蔡仕麟 對 陳志華

DCCJ 2987/2012

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2012年第2987號

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判案書

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1. 本案是一宗關於農地租務的糾紛。

背景

2. 原告人在本案中沒有律師代表。他為新界地段編號DD76 Lot 1918 （以下簡稱「該地段」）的合法擁有人。該地段為粉嶺沙頭角公路馬尾下白田村67號B1地段，為5,000呎農地。在1998年4月29日，原告人曾跟被告人妻子雷煥嫦（已歿）及地產經紀簽署一份土地租約，每年租金為港幣4,000元，以每半年繳交港幣2,000元的形式繳付，租約為期三年（由1998年6月1日起至2001年5月30日為止）。

3. 雷煥嫦在地產經紀的介紹下以港幣60,000元從原告人的前租客陳桂容頂讓一所建於該地段的牌照屋（以下簡稱「該上蓋物業」），並付原告人港幣20,000元為轉名費。由於被告人及雷煥嫦計劃耗資修葺該物業，因此聲稱原告人在簽署租約當天，即1998年4月29日，曾在地產經紀的見證下承諾會把該地段一直租予他們。

4. 原告人在《申索陳述書》中及在庭上作供時指他和雷煥嫦在1998年簽署的租約期滿後，雙方沒有簽署新租約，原告人亦拒絕續租。雖然原告人承認被告人在租約完結後，仍繼續繳付其後2至3年的租金，但其後卻一直拖欠，因此要求收回該地段及該上蓋物業。

5. 被告人則依靠衡平法中不容反悔的法則（proprietary estoppel），指被告人基於原告人的口頭承諾才耗資港幣數十萬元修葺該上蓋物業。因此在公平原則下，要求法庭限制原告人的土地行使權。

證據分析及討論

(i) 原告人能否收回該地段及該上蓋物業？

6. 原告人身為該地段的合法擁有人，自然擁有該地段的業權。即使雷煥嫦以港幣60,000元從前租客陳桂容頂讓該上蓋身業，也只能獲得物業的住權。在法律上建築物與土地的業權是不能分開擁有，因此被告人及其代表律師亦同意，在沒有轉讓土地的情況下，原告人依然是該上蓋物業的合法擁有人。

7. 雖然原告人在2001年曾拒絕續租，但由於原告人在租約完結後2至3年依然接受被告人的租金，因此原告人和被告人的實際關係仍屬業主和租客。

8. 根據《業主與租客（綜合）條例》第117條3項 (a)，如租賃不包含在到期日即繳交租金的契諾，則該租賃須隱含有 (i) 在到期日即繳交租金的契諾；及 (ii) 假若有租金沒有在到期日的15天內繳交以致該隱含契諾遭違後即可沒收租賃權的條件；因此被告人有責任按時每半年向原告人繳交港幣2,000元作為租金，否則原告人有權沒收該地段和該上蓋物業。

9. 原告人和被告人在庭上作供時均同意，在租約完結後的2至3年內，被告人依然向原告人交租，但此後便不了了之。雖然被告人解釋曾按時把租金交予其律師行，並吩咐轉交至原告人律師，但這說法遭原告人否認。被告人亦未能呈上有關的收條或文件以證明其說法。代表被告人的陳大律師曾在審訊的第二天試圖呈交雙方律師當時的來往信件副本，但本席考慮到被告一方未有及早披露該等文件，原告人亦沒有機會對信件作出回應，因此本席拒絕原告人提交該等信件之申請。

10. 按照《業主與租客（綜合）條例》，身為租客的被告人由於長時期未能按時向原告人繳付租金，原告人有權即時沒收該地段及該上蓋物業，亦無須給予被告人半年時限為通知。

(ii) 被告人能否依靠衡平法不容反悔的法則？

11. 被告人的案情指，在1998年4月29日簽署租約時，被告人和妻子雷煥嫦，及地產經紀一同到原告人大埔墟的住址與原告人簽署土地租約。除了租約，原告人還透過地產經紀間接向被告人及雷煥嫦承諾，願意一直以相同租金跟他們續約。被告人夫婦基於原告人的口頭承諾，花費了港幣數十萬元修葺該上蓋物業。因此，在公平原則下，被告人指原告人不容違背承諾。

(a) 1998年4月29日的口頭承諾事宜

12. 被告人指在1998年他和雷煥嫦及地產經紀曾經到大埔墟普益新街28號地下找原告人簽署土地租約。被告人聲稱期間被告人和雷煥嫦曾在原告人的物業外問地產經紀：原告人會否一直續約。地產經紀便回到物業內詢問原告人，其後轉述經被告人知道指原告人承諾願意一直續約。但這一切都是由地產經紀轉達，卻非由原告人親口向被告人作出保證。

