文直南及另一人 對 容海華及另一人

DCCJ 4227/2022

[2025] HKDC 1983

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2022年第4227號

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判案書

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A.  引言

1.  本案是一宗位於大埔泰亨鄉灰沙圍坳仔村的土地糾紛，涉及的地段為新界大埔丈量約份第7約內的：

(a)  第131地段（下簡稱「131地段」）；

(b)  第134號的4個已分割地段，即：

(i)  A分段的餘段（Remaining Portion of Section A）；

(ii)  B分段（Section B）；

(iii)  C分段（Section C）；及

(iv)  餘段（the Remaining Portion）。

（合簡稱為「134地段」）

2.  131地段與134地段接壤，連成一大幅土地。131地段的面積約為17,800平方尺，而134 地段的面積則約為18,000平方尺 [B/5/§13]。[1]

3.  本案中備受爭議的土地（「爭議土地」）位於131地段和134地段內。爭議土地佔131和134地段的一小部分，面積大約136.1平方米（1,465平方呎）[2] [B/126/§10]。

4.  從《申索陳述書》附帶的《土地測量圖》中可以見到[3] [A/12]：

(a)  以黃色標示的131地段和134地段的範圍和形狀；

(b)  以紅色標示的爭議土地[4]的範圍和形狀，可見爭議土地絕大部分位於134地段內，而只有一小部份跨越了邊界至131地段內；

(c)  爭議土地上面建有一臨時建築物，稱為「20B號屋」；及

(d)  131地段和134地段範圍內（但在爭議土地外）還有：

(i)  一間位於134地段內的建築物，稱為「20A號屋」；及

(ii)  兩間位於131地段內相連的建築物，分別稱為「20C號屋」和「20D號屋」。

5.  「20B號屋」的牆身相連著「20C號屋」的牆身。「20C號屋」和「20D號屋」之間建有一廁所。

6.  第一原告人為131地段業權人。第二原告人[5]為134地段業權人。第一和第二原告人（合簡稱為「原告方」）在本案以業權人身份向第一被告人申索，要求交出爭議土地的空置管有權。第一被告人（容女士）為爭議土地（及上面的建築物）現時的佔用人。第二被告人（薛先生）為容女士的丈夫。第一被告人及第二被告人合簡稱為「被告方」。

7.  本案於2016年9月30日在高等法院原訟庭展開，案件編號為HCA 2528/2016。[6]HCA 2528/2016案件後來於2022年10月13日被轉移至區域法院，成為DCCJ 4227/2022案件[7]。

8.  原告方於本案中存檔了以下專家報告：

(a)  吳佐材測量師（陳德慶測量有限公司）日期為2019年12月18日的土地測量報告[8]（「18/12/19報告」）；

(b)  黃志偉測量師（俊匯測量師行有限公司）日期為2020年11月6日的估值報告[9]（「6/11/20報告」）。

9.  根據審前覆核聆訊的命令，該兩份專家報告獲接納為審訊時的專家證供，而無須傳召兩名專家證人出庭作供。[10]

10.  本案於2025年5月19日、20日、21日及23曰在本席席前進行審訊。原告方由鄺祉翊大律師（「鄺大律師」）代表出席審訊，而第一被告人及第二被告人沒有律師代表，並親自出庭應訊。

11.  在審訊期間，原告方傳召了文壽強及文仁炳作供，被告方則由第一被告人、第二被告人及傳召了周添及趙思明作供。

B.  背景

12.  有關134地段的業權演變歷史如下：

(a)  憑藉一份日期為1954年1月20日的《售賣轉易》（Conveyance on Sale），第二原告人成為134地段的業主。[11]

(b)  憑藉一份日期為2012年3月5日的《分割契據》（Deed Poll），134地段被分割為4幅地段，即第A至C分段及餘段，以作發展用途。[12]

(c)  134地段的A至C分段其後被轉讓予不同的擁有人，而第二原告人則一直為134地段的餘段的擁有人。 [13]

(d)  134地段的A分段的部份地方其後被政府收回，而剩餘部份（即A分段的餘段）由不同的擁有人所持有。[14]

(e)  及後，鑒於要處理與被告方的土地糾紛，憑藉日期均為2014年9月30日的幾份《轉讓契》，134地段的 (i) A分段的餘段，(ii) B分段，和 (iii) C分段被轉讓回第二原告人。故第二原告人成為134地段的唯一業權人。[15]

13.  有關131地段的業權演變歷史如下：

(a)  根據一份於1985年8月15日簽立的《物業繼承契》（Succession to Property），第一原告人與他的胞弟文志強先生成為131地段的共同登記業權人。[16]

(b)  於2012年3月5日，第一原告人及文志強以《分割契據》（Deed Poll）的方式將131地段分割為9塊地段並轉讓予不同的買家，以作發展用途。[17]

(c)  及後，由於要處理與被告方的土地糾紛，9名業權的持有人經協商後暫時擱置原本發展計劃，並於2015年6月4日簽立《統一契約》（Deed of Unification）將9塊分割地統一[18]，再憑藉2015年6月5日訂立的《轉讓契》（Assignment）轉讓予第一原告人一人，故第一原告人成為131地段的唯一業權人。[19]

14.  自70年代開始並直至2011年，原告方都有容許租客佔用134地段及131地段，並收取租金。為慎防任何人對134地段及131地段作出逆權侵佔的指稱，原告方的一貫做法是務必將134地段及131地段各自租予單一承租人（「承租人」），並簽訂文件以茲證明。

15.  就此，134地段自1976年開始並直至2009年一直出租與單一租客，詳情歸納如下：

����租人	租約日期	租期	文件冊頁數
李世勛	1976年7月29日	1976年9月1日至 1986年8月31日	請參閱審訊文件冊(C)：第1-4頁
李世勛	1986年3月15日	1986年9月1日至 1989年8月31日	請參閱審訊文件冊(C)：第5頁
李世勛	沒有標示	1993年6月2日至 1995年6月30日	請參閱審訊文件冊(C)：第6頁
李世勛	1995年5月18日	1995年9月1日至 1997年8月31日	請參閱審訊文件冊(C)：第7頁
李世勛	1997年3月17日	1997年9月1日至 1999年8月31日	請參閱審訊文件冊(C)：第8頁
林美艷	沒有標示	2000年1月25日至 2001年1月25日 （標明每年續租，每年租期由1月1日起至12月31日止）	請參閱審訊文件冊(C)：第9頁
李世勛	2005年9月1日	2005年9月1日至 2007年8月31日	請參閱審訊文件冊(C)：第10頁
李世勛	2007年11月20日	2007年9月1日至 2009年8月31日	請參閱審訊文件冊(C)：第11頁

