銀懋集團有限公司 對 佳定物業管理有限公司

LDBM 72/2011

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2011 年第72 宗

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判 案 書

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背景

1.  申請人是香港九龍城福佬村道18號成龍居(“該屋苑”)公共及私人停車場(“該車場”)的註冊業主。答辯人是該屋苑的管理公司。本案的爭議是涉及位於該屋苑1字樓的車輛自動升降機機房(“該機房”)及可通往該機房的一個房間(“該房間”) 的使用問題。

2.  該機房是屬於該車場的一部份，所以亦屬於申請人的物業。該房間則是該屋苑的公用部份。申請人如要到達該機房，需由位於該屋苑後巷的一道鐵門進入該房間，然後爬貓梯上去該機房。該房間的地下部份是垃圾房，而閣樓部份是公共水泵房，放置了該屋苑的自來水水缸和水泵。

3.  由於公共水泵房及該機房並沒有密封式的獨立間格，為了保安和安全原因，答辯人把該房間的鐵門鎖上以防止閒雜人等擅自進入該房間，避免發生人身傷害意外、機器被人破壞或食水被污染的事故。答辯人不容許申請人擁有該房間的鑰匙，而只是在有需要的時候由當值的管理員開啟該房間的門鎖讓申請人指派的維修人員進入該機房工作。

4.  申請人在本案的申請主要是要求土地審裁處頒令答辯人發給申請人該房間的鑰匙副本使其可自由和直接進出該房間，及承認申請人或其授權人應可自由和直接進出該機房，亦可用該房間的公用通道和貓梯往返上落該機房進行例行保養檢驗和測試及緊急的維修。申請人亦要求土地審裁處頒令答辯人需要為2010年12月21日下午公共停車場不必要的長時間暫停事件負責及賠償有關停車場業務收入的損失。

雙方同意的爭論點

5.  雙方以書面同意以下是本案的爭論點:-

(1)   根據成龍居公契(特別是其第一章第4節、第一章第7節、第三章第1節及第三章第4節)，申請人是否就使用及享用“泊車機房”擁有通過及使用有關公共地方的“所有權利和自由(full right and liberty)”，或只擁有受到公契其它條文及經理人(即答辯人)權利(特別是公契第六章第31節所列出的權利)所限制的“所有權利和自由(full right and liberty)”。

(2)   就答辯人將成龍居後巷通往“泊車機房/沖廁及食水泵房”的大門上鎖而未有給予申請人擁有及管有開啟該大門之門匙等事宜，答辯人是否已干擾申請人上述權利和自由並因此違反了成龍居公契的條文。

(3)   若答辯人違反了成龍居公契的條文，該違反公契條文行為有否引致申請人蒙受它聲稱的損失。

(4)   若該違反公契條文行為有引致申請人蒙受它聲稱的損失，申請人應得之賠償金額應為何。

6.  由於雙方同意了上述的爭論點，本席只會就着上述的問題作出裁決，而不會就其他與上述爭論點無關的問題作出裁決。

公契條文

7.  公契第一章第4節及第7節的條文如下:-

“4. Every owner of the Undivided Share shall at all times hereafter observe and perform the covenants, provisions and restrictions contained herein and shall comply with all terms and conditions of the Government Grant.

….

7. Every Owner shall have the full right and liberty (in common with the Manager and others having like rights) for all purposes connected with the proper use and enjoyment of his part of the Building to go pass and repass over and along and to use the Common Areas and Facilities PROVIDED THAT only the residents/tenants of the Flats and their visitors of the Residential Part shall have the right to use and enjoy the podium garden, clubhouse and recreational area located in the Third Floor of the Building and SUBJECT ALWAYS TO the provisions herein, the rights of the Manager and the House Rules relating thereto.”

8.  公契第三章第1節及第4節的條文如下:-

“The Owner of each Undivided Share together with the full and exclusive right to hold use occupy and enjoy any part of the Building (referred to as “his premises”) shall have the benefit of the following rights and privileges :-

1.  Full right and liberty for the Owner for the time being, his tenants, servants, agents and licensees (in common with all other persons having the like right) to go pass or repass over and along and use the Common Areas and Facilities for all purposes connected with the proper use and enjoyment of his premises;

….

4.  The right for any Owner with or without workmen plant equipment and materials at all reasonable times on prior notice  and with the consent of the Owner being affected (except in the case of emergency) to enter into and upon his premises for the purpose of carrying out any works for the maintenance and repair of his premises (such work not being the responsibility of the Manager under this Deed and which cannot practically be carried out without such access) causing as little disturbance as possible and forthwith making good any damage caused thereby.”