13. 本席不接納被告人以上之說法。本席認為，原告人續約的承諾是本案的關鍵、亦是被告人聲稱願意耗資修葺的依據。如此重要之事，如雙方真的只是一門之隔，為何被告人不親自進入物業向原告人詢問，得其親口保證。因此，本席並不相信此事曾經如被告人所說發生。

14. 年屆93歲的原告人在庭上作供指，除了該地段外，他在新界合共擁有約20,000呎土地、6至7所物業，退休後他依靠租金為主要收入來源。在過去數十年，他曾把該地段在不同時間分別租予5至6戶不同之租客，可見他對租地事宜頗有經驗。本案的租約是由原告人草擬，租約內容的最後一行寫上「雙方情願，恐口無憑，立字兩份，各持一份為据」。而租約內從未提及被告人所指的承諾。如此重要的口頭承諾，本席不相信被告人或雷煥嫦或地產經紀不會建議加入租約成為內容之一部份。加上被告人亦未能向本席提供任何有關文件或合約，以證明原告人曾向他或雷煥嫦作出此承諾。原告人在庭上則指他清楚自己作為土地業主的權益，批評被告人所稱無了期續租的承諾是為荒謬。他在作供時清楚說明他只是租地給被告人，不是給他永久使用，並說他自己不是「儍」的。單憑這點可足以能夠證明，原告人從沒有向被告人或雷煥嫦作出此承諾。

15. 原告人更堅稱1998年4月29日簽署租約當天，被告人並不在場；他當時甚至不認識被告人。本席信納原告人的說法。假若原告人真的曾在簽署租約當天向經紀或雷煥嫦作出願意一直續約的承諾，這純屬個人的口頭協議。根據合約法中的合約參與關係（privity of contract），該承諾亦只限於原告人與雷煥嫦兩人之間的關係，被告人並沒有任何基礎要求原告人向他履行承諾。

16. 被告人的代表大律師在結案陳詞時試圖提出被告人在簽約時以港幣10,000元的轉名費購買該上蓋物業，而如果原告人同意租客能隨時拆卸，雙方的觀念中是把該上蓋物業視為動產（chattel）。本席並不接納此說法，法庭該根據法律原則來處理爭議點，而非受制於原告人或被告人的錯誤觀念。正如被告人大律師接納，在法律上建築物與土地的業權是不能分開擁有的，所以被告人不可能把該上蓋物業視作為動產分割處理。

(b) 對「一直」的理解

17. 被告人在庭上指，如果他沒有可跟過往租客享用相同條件（指跟原告人「一直」續租給租客），他耗資修葺後被收回土地便會很吃虧，因此他所理解的「一直」是原告人願意不加租，以每年港幣4,000元為租金把該地段租予他，讓他居於該上蓋物業，每次年期為3年。被告人指他也不確定租住為期多久，但估計至少可續約5至7年。

18. 根據《新界土地契約（續期）條例》，在1997年6月30日前屆滿的土地續期不可超過2047年6月30日，這表示新界的土地在2047年後必需歸還政府，連身為土地合法擁有人的原告人亦未能「一直」擁有該地段，他根本就不能承諾「一直」把該地段續租予被告人。因此，本席不接納被告人指原告人曾保證「一直」續租的說法。

19. 根據反對永久的法則（the rule against perpetuity），在Lau Leung Shi v Lau Po Tsun (1911) 6 HKLR 149 中亦有提及。在第155頁，當時的首席法官指出：－

“Now the rule against perpetuities is essentially a law affecting property. It does not take the form ‘no person shall tie up property’—but ‘no property shall be tied up’—beyond a certain period. I arrive then at this conclusion, that the rule against perpetuities applies to all property within this jurisdiction.