16.  至於131地段，則有以下1995-1999的書面租約：

承租人	租約日期	租期	文件冊頁數
林美艷	1995年2月15日	1995年12月15日至 1997年12月15日	請參閱審訊文件冊(C)：第13頁
林美艷	1997年12月15日	1997年12月15日至 1999年12月15日	請參閱審訊文件冊(C)：第14頁

17.  原告方知悉承租人會再將部份承租地方分租予其他住戶（「住戶」），以賺取收入，所以除了承租人外還會有其他住戶住在134地段及131地段上（「分租安排」）。

18.  大概2011年10月，134地段及131地段的業權人有意收回土地作發展用途。他們於是通知各住戶要求他們遷出。[20] 當時仍在該土地上的住戶有：李世勛（「李先生」）、謝深惠又名謝森（「謝先生」）、歐陽棉先生（「歐陽先生」）和第一被告人。[21]

19.  2013年2月26日，第二原告人（和當時其他134地段及131地段的業權人）透過李國英律師事務所分別：

(a)  向謝先生就134地段發出《終止租賃通知書》[22] [C/59-60]；及

(b)  向李先生就131地段發出《終止租賃通知書》[23] [C/56-58]。

20.  及後，第一被告人外，所有住戶都陸續同意遷出：

(a)  就李先生而言：

(i)  2013年7月31日，李先生回覆李國英律師事務所[24] [C/61, 62]，並不爭議租約已完並須遷出土地，但希望2013年11月30日才遷出及獲得港幣40,000元資助遷出費用。

(ii)  李先生的要求獲第一原告人和當時其他131地段的業權人接納。經雙方律師確認和落實後，李先生最終於2013年11月30日正式交回他所佔用的地方 [C/63]。[25]

(b)  就謝先生而言：

(i)  應他的要求，第二原告人答應讓他在獲分配政府公共房屋後才遷出；又向他支付了港幣30,000元作為他的搬遷費用。

(ii)  他於2015年1月15日書面確認已收取上述搬遷費用，對所佔用的地方並無任何權益，並會在一年內無條件歸還他所佔用的地方給第二原告人 [C/69]。[26]

(iii)  他最終於2015年期間遷出至政府公共房屋 [A/29/§8]。[27]

(c)  就歐陽先生而言：

(i)  應他的要求，第一原告人向他支付了港幣30,000元作為他的搬遷費用。

(ii)  他則於2016年4月12日遷出土地，並確認已收取上述搬遷費用，對所佔用的地方並無任何權益，並無條件歸還所佔用的地方給第一原告人 [C/71]。[28]

21.  至於第一被告人：

(a)  2013年12月31日，她（通過潘家烈律師行）回覆，指稱她和第二被告人已佔用有關土地超過30年（即1983年之前） [C/64]。[29]

(b)  2014年5月26日，李國英律師事務所要求第一被告人澄清她所指稱已佔用「超過30年」的土地的有關細節 [C/65]。[30]

(c)  2014年6月5日，潘家烈律師行卻回覆已不再代表第一被告人，故未能作出回覆 [C/66]。[31]

(d)  2014年6月25日，李國英律師事務所於是直接向第一被告人發出兩封《終止租賃通知書》（131地段和134地段各一封），要求她於2014年12月31日遷出 [C/67-68]。[32]

(e)  2014年10月21日，第一被告人（通過楊澍琳律師行）聲稱她的丈夫（即第二被告人）自1997年已對131地段的8個分段作出逆權侵佔 [C/24]。[33]

22.  鑒於要處理本案的糾紛，134地段及131地段分別於2014年9月30日及2015年6月5日被轉讓予單一業權人，即第二原告人及第一原告人。

23.  原告方於2016年9月30日高等法院原訟庭提出此訴訟。 [34]

C.  被告方的案情

24.  逆權侵佔的舉證責任在於逆權侵佔者。[35] 本案的結果取決於被告方能否成功舉證逆權侵佔的訴因要素。

25.  因此，本席將先敘述被告方的案情[36]，如下：

(a)  第二被告人自1997年開始享有爭議土地的連續和獨有的管有權（continuous and exclusive possession）：

(i)  第二被告人在工程行業工作超過60年，承接由民政事務處外判的工程。

(ii)  1997年，第二被告人在爭議土地附近從事工程時，無意中發現一片荒蕪的土地和上面的一排破舊但有編號的房屋（即20A、20B、20C及20D號屋[37]）。

(iii)  第二被告人交付了《第二被告人證人陳述書附件2》[38]中的政府繳款單上的款項。

(iv)  最初，第二被告人使用20B及20C號屋儲藏工程中使用的工具/設備。

(v)  過了一段時間，第二被告人發現沒有人幹擾他使用房屋，並考慮修復/翻新20B和20C號屋。最終，第二被告人沒有修復/翻新20B和20C號屋，而繼續使用20B和20C號屋儲存工具/設備。

(vi)  2004年，第二被告人在爭議土地附近工作，並仍在使用20B和20C號屋存放工具/設備。同時，第二被告人（由第一被告所生）的兒子已達入學年齡。由於來自內地的第一被告人和其兒子在香港沒有居所，第二被告人便修復/翻新/重建了20B號屋，並清理了雜草和替20B號屋圍欄。20C號屋則仍然用作存放工具/設備。

(vii)  20B號房屋維修/翻新/重建後，第一被告人和兒子便搬進去住。直到現在，第一被人繳付水費及電費。當兒子入學需要住址證明時，第二被告人便要求第一被告人更改水費電費的登記使用者。

(viii)  不論第一被告人或第二被告人的《答辯書》均沒有道出第一被告人在甚麼日期搬入20B屋居住。[39]

(b)  第一被告人是透過第二被告人的許可佔用爭議土地，並從未向任何人交租。

(c)  就著謝先生而言：

(i)  第二被告人於2005年認識謝先生。[40]

(ii)  謝先生原本居住於深水埗唐樓一間房間內。

(iii)  2005年，謝先生於爭議土地遇見第二被告人，告訴第二被告人他曾居住在爭議土地並認識曾住在20A號屋的人。

(iv)  應謝先生要求，第二被告人允許他住在20A號屋。由於20A號屋沒有廁所，第二被告人為他建造了化糞池和廁所，安裝了熱水器，修理了水管和電線，更送給謝先生一些家具。

