其所能找出事實的真相及作出一個正確的裁決。”
25. 在考慮各方案情的可信性時，本席緊記上述法律原則及指引。
D. 案情分析
D1. 原告人於該天台單的權益
26. 首先要處理的議題是原告人是否就該天台單位享有權益。
27. 原告人顯然不是該天台單位的註冊業主。跟據第一被告人的案情，該天台單位是財利大廈的公共地方。
28. 基於普通法的原則，業權是一個相對的概念（the principle of relativity of title）：Ocean Estates Ltd v Pinder [1969] 2 AC 19, 24H-25A（英國上議院 Diplock 法官）；Chan Wai Hung v Incorporated Owners of Tung Lo Court [2023] 5 HKLRD 1 第52段。
29. 本席須要考慮原告人是否比兩位被告人就該天台單位享有較為優勝的權益。
30. 香港法例第 347 章《時限條例》第 7(2) 條，第 8(1) 條，第 13(1) 條，及第 17 條的內容如下：
(1) 第 7(2) 條：
“收回土地的訴訟時效
(2) 自有關訴訟權在任何其他人方面產生的日期起計滿12年後，他不得提出收回土地的訴訟；如該訴訟權最初在某人方面產生，而他是透過該某人而申索的，則他亦不得在該訴訟權在該某人方面產生的日期起計滿12年後提出收回土地的訴訟：
但如訴訟權最初在官方方面產生，而提出訴訟的人是透過官方而申索的，則該訴訟可在官方本可提出訴訟的期間屆滿前的任何時間提出，或可在該訴訟權在並非官方的其他人方面產生的日期起計12年內提出，以首先屆滿的期間為準。”
(2) 第 8(1) 條：
“土地現有權益訴訟權的產生
(1) 凡提出收回土地的訴訟的人或任何其他人（而提出訴訟的人是透過該人申索的），一直管有該土地，而於有權管有的期間，被剝奪或中止其管有，則有關訴訟權須當作在剝奪或中止管有的日期產生。”
(3) 第 13(1) 條：
“處於逆權管有下訴訟權始產生或繼續
(1) 除非土地是由時效期的計算對其有利的人所管有（在本條中提述為逆權管有），否則收回土地的訴訟權須當作沒有產生；而凡根據本條例前述條文上述訴訟權被當作在某日期產生，但無人於該日期在逆權管有，則訴訟權不當作產生，除非與直至該土地處於逆權管有下。”
(4) 第 17 條：
“所有權於期限屆滿後終絕
除第10條的條文另有規定外，在本條例就任何人提出收回土地的訴訟（包括贖回訴訟）所訂明的期限屆滿時，該人對該土地的所有權即告終絕。”
31. 根據確立已久的法律原則：
(1) 若果逆權侵佔者於1991年7月1日後開始侵佔涉案土地，而侵佔時間超過12年，註冊業主將喪失收回土地管有的權利：Tang Shau Ki v Tang Ying Yeung [2019] HKCA 第26段至第50段（高等法院原訢庭法官林雲浩（當時官階））。
(2) 逆權侵佔者須要證明他於相關時段 (1) 實質管有涉案土地（factual possession）；及 (2) 懷有管有涉案土地的意圖（animus possidendi）：Wong Tak Yue v Kung Kwok Wai David & Anor [1997-1998] 1 HKCFAR 55 第35至第39段（首席法官李國能）。
(3) 由於褫奪註冊業主的土地管有權是一件嚴重的事情，逆權侵佔者必須提供強而有力的證據來證明逆權侵佔成立：Tsang Foo Keung v Chu Jim Mi Jimmy [2017] 3 HKC 527 第 22(4) 段（高等法院原訴庭法官夏利士）。
(4) 若果逆權侵佔人就管有涉案土地的行為清晰明確，法庭可從這些行為推論逆權侵佔人懷有管有涉案土地的意圖：Ho Hang Wan v Ma Ting Cheung [1990] 1 HKLR 694, 654A-E（高等法院上訴庭 Hunter 法官）；Powell v McFarlane [1979] 38 P & CR 452, 477-479（Slade 法官）；JA Pye (Oxford) Ltd v Graham [2002] 3 WLR 221, 435H（英國上議院 Browne Wilkinson 法官）。
