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HCA 1643、1644、1645及2953/2002
香港特別行政區
高等法院
原訟法庭
民事訴訟2002年第1643、1644、1645及2953號
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| 聆訊日期： |
2013年3月20日 |
| 判案書日期： |
2013年5月23日 |
判 案 書
背景
1. 這是四宗追討地租的訴訟，是原告人，律政司司長，根據香港法例第300章《官方法律程序條例》第13條與香港法例第2601 章《香港回歸條例》第18條，代表差餉物業估價署署長(以下簡稱「署長」)提出。由於這四宗訴訟涉及相同的原告人、被告人、事實背景及法律原則，所以安排在同一位法官席前審訊。案件2002 年第 1643 ，1644及1645號分別涉及屯門鍾屋村151號(即屯門丈量約份第124約地段第2830號餘段)地下、一樓及二樓的地租；而案件2002年第2953號則涉及屯門鍾屋村68號(屯門丈量約份第124約地段第42號)的地租。
2. 被告人與父親，鍾伙文，是新界原居民。鍾伙文原是上述四個物業所佔土地的官契承租人。1989年8月7日，鍾伙文訂立轉讓契約(契約備忘錄第382677 號)將屯門丈量約份第124約地段第42號餘段，以轉讓契方式轉易給被告人。1992年4月13日，鍾伙文同樣訂立轉讓契約(契約備忘錄第542879號)將屯門丈量約份第 124約地段第2830號餘段轉讓給被告人。在本訴訟的有關時段，被告人藉這兩份轉讓契約成為該四個物業所佔兩幅土地的官契承租人。有關官契原於1997年6月30日前屆滿 ，但藉香港法例第150章《新界土地契約(績期)條例》第6條續期至2047年6月30日。
3. 以下是原告人的索償理據。根據香港法例第515章《地租(評估及徵收)條例》(以下簡稱「《地租條例》」)第3(a)條，被告人所持的官契被納入《地租條例》的適用範圍內，被告人成為《地租條例 》第2條所指的適用租契承租人，須按第6(1)及6(3)(a)條，自1997年6月28日起向署長繳交地租。署長亦有權利根據第15條徵收逾期地租附加費。雖然署長已就上述四個物業向被告人發出徵收差餉及/或地租(連附加費)通知書，被告人卻沒有繳交地租與附加費。
4. 被告人對原告人的索償理據沒有爭議。以下是他的抗辯理由：
一、 基於《基本法》第40條及122條，他作為新界原居民享有豁免地租的權利；
二、 《地租條例》第3(a)條、第6(1)條、第6(3)(a)條、第 15(4)條及其有關條例與有關的香港法例因抵觸《基本法》而無效；及
三、 根據香港法例第347章《時效條例》第18條，這四宗訴訟所涉及的地租的追討已逾期。
此外，被告人向原告人提出反申索，要求賠償在這十多年間抗辯這四宗訴訟直接或間接導致他精神損害與其他損失及訟費；但卻沒有就以上的反申索作明細之列舉。
抗辯理由 (一)：豁免地租的權利
5. 被告人的主要抗辯基礎是：他的父親原是本訴訟有關的兩幅土地的租契承租人，亦是1898年在新界原居民的合法父系繼承人，受《基本法》第40及122條之保障，可繼續享有香港回歸祖國前之原有生活，包括豁免地租的權利；而他作為其父親的合法父系繼承人成為該兩幅土地的租契承租人，亦同樣享有豁免地租的權利 。
6. 代表原告人的烏大律師不爭議被告人與他父親是新界原居民，亦不爭議被告人的父親是1898年在新界原居民的合法父系繼承人享有豁免地租的權利；她爭議被告人是以合法父系繼承人身份繼承為該兩幅土地租契的承租人。雙方對本訴訟的背景事實沒有爭議，雙方的爭議是：「合法父系繼承人」這詞彙在《基本法》內的正確詮釋。
7. 烏大律師稱本案與賴禧安對差餉物業估價署署長及地政總署署長民事上訴2007年第130號完全一樣 。該案上訴人的父親，是新界原居民，將一幅新界土地轉讓給上訴人。上訴人以同樣理由拒繳地租。上訴法庭裁定繼承只在有關的先人過身後才會發生，生者之間的贈予所達致的結果是餽贈而不是合法繼承，所以上訴人不會藉著轉讓契約就有關土地成為他父親的繼承人。因此，烏大律師認為被告人全無抗辯理由。