(v)  2005年至2008年，謝先生不時住在20A號屋，並幫忙照顧爭議土地和狗隻。

(vi)  自2009年起，謝先生決定永久居住在20A號屋。[41] 第二被告人替20A號房屋進行了裝修並修復了鐵絲網圍欄、水管、電線。第二被告人更為謝先生交付租金、水費和電費。

(vii)  2011年，謝先生告訴第二被告人，他九龍住所的的房東決定不再租單位給他。第二被告人表示願意將20A號屋以每月港幣1,500元租給謝先生。[42]

(viii)  然而，由於謝先生是個貧窮的老人家，第二被告人請謝先生幫忙除草及看守爭議土地，並向謝先生支付工資，超過港幣1,500元。

(ix)  2014年4月，應謝先生的要求，第二被告人與他簽訂為期2年的租約[43]。

(x)  謝先生於約2015年5月搬到公共房屋居住。

(d)  於約2014年尾或2015年初，謝先生曾經遭到地區的有勢力人士（local bullies）威嚇而簽了一些虛假的陳述（false account of incidents）。

(e)  地區的有勢力人士（local bullies）經常聲稱代表「業權人士」恐嚇及跟蹤第二被告人及其家庭成員作出種種滋擾性行為[44]。

26.  第一被告人及第二被告人均反申索以下濟助：

(a)  第一被告人/第二被告人已獲得爭議土地的佔有業權的法庭聲明（declaration of possessory title）；

(b)  禁制令禁止第一和第二原告人 (i) 對第一被告人/第二被告人作出滋擾（nuisance）；及 (ii) 串謀對第一被告人/第二被告人在爭議土地的合法權益作出干預（conspiring to interfere with the 2^nd Defendant’s lawful rights to the Property）；及

(c)  原告方就上述的滋擾（nuisance）及串謀（conspiracy）作出損害賠償。

D.  原告方的案情

27.  原告方的案情[45]摘要如下：

(a)  所有關鍵時間及直至原告方提出此訴訟，第二被告人不是居住在爭議土地上。在提出此訴訟，第二被告人亦不是佔用爭議土地。

(b)  134地段由1976年至2011年一直被租出。[46]

(c)  134地段由2009年10月至2011年10月租予第一被告人。

(d)  131地段由1995年至1999年一直被租出給承租人林美艷。[47]

(e)  第一被告人只是在2006年，在謝先生容許之下，才開始在爭議土地居住：

(i)  謝先生是在134地段及131地段上的分租客（sub-tenant）或獲特許人（licensee），其使用的地方包括爭議土地。

(ii)  在第一被告人搬進爭議土地前，第二被告人曾經接觸謝先生並提出有意租用134地段及131地段上的一些地方，以便作為其新移民太太（即第一被告人）的居所。[48]

(iii)  謝先生後來便容許第一被告人使用爭議土地，以換取第一被告人支付謝先生以年度為基礎的費用。

(iv)  2006至2009年，第一被告人有直接支付若干數目的租金予謝先生[49]，也曾經按謝先生的指示支付租金予附近的泰興昌士多的葉年娣女士[50]。

(v)  2009年10月至2011年10月，第一被告人向第二原告人（即134地段業主）繳付租金從而換取使用134地段的權利。[51]

(f)  在所有關鍵時間由第一被告人於約2006年佔用爭議土地直至2011年10月， 第一被告人是在謝先生及/或第二原告人容許及同意下使用及佔用爭議土地。

(g)  約2011年10月，134地段及131地段的業權人士想要收回134地段及131地段。除第一被告人之外，在134地段及131地段的所有佔用人均確認對所佔用的地方並無任何權益，並歸還所佔用的地方給134地段及131地段的業權人士。因此。謝先生容許第一被告人使用及佔用爭議土地已經被終止。

(h)  第二被告人因佔用/管有爭議土地而由2006年至2020年支付香港政府年度允許[52]費用。

(i)  至於被告方聲稱的地區有勢力人士的事件，原告方聞所未聞，無從稽考。若真有其事，該有勢力人士與原告方並不認識，亦沒有任何關連。

28.  原告方申索，要求第一被告人交出爭議土地的空置管有權及向原告方支付租值補償金。

E.  爭拗的議題

29.  本席同意鄺大律師歸納本案的爭議點，如下：

(a)  第一及/或第二被告人的逆權侵佔是否成立？其中包括：

(i)  第一及/或第二被告人是否有實質連續的管有爭議土地（factual possession）超過12年？

(ii)  第一及/或第二被告人是否懷有管有爭議土地的意圖（即是animus possidendi）?

(b)  134地段的租約對第一及/或第二被告人的逆權侵佔是否有影響?

(c)  第一被告人及第二被告人就滋擾（nuisance）及串謀（conspiracy）的反申索是否成立?

(d)  基於以上的爭議點的定斷，法庭應該批予甚麼濟助?

F.  法律原則

F.1.  逆權侵佔相關的法律原則

30.  逆權侵佔相關的法律原則是確立已久的法律原則。香港特別行政區終審法院、上訴庭、原訟庭及區域法院均在多宗案件給予逆權侵佔的法律原則適當的闡釋。本席亦於不久前作出的判決，詳細闡述逆權侵佔相關的法律原則[53]，在此不需要冗長重複。

31.  本席同意並採納鄺大律師在第一和第二原告人的結案陳詞第39-42段就逆業權侵佔法律原則的扼要闡釋。

(a)  若果逆權侵佔者於1991年7月1日後開始侵佔涉案土地，而侵佔時間超過12年，註冊業主將喪失收回土地管有的權利：Tang Shau Ki v Tang Ying Yeung [2019] HKCA 1102，第26段至第50段（高等法院原訟庭法官林雲浩（當時官階））。

(b)  逆權侵佔的舉證責任在於逆權侵佔者，而逆權侵佔者須要證明他於相關時段 (i) 實質管有涉案土地（factual possession）；及 (ii) 懷有管有涉案土地的意圖（animus possidendi）：Wong Tak Yue v Kung Kwok Wai David & Anor [1997-1998] 1 HKCFAR 55, 68E-69A（首席法官李國能）。

(c)  由於褫奪註冊業主的土地管有權是一件嚴重的事情，逆權侵佔者必須提供強而有力的證據來證明逆權侵佔成立：Tsang Foo Keung v Chu Jim Mi Jimmy [2017] 3 HKC 527 第 22(4) 段（高等法院原訟庭法官夏利士在一宗上訴庭案件的判詞）。