9.  公契第六章第31節的條文如下:-

“31. The management of the Land and the Building shall be undertaken by the Manager and subject to the provisions of the Building Management Ordinance Cap.344 each Owner HEREBY APPOINTS the Manager as agent for and on behalf of all Owners to enforce the provisions of this Deed against other Owner or Owners in respect of any matter concerning the Common Areas and Facilities duly authorized in accordance with the provisions of this Deed. The Manager shall have full and unrestricted authority to do all such acts and things as may be necessary or expedient for or in connection with the management of the Land and the Building. …”

申請人的論點

10.  申請人認為根據公契第一章第7節的條文規定，申請人可自由和直接進出該房間，亦可用該房間的公用通道和貓梯往返上落該機房。申請人又認為根據公契第三章第4節的條文，申請人或其授權人有地役權(easement)可直接進出該房間，經過該房間的公用通道和貓梯到該機房內進行有實際及急切需要的例行保養檢驗和測試及緊急的維修。

11.  申請人認為該車場是依靠一個現代化的車輛自動升降機系統運作，而如果這系統發生小故障，有虛假火災警報或消防警鐘誤鳴等情況，往往需要承辦商緊急的維修。這些工作都不是答辯人負責的，而根據公契第三章第4節地役權的規定，在緊急情況下，申請人或其授權人可無須事先通知，恰當地應用地役權進入該機房。

12.  申請人又引用四個案例(即CHOW KWOK WOON PING訴INCORPORATED OWNERS OF GRAND VIEW COURT, LDBM 270/2002; 廣泰樓業主立案法團及心意中西美食及其他人，LDBM 139/2010; INCORPORATED OWNERS OF THE LORNA VILLA v CHAN YAN WAH & ANOR [1999] 4 HKC 524; 及Kung Ming Tak Tong Co Ltd v Park Solid Enterprises Ltd (2008) 11 HKCFAR 403)去說明“所有權利和自由”(full right and liberty)的意思。

13.  在INCORPORATED OWNERS OF THE LORNA VILLA (前述)一案中，原訟法庭大法官(當時官階)李義就“full right and liberty”有以下的裁決:-

“Such wording is designed to effect a grant to each owner of rights and privileges over common areas and not to reserve to the developer a power to exclude them from enjoying such rights and privileges.”

14.  因此，申請人認為答辯人不讓申請人自行通往該機房，而要當值管理員開啟該房間讓申請人進入該機房便是損害了申請人的所有權利和自由(full right and liberty)。

答辯人的論點

15.  答辯人認為申請人上述的所有權利和自由並不是絕對的權利。公契第一章第7節已說明有關的權利不單要與申請人的物業的適當使用有關連(connected with the proper use and enjoyment of his part of the Building)，還要受到公契其他條文和答辯人的權利所規限(SUBJECT  ALWAYS TO the provisions herein, the rights of the Manager and the House Rules relating thereto)。

16.  根據公契第六章第2節，答辯人是有責任負責該屋苑的管理及保安工作。第六章第2節的條文如下:-

“2.  The Manager is hereby appointed to undertake the management, operation, servicing, maintenance, operation, cleansing, repair, replacement, renovation, security and insurance of the Land and the Building and the Common Areas and Facilities (all or any of which activities where not inapplicable are herein included under the work “management”) ….”

17.  上述公契第六章第31節亦說明了答辯人就管理該屋苑及其公用地方可全權作出任何合適及有需要的行為(full and unrestricted authority to do all such acts and things as may be necessary or expedient for or in connection with the management of the Land and the Building)。

18.  再者，根據公契第六章第33節，該屋苑所有的公用地方及設施須由答辯人控制或管轄。第六章第33節的條文如下:-

“33. The Common Areas and Facilities shall be under the control of the Manager who may make rules or regulations or impose conditions regulating the use and management thereof provided no rules or regulations shall conflict with the provisions contained in this Deed.”

19.  因此，申請人通過有關的公用地方進出該機房的權利是受到上述答辯人的權利所限制。

20.  一直以來，答辯人從沒有否認申請人有權通過有關公用地方到達該機房或拒絕申請人通過有關的公用地方到達該機房。不過，由於答辯人須負責該屋苑包括有關的公用地方的保安工作，及有責任控制及管轄所有公用地方的使用，並有權就上述責任作出任何合適及有需要的行為，所以答辯人必然有責任及權力控制任何人使用有關的公用地方，包括管有通往該房間的鑰匙，並規定所有人，包括申請人，須要求管理員開門才可進入該房間。因此，答辯人不可以將該房間鐵門的鑰匙給予申請人管有。

