吳啟榮 訴 得卓有限公司

LDNT 123/2003

香港特別行政區

土地審裁處

新租賃申請編號2003年第123號

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判 案 書

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1. 是案由租客（即申請人）提請法庭批准發給新租約，繼續租用中環伊利近街8號閣樓。其申請遭業主（即答辯人）以租客違反業主與租客（綜合）條例第7章第119E條第1段(e) 節理由而拒絕（即該物業只能用作商業用途，現用途違反建築物條例及大廈公契）。

2. 申請人年紀老邁，據稱居於上址30年餘。與前業主十分融洽，年復年續租，一向相安無事。業權易手後，新業主換上了新的咀臉，向其發出CR101表格，要求於租約終止後，交回物業。申請人對前業主以住宅用途出租物業給他30餘年，現新業主宣稱該物業不能作住宅用途，他丈八金剛摸不着頭腦，無論出自什麼道理，總之他就不能理解。明乎此，實無可非議他在法庭對整件事說不出所以來。他大部份時間對法庭內其他人仕所說的話，均不置一詞，茫然不知所措，彷彿一頭待宰羔羊。

3. 代表答辯人律師在首天聆訊花了一大段時間，向法庭解說既然租約用途違反建築物條例等等，何以租約仍是有效的。但千言萬語費煞思量，也不能將邏輯好好說個究竟。只好擇日待其鑽研法律理論再行聆訊。申請人也沒有反對押後聆訊，非不為也，實不能也，因其不知道理安在。

4. 聆訊恢復後，答辯人律師解釋租約內指定用途不一定違反建築物條例的，因建築物條例是容許更改用途，祇是申請人及前業主並未有在用途更改時，在指定時限內向屋字署申請。此一缺陷，現業主無從補救，申請人及前業主違反建築物條例已成定局。反之，租約本身在簽署時，其所訂定之住宅用途並非非法及不可能的，只是雙方並沒有在簽妥租約後，完成餘下程序去使它兌現。

5. 既然如此，租約不是無效 (void)，而只是不能執行 (unenforceable)。現在租期已屆，法庭不可將錯誤延續，繼續批准新租約，使一不可執行租約存在。就此一論點，律師提交了 London Sweet & Maxwell 出版 Chitty on Contracts 一書，其中第929頁第17-172段有如此說法：-

"Where the interest created by an illegal transaction way by the provisions of the transaction limited for a term, after the expiry of that term the transferor can probably recover the property. Thus, the owner of a house let to a prostitute could no doubt recover possession by ejectment at the end of the term, though he would be precluded from recovering rent if he knew the proposal to which it was intended to put the premises ......... Although creative as a solution to the problem, it ignores the fact illegal contracts can operate to transfer title and presumably any other proprietary interest. Accordingly, the tenant would acquire a limited interest under the lease and it would appear that the owner would therefore be unable to recover possession until the limited property interest of the tenant comes to an end."

6. 據此，律師以為申請人租約於2003年6月30日終止時，為適當時機不再將之延續，是合適法庭裁決。

7. 律師又有提出高等法院 HCA/3675/1998 判決作為支持其答辯人申請論據。該個案最終判定業主發出 Notice to Quit 有效地將租客租約終止，因租客不合法地將物業用作非租約容許住宅用途，不能據此不為業主知悉的不合法用途，介定租約屬業主與租客（綜合）條例第四部份而非第五部份租約。律師表示案情相若，高等法院判令對土地審裁處有約束力。

8. 分析 / 結論

1.	現業主（即答辯人）需要承擔前業主與申請人所做成租約內的錯誤，是責無旁貸的。他有無可推搪責任，是因在購入此物業時，他不單繼承了前業主的權利，也繼承了前業主的責任。不能一聲是前業主的所作所為，就將過錯推得一乾二淨。
2.	申請人與前業主犯了錯誤，以至租約不符合建築物條例規定，不能解說成租約本身不是不合法而衹是申請人與前業主個人犯了法的行為。他們二人沒有依從建築物條例去辦理應辦程序，就是使到租約也變成不合法。二者有所關連，也是因果，不能活生生將二者分割成二個不相關事項。
3.	租約不依從大廈公契規定（見證據編R5）用途，並不是建築物條例有容許可更改用途規定可以修補過來的。縱使屋宇署批准更改用途，租約仍然違反大廈公契，亦即違反建築物管理條例，何況屋宇署未必接納更改用途申請。
4.	高等法院就 HCA 3675/1998 個案判令，因案情與本案絕不相同，所以不能引用。前者關乎出租物業租約應屬業主與租客（綜合）條例第四或第五部份管轄範圍之爭，法庭裁定是屬第五部份後，於是就宣告業主 Notice to Quit 有效。本案租約，毋庸置疑是屬第四部份的。租約是否不合法是另一回事，如果租約是合法的，它仍然是屬第四部份範圍，如果是不合法的，那就故然不屬第四部份，也不是第五部份或任何一部。
5.	Chitty on Contracts 第839、840、920、928及929所提出論據對答辯人毫無幫助。如果租約並非不合法，第929頁17-171段觀點就不能引用。如果是非法的，也毋須引用，因事情已脫離土地審裁處條例第17章第8段所訂定的司法管轄權。

9. 綜合上文所得，申請人與答辯人所立租約無效 (Void)。案件非土地審裁處應處理範圍。土地審裁處亦因此不能如答辯人所求，依土地審裁處條例第17章第6段向申請人發出遷出命令[因法庭並非根據業主與租客（綜合）條例第7章判令申請人不可獲得新租約]。

10. 判令

1. 撤銷申請人於2003年7月28日新租約申請；

2. 雙方各負責彼此訟費。