(d)  若果逆權侵佔人就管有涉案土地的行為清晰明確，法庭可從這些行為推論逆權侵佔人懷有管有涉案土地的意圖：Ho Hang Wan v Ma Ting Cheung [1990] 1 HKLR 649, 654A-E（高等法院上訴庭 Hunter 法官）；Powell v McFarlane [1979] 38 P & CR 452, 477-479（Slade 法官）；JA Pye (Oxford) Ltd v Graham [2003] 1 AC 419, 435H（英國上議院 Browne Wilkinson 法官）。

(e)  相反，假若逆權侵佔人的行為含糊或多於一個解讀，他將被視為沒有管有涉案土地的意圖，從而未能褫奪註冊業主的土地管有權：Powell v McFarlane 472, 476)。

(f)  一些純粹由逆權侵佔人作出以支持自己利益的說法（self-serving statements）不能視為有價值的證據（Powell v McFarlane 476；Wong Tak Yue 69A-C）。

(g)  逆權侵佔人不可能以獲特許人（licensee）身份進行逆權侵佔，因為在特許的安排中，管有權被視為在於特許發出人一方（licensor）。如Jourdan and Radley-Gardner on Adverse Possession (2^nd ed) 第7-127至7-128段所述：

“7-127 …if a person takes possession by virtue of a licence granted by another, it is the licensor who is treated as being in possession …

7-128 … a permission to use the disputed land given by someone other than the true owner prevented the squatter from being in adverse possession, and meant that his possession was that of the person who gave the permission …”

(h)  基於同樣的原因，一個聲稱憑藉特許（licence）下的權利而佔有土地的人，並不具有逆權侵佔的必要意圖：Man King Chuen v The Personal Representative(s) of Wai Tze Hang Alex, deceased [2023] HKCFI 1435 at第150段。

(i)  因此，在評估被告方的指稱是否成立時，重點必須放在客觀證據上，例如即時紀錄（contemporaneous documents）或專家提供的航空照片。任何被告方在沒有客觀證據支持下作出的指稱，理應受到合理質疑。

F.2.   裁定案情可信性的的法律原則

32.  在判斷訴訟人的案情是否可信時，法庭應考慮以下事項：

(a)  訴訟人的案情是否內在的可能或不可能性；

(b)  訴訟人的重要案情是否被不爭議或無法爭議的事實或證據（例如文件）反駁；

(c)  若果證人的證供在一處或多過一處的地方被內在的不可能性或不受爭議/無法爭議的事實或證據所質疑，這會影響法庭就該證人整體可信性的評核；及

(d)  證人的神情語態。[54]

33.  本案涉及的事件發生於很久以前。本席會著重倚賴同期紀錄[55]，例如政府航空照片、探勘測量圖及其他同期書面證據來斷定事件有否發生及幾時發生。單憑證人記憶而來的證供有內在的不可靠性，本席會加倍謹慎處理。

G.  證供的分析

G.1.   專家證供

34.  本席接受18/12/19報告及給予比重。18/12/19報告[56]的政府航空照片及探勘測量圖附件是同期書面證據（documentary evidence），有很大的鑑定證明價值。航空照片更是本案的實物證據（real evidence），本席可憑觀察航空照片來判定134段及131段的佔用及其特徵的轉變情況。

35.  總括而言，根據政府航空照片[57]和探勘測量圖[58]所顯示：

(a)  爭議土地上的臨時建築物在1997至2005年處於棄置和部份倒塌的狀態，直至2006年才有重建或修緝的迹象。[59]同樣地，通往爭議土地上的小路也是在2006年才被鋪築而成。[60]

(b)  透過比對日期為2005年10月26日及2006年9月28日的航空照片[61]，可見：

(i)  爭議土地在2005年10月26日時的狀況與之前大致相同，並未有明顯改變；及

(ii)  到了2006年9月28日，爭議土地的狀況才出現巨大變化，即20B號屋出現了新簇簇的屋頂，由之前的深灰色變成了白色/淺灰色；屋前的空地亦被重新鋪設；134地段上亦多了一條由20A屋通往20B屋的小徑。

(c)  2006年的政府探勘測量圖[62]仍未有反映上述與翻新20B號屋有關的改變。上述的改變只是在2008年的政府探勘測量圖[63]才顯示出來。

G.2.   證人證供

36.  以下是本席就雙方傳召的證人的證供概要。

文壽強

37.  除了第28段要作出修改外，文壽強先生確認並採納其日期為2022年4月8日的證人陳述書[64]（「8/4/22陳述書」）內容作為他的主問證供。第28段的「自2001年尾開始」需要更改為「自2011年尾開始」。

38.  第一原告人和第二原告人在新界大埔均擁有土地。第二原告人自1959年定居荷蘭，而第一原告人自1969年定居荷蘭。他們不在香港時，會交托給文壽強先生處理有關這些土地（包括本案的有關地段）的事務，並由文壽強先生不時向他們匯報。文壽強先生在90年代幫原告方處理這些土地。

39.  文壽強先生仔細敍述134地段及131地段的業權演變出租歷史。他亦解釋說：為慎防任何人對134地段及131地段作出逆權侵佔的指稱，原告方的一貫做法是務必將134地段及131地段各自租予單一承租人，並簽訂文件以茲證明。原告方知悉承租人會再將部份承租地方分租予其他住戶（「住戶」），以賺取收入，所以除了承租人外還會有其他住戶住在134地段及131地段上（「分租安排」）。站在原告方作為業權人的角度，只要承租人為整個地段按租約準時交租，在不影響業權人權益的前提下，原告方一般不會干預分租安排，也不會深究承租人與住戶之間的瓜葛，包括土地使用和租金的實質分配。

40.  原告方上述的一貫做法直至2011年年尾，當原告人有計劃將134地段和131地段清空作發展用途，才結束。

41.  原告方於2011年尾左右開始着手清空134地段和131地段，即不再將該土地租予任何承租人，並逐步通知各住戶他們須遷出。當時仍在134地段和131地段的住戶有李先生、謝先生、歐陽先生及第一被告人。因此，自2011年尾開始，原告方便再沒有就134地段和131地段收取租金。

42.  最後，只剩下第一被告人拒絕遷出爭議土地。

43.  文壽強先生確認爭議土地是20B號屋的位置，並在《申索陳述書》附帶的《土地測量圖》劃上爭議土地的2個出入口[65]。謝先生是住在20A號屋，而歐陽先生是住在緊貼20B號屋的長方形建築物內[66]。20B號屋有一條路通往謝先生住的20A號屋。[67]

44.  李先生租住在131地段最右邊的建築物。[68]李先生沒有租134地段一段時間後才租住在131地段。

45.  爲保障原告方的業權利益，原告方圍封收回的地方。因此，原告方圍封了爭議土地的一個出入口，20B號屋後面的出入口[69]沒有被圍封。

46.  原告方聘請工程公司用1至2天時間圍封134地段和131地段。圍封當天，文壽強先生不在現場，他接到同事通知：爭議土地有一扇後門，所以批准工程公司圍封爭議土地的前門。