32. 原告人於再修訂的申索陳述書及經修訂的答覆書中提出她已經逆權侵佔了該天台單位，並且成為實質業權擁有人。
33. 原告人提出了以下證據證明自己從2003年12月起一直管有及佔用該天台單位：
(1) 如上文提及，原告人於2003年12月9日跟黃愛卿女士簽訂買賣合約，以四萬元的代價把該天台單位的一切權益買下。原告人把這份買賣合約呈堂，支持她的案情。
(2) 原告人把一些生活照片呈堂，證明自己及家人於曾於該天台單位居住，並在該天台單位招待朋友及舊同事。
(3) 原告人把由財利大廈立案法團於2011年9月30日及2011年9月11日發出的收據呈堂，證明財利大廈立案法團承認她是該天台單位的合法業主，並就維修大廈外牆的使費向她收取港幣10,812元及港幣5,407元。
(4) 原告人依賴朱師傅的證供。於庭上，朱師傅說早於2011年或2012年左右，他按原告人的指示，前往該天台單位進行維修/裝修工程。於下文詳述，本席認為朱師傅是一個誠實可靠的證人，並接納他的證供。
(5) 原告人把一張由怡安水電裝修工程於2012年1月16日發出的收據呈堂，證明她曾聘用一位名叫李文標的師傅協助她就該天台單位申請獨立電錶，並就相關工程施工。
(6) 原告人把一封由水務署於2013年6月21日發出的信件呈堂，證明她以個人名義為該天台單位申請獨立水錶供水。
(7) 就上述兩點，原告人說在2012/2013年前，黃愛卿女士一直居住於9樓C單位，因此她與黃女士共同分擔電費及水費。但於2012年左右，黃女士向她表示有意出售9樓C單位；在此情況下，原告人採取行動就該天台單位申請獨立水錶及獨立電錶。從土地註冊處的公開紀錄可見，黃愛卿女士的確於2013年4月12日以港幣2,190,000元的價錢把9樓C單位賣給曹燕飛。本席認為原告人的解釋跟客觀情況與及不受爭議的事實吻合，實屬可信。本席接納原告人的說法。
(8) 原告人亦呈交了與劉喆先生所簽訂的租約與及有關前租客麥劍忠先生的租單。根據這些文件的內容，原告人的身份是代理人，而業主是一位名叫龔潔玲的女士。就此，原告人解釋龔女士的父親跟她是舊同事及好友，多年來大家關係良好。由於原告人向龔女士借了港幣150,000元的貸款，而龔女士和她的丈夫曾就還款的事宜向原告人施壓，因此原告人為表誠意，便於租約中把龔女士寫成業主。原告人的用意是向龔女士表明她有權收取該天台單位的租金用來抵銷債務，而事實上原告人亦把收取了的租金轉交給龔女士用來還債。原告人亦坦言承認她有考慮過由於她居住於公共屋村的單位，她以龔女士的名義把該天台單位出租較為方便。
(9) 由始至終，沒有任何證據顯示龔女士跟2003年12月9日所簽訂的買賣合約有任何關連，亦沒有任何證據顯示龔女士曾控制該天台單位或曾居住於該天台單位。本席認為原告人的解釋可信，並接納她的說法。
34. 基於圍繞本案的客觀環境，不受爭議的事實，以及由原告人所呈堂的文件及提出的證據，本席接納原告人就逆權侵佔該天台單位所提出的案情。有眾多證據顯示從2003年12月起，原告人一直管有並控制該天台單位，而原告人佔用及管有該天台單位的行為更是完全公開的，並且在財利大廈立案法團知情的情況下進行。沒有證據顯示其他人士曾於2003年12月至2018年8月期間管有或出租該天台單位。
35. 雖然第一被告人於補充證人陳述書中說該天台單位是一個僭建物，他並沒有於辯護書中提出由於原告人違法，她不能倚賴《時限條例》以及有關逆權侵佔的法律原則。就這點，Hong Kong Civil Procedure (2024) 的作者於第18/8/20段指出若果訴訟人倚賴對方的不法行為作為便辯護理由（the defence of illegality），他必須於狀詞中明確地提出此主張，並指出相關的事實基礎。
36. 不論如何：
(1) 正如區域法院暫委法官烏佩貞於 The Incorporated Owners of Kwan Fong Terrace v Chan Lai Mei trading as Lui Kee [2024] HKDC 699 第60段至第75段指出，鑒於《時限條例》的目的是為了鼓勵註冊業主不要荒廢土地以及確保已符合條例要求的佔用人可一直享有使用土地的權益，儘管逆權佔用人真的違反了香港法例第 123 章《建築物條例》第 14 條，這並不代表他不可倚賴《時限條例》或有關逆權侵佔的法律原則。本席同意烏法官的分析與及見解。
