LAU CHUN FUNG 對 黃惠芳

HCSA 17/2014

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

小額錢債審裁處上訴案件2014年第17號

（原小額錢債審裁處申索2013年第8041號）

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判決書

1.  這是上訴許可的申請。暫委審裁官朱婉儀(“審裁官”)裁定第二被告人敗訴，須向申索人支付$30,000款項及$5,015訟費。第二被告人不服，向本席申請上訴許可。

背景

2.  申索人劉春風(以下簡稱為“申索人”)，於2012年12月13 日經佳衛物業代理有限公司(以下簡稱為“佳衛物業”)的地產經紀方翊然購買元朗一幅地皮「Missing Lot DD 120, Lot 3421」, 業主為張杏蘭(以下簡稱為“第一被告人”)，及其女兒黃惠芳(以下簡稱為“第二被告人”)。買賣雙方以$110萬成交。在2012年12月13日簽訂臨時買賣合約時，由於當時只有第一被告人的女兒黃惠芳在場，所以雙方以申索人作為買方，與第二被告人黃惠芳作為業主賣方及代表另一業主其母親簽訂物業臨時買賣合約(以下簡稱為“臨時合約”)。在臨時合約第19條款，內有手寫加上的條款為「連一幢兩層高建築物。此臨時買賣合約，賣方由Wong Wai Fong一人負責所有悔約之責任，已得買方同意」。雙方當時都在這條款上加簽名作實。另外臨時合約上還有另一張附加條款，亦是由第二被告人提出以保障業主的利益為「現此物業為Missing Lot 買方不能以此為踢契之藉口及此地之上蓋建築物同地契上登記之呎數不符亦不能以此為踢契之藉口」，申索人亦同意以上由第二被告人所提出的附加條款要求，並且要求買賣雙方以及見證人方翊然簽名作實。

3.  在臨時合約簽訂完成後，由於Missing Lot 申請按揭是有一定的困難，申索人想嘗試為此Missing Lot 到被告人所沿用的財務公司作同樣的按揭借貸，所以要求第二被告人將附加條款暫時不遞交上律師樓處理，當時第二被告人亦同意。其後，雙方亦在臨時合約上的非住宅物業改回住宅，但後來第二被告人在徵詢其律師意見下，將附加條款交給其律師樓處理，並沒有履行之前與申索人所作出的承諾。另一方面，由於申索人向財務公司申請的按揭不被批准，他亦將附加條款交回自己的律師樓。

4.  但其後第二被告人在佳衛物業看到申索人在此公司名片上為方翊然的主管，認為這個關係沒有在臨時合約之前向第二被告人陳述，有串謀、欺騙及利益輸送，及誤導或虛假陳述。第二被告人當時立即要求申索人再加$200,000才肯成交。最後，申索人認為第二被告人後加$200,000的要求不合理而且違反臨時合約條款而不同意。第二被告人之後沒有按照臨時合約所訂日期及條款與申索人成交，並且退回訂金給申索人。申索人經小額錢債審裁處倚賴臨時合約內第8條條款要求被告人賠償悔約的金額為$30,000。

5.  經聆訊及覆核後，暫委審裁官朱婉儀裁定第二被告人敗訴。審裁官的裁斷理由，詳載於2014年4月25日的裁決理由書(以下簡稱為“裁決理由書”)。

6.  就本申請而言，根據《小額錢債審裁處條例》第28(1)條規定，所擬上訴必須只涉及審裁處在法律上的錯誤，或因為該申索超越審裁處的司法管轄權範圍。

擬上訴理由

7.  第二被告人在上訴許可申請書及附件中所提出的上訴理由基本如下:

(1)    審裁官就本案的裁決存在嚴重的法律錯誤。臨時合約只得一位業權人簽署，另一位業權人從未簽署或與買家商討，亦沒有簽下授權書。

(2)    第二被告人是在被誤導下，去商討臨時合約。在商討過程中，存在失實陳述及欺詐成分。

(3)    在審裁官席前沒有公平的審訊。

擬上訴理由(1)

8.  就此方面，審裁官已在裁決理由書第10段作出詳盡及清楚的分析。本席認為，在應用有關的法律原則上，審裁官並沒有犯錯。

9.  根據香港法例第219章《物業轉易及財產條例》第3(1)條，任何人不得根據任何土地售賣合約或其他土地處置合約提出訴訟，但如該訴訟所根據的協議或該協議的某備忘錄或摘記是以書面作出，並由被告的一方或該一方就該目的而合法授權的其他人簽署，則屬例外。上述條例所提及之「合法授權的其他人」，其授權並不一定要以書面作出 [參照: Heard v Pilley (1869) LR 4 Ch 548]。

10.  至於第二被告人所提及之《物業轉易及財產條例》第 6(1) 條，此條例只適用於土地權益之「設定」，並不適用於土地售賣或其他土地處置合約。換而言知，此條例並不適用於有關臨時合約。

擬上訴理由(2)

11.  就此方面，審裁官已在裁決理由書內作出詳盡及清楚的分析。

12.  明顯地，第二被告人在這方面的投訴主要涉及事實的裁決。在審裁官沒有犯上任何法律錯誤的情況下，本席不會推翻審裁官關於事實的裁決。

擬上訴理由(3)

13.  在這方面，第二被告人對審裁官作出多項指控，包括在未正式審訊，審裁官已下了裁決。第二被告人更指出，審裁官由一開始便用自己的感覺去裁決，沒有從法律上的條文去看。本席認為這些指控是不必要的，亦沒有任何的理據支持。

總結和命令

14.  經考慮過第二被告人就申請上訴許可的陳詞，及本案之有關文件，本席認為第二被告人未能展示審裁官裁斷出現法律上的錯誤，可以批准她提出上訴。因此，本席拒絕第二被告人的申請。本席不作訟費命令。