47.  文壽強先生否認有黑社會收地及圍封134地段和131地段。

48.  由於文壽強先生負責替原告方處理租務事宜，他不時會訪134地段和131地段，因此對於甚麼時候有甚麼住戶在134地段和131地段上略知一二：

(a)  謝先生居住在134地段和131地段上，較第一被告人早開始住在該土地；

(b)  第一被告人不是原告方的租客；

(c)  第一被告人是大概2006年開始，經謝先生介紹來到134地段和131地段上居住的；及

(d)  他不認識第二被告人，也從來沒有見過第二被告人在134地段和131地段上居住。

49.  於2011年左右，文壽強先生在20A號屋與謝先生見面，討論賠償搬遷費用。

50.  當第一被告人作出逆權侵佔的指稱後，文壽強先生便向謝先生詢問有關第一被告人如何來到134地段和131地段的詳情。據謝先生向他透露：

(a)  第一被告人是由謝先生所容許之下，於2006年開始租用爭議土地之上的臨時建築物作為居所；

(b)  在第一被告人仍未接觸謝先生以前，原先第二被告人正在134地段和131地段附近處理一些渠務工程工作。期間，第二被告人主動接觸謝先生並提出有意租用134地段和131地段的一些地方，以便作為其新移民太太的居所，而他的太太正是第一被告人；

(c)  因此，謝先生於2006年左右開始准許第一被告人佔用該建築物（和門前一些地方）作第一被告人的居所之用，以換取第一被告人支付謝先生以年度為基礎的費用（即是水電費）；及

(d)  第一被告人有直接支付若干數目的租金予謝先生，也曾經按謝先生的指示，支付予泰興昌士多的一位名叫葉年娣的女士。泰興昌士多是一間位於新界大埔泰亨鄉灰沙圍的士多，而葉女士是士多的東主。

51.  謝先生曾經向文壽強先生表示願意在本案中當原告方的證人。奈何，當文壽強先生嘗試聯絡謝先生請他準備證人陳述書時，獲他的契孫女鄧可欣小姐告知謝先生已經離世。

52.  文壽強先生沒有書面記錄謝先生向他披露關於第一被告人及第二被告人的事情。

53.  當被問及8/4/22陳述書第23(c)段時，文壽強補充說：(a) 起初，第二被告人向謝先生借用134地段的一些地方放置工具；(b) 後來，第二被告人眼見20B屋已倒塌，向謝先生提出，如謝先生容許第二被告人將20B屋翻新給第一被告人居住，第二被告人可替謝先生維修謝先生居住的20A屋及替謝先生交水電費。謝先生於是容許第二被告人將20B屋翻新，和讓第一被告人居住在20B屋。

54.  文壽強先生知道第一被告人曾幫謝先生交一年度的租金第二原告人。

55.  文壽強先生否認被告方指稱謝先生曾經在一些地區人士（包括他的遠房親人）欺凌及壓迫下，簽署了一份文件。

文仁炳

56.  文仁炳先生確認並採納其日期為2022年4月8日的證人陳述書[70]內容作為他的主問證供。

57.  文仁炳先生與第一原告人及第二原告人至今已認識有40年之久。第一原告人及第二原告人均是泰亨鄉的原居民。同時，文仁炳先生和他們兩人亦同屬一家位處泰亨鄉，名叫「文正倫堂」的祖堂的成員。

58.  文仁炳先生是新界大埔泰亨鄉原居民，自2002年起曾連續四屆（每屆任期四年）擔任新界大埔泰亨鄉的原居民村代表（即村長）。他也是灰沙圍7至8號「泰景士多」的老闆。

59.  泰亨鄉由三條圍組成，即祠堂村、中心圍和灰沙圍。

60.  文仁炳先生作為村長有於泰亨鄉作巡視的習慣。他自十多年前起在距離134地段和131地段約5分鐘步行時間的農地[71]上耕作。因此，他對該兩幅地段上活動的人士有特别深的認知。

61.  文仁炳先生確認：

(a)  在2006年或之前，從未見過第一被告人在134地段和131地段上出現。本人經過該兩幅地段時會與建築物的租客閒聊。2006年或之前的租客有謝先生、李先生、歐陽先生，但不包括第一被告人。

(b)  第一被告人現時佔用的建築物，在2006年及之前都處於棄置和倒塌的狀態，明顯沒有人居住，直至2006年後才有修緝重建的迹象。

(c)  在該建築物修緝重建後，文仁炳先生才開始留意到第一被告人在泰亨鄉範圍包括坳仔村的足跡，並得知她叫容海華。他也是在此之後才有見到第一被告人前來他的士多光顧。

(d)  第二被告人從來沒有在134地段和131地段上居住或佔用任何建築物。

(e)  他初次見到第二被告人是於2006年左右。這是在他認識第一被告人之前。[72]當時，文仁炳先生作為村長應邀出席由大埔民政事務處安排，有關坳仔村渠務工程開展的拜神儀式。他在這場合認識到第二被告人，而當時第二被告人介紹自己是該渠務工程的承建商。在此場合之前，文仁炳先生從未見過第二被告人或第一被告人在泰亨鄉範圍出現過。

62.  在被第二被告人盤問時，文仁炳先生供稱：

(a)  134地段和131地段與大窩村接壤。

(b)  文仁炳先生與第二被告人第一次見面是在大埔民政事務處渠務工程承建商的拜神儀式下，民政主任介紹第二被告人給文仁炳先生認識及握手。當時的拜神儀式是在坳仔村渠邊舉行。

(c)  文仁炳先生與第二被告人第二次見面是在泰亨村馬路擴闊及翻新工程的拜神儀式。

(d)  泰興昌士多的老闆是一名姓陳的人士，葉年娣女士是泰興昌士多老闆的妻子。

63.  文仁炳先生承認他就究竟是否在2006年或之前見過第一被告人的印象是模糊的。

64.  在覆問時，文仁炳先生答稱在2006年之前，他沒有見過第一被告人。

第一被告人

65.  除了在第二頁第一句的「二零零六」要修改為「二零零四」外，第一被告人確認並採納其日期為2021年10月18日的證人陳述書[73]。

66.  第一被告人於2000年認識第二被告人，2001年第一次來港產子，2013年與第二被告人結婚，2019年10月獲得香港居留權。第一被告人在獲得香港居留權之前是居於深圳。