(2) 事實上，沒有證據顯示原告人有參與興建該天台單位上的結構物。證據顯示原告人只是管有及使用該天台單位，並把它出租。第一被告人未能證明原告人有犯法的行為。
37. 本席裁定由2003年12月9日起原告人一直管有與及控制該天台單位。由於原告人就管有及控制該天台單位的行為清晰明確，本席亦裁定原告人懷有管有涉案土地的意圖。因此，根據《時限條例》以及有關逆權侵佔的法律原則，從2015年12月9日起，原告人可就該天台單位行使管有權。與此同時，該天台單位的註冊業主喪失收回土地管有的權利，不能要求原告人交出該天台單位。
38. 此外，原告人呈堂的文件顯示財利大廈的業主立案法團承認原告人是該天台單位的合法業主，因此向她收取管理費和就維修大廈外牆所招至的費用。多年來立案法團並沒有嘗試行使業權要求原告人離開或交出該天台單位。在此情況下，原告人亦可倚賴有關土地權益的不容反悔原則（proprietary estoppel/estoppel by standing by），確立她就該天台單位享有平衡法上的權益（equitable rights），有權管有、使用，或出租該天台單位：Mo Ying v Brillex Development [2015] 2 HKLRD 985 第8.2段至第8.12段（高等法院上訴庭法官張澤祐）；Patrick Cowley and Wong Wing Sze Tiffany (joint and several trustees in bankruptcy of the property of Lau Yu) v Lau Sze & Ors [2024] HKCFI 1662 第24段至第25段（高等法院暫委法官唐思佩資深大律師）。
39. 基於上述理由，本席裁定原告人就該天台單位享有管有權及/或平衡法上的權益。因此，第一及第二被告人不應在原告人不同意的情況下侵佔該天台單位，亦不應阻止原告人出租該天台單位或行使管有權。
40. 為了避免將來有不必要的誤會，本席在此指出基於高等法院首席法官張舉能（當時官階）於 Si Tou Chou Kam v Wealth Credit Ltd [2018] 4 HKC 247 第18段至第23段所論述的法律觀點，本席於本案就該天台單位管有權及土地權益所作出的裁決是基於涉案訴訟人的個人糾紛，並不構成對物的裁決（judgment in rem）。在此基礎上，由於財利大廈的立案法團及其他業主並不是此案件的訴訟人，本席在此案件所作出的裁決對他們沒有約束力。
D2. 第一及第二被告人有否侵佔天台單位與及損害原告人的權益？
41. 接下來要處理的議題是第一及第二被告人有否侵佔該天台單位及損害原告人的權益。
42. 本席認為第二被告人絕對有侵佔該天台單位並侵犯原告人就該天單位所享有的權益。從警方於2022年5月17日所發出的信件可見，跟原告人就該天台單位爭執的正是第二被告人。本席亦接納原告人與及朱師傅的證供，並相信第二被告人於2018年8月阻止原告人行使該天台單位的管有權，並聲稱他及家人擁有該天台單位的業權。基於原告人和朱師傅的證供與及由原告人所提供的照片，本席相信第二被告人於該天台單位的大門上鎖，而目的是為了阻止原告人（以及原告人的裝修師傅和租客）進入該天台單位。
43. 至於第一被告人，基於下列原因，本席不接納他的案情，亦不相信他跟第二被告人侵佔該天台單的行為毫無關連。基於本案的證據、客觀環境，和常理，本席認為第一被告人責無旁貸，他不能把一切責任推到第二被告人身上。
44. 首先，本席接納及相信朱師傅的證供。朱師傅就本案的結果沒有任何個人利益。他在庭上作供時簡單直接地回應本席的提問，而且答案亦是清晰和合理的。本席認為朱師傅絕對是一個誠實可靠的證人。
45. 在庭上，朱師傅能夠認出第一被告人，並確認當他於2018年8月10日要求進入該天台單位完成維修/裝修工程時，第一被告人表示他會從後促使第二被告人（即是他的兒子）打開門鎖。朱師傅最終能夠進入該天台單位完成於洗手間的維修/裝修工程。
46. 從此可見，第一被告人有能力控制第二被告人的行為，而第二被告人亦聽從第一被告人的指令。本席不相信第二被告人會在沒有獲得第一被告人同意或授權的情況下擅自把該天台單位鎖上並強行霸佔。這說法不合常理，亦跟本案的客觀情況不相符。