8. 被告人則持不同的意見。他接納上訴法庭在賴禧安案的裁定正確，但強調該案的爭議點與本案不同。他說賴禧安案的爭議是有關本地法律詮釋的爭議，上訴法庭有權就本地法律作詮釋；但他強調本案是有關《基本法》詮釋的爭議，《基本法》的解釋權屬於全國人民代表大會常務委員會(以下簡稱「人大常委會」)，上訴法庭沒有權作詮釋。所以他認為本案不受制於賴禧安案。
9. 本席不認同他的陳述。賴禧安案的爭議點與本案無異，同是有關《地租條例》第3與6條和《基本法》第40、121及122 條的詮釋。在賴禧安案判案書第8段，上訴法庭副庭長鄧國楨(當時官階)說：
「本上訴的關鍵問題是上述的生者之間的贈與會不會使到上訴人以其父親的“合法繼承人”的身份持有地段790A。」
這問題當然是有關本地法律詮釋的爭議，但在第63至83段，鄧副庭長討論《地租條例》有否抵觸《基本法》第40及122條的問題，並裁定《基本法》第122條不容許，亦沒有規定「合法繼承」具有比這詞彙在《地租條例》內的詮釋更廣泛的含義。鄧副庭長並引述終審法院首席法官李國能在律政司司長對陳華（2003）3 HKCFAR 459，對《基本法》第40條所指的合法傳統權益的詮釋是「包括多項財產權益，例如原居村民持有的某些物業可免繳地租及差餉」。因此 ，本席接納烏大律師的陳述：本案與賴禧安 案完全一樣。該案例是上訴法庭就法律詮釋的裁定，對本席有約束力，本席須跟隨上訴法庭在該案對《地租條例》與《基本法》有關條文的詮釋。這決定已足以解決雙方的爭議及就這四宗訴訟作裁定。本席對鄧副庭長在賴禧安 案的典範式判詞亦無可補充 ，只好在下文處理被告人一些其他論點。
10. 被告人說：表面上，他符合《基本法》第122條的規定，享豁免地租的權利。他又說：香港法院沒有權解釋《基本法》，除非經人大常委會釋法後決定他不享有豁免地租的權利，否則署長無權向他徵收地租；由於沒有釋法，所以疑點應歸於被告人。他的陳述是基於明顯錯誤的法律觀點。按照他的邏輯，他才有權解釋《基本法 》，而香港的法院卻沒有。他的陳述明顯是無理取鬧及強詞奪理。
11. 就《基本法》的解釋權與程序，《基本法》第158條規定如下：
「本法的解釋權屬於全國人民代表大會常務委員會。
全國人民代表大會常務委員會授權香港特別行政區法院在審理案件時對本法關於香港特別行政區自治範圍內的條款自行解釋。
香港特別行政區法院在審理案件時對本法的其他條款也可解釋。但如香港特別行政區法院在審理案件時需要對本法關於中央人民政府管理的事務或中央和香港特別行政區關係的條款進行解釋，而該條款的解釋又影響到案件的判決，在對該案件作出不可上訴的終局判決前，應由香港特別行政區終審法院請全國人民代表大會常務委員會對有關條款作出解釋。如全國人民代表大會常務委員會作出解釋，香港特別行政區法院在引用該條款時，應以全國人民代表大會常務委員會的解釋為準。但在此以前作出的判決不受影響。」
根據第158條第2段，香港法院獲人大常委會授權在審理案件時，可自行解釋《基本法》關於香港自治範圍內的條款 。不單如此 ，第158 條第3段更給予香港法院十分廣泛的授權解釋其他條款 ；唯一限制是適用於《基本法》內中央人民政府管理的事務或中央和香港特別行政區關係的條款，終審法院就這些條款的解釋作出終局判決前，須請人大常委會對有關條款作出解釋 。換言之 ，終審法院以下的各級法院可就《基本法》內全部條款作出解釋 ，若任何一方對該解釋不滿，可向上級法院上訴，直至到終審法院。唯終審法院就這兩類條款的解釋作終局判決前，須請人大常委員會對有關條款作出解釋 。因此 ，在審理案件時，除這兩類條款外，終審法院對《基本法》的其他條款有最終解釋權。
12. 根據《基本法》所訂下的解釋基制，上訴法庭在賴禧安案有權就《基本法》第40及122條作解釋。很明顯，徵收地租屬於香港自治範圍內的事務，而第122條正屬這類條款，香港法院可自行作解釋。目前，就《地租條例》第3與6條和《基本法》第122條的詮釋，賴禧安案是最具權威的案例，本席必須跟隨。另外，終審法院在陳華案就《基本法》第40條作詮釋。這詮釋當然是最終詮釋，本席亦必須跟隨。
13. 被告人對「繼承」這詞彙另有詮釋。鑑於上訴庭在賴禧安案的裁定，這詞彙的詮釋已不容爭議，本席必須跟隨。不過，為釋被告人的疑惑，本席處理他的陳述及解釋詮釋法例的法律原則。被告人認為詮釋《基本法》時應以中文版為準，中國文字每字含義分明，不容爭辯。他認為「繼承」與「承繼」不同：「繼承」無須在被繼承人去世後才可發生，而「承繼」則須要在被承繼人去世後才可發生。他引述牛津字典「successor」以下的解釋：