67.  2001年，第一被告人來港在威爾斯醫院產子。她對入院之前在港住過的地方的印象模糊。她離院後與兒子住在酒店直至兒子在港領取了出世後才與兒子回內地。

68.  2001年至2004年期間，第一被告人經常帶同兒子來港逗留一星期至10天時間，替兒子打預防針。在逗留期間，第二被告人並沒有提供地方給第一被告人居住，第一被告人與兒子寄居於她的親戚居所。第二被告人的公司「明記建築」是在元朗。

69.  2004年是第一被告人兒子的入學年齡。第一被告人與第二被告人商量讓兒子於2004年9月來港入學（K1）。於是，第一被告人申請雙程證帶兒子來港入學。

70.  來港後，第一被告人與兒子首先住在親戚在大埔的地方。 [74]她不清楚第二被告人是一個人或同其他人住住在元朗。但是第二被告人曾說他不方便與第一被告人及兒子居住，第一被告人聽候沒有過問。

71.  其後，第二被告人帶第一被告人去看 20B號屋及20C號屋。當時，

(a)  20B號屋是爛屋一間，只得一個屋頂及屋的框架，屋內有爛凳及很多垃圾[75]；

(b)  20C號屋是一間細小但比較完整的屋，有一張雙層床及一個膠櫃，屋內放置著工具及發電機；

(c)  歐陽先生是住在20D號屋；

(d)  20C號屋與20D號屋之間有一沒有門的洗手間；及

(e)  20A號屋是沒有人居住的兩層屋，有雜物，非常骯髒，多灰塵及蜘蛛網。

72.  第一被告人逗留在香港3個月，見證第二被告人維修及翻新20B號屋[76]。第二被告人於2004年2月或3月份開始維修及翻新20B號屋。第二被告人及其工人替20B號屋建牆、搭建淺灰色鐵皮屋頂及在22號屋前鋪建石屎行人路。

73.  電錶位置設於20A號屋[77]。後來，第二被告人將電拉至20B號屋，供電給20B號屋。

74.  當第一被告人來港與兒子住在20B號屋時，第二被告人很少來20B號屋見第一被告人及兒子；第二被告人一個月有一半時間住在20B號屋。

75.  當第一被告人需要離港回內地時，她會將兒子交託給她在港的親戚照顧。此安排直至2019年第一被告人獲得香港居留權留港。

76.  2006年因兒子準備升小學需要住址證明，第一被告人才把水及電轉用她的名義去註冊。[78]之後，第一被告人便負責交水電費。

77.  多年來，無論水管維修，還是電路系統維修，幫另外20A號屋及20D號屋建造化糞池及安裝坐廁或是整幅農地的周邊圍欄[79]，清理雜草，等等都是第二被告人出錢出力去打理。

78.  2013年開始收地。收地時，爭議土地只有一個出入口[80]。該出入口面向20A號屋是在2004年翻新20B號屋時建造及上鎖的。在20B號屋後面通往大窩村的出入口是在收地時第二被告人找工人建造的第二個出入口。[81]

79.  第一被告人在被盤問時亦有仔細述說 (a) 收地時，20B號屋被截斷水電的事情；及 (b) 於2016年在20B號屋後面大窩村營運「明輝農莊」的事情。

80.  大埔泰亨坳仔村15號信箱位於村口天橋底，是20D號屋的信箱。20A號屋及20B號屋的信箱是20號信箱。

81.  審訊文件冊 (C)：第46-49頁的照片是在2004年拍攝的；第50頁的照片是在20B號屋翻新後幾個月才拍攝的；第一被告人不能確定第51-52頁的照片是在搬進20B號屋之前或之後才拍攝的；第一被告人確定第53-55頁的照片是在搬進20B號屋之後才拍攝的；第55-1至55-16頁的照片是在2014年收地時拍攝的。

82.  第一被告人原本存放維修翻新20B號屋的費用收據在屋企的櫃桶內。但因2023年的水浸，該些文件及兒子的讀書手冊已被浸爛了。

83.  第一被告人在本訴訟開展前沒有見過有第二被告人名字承租的田租記錄[82]。她更否認在2009年，第二原告人曾收取第一被告人港幣4,500元關於134地段的田租。

第二被告人

84.  第二被告人確認並採納其日期為2021年10月18日的證人陳述書[83]及第一被告人在證人欄的供詞。

85.  第二被告人與他的原配妻子住在元朗，在他的公司「明記建築」地址附近。第二被告人在內地及台灣有很多與其親密女友的居住地址。第二被告人經常回內地跟進工程用的建築材料及與親密女友見面。

86.  第二被告人是「明記建築」的老闆。「明記建築」在1970年開始做判頭工程，在1979年做民政事務處指定的判頭。第二被告人現已退休及將做工程的牌照賣了。退休後，第二被告人打本比第一被告人營運「明輝農莊」。

87.  因為第一被告人由身孕，第二被告人於是同元配妻子離婚，並於2013年月第一被告人正式結婚。

88.  第二被告人在20A號屋、20C號屋及在20A號及20B號屋外面擺放其工具。

89.  第二被告人在2001年前已替20A號屋交付水電費，從而20A號屋能供水電及其伙記洗澡及開建築材料做工程。

90.  第一被告人在2001年來港產子時曾住過20C號屋1至2天。第一被告人忍受不住20C號屋的惡劣環境，因此搬往其親戚的住所暫時居住，稍後搬往天水圍的酒店住。兒子在威爾斯醫院出生。兒子出生之後，第一被告人及兒子在天水圍酒店居住直至兒子拿取到出世紙才返回內地。

91.  第二被告人在2001年已計劃重建翻新20B號屋，他逐步買材料翻新20B號屋[84]及計劃說服原配妻子離婚。

92.  兒子2至3歲時才來港入學。第一被告人負責辦理兒子來港入學手續。

93.  2004年其間，第二被告人在20B及20C號屋附近有修築行人路的工程[85]。眼見兒子亦適齡上學，第一被告人及兒子在香港亦無地方居住，所以就順便開始整理整個田園，安排工人清理雜草打理果樹及圍鐵絲網，然後重建20B號屋。第二被告人翻新20B號屋是早過水渠工程一年。

94.  第二被告人翻新20B號屋是為了盡責任安置第一被告人及兒子。

95.  當20B號屋維修翻新時，謝先生並未住在20A號屋。

96.  當第一被告人與兒子在2004年清明節時搬入第20B號屋後，第二被告人才見到謝先生在附近行出行入。

97.  2008年，謝先生在134地段及131地段大範圍的閘門口與第二被告人傾談謝先生用20A號屋的問題，並要求第二被告人比20A號屋他居住。第二被告人同意。第二被告人差不多是在那時才第一次見謝先生。