47. 就這點，第一被告人不單是第二被告人的父親，更是個該天台單位下層單位（即是9樓C單位）的業主。本席認為第二被告人霸佔該天台單位的目的顯然是為了促進及/或保護第一被告人的利益。第一被告人並不否認於2018年8月發生糾紛期間他曾出現於該天台單位。毫無疑問，第一被告人出現於該天台單位是因為他認為有關該天台單位的事宜與他的自身權益有關，他沒有可能是一個路人或旁觀者。身為9樓C單位的業主，第一被告人有理由相信他理應擁有該天台單位的業權，原因是該天台單位位於9樓C單位的上蓋。事實上，9樓C單位的前業主黃愛卿女士確實與原告人簽訂買賣合約，聲稱把該天台單位的業權及一切權益售賣給原告人。
48. 本席亦接納原告人的證供及說法。在再經修訂的申索陳述書中及於庭上，原告人多次強調在2018年8月中發生糾紛時，第二被告人向在場警員表示他已獲取業主所給予的授權書，有權佔用該天台單位。雖然原告人無法從被告人手上獲得該授權書，基於本案的客觀情況，本席相信第一被告人的確曾經發出授權書批准第二被告人佔用該天台單位。若果第二被告人從來沒有獲得任何授權書，他不會向警員作出上述陳述。第二被告人理應知曉刻意作出虛假陳述誤導警方可構成刑事罪行。事實上，第一被告人是第二被告人的父親，亦是該天台單位下層單位（9樓C單位）的業主，他向第二被告人發出授權書，從而促進/保護自身權益，這絕對合情合理。除了第一被告人，根本沒有任何人士會向第二被告人發出授權書，批准他佔用該天台單位。
49. 最後，本席亦考慮到第一被告人於庭上的表現。第一被告人只是重複第二被告人的行為與自己無關。這跟他辯護書的內容相同，第一被告人的主張空泛，沒有詳情，而他回應提問時的態度亦非常閃縮，處處迴避。第一被告人甚至說他無法記起第二被告人的年紀與及於相關時段的職業。本席認為第一被告人這樣說只是為了跟第二被告人劃清界線，並不可信。
50. 為求完整，本席亦在此指出除了第一被告人和第二被告人，沒有任何證據顯示有其他人士會於該天台單位的大門上鎖，阻止原告人管有、使用及出租該天台單位。
51. 基於上述理由和分析，本席裁定：
(1) 第二被告人於2018年8月10日起在原告人不同意及反對的情況下強行於該天台單位的大門上鎖，阻止原告人行使管有權與及租出該天台單位。第二被告人強行霸佔該天台單位的目的是為了促進及保護第一被告人的個人利益。
(2) 第二被告人是在獲得第一被告人准許及授權的情況下強行鎖上該天台單位的大門並霸佔該天台單位。第一被告人曾向第二被告人發出授權書，准許他侵佔該天台單位。第一被告人能夠控制第二被告人的行為，而第二被告人亦會聽從於第一被告人的指示。就霸佔該天台單位以及阻止原告人行使管有權的作為，第二被告人是第一被告人的代理人，而他們兩者亦是同謀。
(3) 原告人到2023年2月8日才再次管有及控制該天台單位。原告人能夠再次行使管有權是因為第一被告人透過前律師在法庭表示他無意就該天台單位行使管有權。
(4) 第一被告人及第二被告人侵犯了原告人就該天單位所享有的權益（包括管有權），因此須要共同地及分別地（jointly and severally）為原告人的損失附上責任。
D3. 賠償
52. 接下來要處理的是原告人可獲得的賠償。
租金損失
53. 雖然原告人跟租客劉喆先生所簽訂的租約於2019年8月11日到期，本席接納若果第一被告人和第二被告人沒有侵佔該天台單位，原告人會一直把該天台單位租給劉先生或其他租客居住，每月收取租金港幣5,200元。事實上，原告人亦於2015年8月到2018年7月期間以月租港幣5,200元把該天台單位租給麥劍宗先生居住。
54. 由於第一及第二被告人於2018年8月到2023年2月（總共54個月）期間侵佔該天台單位，原告人無法賺取租金，她所蒙受的損失為港幣280,800元（港幣5200元 × 54）。第一和第二被告人須要為原告人的損失負責。
經紀佣金
55. 原告人說由於與劉喆先生定立租約，她支付了港幣2,600元（相等於半個月的租金）給地產經紀，作為佣金。
56. 原告人就損失租金可獲得賠償是基於他跟劉喆先生簽訂了有效的租約，而經紀佣金是成本之一。原告人不能在獲得租金損失賠償的情形下額外就經紀佣金獲得賠償，這實屬重複追討，不能成立。