「successor: … 1 [(as, to)] a person who takes an office or position formerly held by someone else繼承人；繼位者；接班人…… 2 fml a person or thing that comes after another [正式]接替人；接替的事物；後繼而來的人……」
牛津字典並非詮釋中文詞彙的文憲。更重要的是它只提供「successor」 這英文詞彙的一般含義 ，而非「繼承」這中文詞彙在《地租條例》及《基本法》的含義。本席不能依重。
14. 被告人引述中國建設銀行股份有限公司的招股書，他指稱該招股書使用了「繼承」這詞彙，但不涉及身故後的繼承。他強調該招股書是司法文書，具權威性。本席不同意他的說法。該招股書可能是法律文件，但不屬司法文書，對法律詞彙的詮釋全無指導性。在該招股書，「繼承」與「承繼」兩詞彙常常被互換使用，不能支持他的說法，更特顯出這兩詞彙在該招股書只被作為一般用途使用 ，而不是作法律詞彙用，其含義亦只是普通的含義，而不是在《地租條例》及《基本法》的含義。
15. 被告人又引述報章內有關「陳日君繼承樞機」，龔如心遺產「由誰人承繼」等的報道支持他的說法，即「繼承」是指在生的承接，而「承繼」是指死後的承接。本席不能從報道內找出這樣的分別。這些報道只反映這兩詞彙的通用含義 ，而不是在《地租條例》及《基本法》的含義。
16. 其實，詮釋文件、合約或法例是由訂立該等文件時的背景情況 ，而從文件的字面找出訂立文件者的意願 ；而不是找出文件內某些詞彙的字面解釋 ，而忽略訂立該文件時的背景情況及該詞彙與其他詞彙在該文件內併用時的效果 ：見Investors Compensation Scheme Ltd and West Bromwich Building Society [1998] 1 WLR 897 at 912‑913及Jumbo King Ltd v Faithful Properties Ltd & Ors [1999] 4 HKC 707。本席同意：「繼承」這詞彙適用於在生時的家業、財產、地位、權力等的轉讓，或去世後的轉移。但本席強調：要正確詮釋一份文件，法庭必須考慮訂立該文件時的背景情況。
17. 在賴禧安 案，鄧副庭長經詳細考慮《地租條例》的立法背景，包括：新界在1898年租借給大不列顛之前通常適用於新界土地的法律、《中華人民共和國政府和大不列顛及北愛爾蘭聯合王國政府關於香港問題的聯合聲明》(以下簡稱「《聯合聲明》」)、《新界土地契約（續期）條例》、《新界條例》及中國習慣法而作出的繼承等。訂立《地租條例》、《新界土地契約（續期）條例》與一系列有關法例是為實施《基本法》以履行中英兩國政府在《聯合聲明》的責任 。《聯合聲明》附件三的第二 段是保障現時新界原居民可以繼續享有在1898年租借給大不列顛之前適用於新界的某些永久延續性的土地權益。經考慮過這些歷史背景，鄧副庭長才詮釋「繼承」及「合法父系繼承人」這兩詞彙在《地租條例》與《基本法》是分別指，被繼承人去世後的繼承及指當被繼承人死亡時擁有繼承權的人：見賴禧安 案判案書的第72至74 段(載於下文第21段)。
18. 被告人的詮釋方法是將「繼承」這個詞彙在現今一些無關連或不同情況下訂立的文件內普通(非法律)用的含義，移植到《基本法》及《地租條例》內，因應一百多年前中國清政府時代適用的土地權益承接(斷承)制度，而用的詞彙，以達致他希望得到的效果 。這詞彙在《基本法》及《地租條例》內是一個法律用語，應依照鄧副庭長在賴禧安案內的方式詮釋。被告人的詮釋方法完全不符合詮釋法例的法律原則 ，明顯錯誤。
抗辯理由(二)：《地租條例》第3(a)、6(1)、第6(3)(a)及15(4)條因抵觸《基本法》而無效
