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LDBM 198/2012
香港特別行政區
土地審裁處
建築物管理申請編號 2012 年第198宗
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判 案 書
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1. 申請人是元州街410號興華樓6樓C室（「6C單位」）的業主，答辯人是該大廈7樓C室（「7C單位」）的業主；申請人的物業在答辯人的物業樓下。
2. 申請人指答辯人違反《建築物管理條例》第34H(1)條，未有維持7C單位的修葺妥善及狀況良好，導致有水從7C單位滲漏至6C單位並造成損害。申請人於是提出本案，請法庭命令答辯人作出維修及賠償損失。
3. 答辯人沒有提交反對通知，審裁處決定將案件排期審訊。申請人按審裁處指示已把相關命令及其證人陳述書送達答辯人，但答辯人仍然缺席審訊。
證據
4. 申請人作供指：
(1) 2006年開始發現6C單位的廁所天花有滲水情況，懷疑樓上7C單位漏水，故多次勸告答辯人正視問題，但答辯人以不友善的態度回應，並辯稱是天台出問題。及後，滲水情況日益嚴重，申請人向食環署投訴，食環署派人到天台視察，懷疑滲水原因是天台僭建所致。
(2) 天台的僭建在2011年完全拆卸，但滲水問題持續，申請人再次向食環署投訴。屋宇署及食環署的聯合辦事處（「聯合辦事處」）派職員及外委顧問到相關物業進行蓄水及色水測試。測試結果顯示，答辯人的廁所的防水設施欠妥善，導致6C單位有滲水情況。
(3) 2006年至2012年間，申請人及其家人每次進入廁所均需張開雨傘，以免被滲出的污水滴中影響衛生，加上長年累月的滲水，申請人的廁所天花滿佈污漬、臭氣沖天，間中亦有水泥塌下，對申請人一家造成極大困擾及不便。污水更從廁所天花滲到6C單位其他部份。
(4) 近期，滲水的情況得以改善，申請人及其家人使用廁所時，再不需要張開雨傘，但滲水並沒有停止。當申請人用紙巾印上廁所的天花時，仍可印到水的痕跡。
(5) 申請人曾經安排裝修師傅到6C單位評估維修工程費用，但裝修師傅視察完情況後表示，要待滲水停止後才可作出評估。
(6) 申請人希望法庭命令答辯人採取適當步驟杜絶滲水問題，以免情況惡化造成危險，她並要求答辯人賠償她的損失。
5. 呈堂的相片證實，申請人廁所的天花有滲水痕跡，水跡又黃又黑，更有批盪剝落的情況。
6. 申請人傳召黃文康測量師出庭。黃先生是聯合辦事處外委的專業測量師，曾於2012年6月5日視察6C單位，以及於2012年6月13日到過雙方的物業進行測試。本席接納黄先生的專業資格。黄先生把他的專家報告呈堂，列為證物A1。
7. 黃先生於2012年6月5日發現，申請人厠所的天花有明顯的滲水痕跡。他用電子儀器量出天花濕度超過80度，顯示有嚴重滲水。
8. 黃先生再於2012年6月13日上午9時許到7C單位的厠所進行地台蓄水測試。他於同日下午5時許在申請人廁所天花受滲水影響的位置發現染有樓上地台蓄水測試所用的顔色色劑，證實答辯人廁所的防水設施欠妥善，有水從答辯人的厠所漏到樓下申請人的厠所。
9. 申請人亦傳召聯合辦事處職員馮子俊作供，馮先生有份處理申請人的個案。馮先生曾經兩次視察6C單位。第一次於2012年5月15日之前（確實日期記不起），他用電子儀器量出申請人厠所的天花濕度超過35度，初步顯示有滲水，按聯合辦事處的工作守則需要跟進。聯合辦事處於是委托黃文康測量師作專業調查及報告，其後向答辯人發出妨擾事故通知。他第二次於2012年9月至10月17日期間（日期不確定）再到6C單位視察，用電子儀器量出申請人厠所的天花濕度低於35度，認為不需要再跟進。他其後向申請人發出日期2012年10月17日的信函，表示調查期間發現答辯人的廁所有維修跡象及申請人廁所天花的水漬有乾涸現像，懷疑滲水已停止，聯合辦事處決定終止調查。