98.  第二被告人見20A號屋沒有廁所，所以建造了化糞池，安裝熱水爐，維修電路，送給謝先生一些家私等等。

99.  謝先生住在深水埗區，但經常來20A號屋住，與第一及第二被告人的兒子好投契。第一被告人和兒子經常回內地，所以謝先生代為照顧狗隻及看管房子。為了答謝他，第二被告人給他一點心意錢，每次港幣300-500元。

100.  2011年起，謝先生正式搬到20A號屋來長住。2011年至收地時，謝先生一直每個月以現金港幣1,500元支付第二被告人作為租住20A號屋的租金。第二被告人亦有發給謝先生租單[86]。

101.  因為謝先生的要求，第二被告人與謝先生在2014年4月10日正式立租約[87]。

102.  第二被告人在泰亨鄉中心圍水渠工程之前的拜神儀式見過文仁炳先生。

103.  第二被告人沒有見過日期為2013年12月31日由潘家烈律師行替被告方發出的律師信[88]。

周添

104.  周添先生確認並採納其日期為2024年1月8日的證人陳述書[89]。

105.  周添先生現時是退休人士。退休前，第二被告人是他的老闆，他承判第二被告人的鐵器工程工作。直至現在，他已經認識第二被告人超過30年。

106.  周添先生記得於2004年6、7月期間承接為於大埔泰亨坳仔村20號的一間重新建造的房屋做燒焊鐵器，屋簷及花園周圍攔河。印象最深刻是在大熱天時見到第二被告人的2至3歲的兒子，並問他的名字，他答說他叫薛明輝。當時，第一被告人及其兒子已住在20B號屋內。

107.  燒焊鐵器做了一星期才完工。

108.  周添先生確認2005年底在2B號屋附近的大渠工程就是審訊文件冊 (B)：第49頁的文件所述的工程。該大渠工程的鐵器工程是由周添先生承接。

趙思明

109.  趙思明先生確認並採納其日期為2024年1月5日的證人陳述書[90]。

110.  趙思明先生是第二被告人的伙記，以被第二被告人僱用工作有30幾年。

111.  趙思明先生不清楚第一被告人與其兒子何時來港。他第一次與第一被告人及其兒子見面是當第二被告人送第一被告人及兒子返學校。當時，趙思明先生在第一被告人住的地方附近做渠務工作，並需要往她住的地方取工具。他不清楚在哪一年他第一次見第一被告人及其兒子。

112.  趙思明先生大概是在2004年幫第二被告人翻新建造第一被告人及其兒子住的屋。因為事件發生的時間距今已有相當長的日子，所以實際發生的時間可能與2004年有差距。他亦不清楚第一被告人及其兒子住的屋的編號。

113.  翻新工程用了3個幾月的時間。

G.3.   本席就爭拗點的定論

第一及/或第二被告人的逆權侵佔是否成立

114.  根據被告方的案情，逆權侵佔者是第二被告人，第一被告人是透過第二被告人的許可佔用爭議土地。就第一被告人而言，她可否繼續留在爭議土地上居住是取決於第二被告人能否成功舉證逆權侵佔爭議土地。第一被告人本身不存在任何逆權侵佔問題，第一被告人逆權侵佔的申索必定敗訴。

115.  因此，本訴訟的核心問題是第二被告人自1997年開始至2016年是否連續超過12年管有爭議土地。

116.  由1997年至第二被告人翻新20B號屋，第二被告人充其量 (a) 只是使用20B號屋、20C號屋及在20A及20B號屋外面儲藏工程中使用的工具/設備；及 (b) 交付20A號屋水電費使其伙記能在20A號屋內洗澡及開建築材料做工程。顯而易見，20A及20C號屋並非爭議土地的一部分，第二被告人及/或其伙記在該土地上的行為很難與管有爭議土地有關。

117.  由於褫奪註冊業主的土地管有權是一件嚴重的事情，逆權侵佔者必須提供強而有力的證據來證明逆權侵佔訴因元素。單憑在廢棄的20B號屋及屋外儲存/擺放工程中使用的工具/設備方便第二被告人及/或其工人在附近的工程工作不能構成「實質管有」爭議土地。本席同意鄺大律師的陳詞：一個建築工人在新界某處進行工程時，在附近的廢屋中擺放建築工具，明顯只為謀求方便，而並未有對該土地進行充分的獨有管控，亦未有實質管有涉案土地的清晰意圖，任何人仍可繼續進入該土地[91]。

118.  不容置疑，第二被告人在內地、香港及台灣有多頭住家。雖然第二被告人不是經常留在爭議土地[92]，但是他維修翻新爭議土地及安排工人清理雜草、打理果樹及圍鐵絲網等等是讓第一被告人及其兒子能住在20B號屋使其兒子能留港升學。本席接受第二被告人是通過上述種種行為及容許第一被告人及其兒子居住在爭議土地上而「實質管有」爭議土地。

119.  就第二被告人而言，關鍵的問題是在2016年之前，第二被告人是否連續超過12年管有爭議土地。換言之，第二被告人是否在2004年維修翻新爭議土地讓第一被告人及其兒子入住20B號屋。雖然第一及第二被告人在庭上均供稱：(a) 第二被告人是在2004年翻新20B號屋；及 (b) 第一被告人與其兒子在2004年搬入第20B號屋，本席不接受他們在這方面的證供。理由如下：

(a)  第一及第二被告人在庭上的供詞只是口頭證供，並沒有其它客觀的文件證據支持他們的說法。雖然他們的口頭證供在一定程度上有周添及趙思明的證言所支持，但是事件發生於很久以前，周添及趙思明的證言亦是口頭證供，並沒有任何特別理由使他們清楚地記得2004年是翻新20B號屋及第一被告人與其兒子搬入20B號屋。再者，根據趙思明的證言：第二被告人是於2004年清明節後叫趙思明建造20號的一間房屋，大約4個月左右完成，第一被告人與其兒子於約2004年6月份搬入該房屋居住。趙思明以上的證言與第二被告人的證供不符[93]，第二被告人供稱第一被告人與兒子在2004年清明節時搬入第20B號屋。

(b)  第一及第二被告人在庭上的說法與被告方初期的版本不符。2013年12月31日，第一被告人（通過潘家烈律師行）回覆第二原告人透過李國英律師事務所發出的《終止租賃通知書》，指稱她和第二被告人已佔用有關土地超過30年（即1983年之前）。 [94]

