翁翠玲 訴 李振芳

LDPD 1141 OF 2002

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號2002年第LDPD 1141號

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判 案 書

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1. 申請人是德輔道西19-25號德輔大廈十一樓1室（“處所”）的業主，而答辯人是處所的租客。申請人的申請是要求收回處所以及 追討欠租;答辯人則以下述的理由反對是項申請:-

“口頭恊議具有法律效力，業主答應先代付水、電按金、拉電綫（全層重新拉電綫）費用入住時即退還本人。不但不退還叫她弟弟帶五六個人自稱黑社人員，威脅本人，語言難聽。另外交租金，不發租單。（租金由銀行過數），還有入住到今只給本人一把木門鎖匙。鐵閘鎖匙和信箱鎖匙不給。全家生命財產安全受到嚴重威脅。致拒交租，業主應退還本人先代付壹萬叁仟柒佰元。………………”

2． 2001年4月1日，與訟雙方簽訂租約；申請人以4,500元的月租，將處所租給答辯人，租期是由2001年4月1日至2003年3月 31日；租約的第(三)條規定處所的租金必須在每月租期之首日上期繳 納；租約的第(五)條規定答辯人須繳交兩個月租金之按金，即 9,000元，而租約的第(十二)條述明“業主將三個月之租金即壹萬叁仟伍佰圓給與租客即李先生作單位之裝飾包括從新安裝電線，申請電錶，申請水喉及間房等種種費用”。租約的第(十三)條指明“單位由四月壹日至四月卅日為免租期”。

3． 申請人指答辯人曾繳付2001年5月份和7月份的租金。至於2001年6月份的租金，答辯人祇繳付半個月的租金，因為他在裝修方面耗費了很多錢。

4． 答辯人沒有繳交2001年8月、9月及10月的租金，因此她在小額錢債對答辯人提出申索。小額錢債審裁處頒令答辯人須支付申請人13,500元，以完全並最終解決是項申索；第一期款額6,750元須於 2002年1月2日或之前支付，而第二期款額6,750元須於2002年2月2日或之前支付，但答辯人並無支付任何款項。

5． 自2001年11月1日到審訊之日（2002年6月24日），答辯人沒有繳交任何欠租。

6． 申請人的証人李志育先生說他見証租約在2001年4月1日簽訂之事。他說答辯人並沒有繳付3個月的租金的錢給申請人。其後答辯人對他說他沒有足夠的金錢去裝修，因為就安裝電線他已用去 10,000元，於是李志育便要求申請人給予答辯人半個月的租金，於是申請人便免去答辯人6月份的一半租金。

7． 答辯人說在簽租約時他交給申請人13,500元。申請人對他說當他完成裝修後便會把錢還給他。他承認申請人在小額錢債審裁處就8、9及10月份的租金（13,500元）向他提出申索。他承認自2001年 11月至作証之日（2002年6月29日）他沒有繳交租金，因為他沒有 錢；自2001年11月份他已變成失業人士。

8． 答辯人呈遞日期為2001年4月1日的收據（証物R1）以証實他在當日曾支付給申請人兩個月租金之按金及一個月（即2001年 5月）之上期租金，款額共13,500元，但租約第12條的內容與申請人的証供脗合，而與答辯人的証供不脗合。如果答辯人所說的是事實，申請人所需要寫的，是申請人在完成裝修後才給予他13,500元，而無需在租約的第(十二)條述明“將三個月之租金，即壹萬叁仟伍佰圓給與租客……”。繳付兩個月按金及1個月上期是租客的責任；由於申請人送給答辯人相等於三個月租金的款額作為處所的裝修費，所以她才強調將三個月的租金給予答辯人。此外，答辯人承認他只交了6月份半個月的租金，因為申請人答應給予他半個月的租金。這顯示申請人對答辯人的態度與她在4月1日對答辯人的態度是前後一致的。

9． 李志育的証供支持申請人的証供。本席裁定申請人及李志育是誠實的証人。本席接納二人的証供。本席拒絕接納答辯人的証供。即使答辯人所說的是事實的真相，他的抗辯是無效的。他要繳交的租金是一件事，退還裝修費用的承諾是另一回事；後者並不是繳付租金的先決條 件。答辯人在反對通知書所陳述的理由，即申請人的弟弟向他威脅、不發租單、以及申請人不給予鐵閘信箱的鎖匙等指稱都不是有效的抗辯理由。祇要他租用處所，他便要繳付租金。由於答辯人承認自2001年 11月開始他已沒有繳交租金，故此他沒有任何抗辯的理由。

10． 基於上述的原因，本席裁決申請人的申請得直。

11． 本席頒佈下列的命令:-

1. 答辯人須將案中處所空置交回予申請人；

2. 答辯人須繳付申請人欠租，每月為4,500元，由2001年 11月1日起計至2002年4月30日止，總數為27,000元；

3. 答辯人須繳付申請人中間收益，每月為4,500元，由 2002年5月1日起計直至將處所空置交回為止；

4. 當答辯人在本命令頒佈後的4個星期內繳付申請人上述 第2段所提及的款項後，答辯人可根據高等法院條例 第4章第21F節規定下獲沒收租賃權的濟助；答辯人無須訂立任何新租契而按照有關租契持有案中處所，而這次申請的所有進一步法律程序則被擱置；

5. 倘若答辯人未能在本命令之後的4個星期內繳付申請人上述第2段所提及的款項，本命令的第1至第3段可予以強制執行，而答辯人則被禁止獲得任何濟助；

6. 如答辯人將款項繳存法院時，申請人即可從法院提取款 項。