19. 被告人稱《地租條例》第3(a)、6(1)、第6(3)(a) 及15(4)抵觸《基本法》第40及122條，按照《基本法》第11條屬無效。上述《地租條例》的效果是將被告人所持的官契納入該條例的適用 範圍內，賦予署長就他所持的官契徵收差餉與地租。所以被告人指這些條款抵觸《基本法》第40條保護新界原居民的合法傳統權益 ，及第122 條保證他們的原定租金維持不變。他的指控是基於他對 《基本法》與《 地租條例》內「合法繼承人」的錯誤詮釋。
20. 《基本法》第40、121及122條規定如下：
「40 “新界”原居民的合法傳統權益受香港特別行政區的保護。
121 從一九八五年五月二十七日至一九九七年六月三十日期間批出的，或原沒有續期權利而獲得續期的，超出一 九九七年六月三十日年期而不超過二○四七年六月三十日的一切土地契約，承租人從一九九七年七月一日起不補地價，但需每年繳納相當於當日該土地應課差餉租值百分之三的租金。此後，隨應課差餉租值的改變而調整租金。
122 原舊批約地段、鄉村屋地、丁屋地和類似的農村土地，如該土地在一九八四年六月三十日的承租人，或在該日以後批出的丁屋地承租人，其父系為一八九八年在香港的原有鄉村居民，只要該土地的承租人仍為該人或其合法父系繼承人，原定租金維持不變。」
21. 在賴禧安案，鄧副庭長裁定《地租條例》第4條沒有抵觸《基本法》第40及122條。他在判案書第63至83段說：
「63. 本席現在考慮上訴人、鄉議局和林資深大律師的陳詞的主要之處，就是《地租條例》第4條是否抵觸《基本法》第四十條或第一百二十二條。本席先處理第一百二十二條。
第一百二十二條
64. 律政司司長對陳華（2000）3 HKCFAR 459案裡，終審法院首席法官李國能說《地租條例》：
“…乃實施《基本法》第一百二十二條，而《基本法》第一百二十二條則源自《聯合聲明》附件三”第465頁D
65. Commissioner of Rating & Valuation v Agrila (2001) 4 HKCFAR 83 案裡，終審法院非常任法官梅師賢爵士審理《地租條例》的其他條文，他在第112頁G說《地租條例》和根據它而制定的規例：
“…是旨在實施，和確是實施《基本法》的有關條文，而《基本法》本身須按照《聯合聲明》來解釋。”
66. 林資深大律師說原則上《地租條例》第4條應按照《基本法》第一百二十二條來解釋，而第一百二十二條應按照《聯合聲明》附件三第二段來解釋；但他也說豁免交每年租金是《基本法》第四十條所指的“原居民的合法傳統權益”，因此第一百二十二條裡面的“合法繼承人”應解釋為包括以生者之間的贈予這方式“繼承”有關土地的人。
67. 《聯合聲明》和《基本法》裡面的“合法父系繼承人”包括1984年的原居民死亡後，其有關土地的繼承人，這一點各方沒有爭議。如上文指出，問題是這是否包括以生者之間的贈與這方式得到有關土地的人，尤其是生者之間的贈予是分家的結果。
68. 入境事務處處長訴莊豐源（2001）4 HKCFAR 211案裡，在第223頁H至第224頁G終審法院說明解釋《基本法》的正確方法是：詮釋《基本法》的有關條款的文本所用的字句，但要參照該條款的上文下理和目的，及參考有助於解釋該條款的內在資料，例如《基本法》的其他條款，以及參考外來資料，包括通過《基本法》時（1990 年4月4日）和簽署《聯合聲明》時（1984年12月19日）本地法例的狀況。
69. 《聯合聲明》和第一百二十二條都規定“只要”有關土地“仍”是由1984年6月30日的原居民承租人持有或由其合法父系繼承人持有，便獲豁免繳交每年租金。本席同意大律師的陳詞，即第一百二十二條裡“只要…仍為”這個表達方式是重要的，因為它隱含的意思是須要由那個原居民承租人或他的合法繼承人持續地持有。《續期條例》第9(2)條和《地租條例》第 4(1)(a)條都規定須要持續性。本席留意到豁免的其中一個條件是有關土地在“一 九 八四年六月三十日”是由原居民持有。豁免只是給予“在一九八四年六月三十日”由原居民持有，並且此後由其合法父系繼承人持續地持有的新界土地。原居民這個身分本身不會帶來豁免。
70. 我等要審理的土地是《新界條例》第II部適用的新界土地（本席稱之為新界土地），尤其是根據政府租契持有的土地。1984年和1990年時，本地法例的狀況都包括《新界條例》第8條。第8條宣布：
“本條現宣布，新界所有土地由1900年7 月23日起，屬於並一向屬於政府財產，所有佔用任何該等土地的人，除非該項佔用是獲得政府的批予授權，…否則須被當作為侵佔政府土地的人。”