21.  答辯人又認為根據過往及現時的安排，申請人是可以隨時，即每天24小時的任何時間內，向駐守該屋苑正門入口的管理員借鐡門鑰匙或要求他們代為開啟鐵門進入有關的公用地方通往該機房。根據該屋苑的編更表，該屋苑在日間及夜間均分別有兩名管理員當值，所以縱使當其中一名管理員進行巡邏工作，還有另一名管理員駐守該屋苑正門入口。

22.  至於與該機房的適當使用有關連的問題，該機房是有別於一般的住宅單位、商舖、寫字樓或停車位，使用上述單位人士通常需隨時自由進出他們的單位，但該機房作為放置自動升降機機械的地方，申請人只會在機件故障或定期進行維修或檢查時才需要進出該機房。一直以來，除了於2010年12月21日發生鐵門壞鎖意外，申請人都可以在完全沒有受到阻延的情況下經管理員開啟鐵門後進入該機房。

23.  答辯人認為申請人引用的四個案例所涉及的有關條文及情況均與本案不同，所以並不適用於本案。反之，答辯人引用兩個案例(即PROFOTO LIMITED及THE INCORPORATED OWNERS OF HOP SHI FACTORY BUILDING, LDBM 163/2008及美怡大廈業主立案法團訴Nozaki Keiko, LDBM 284/2003)去說明申請人的所有權利和自由(full right and liberty)並不是絕對的權利。

分析

24.  首先，本席認為申請人引用公契第三章第4節的條文並不正確。第三章第4節的條文是有關某一業主要進入另一業主的物業內作維修工程的權利。本案的情況並不涉及申請人進入另一業主的物業，而只是使用公用部分進入其單位內。所以本席裁定公契第三章第4節並不適用。

25.  公契第一章第7節與公契第三章第1節的條文相近，但第三章第1節並沒有第一章第7節下半部的但書(proviso)，即由“PROVIDED THAT”開始至“and the House Rules relating thereto”的一段條文。不過，本席認為當第一章第7節有這樣的但書，第三章第1節的條文亦應有相同的隱含條款(implied term)，否則兩條條款便會互相抵觸。因此，答辯人就着第一章第7節提出的反對理由亦會適用於第三章第1節。

26.  本席同意第一章第7節及第三章第1節所述的所有權利和自由並非完全沒有限制。條文中所述的“connected with the proper use and enjoyment of his part of the Building”或“connected with the proper use and enjoyment of his premises”正好說明申請人使用公用地方和設施必須與正當使用及享用其單位有關。

27.  不過，現時申請人只要求使用該房間的公用通道和貓梯進入該機房作定期或緊急維修工程，這必定是與申請人正當使用及享用該機房相關。因此，申請人要求進入該房間作這方面的用途完全沒有抵觸這部份，即“connected with the proper use and enjoyment”的限制。

28.  根據公契第一章第7節的但書，本席亦同意申請人使用公用部分的權利不能與答辯人管理公用部分的權利有所抵觸。不過，本席認為兩者的權利是並行的，而不是某一方的權利凌駕於另一方。在公契第一章第7節中的“full right and liberty”之後有一個括號說明這些權利和自由是與經理人並有的(in common with the Manager)。

29.  再者，公契第六章第31節中的第(31)及(35)小節有以下條文:-

“(31) Subject to the prior written approval of the Owners’ Committee or Owners’ Incorporation if formed, to grant such easement, quasi-easements, rights, privileges, licences, and informal arrangements as is necessary to ensure the efficient management of the Land and the Building provided that the right of any Owner to use occupy and enjoy the unit owned by him and to use the Common Areas and Facilities shall not be affected;

….

  (35) From time to time with the approval of the Owner’s Committee or the Owners’ Corporation (if formed) to make, revoke or amend the House Rules as it shall deem appropriate which shall not be inconsistent with this Deed;”

30.  以上的條文說明答辯人在作出有效管理該屋苑的安排上，也不能影響申請人使用公用地方和設施的權利，而且答辯人在制定該屋苑的規則(House Rules)時，也不能抵觸公契。

31.  因此，答辯人作為經理人在行使其權利時，一樣受制於業主，包括申請人的權利。亦即是說，答辯人在管理該屋苑上的安排不能抵觸申請人正當使用和享用該屋苑公用地方和設施的權利。

32.  既然申請人及答辯人的權利是並行的及均受制於對方的權利，本席認為本案的關鍵是在於如何平衡雙方的權利以致雙方的權利均不受損害。

33.  答辯人現時為了保安及安全理由將該房間的鐵門上鎖，申請人就此並沒有反對。問題只是申請人是否可以有鑰匙副本。答辯人不願意給鑰匙副本給申請人亦是為了保安及安全理由，但本席認為答辯人的理據並不充份。

