加康物業管理顧問有限公司 訴 車惠志

LDBM 155/2010

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2010年第155宗

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判案書

申請

1.  申請人要求法院頒布強制性禁制令 (mandatory injunction) 迫使答辯人恢復香港德輔道西259-269號銀行大廈MRT消費站西環商場 (“有關大廈”) 地下8號舖 (“有關舖位”) 外牆原貌，及支付案件訟費。

背景

2.  申請人乃《建築物管理條例》 (香港法例第344章) 第34D (1) 條所指的有關大廈管理人，在2010年6月30日入稟土地審裁處，提出訴訟。在提出申請通知書(表格29)中，申請人指答辯人違反大廈副公契第13段，在有關鋪位面向德輔道西的大廈玻璃外牆打開一個缺口，並造了一扇玻璃門容許本身及客入出入，有關設計及更改不單未經申請人或任何前管理人批准，而且更在申請人發出2009年12月10日及2010年2月12日的警告信後，依然存在。

3.  答辯人否認指稱，在反對通知書 (表格7) 上表示：

“我上位業主把玻璃移走已經十年，我在舖做生意約六年。由於商場中央冷氣壞了五年多，商場人流少冷清清，我為了空氣流通，多做生意方便顧客也可以做太平門或緊急出入口，所以希望店舖維持現狀。我的玻璃不是大廈主力牆，不會影響大廈結構，我店舖玻璃應該屬於我私人財物，希望別人不要無理要求。”

4.  2010年9月9日，案件由黃一鳴法官提訊，在了解雙方案情後，黃法官指示雙方嘗試調解，及押後聆訊。其後，由於調解未能達成任何協議，黃法官再在2010年11月22日作出為案件正審準備的命令，包括訴狀修改、雙方存檔及派送證人陳述書和所有相關文件，並安排在2010年12月28日於本庭正式審理。

5.  不過，除申請人在2010年12月20日存檔伍升豪證人陳述書外，答辯人未有修改反對通知書及存檔任何文件。

6.  案件如期開審，申請人由曾律師代表，而答辯人則親身出席。

訴狀及證據

7.  開審前，本席先簡單介紹審訊重點、程序等等事宜，再詢問雙方為何沒有完全按照黃法官2010年11月22日的指示準備，曾律師解釋，由於未有收到申請人的“修改反對通知書”，因此沒有呈交“回覆書”；另外，答辯人似乎不甚了解有關命令，只說道在收到“伍升豪證人陳述書”及“審訊文件匣”才準備，並遞上“(補充)反對通知書及陳述書”(呈堂證物“R1”)。

8.  本席與雙方覆看上述黃法官的指示：

1.  批准答辯人於2010年11月29日或之前存檔及派送修改反對通知書；

2.  批准申請人於2010年12月6日或之前存檔及派送回覆書；

3.  雙方須在2010年12月20日或之前存檔及派送證人陳述書及所有有關文件；

4.  …

      無疑，有關指示清楚易明，所以本席不能接受答辯人的說法；不過，無論如何，因為他新遞上文件R1的內容不會對申請人構成不公之處，所以本席亦允許答辯人使用它為證據。

9.  對文件R1，答辯人曾經表示希望本席不給予申請人副本，理由是它像是他的日記，有私人感情，因此恐防申請人會複印廣派有關人仕影響其私穩。本席拒絕有關申請，認為R1應像案件所有相關文件一樣向對方披露，答辯人提出的理由屬己人憂天，而且民事案件中對所披露文件的使用規範應已對答辯人有足夠的保障。最後，答辯人決定呈交R1，因此本席亦將副本交與曾律師。

裁決

10.  在聽取雙方證人證詞及陳述後，本席押後案件作書面判決。在考慮有關案情等等後，現裁決申請人勝訴，原因如下所述。

(a)   首先，在多半屬實的原則下，本席接納申請人證人伍升豪先生的口供較為可信。雖然伍先生只是在2009年9月才加入申請人，但他能清楚說明其所知所見，對不清楚的事宜，即如實說出；相反地答辯人明顯的為保護自身利益，不斷的細數法團、申請人、曾律師等等的種種不是，他本人的種種無助 ，因此在事實的判斷上難免有所偏差。

(b)   簡單說，就雙方有爭論的地方，本席認為應該用以下的事實為依歸：

(i)     上一位管理人的副經理(Sub-Manger)沒有同意有關舖位的上一位業主移走“玻璃”，更遑論事前書面批淮(prior written approval)；

(ii)    上一任管理人及/或申請人亦沒有批准答辯人在有關舖位面向德輔道西的舖面玻璃外牆打開一個缺口，及造出一扇玻璃移動門。

(iii)    較早之前，有關大廈商場的中央冷氣系統壞了，但由於經費問題，無法維修，但其後，在不遲於伍先生入職申請人的2009年9月，中央冷氣系統已經恢復，雖偶有滴水問題，但大致良好。

(iv)    申請人對所有改動面向德輔道西玻璃幕牆的舖位業主均採取先口頭勸喻，再出信警告，不果，然後才入稟法院。有部分業戶經協商後，已自行還原玻璃幕牆，但由於辦事總有先後次序，因此申請人受法團指示將陸續向違規業戶發警告信，如仍不得要領，仍然會訴諸法庭。