71. 施行《新界條例》第8條的結果是任何人無論在1900年7月23日之前持有甚麼業權或權益，其實無論在1900年7月23日之前是否有任何權益，這都沒有關係了。
72. 林資深大律師向我等引述樞密院法官Diplock爵士在Winfat Enterprises (HK) Co Ltd v Attorney-Genery of Hong Kong [1985] 1 AC 733 案裡說過的話，Diplock爵士在第744頁H說新界在1898年租借給大不列顛之前，該地區的土地通常是以一般保有權持有，是“永久延續性的權益，可以被繼承，可以被轉讓，也沒有任何關於在該土地建築的限制”。不過，有一點是重要的，需要留意，就是法庭在Winfat Enterprises案裏裁定（本席引述提要裡對法庭判決的概述）政府租契：
“…以這種租賃的保有權取代那些居民在1898年之前享有的保有權。”
73. 還有另一點是重要的，需要謹記，就是如果沒有《聯合聲明》和《基本法》，這些租契就不會獲續期超越1997年6月30日。換言之，《聯合聲明》和《基本法》（第一 百二十一條）的用意和目的是使政府能夠（在1985年5月27日至1997年6月30日期間）把這些租契續期超越1997年6月30日至2047年6月30日，但須繳納每年租金。因為有《聯合聲明》和第一百二十一條才能夠續期。
74. 本席相信第一百二十二條的“合法繼承人”是指經由合法繼承而成為繼承人的人。第一百二十二條不容許，亦沒有規定合法繼承具有比香港法例承認的含義更廣泛的含義。這是和《基本法》第八條一致的，第八條規定：
“香港原有法律，即普通法、衡平法、條例、附屬立法和習慣法，除同本法相抵觸或經香港特別行政區的立法機關作出修改者外，予以保留。”
75. 在所有有關時間、在1984年12月19日《聯合聲明》和1990年4月4日（通過《基本法》），正如上文解釋過，繼承只有3種方式，而到1997年7月1日只剩下兩種方式，因為《新界條例》第17條在1994年6月24日被《豁免條例》廢除。
76. 因此，本席認為《地租條例》第4條沒有抵觸《基本法》第一百二十二條。
77. 本席現在考慮《基本法》第40條。
第四十條—傳統權益
78. 根據政府租契，租金是須要繳付的。沒有人說固定的租金是象徵式的租金，但正如林資深大律師指出，雖然政府租契有條文規定租期的最初10年過去之後，租金可以調整，而且24年減3日的新租期的租金是待訂定的新租金，但租金從來沒有調整過。隨着時間過去，租金便變成象徵式租金。因此，無疑基於歷史原因，新界土地有較佳待遇。
79. 政府在1969年提出《新界（續期）條例草案》[原文如此]時解釋上述做法的理由：
“Early in 1967 the matter was considered by the Executive Council and it was decided, with the approval of the Secretary of State, that although the Crown had the right to revise the Crown rent for these lots in 1973, which would in practice mean the right to increase the rent greatly, it should not exercise this right. Account was taken of the fact that the great majority of the lots affected had been in private ownership when the New Territories were first leased and that these lots are still largely in the same ownership, that is, mainly ownership by succession. Moreover, on a previous occasion, when the terms of the Block Crown leases permitted a review of the Crown rent, the Government, in response to representations by New Territories elders, did not take advantage of the opportunity to do so.” (LegCo proceedings, 9 April 1969, p.232)