The property in question in this case is of four classes:- (i) leaseholds in the Colony, (ii) mortgages on such leaseholds, (iii) shares in companies established in the Colony, (iv) shares in firms carrying on business in the Colony. ”

「意思為在香港的司法體制內，任何資產亦受制於反對永久的法則，沒有擁有人能永久控制資產的行使權。租賃亦為其中受制於反對永久的法則的資產之一。」

20. 假設原告人真如被告人所說曾承諾長時期租予被告人，被告人亦未能解釋為何原告人不索性訂立長期租約（long-term fixed lease），而要求被告人每半年繳交租金，每3年口頭續租。被告人在庭上指地產經紀曾解釋3年租約是為了方便原告人加租。被告人該說法跟他所謂原告人願意「一直」以相同租金續租的承諾互相矛盾。再者，每3年口頭續租的安排正就是為了給原告人有機會考慮是否願意與被告人續租。

21. 即使本席接納被告人的供詞，指原告人曾承諾被告人「一直」跟他續租，兩人間有真確的口頭協議，但被告人在庭上也未能確定他口中的「一直」是多少年。被告人只是粗略估計約5至7年，可見被告人對「一直」的定義甚為模糊。一份合約的基本因素包括雙方同意及清晰的條款（certainty of terms），如果連被告人自己也未能指出「一直」的確實年期，本席不可能接納原告人和被告人之間存有雙方同意並真確的口頭合約。

(c) 建築修茸事宜

22. 原告人在被告人代表大律師的盤問時指，該上蓋物業原為豬寮屋，是數十年前在他的簽紙同意下，由一位租客和寮仔部申請搭建，搭建面積的上限為300至400呎。數十年來，上蓋物業由紙皮屋變成木屋，其後再變為膠頂鐵皮屋，可見不同時期的租客也曾為自住需要作出修葺及改善。原告人指從來沒有執法人員來檢查寮屋有沒有違規。原告人對這些修葺一直抱不聞不問的態度，亦沒有任何租客曾要求原告人對修葺該上蓋物業作出經濟補貼。原告人更不介意租客在滿約離開時遷拆物業。如不遷拆，上蓋物業才留讓原告人租予下一位租客。

23. 該上蓋物業現時的建築面積依然為300-400呎，可見被告人沒有基於他口中原告人對他的承諾而擴建，至於物業內的裝橫，原告人指他不清楚。原告人指他從來只在乎收取土地的租金，對該上蓋物業的修葺並不聞不問。他指不清楚被告人和雷煥嫦曾修葺該上蓋物業，更不用說修葺費用的總額。因此本席拒絕接納被告人要求原告人為毫不知情的修葺作出經濟補償，或向被告人回購該上蓋物業的提議。

24. 本席拒絕接納補償或回購的提議的另一原因是基於被告人對修葺費用的說法前後不一。被告人在証人口供內指多年來耗資港幣381,000元作修葺和改善，但在其代表大律師的開案陳詞內，修葺費用金額則改為港幣500,000元。而被告人卻從未向法庭提供任何修葺費用的收據或實質證據，亦沒有任何該上蓋物業修葺前後的照片作對比。單憑被告人一面之辭，本席實在難以信服，這亦是本席否定被告人依靠的不容反悔法則的主要原因之一。

(d) 2001年租約完結後的交租事宜

25. 被告人的案情指在租約完結後，即2001年的6月至8月期間，他和雷煥嫦曾找原告人要求續租，卻遭原告人拒絕。雖然沒有續約，被告人其後一直有繳付租金。原告人亦承認以銀行過數的方式收取了被告人約2至3年的租金，但其後被告人一直拖欠，而被告人則稱自己忘記繳付了多少年租金。欠租一段時間後，原告人向雷煥嫦發出律師信，追討欠付的租金及並要求收回土地。此後，被告人便把租金交予代表他的律師行，以律師的名義代為轉交予原告人的代表律師。被告人在庭上解釋這種繳付租金的安排是基於太太才是這件事的主角而非他，因此他自知無權說話。當原告人再沒有律師代表時，被告人堅稱依然把租金交予其律師行，以作轉交。

26. 本席對被告人的說法有保留。如被告人所說為實，一直透過其律師行代為轉交租金，為什麼被告人從未向法庭提供繳交租金的收據為證？如被告人所說為實，一直透過其律師行按時轉交租金，從沒拖欠，為什麼2011年土地審裁處的判決中原告人會得直？這些事情被告人都沒有解釋清楚，亦沒有文件上的證明。

結論

27. 基於以上理據，本席裁定原告人獲得勝訴。被告人的抗辯及反申索的申請亦被駁回。

28. 本席裁定原告人有權收回該地段，包括上蓋物業。被告人必須於這命令內發出後60天內歸還該地段給予原告人。

29. 由於原告人沒有在申索陳述書中作出任何所欠租金之申請。因此，本席亦不予就此事項作出判決。

訟費

30. 致於訟費方面，因原告人獲得勝訴，本席裁定此案之訟費歸於原告人，須由被告人支付。雙方如無協議，訟費須由法院評定。