慧源管理服務有限公司 訴 何桂儀

[Chinese Translation - 中譯本]

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2000年第123宗

____________

判決書

____________

1. 申請人提出申請，要求答辯人支付自1995年10月23日起欠繳的管理費。

2. 建築物管理申請編號2000年第161宗的申請人是香港黃竹坑道25-27號甄沾記大廈（該建築物）現時的管理公司。該公司自1995年8月25日起即爲該建築物的次管理公司。1999年3月10日，該公司將其名字由仲量行物業管理有限公司改為仲量聯行物業管理有限公司。建築物管理申請編號2000年第123宗的申請人為該建築物的前管理公司,管理期間為1994年4月14日至1998年10月1日。該等申請現予合併，共同審理。

3. 答辯人憑藉日期為1995年10月23日的轉讓契，成爲該建築物20樓G工場的業主。

4. 上述事項並不受各方爭議，本席將之裁定為案件的事實。

5. 一份關乎該建築物的大廈公契（公契）以註冊摘要號碼5983109於土地註冊處註冊，日期為1994年4月14日。

6. 申請人訴稱，根據該公契，所有業主均須繳付管理費。答辯人的單位在該公契下獲編配58份管理份數，因而必須按照單位比率付款。

7. 申請人提及該公契内有關的第1.1項條款。該條款界定：

8. 根據該公契第5.32、5.33及5.34項條款，要裝設或更改空調或電力供應系統，必須在管理公司批准下進行，或由管理公司認可的承辦商進行。

9. 根據該公契第6.2項條款，管理公司有權徵收及收取管理費。管理公司亦應妥善保養公用設施，並保持其操作情況妥善。

10. 根據第6.2(a)(xxxvii) 項條款，凡周日工作天的上午9時至下午6時，及星期六上午9時至下午1時期間，管理公司均須向工場供應空調。業主可與管理公司作出特別安排，要求在上述時間以外獲得空調供應，但須繳付額外費用。

11. 由1995年10月至1996年10月期間，答辯人單位每月的管理費為2,726元。自1995年11月至1996年10月，答辯人每月只繳交了部份管理費，為數1,319.50元，即每月尚欠餘款1,406.50元。她又在1995年10月份欠下餘款747.22元。

12. 由1996年11月至1997年1月，答辯人每月繳付了1,321.50元，尚有餘數未清還。

13. 由1997年2月至1998年3月，每月2,813元的管理費，答辯人分毫未付。

14. 答辯人經常不繳足管理費。

15. 截至2000年6月爲止，答辯人尚未清繳的管理費積累達111,576.42元。

16. 申請人以第6.5(b) 項條款為依據，索求尚未清繳的管理費的利息。申請人又依憑第6.5(c) 項條款，要求獲得按律師與委託人的基準而評定的訟費。

答辯人的案

17. 答辯人認爲，由於她在其單位内無法享用管理公司所提供的中央空調，所以無須支付代表空調收費的部份管理費。答辯人只支付了她認爲是管理費的該部份費用，其計算是以其單位完成轉讓時所獲得的數據為基礎。答辯人以售樓説明書及據稱從發展商售樓處所取得的資料與從前任管理公司所取得的有分歧這一點為依據，聲言自己被誤導了。她認爲管理與空調的費用應該分開收取。

18. 答辯人聲稱，當她在2月份支付按金時，該公契尚未草擬。她認爲若中央空調屬公用設施，則業主應無須付款加設額外裝置，即可在個別單位獲得中央空調供應。

19. 答辯人投訴謂，發展商的律師、前管理公司，以及她本人的律師均不曾向她解釋過該公契的詳情。

判決

20. 該公契清楚述明，管理費用包括該公契“所規定因管理或保養該建築物而合理及必然招致的所有費用、收費、開支及支出”。中央空調是按照該公契的規定而提供的。根據該公契，申請人一直有責任提供該項服務，那是管理開支的一部份。答辯人並沒有任何可用的反對理由。

21. 根據《建築物管理條例》，一所前任的管理公司並沒有訴訟權，因而不得在土地審裁處作出任何申請。

22. 前管理公司的申請現予撤銷。

23. 現時管理人，即仲量聯行物業管理有限公司獲判勝訴，可得款項106,513.02元，連同進一步繳交的管理費，由2000年5月1日起每月2,531.70元，直至全數付還之日爲止。

24. 上述款項或每拖欠30日的此類其他款項的利息為每100元或不足100元之數以每月1.50元計算。

25. 答辯人須支付500元的收款費用。

26. 申請人獲判給按律師及本身委托人的基準而評定的訟費。倘若雙方不同意訟費金額，則交由法庭評定。