34.  首先，給申請人鑰匙副本並不等同有很多閒雜人等可以進入該房間。申請人亦是業主之一，並不是閒雜人等。申請人亦有貴重的機器在裏面，本席不相信申請人會隨便讓閒雜人等進入該房間。除了申請人之外，其他業主亦不會獲發鑰匙副本因為他們不會有需要使用該房間，或其使用會與其單位有關連。因此，在保安方面，只會多了申請人及其授權人士進入該房間進行維修工作。本席完全看不出這樣做會影響該屋苑的保安。

35.  至於安全問題，閣樓的公共水泵房雖然不是密封，但也有欄柵及上鎖。當申請人或其授權人士進入該房間後，亦不能進入公共水泵房作出破壞或引致人身安全傷害。本席絕對不相信申請人或其授權人士會有任何動機作出這些行為。答辯人的擔憂完全沒有合理理據支持。

36.  答辯人給申請人鑰匙副本並不等於將管有該房間的權利交給申請人，而只是容許申請人自行出入該房間。答辯人並不會因此而失職或沒有履行職責。申請人亦從來沒有意圖侵佔該房間的公用地方，而只不過是用來作進出該機房之用。本席認為這方面的論點完全站不着腳。

37.  因此，本席認為答辯人完全沒有在其管理該屋苑的職責上有任何合理的原因可以不給申請人鑰匙副本。

38.  反之，本席認為申請人絕對有合理的原因需要鑰匙直接進入該房間。根據申請人的證供，申請人需要經該房間進入該機房維修的次數其實也相當頗密，其中一個原因是因為經常有火警鐘誤鳴。當火警鐘啟動的時候，申請人的泊車機是會自動停止運作，導致停車場癱瘓，而申請人便需派維修人員緊急搶修泊車機。由於該車場包括了公共停車場，若有任何延誤，便會對公眾人士構成不便，影響申請人的業務。

39.  本席亦接受申請人有時候找不到管理員的證供。雖然答辯人指在編更上24小時都有兩名管理員駐守大門，但本席認為在事實上，有時候兩名管理員均不在大門的情況確會出現，亦不足為奇。由於管理員有責任巡更，處理其他特別事件，或需上廁所，兩名管理員均有事情要辦而不在大門處駐守的情況確實有可能發生。當申請人需要緊急維修車場時，若找不到管理員及不能直接進入該房間時，便會為申請人帶來極大不便或延誤該車場的運作。

40.  因此，本席認為申請人確有需要擁有該房間鐵門鑰匙以確保該車場的運作不會延誤。若果答辯人不發給申請人鑰匙副本的話，便會損害了申請人自由進出該車場的權利。答辯人亦因此而違反了公契第一章第7節及第三章第1節的條文。

41.  至於2010年12月21日發生的延誤事件，本席則認為該次事件是因為壞鎖的原故，而導致申請人不能即時進入該房間。即使當時申請人擁有鑰匙亦不可以開啟壞鎖進入該房間。因此本席認為該次事件並不是由於答辯人違反公契，沒有給予申請人鑰匙而導致，答辯人無需為此負責。申請人亦不會因該次事件獲得任何賠償。

42.  至於雙方引用的案例，本席認為這些案例對於本案沒有什麼幫助，因為每宗案件的公契條文和案情都與本案不盡相同，不能直接引用。因此，本席認為無需就這些案例作出分析。

總結

43.  基於上述的理由，本席就着雙方同意的爭論點作出以下裁決:-

(1)  申請人根據該屋苑公契第一章第7節及第三章第1節就使用及享用該機房擁有通過及使用有關公共地方的“所有權利和自由(full right and liberty)”受到公契其它條文及經理人(即答辯人)根據公契第六章第31節所列出的權利所限制。

(2)  就答辯人將該屋苑後巷通往該房間的大門上鎖而未有給予申請人擁有及管有開啟該大門之門匙等事宜，答辯人已干擾申請人上述權利和自由並因此違反了該屋苑公契的條文。

(3)  該違反公契條文行為沒有引致申請人蒙受它聲稱的損失。

(4)  申請人不應獲得任何賠償。

44.  至於申請人在修改申請通知書中提出的要求及訟費問題，本席現頒令如下:-

(1)  答辯人須發給申請人該房間的鑰匙副本使其可自由和直接進出該房間；

(2)  宣告申請人或其授權人可自由和直接進出該機房，亦可用該房間的公用通道和貓梯往返上落該機房進行例行保養檢驗和測試及緊急的維修；

(3)  撤銷申請人要求答辯人需要為2010年12月21日下午公共停車場不必要的長時間暫停事件負責及賠償有關停車場業務收入損失的申請；及

(4)  臨時訟費命令: 答辯人須支付申請人本案之訟費，包括大律師證書；如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭以區域法院基準釐定；如果雙方不在此命令後14天內提出訟費申請，則此項臨時訟費命令作實。