“1967年初，行政局考慮過這問題，得到國務大臣同意，決定雖然政府有權在1973年調整這些土地的地租（這實際上表示有權大幅加租），但不應行使這權利。政府考慮到大部分受影響的土地在最初租借新界時都是私人擁有，而現時這些土地大多仍屬同一擁有權，即是主要是由繼承得到擁有權。此外，以往當集體官契的條款容許調整地租時，政府接納新界父老的請求而不趁那個機會加租。”（立法局會議紀綠，1969年4月9日，第232頁）
80. 和上述做法不同的是當香港其他地區的官契根據在1973年12月14日制定的香港法例第40章《政府租契條例》第3條當作續期時，政府規定須繳交新地租。新地租定為有關土地在1973年7月1日或租契期滿時（以較遲者為準）的應課差餉租值的3%。
81. 再者，彼得衛斯理史密夫所著的《不平等絛約1898-1997》（Unequal Treaty 1898-1997），修訂版提到：
“… 在1906年7月11日頒佈一個文告，答應在租契期內不會加租。” 第136 頁
82. 律政司司長對 陳華（2003）3 HKCFAR 459案裡，終審法院首席法官李國能說《基本法》第四十條所指的合法傳統權益“包括多項財產權益，例如原居村民持有的某些物業可免繳地租及差餉”，這是沒有爭議的（第 447[原文如此]頁E‑F）。他更說（第477頁I‑J）：
“第四十條所指的原居民合法傳統權益受《基本法》保護。此外，其中部分權益也受本地法例明確保護。例如，《地租（評估及徵收）條例》及香港法例第116章《差餉條例》第36條分別述及有關免繳地租及差餉事宜。（前者同時受《基本法》第一 百二十二條的保護。）”
上訴人和鄉議局都十分倚賴這一段意見。
83. 豁免繳納每年租金這權利是受《基本法》第一百二十二條規管，而第一百二十二條正是用來處理根據第一百二十一條續期的租契的豁免繳納每年租金。基於本席在前面說過的理由，本席相信第一百二十二條裡的“合法繼承人”是關乎有關的先人過身後的繼承，不包括生者之間的轉讓。第四十條沒有任何含義使本席對此須作出別的解釋。基於上述理由，本席駁回此上訴。」
雖然上述判詞是關於《地租條例》第4條有沒有抵觸《基本法》，但該條與第3(a)、6(1)、6(3)(a)及15(4) 條有否抵觸《基本法》的爭議同是關於「繼承」與「合法繼承人」的詮釋，所以上述判詞亦適用於被告人在本訴訟的爭議 。本席不單認同 ，還必須跟隨賴禧安案所定的法律原則與詮釋。因此，本席裁定《地租條例》第3(a)、4、6(1)、6(3)(a)及15(4) 條沒有抵觸《基本法》。
抗辯理由(三)：這訴訟已逾期
22. 被告人稱原告人所追討的地租是由1997年起的地租， 但自2002年提訊後，原告人沒有作進一步的法律程序，至今已逾10年，遠超《時效條例》第18條所定的6年申索期，所以原告人的申索已因逾期失效。
23. 被告人的抗辯理由是出於對《時效條例》的錯誤理解。首先，《時效條例》所定的時限是由訴訟因由產生的日期起計。只要原告人由該日期起計至該條例所訂的時限屆滿前提出訴訟 ，該訴訟便在時效內提出。此外，原告人所追討的是《地租條例》所定的地租與逾期附加費，是憑藉法例可予追討的款項，不是一般租金。所以，在這訴訟，適用的條款是《時效條例》第4(1)(d)條，而不是第18條，但這兩條款所定的時限亦是一樣，同是6年。這兩條規定如下：
「4(1) 以下訴訟，於訴訟因由產生的日期起計滿6年後，不得提出─
……(重點加強)
(d) 追討憑藉任何條例或英國成文法則而可予追討的款項的訴訟，但有關款項如屬罰金或沒收款項或屬作為罰金或沒收款項的款項則除外：......」(重點加強)
「18 在欠繳租金到期應繳的日期起計滿6年後，不得提出訴訟或作出扣押，以追討欠繳租金或有關此等欠繳租金的損害賠償。」(重點加強)