10. 申請人向馮先生指出雖然滲水情況得以改善，但滲水並沒有停止。馮先生表示他沒有再視察相關物業，故不能排除仍有滲水的可能。
討論
11. 《建築物管理條例》第34H(1)條規定：
「(1) 凡擁有建築物任何部分的人，或對建築物任何部分具有獨有管有權的人，或對該部分具有獨有的使用、佔用或享用權的人(視屬何情況而定)，雖則該建築物的公契並無對該人施加維持該部分修葺妥善及狀況良好的責任，該人亦須維持該部分修葺妥善及狀況良好。
(2) 第(1)款的責任，須當作為根據公契對建築物的所有業主負上的責任。」
12. 根據上述規定，答辯人作為答辯人物業的擁有人，有責任維持物業修葺妥善及狀況良好。
13. 答辯人沒有提出相反證據，本席接納申請人的證據。黃先生藉測試證實有水從答辯人廁所滲漏至樓下申請人的廁所，原因是答辯人廁所的地台防水層欠妥善，證據亦顯示漏水確實導致6C單位天花受損。
14. 本席裁定，答辯人沒有維持7C單位廁所地台的防水層修葺妥善及狀況良好，導致有水從答辯人的廁所滲漏至6C單位並造成損害。答辯人採取漠視態度，沒有理睬申請人，亦沒有參與本案。雖然聯合辦事處曾懷疑滲水已停止，但申請人表示滲水情況仍然持續，本席接納申請人的證供。
15. 本席認為，除非答辯人被强制維修廁所地台的防水層，否則滲水情況還會繼續。本席發出強制令，答辯人須維修7C單位廁所地台的防水層及維持防水層的修葺妥善及狀況良好，以杜絕再有水滲漏至6C單位。
16. 申請人來自草根階層，是文盲的，其證人供詞也是靠社工幫她準備。她依賴聯合辦事處提供的證據，沒有聘請自己的專家，是可以理解的。但聯合辦事處提供的證據有限，例如專家沒有建議如何維修答辯人廁所的防水層及工程需時多少和需要多少費用（註：這可能不是聯合辦事處聘請黄先生的工作範圍）。再者，雖然申請人曾經找裝修師傅評估維修費用，但未能就維修她的物業評估需要多少費用。本席現階段不能評估答辯人維修廁所防水層的合理時間及答辯人應賠償申請人多少維修費。
結論
17. 基於以上原因，本席向答辯人發出強制令：答辯人須維修7C單位内廁所地台的防水層，並維持防水層的修葺妥善及狀況良好，以杜絕再有水從答辯人的廁所滲漏至6C單位。
18. 就於實際執行強制令的細節，雙方可藉書面非正審申請向審裁處提出申請（參考《土地審裁處規則》第4條）。例如，倘若答辯人不理會強制令繼續容許有水從答辯人的廁所滲漏至申請人物業，申請人可考慮按《高等法院規則》第45號命令第6條規則向審裁處申請訂出答辯人須遵從強制令的限期。屆時，申請人需提供答辯人維修廁所地台的防水層所需的合理時間的評估。又例如，答辯人認為已維修好廁所地台的防水層，不應再有水從答辯人廁所滲漏至6C單位，那麼，答辯人應提出證據及申請解除強制令。
19. 申請人表示要等答辯人維修後才可維修自己物業，現時未有評估所需費用多少。本席現階段命令答辯人須付給申請人損害賠償，金額有待評估。雙方應就賠償金額嘗試逹成協議，否則申請人日後可藉書面非正審申請提出評估損害賠償的申請。屆時，申請人需提出她要求多少損害賠償及提供支持的證據（例如專家就申請人維修自己物業所需費用的評估）。
20. 申請人申索成功，理應獲判訟費。本席命令答辯人須付給申請人本案直至今天的訟費，即時評定為3,572.10元。
21. 申請人須向審裁處申請蓋章命令，並將命令投入7C單位的信箱內及張貼在該物業的顯眼處或入口，以送達答辯人。
22. 本席亦指示書記將本判案書的文本，藉平郵寄給答辯人。
申請人：親自應訊。
答辯人：缺席。
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