(v)     答辯人收到2009年7月30日及2009年10月12日的警告信，兩封函件內容大致相同：

“茲因已於2009年7月30日致函貴舖，有關本商場之中央冷氣系統維修工程已於2009年4月初完工，並可正常供應中央冷氣。有關商場部份業主將舖位(向德輔道西) 之大廈玻璃幕牆更改為玻璃門，而導致商場內之冷氣外洩，及令商場內氣溫升高，使中央冷氣系統運作加重負苛，會引致損壞。業主委員會於2008年12月29日會議決議，根據商場副公契，不會接受任何商戶申請改建大廈玻璃幕牆，並於2008年12月30日已致函通知貴商戶必須還原有關改建，但至今仍未有還原。現再特函最後通知，敬請貴商戶必須2009年12月24日前還原所有被更改之大廈玻璃幕牆(玻璃門)等，否則業主委員會將會採取法律行動，屆時一切費用將附加於貴業主之上，多謝合作” (2009年10月12日信件)

(vii)    答辯人認為事件對他不公平，因此拒絕要求。

(c)   另外，雖然在庭上答辯人似有表示他應不受副大廈公契第十三條的約束，原因為當時他的代表律師沒有向他解釋或條文不公等，但是本席認為文件上清楚說明有關契約已在當時向答辯人解釋，在多半屬實的標準下，斷不能就答辯人簡單的口頭陳述，就令他不受“白紙黑字”的文件約束，另外，關於第十三條：

“Each owner shall not make any alterations (whether structural or otherwise) to or additions to the exterior of his shop or unit and shall not make any window or other aperture in any part of the wall diving his shop or unit from the other parts of the wall. The design of all shop fronts shall be subject to the prior written approval of the Sub-manager and must provide for the complete enclosure of the shop apart from the entrance. No alteration shall be made to any shop from without the prior written consent of the Sub-Manager and in particular no owner of any shop unit on the Ground Floor of the Building Facing Des Voeux Road West shall make any opening or doorway to the shop front of his unit or to any part of the External Walls of the Building.”

本席認為沒有什麼不公平的地方，況且答辯人亦沒有提出什麼的案例或法規條文說明它如何有問題。

(d)   顯而易見，答辯人的“改動” ：即將“出口面向商場的格仔舖”改為“出口面向商場及德輔道西的街舖”這正正是第十三條最後部分所特别禁止的。正如本席與雙方在庭上討論，副公契這樣明文規定，自有其原委，雖然大家都未有尋究，但多半與當年分舖、消防、人流等等問題有關。

(e)   最後，答辯人亦分別提出種種不同的理據，希望說服法庭他的“道理”，但一言敞之，這多屬其自身想法，他與法團、申請人的不和，他認為其他業戶的“不法”行為比他更厲害。在這裡，本席總結回應：

(i)       “為了空氣流通、多做生意，方便顧客、也可以做太平門或緊急出入口…”只為其個人利益設想，不能用作不依公契的借口。

(ii)     “玻璃不是大廈主力牆，不會影響大廈結構，我店舖玻璃應該屬於我私人財物…”答辯人一方面沒有提供任何專家證據，再者這亦不是問題之所在，本案的重點是答辯人的改動是否違反公契。

(iii)    “…管理費由600元加至1500元，他的做法瘋狂，不合情理，一意孤行、公私不分，以權謀私…只許州官放火，不准百姓點燈…把G層2, 4, 6號舖分隔的牆壁強行拆走…把21, 22號舖分隔的牆壁強行拆走….又把1/F 131號全部玻璃約8塊全部移走，他違反大廈公契比我嚴重多倍…”首先，答辯人未能提出專家證據說明這等行為不合法和違反公契，再者，最重要的是“他人的不對”不可作為“他也不對”的理由。本席相信，如伍先生作證說，申請人一直有對有違公契事宜作出整頓，但可能有先緩後急的情況出現已而。

(iv)      答辯人亦有口頭提及申請人容忍他“改建”多時，因此有關事宜已是“默許(acquiescence)” 。不過，首先，這論點與他的案情有所衝突：

“我相信上一位管理公司的副經理同意我上一位業主移走店舖玻璃、雙方達成協議。”

再者，申請人已多次口頭及書面勸喻及警告答辯人，只是當時未致入稟法庭；還有，已有案例清楚説明(The Incorporated Ownersof Hoi Luen Industrial Centre v. Ohashi Chemical Industries (HK) Ltd. [1995] HKC 11)，由於法團或管理人正是大厦公契的守護者，因此不能“默許”違規的行為。

(v)       最後，答辯人亦提及香港法例第347章《時效條例》，他認為申請人已經“逾時”，因此亦無權要求它還原玻璃外牆，答辯人更呈上他從網上下載的有關條例，但當本席細問他依賴何節何款時，他就接不上去。其實，因為本案涉及的副大廈公契屬“蓋印文據”，根據該法例第4(1)(3)款，有關訴訟時效為訴訟因由產生起12年，因此答辯人的違反公契行為無法藉此推掉，再者，如曾律師說，答辯人的不當行為是連續性的，所以他也不可以此法例作為答辯。

命令

11.  因此，本席頒令：

(a)  答辯人須在本命令起計的兩個月內，即2011年3月13日，恢復有關舖位面向德輔道西的玻璃外牆原貌。

(b)  答辯人亦須支付申請人訟費，簡易評估為21,800 元 (曾律師時薪 2,600元 x 8小時 +1,000元什費)。