(c)  再者，根據第一被告人日期為2021年10月18日的證人陳述書，她是在2006年正式搬進爭議土地。[95]但在主問期間，她才稱該年份應修改為2004年。根據趙思明的證供，翻新工程用了3個幾月的時間。換言之，翻新20B號屋及其外圍的工程最早都是在2005年開展。

(d)  最重要的是，18/12/19報告[96]的政府航空照片否定了第一及第二被告人在庭上的口頭證供。爭議土地上的臨時建築物在1997至2005年處於棄置和部份倒塌的狀態，直至2006年才有重建或修緝的迹象。[97]同樣地，通往爭議土地上的小路也是在2006年才被鋪築而成。[98] 透過比對日期為2005年10月26日及2006年9月28日的航空照片[99]更加清晰可見。

120.  本案的政府航空照片是有很大鑒定證明價值的實物證據，本席可憑觀察航空照片來判定134段及131段的佔用及其特徵的轉變情況。根據政府航空照片所顯示，本席判定如下：

(a)  爭議土地上的20B號屋在1997至2005年處於棄置和部份倒塌的狀態，直至2006年才有重建或修緝的迹象；

(b)  通往爭議土地上的小路也是在2006年才被鋪築而成；

(c)  重建或修緝20B號屋及外圍的工程是在2005年10月26日之後才開展；

(d)  重建或修緝20B號屋及外圍的工程在2006年9月28日已經大致完成；

(e)  第二被告人在2006年才開始 (i) 「實質管有」（factual possession）爭議土地；及 (ii) 懷有管有爭議土地的意圖（animus possidendi）;

(f)  第二被告人不能滿足侵佔時間需要超過12年的要求。

121.  本席以上的判定亦得到下列的書面證據支持：

(a)  兩份/頁（第二被告人聲稱與他佔用爭議土地有關的）《排水渠工程紀錄》[100]顯示有關工程只是在2005年尾才開展；

(b)  根據中電（CLP）的記錄，第一被告人是在2006年9月22日才登記成為爭議土地的註冊用戶[101]；

(c)  根據水務署的記錄，第一被告人是在2007年1月2日才登記成為爭議土地的註冊用戶[102]；

(d)  三張（第二被告人聲稱由他繳交的）大埔地政處發出的《一般繳款單》[103]，最早一張日期為2010年3月16日；

(e)  第二被告人聲稱給謝先生日期為2011年11月和2014年9月的租單[104]；

(f)  第二被告人聲稱和謝先生訂立的租約[105]的租期為2014年5月1日至2016年4月30日。

122.  為謹慎起見，若然原告方的證人證供與被告方的證人證供有出入之處，本席偏向接受原告方證人的證供。

123.  基於以上原因，本席判定第一及第二被告人的逆權侵佔反申索敗訴。

地段的租約對第一及/或第二被告人的逆權侵佔是否有影響

124.  本席接受鄺大律師在第一和第二原告人的結案陳詞第68段的法律觀點[106]（「該法律觀點」）。但是基於本席以上的判定，本席不需要就此爭拗的議題作出裁決。

125.  本席在此爭拗的議題的唯一開觀察是：該法律觀點只適用於134地段，但不適用於131地段。因為1999年12月15日之後，第一原告人在131地段已沒有租客。

第一及第二被告人就滋擾（nuisance）及串謀（conspiracy）的反申索是否成立

126.  本席以上的判定亦直接影響第一及第二被告人就滋擾（nuisance）及串謀（conspiracy）的反申索。因為在相關時間，第一及第二被告人只是爭議土地的侵入者（trespasser），在爭議土地上並沒有任何權益可言。原告方只是在相關時間行使業權人自救的方式（self-help）去維護及收回自己的土地。

127.  事實上，第一及第二被告人未有提出任何實質證據證明在其反申索書聲稱的滋擾（nuisance）及串謀（conspiracy）指控及該些指控與第一或第二原告人有任何關連。

128.  再者，被告方就串謀（conspiracy）的反申索是基於所謂的虛假的陳述（False Account），但被告方在其由律師撰寫的反申索書中從未作訴（plead）所謂的虛假陳述記錄在甚麼文件中、陳述的具體內容是甚麼、以及聲稱該陳述為虛假的原因。第一及第二被告人的串謀（conspiracy）反申索必然敗訴。

129.  就滋擾（nuisance）反申索而言，第一及第二被告人早應離開爭議土地，不應強行留在爭議土地上。本席亦接受文壽強以下的證供[107]：

(a)  原告方於2011年尾左右開始着手清空134地段和131地段，並逐步通知各住戶他們須遷出。當時仍在134地段和131地段的住戶有李先生、謝先生、歐陽先生及第一被告人。最後，只剩下第一被告人拒絕遷出爭議土地。

(b)  爲保障原告方的業權利益，原告方圍封收回的地方。因此，原告方圍封了爭議土地的一個出入口，20B號屋後面的出入口[108]沒有被圍封。

(c)  20B號屋後面的出入口面向134地段北面（與毗鄰的125地段 - 即大窩村連接）的邊界。

(d)  原告方聘請工程公司用1至2天時間圍封134地段和131地段。圍封當天，文壽強先生不在現場，但是他接到同事通知：爭議土地有一扇後門，所以批准工程公司圍封爭議土地的前門。

(e)  圍封過程中，工程公司向警方表達會保留一個出入口（即面向北面125地段的出入口）給及第一被告人使用，並在得到警方同意後才進行圍封。

130.  於上述原因，第一及第二被告人的滋擾（nuisance）及串謀（conspiracy）反申索敗訴。事實上，警方亦不可能會容許工程公司將爭議土地的所有出入口圍封起來。

F.  結論

131.  基於上述分析，本席頒令如下：

(a)  第一被告人及第二被告人交出爭議土地（即在《申索陳述書》附帶的《土地測量圖》以紅色標示的範圍和形狀）的空置管有權；

(b)  第一被告人向原告方支付租值補償金，由2015年1月1日開始並根據黃志偉測量師的估值報告計算[109]；

(c)  第一及第二被告人的反申索撤銷。

132.  本席同時頒下暫准訟費命令，第一及第二被告人須支付第一及第二原告人在本案申索及抗辯反申索的訟費（包括大律師證書），如訟辯各方未能同意金額，則交由法庭採用區域法院訟費評定基準/尺度/等級評定。除非任何一方，在本判案書頒佈日起計14天內，提出申請更改上述暫准命令，否則，上述暫准命令，在本判案書頒佈日起計14天後，即成爲絕對命令。

133.  最後，本席感激代表原告方的鄺大律師及被告方向法庭提供的協助。