給予租客劉喆的賠償
57. 原告人未能提供任何文件或記錄證明她支付了港幣10,000元給劉喆先生作為有關解除租約的賠償。在沒有任何客觀證據的支持下，本席不接納原告人的申索。
大廈管理費
58. 原告人跟劉喆先生所簽訂的租約列明大廈的管理費由租客支付。
59. 由於原告人無法把該天台單位租給劉先生或其他租客居住，由2018年8月到2023年2月（總共54個月）期間，原告人一直每月向財利大廈的業主立案法團支付管理費港幣300元。就此，原告人呈交了由財利大廈業主立案法團所發出的收據與及信件。
60. 本席接納原告人的申索。若果第一及第二被告人沒有侵佔該天台單位，原告人無須支付一共港幣16,200元的管理費（港幣300元 × 54）。第一及第二被告人須要為原告人的損失負責。
精神損失
61. 原告人指由於該天台單位的大門被破壞及被指牽涉刑事毁壞，她感到委屈及無助，因而情緒受到困擾，要向兩位被告人追討港幣500,000元作為賠償。
62. 原告人的申索完全沒有基礎。原告人沒有申請許可亦沒有呈交由醫生所撰寫的專家報告證明 (1) 她的精神狀況出現問題；及 (2) 她所聲稱的精神狀況或情緒問題與兩位被告人的侵佔行為有關連性。
63. 本席亦認為原告人的說法牽強，叫人無法接受。
64. 本席不接納原告人就精神健康所提出的申索。
高額長者生活津貼差額
65. 本席無法理解原告人為何因該天台單位被侵佔從而於2020年8月至2020年11月期間損失港幣9,120元的長者生活津貼。
66. 原告人於庭上確認她不會堅持此申索。本席認為原告人的讓步合理。
因個人物品及傢俬被鎖在該天台單位內因而造成的損失
67. 原告人說由於個人物品及傢俬被鎖在該天台單位內，她蒙受損失港幣50,000元。
68. 原告人未能提供任何證據證明她因未能使用個人物品及傢俬或困傢俬及個人物品折舊蒙受損失。
69. 原告人的說法非常牽強，本席不接納她的申索。
聘用師傅打開門鎖與及更換/維修大門所招致的費用
70. 原告人說她就打開門鎖及維修大門花了港幣500元，港幣10,000元，和港幣3600元。
71. 原告人沒有呈交任何單據或付款記錄，但從相片可見該天台單位的大門的確被上了鎖及受到破壞。原告人沒有可能在沒有師傅協助的情況下解鎖及維修大門，而師傅亦當然會收取合理的費用。
72. 在此基礎上，本席裁定原告人可就打開門鎖與及更換/維修大門獲得港幣5,000元的賠償。本席認為這是一個合理及恰當的數額。
就賠償的總結
73. 原告人可獲得的賠償如下：
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租金損失： |
港幣280,800元 |
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管理費： |
港幣16,200元 |
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就打開門鎖與及更換/維修大門所招致的合理使費： |
港幣5,000元 |
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總數： |
港幣302,000元
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E. 命令
74. 本席裁定及頒令第一被告人及第二被告人須共同地與及分別地（jointly and severally）向原告人支付  元。
75. 本席亦頒令第一被告人及第二被告人須支付 (1) 上述款項的判決前利息，以匯豐銀行最優惠利率加 1% 計算，由入稟日期起計至本判案書日期為止；及 (2) 上述款項的判決後利息，以法院判定利率計算，直至清付為止。
76. 本席以暫准形式命令第一被告人及第二被告人支付原告人本訴訟案的訟費，若果雙方不能同意金額，則交由法庭釐定。若任何一方要求更改上述的暫准訟費命令，申請必須於14日內提出。
原告人：無律師代表，並親自應訊
第一被告人：無律師代表，並親自應訊
第二被告人：無律師代表，並缺席審訊
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