第4(1)(d)條所定的6年時限是由訴訟因由產生的日期起計。由於所追討的地租是憑藉《地租條例》可予追討的款項，訴訟因由產生的日期須按照《地租條例》的規定計算。
24. 《地租條例》第6(5)與15條規定：
「6(5) 政府可向以下人士要求繳交地租─
(a) 適用租契的承租人；或
(b) 有法律責任就任何包含在根據該適用租契而持有的土地內的物業單位而繳交差餉的人。
被要求繳交地租的人，須在徵收通知書指明的時間內繳交所要求繳交的款項。徵收通知書可包括要求繳交任何欠款及附加費 」(重點加強)
「15(1) 在到期日當日或之前仍未繳交的地租即為欠繳，而估價署長可命令增收不超過欠款5%的款額，連同地租一併追討。
(2) 如地租或附加費在首次欠繳地租的日期起計的6 個月期間內一直未有繳交，則估價署長可命令增收不超過欠繳地租及根據第(1)款增收的任何款額10%的款項。
(3) 估價署長可將任何地租欠款及附加費作為欠政府的債項而尋求和追討。但地租的尋求或追討或附加費的徵收、尋求或追討並不損害政府所具有的任何其他權利，亦非政府強制執行租契的權利(包括採取重收土地行動或沒收)的放棄」(重點加強)
《地租條例》第6(5) 條授權署長向有關人士收取地租，而第15條更授權他徵收逾期附加費。署長可根據第15(3) 條將逾期繳交的地租及附加費作為欠政府的債項而尋求和追討。若不如期繳付，署長便有因由向有關人士提出訴訟，即所謂「訴訟因由」。徵收地租與逾期附加費通知書指明的繳款日期便是訴訟因由產生的日期。《時效條例》的時限亦由該刻開始計算。在China v Harrow Urban District Council [1954] 1 QB 178 (187‑188)，英國皇座法庭就相同的時效條例的時限計算方式作出以下裁定。到期未繳付之差餉是一種債務，當法例要求欠款人只須在收到徵收通知書後才繳交款項，訴訟因由只會於發出的徵收通知書的到期繳付日後才產生，時限亦由該刻開始計算。
25. 烏大律師認為按照這案例 ，縱使須繳款人超逾時限仍沒有繳付，只要署長就該筆未繳付的地租與逾期附加費再發徵收通知書，時限便由再發的通知書的日期起重新計算。換言之，署長可置《時效條例》不理，隨意發徵收通知書，將已超逾訴訟期限提出索償的債項重新追討。
26. 本席對烏大律師的陳述感到詫異。在China v Harrow Urban District Council，上訴人欠下1940年度的差餉。他被徵入伍，其後不知所終。1953年，答辯人找到他的居所，向他發出徵收通知書，他仍不繳付。答辯人向裁判官申請財物扣押令。裁判官認為追討拖欠差餉不屬於訴訟，時效條例不適用，遂頒發財物扣押令。上訴人提出上訴，獲判得直。與訟雙方爭議的焦點是追討拖欠政府差餉是否屬於與香港相同《時效條例》第4(1)(d)條的「訴訟」。皇座法庭三位法官一致認為追討拖欠政府差餉不屬於一般人所理解的「訴訟」，而是屬於法律程序；但由於與香港《時效條例》第2條相同的釋義條款訂明「訴訟」包括在法院進行的任何法律程序 ，所以亦含蓋追討拖欠政府差餉的法律程序。然後，三位法官裁定訴訟因由只會於發出的徵收通知書的到期繳付日後才產生，並判上訴人得直。這裁定必然是基於法庭認為該追討已超逾時限。Lord Goddard CJ更明確地指出：綜觀其他事實，徵收通知書不會在遲於 1940年7月才發出。其他兩位法官亦指出時限應由徵收通知書的到期繳付日起計，所以判上訴人得直。言下之意，三位法官的裁定是基於1940年7月之前所發的徵收通知書的到期繳款日期，而不是基於1953年提出法律程序前所發的徵收通知書的到期繳款日期。烏大律師的陳述是出於對該案例的誤解。本席認為《時效條例》的時限是由首次發出的徵收通知書的到期繳款日期起計，若根據首次發出的徵收通知書的訴訟因由產生日期已超逾期限 ，署長便永遠失去就該債項的訴因。本席亦建議：在處理日後相同的申索時，署長須按照上述方式計算時限。
27. 原告人根據2002/2003年度發出的徵收通知書向被告人要求繳交自1997年6月28日起相關物業的地租及逾期附加費。有關的申索陳述書均於2002年6月29日及2002年9月20日分別派遞給被告人及存檔法庭。本席不接納烏大律師關於開始計算時限日期的陳述。但假設首張徵收通知書的繳款日期是1997年6月29日(這是對被告人最有利的假設)，訴訟時限屆滿日期是2003年6月28日。因此，這四宗訴訟仍全部在時效期內提出。
原告人追討地租與附加費的數額
28. 被告人指原告人追討地租與附加費的數額不正確，與各季徵收地租通知書不符。原告人證人的解釋是徵收地租通知書內要求繳交的數額是以元為單位的整數，零錢則撥入下一季度計算。 烏大律師建議押後審訊以便原告人提供明細的計算。本席認為不適宜為這些小數額的爭議浪費時間與金錢。根據《地租條例》第15(4) 條的規定，在追討地租或任何附加費的法律程序中，法庭對於無須繳交地租或地租過高、不正確、遭建議修改或遭反對或仍在上訴中等的申辯理由，均不得予以考慮。本席認為原告人的索償額應受制於他的修訂申索陳述書所索償的數額與呈堂的證據，即有關的徵收地租通知書內的數額，以較低者為準。原告人只將每年最後一季的徵收地租通知書呈堂，而沒有提供每一季的徵收地租通知書。所以每年最後一季的徵收地租通知書內的數額無法與對上或對下一年最後一 季的吻合。由於該徵收地租通知書內的數額比修訂申索陳述書所索償的數額為低，本席根據最後一年度，即截至2011年12月31日，的徵收地租通知書，判定被告人應付的數額。
被告人的其他論點
29. 以下本席處理一些被告人提出的其他論點 ，但這些論點不足以成為抗辯理由。
30. 被告人說他不懂法律 ，有關土地的轉讓契是按照地政總署的職員指示辦理的 ，並非由他聘請的律師處理 ，他不知悉轉讓與繼承導致的效果，不應因轉讓契而失去《基本法》給他豁免繳付地租的權利。但回應本席的提問時 ，他承認主動到地政總署要求將有關土地的業權轉讓給他。他不可將承擔後果的責任推到地政總署的職員身上。
31. 他指稱不懂法律 ，亦不可以構成豁免他的行為所帶來的法律後果。此外，新界原居民的權益是中英兩國政府商討香港問題期間的其中一個焦點，而當時《聯合聲明》的附件三第二段及如何保障新界原居民的土地權益 ，更獲廣泛報道。作為新界原居民及關注繼承祖業的他，沒有理由不知悉生時轉讓有別於身後繼承，或在安排父親轉讓該兩幅土地前，不諮詢法律意見。
32. 他說由於他是父親的兒子，是產業合法繼承人，在父親生時轉讓與身後繼承不應帶來不同的法律效果。本席不同意這說法。藉著生時轉讓，他可即時享有該兩幅土地的權益，如佔用權、租金收益及出售收益等。更重要的是他可以即時享有這權益，確保父親不能在生時改變主意將土地出售，或餽贈給他的兄弟、姐妹、近親及他人，或以遺囑傳給別的繼承人。雖然該轉讓使他失去豁免地租權利，但未必對他沒有好處 。致使父親在生時將土地轉讓是原告人自願的決定與安排，本席毋須憶測他的動機，他須承擔有關的後果。
33. 被告人又指原告人將原本在小額錢債審裁處的數千元申索無理地拖延，擴大至近十萬元及將申索轉移到高等法院審理，對他不公平。本席認為被告人的指稱誇大。鑑於他提出的法律論點的爭議，原告人將申索轉到較高級的法院審理實屬恰當。此外，他一直以「合法繼承人」為藉口，拒絕清繳積欠的地租、逾期附加費及新季度的地租。數額增加的主要原因是：在這十多年間，他從沒有繳交地租與附加費。這可算自取其咎。
總結
34. 本席認為原告人的申索理據充份，依據的法例條文沒有抵觸《基本法》，提出申索時亦沒有超逾《時效條例》的時限。相反地，被告人的抗辯理由全無理據 。因此，就原告人的申索，本席裁定原告人勝訴，被告人須付原告人所申索的地租與附加費。在民事訴訟2002 年第1643號、1644號、1645號及2953號，被告人須分別繳付原告人21,003元、17,410元、19,099元及30,658元地租與附加費，合共88,170元，及利息。利息由各申索陳述書存檔日期起以判決利率計算。
35. 由於本席裁定原告人勝訴 ，縱使被告人在這十多年間受到精神損害或其他損失，也是咎由自取，與原告人無關。他亦沒有提供直接或間接的損失與精神損害的證據，沒有履行舉證責任。因此，本席裁定被告人的反申索敗訴，撤銷他的反申索。
36. 此外，本席又頒令被告人付原告人在本訴訟的訟費；訟費額按訴訟各方對評基準計算。若雙方無法就訟費額達成協議，則交由訟費評定官評定。
原告人：由律政司轉聘烏佩貞大律師代表
被告人：無律師代表，親自應訊
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