FORTUNE WIND LTD 訴 YEUNG LAW GEK LUI AND OTHERS

LDBM 453/2007

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號 2007 年第 453宗

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判 案 書

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背景

1.  申請人是香港銅鑼灣京士頓街2至4號京士頓大廈（“該大廈”）12字樓B2單位的業主。第三答辯人是該大廈的業主立案法團。第一及第二答辯人分別是第三答辯人第33屆管理委員會的主席及秘書。

2.  申請人的申請通知書曾經作出三次修改，而根據最後一次修改的申請通知書，申請人要求土地審裁處頒發以下命令：-

（A）  第一答辯人須由頒令起計14天內召開業主大會以商討日期為2007年9月13日由該大廈不少於5%業主聯署的中文通知書（“該通知書”）中列出的事項；

（B）  宣告第一答辯人作為第三答辯人的主席沒有履行《建築物管理條例》（“該條例”）附表3第1（2）段的職責；

（C）  宣告第二答辯人作為第三答辯人的秘書沒有履行該條例附表2第10A（2）段及附表3第6A（2）段的職責；

（D）  第一及第二答辯人須以個人身份負責其在本案中有關違反該條例附表2第10A（2）段及附表3第1（2）和6A（2）段所引致的律師費和開銷（即訟費）；

（E）  訟費；及

（F）  進一步及/或其他濟助。

3.  申請人曾經要求土地審裁處宣告第三答辯人違反該條例第20A（1）、20A（2）及20A（2B）條及有關的工作守則，但在審訊時已不再提出這項要求。不過，申請人仍然以有關這項申請的違反作為本案的背景。

4.  申請人亦曾經要求第一答辯人提供申請人查閱所有招標文件，合約副本及所有有關招標的文件，但由於答辯人已經提供了這些文件給申請人，申請人在審訊時已將此項申請刪除。不過，申請人要求第三答辯人支付有關此項申請的訟費。

5%業主的要求

5.  有關上述（A）項及（B）項的申請，雙方最主要的爭議點是涉及是否有不少於5%的業主聯署該通知書。雙方同意要有不少於8名業主聯署，才有不少於5%業主提出召開業主大會的要求。不過，根據答辯人的計算方式，只有6名業主有效地簽署該通知書，所以第一答辯人無須召開業主大會。

6.  首先，該通知書顯示一共有24個單位的業主要求召開業主大會，即15/F B2，5/F B3， 14/F A2， 10/F B5， 16/F A4， 16/F A5， 16/F B1， 16/F B2， 16/F B3， 16/F B4， 14/F A3， 11/F B5， 16/F A1， 16/F A2， 16/F A3， 2/F B1， 8/F A2， 17/F B2， 17/F A1， 17/F B1， 12/F B2， 16/F B5， 3/F B3 及 3/F B4。

7.  不過，根據該條例附表11的規定，1名業主擁有多於1個單位亦只能計算為1名業主。16/F B2 及 16/F B3 的業主是同一人（即Widodo），而17/F B2及17/F A1亦是由同一間公司擁有（即New Track Limited）。此外，3/F B3及3/F B4亦是由同一名業主擁有（即Mira Salim）。所以只有21名的業主可以被計算在內。

8.  有關這24個單位的簽署，有12個單位（當中涉及10名業主）的簽署旁邊寫上“代”字。很明顯，這10名業主並沒有親自簽署，而是由他人代簽。本席接受第一答辯人的證供，她或第三答辯人均沒有收到過這10名業主的授權書授權他人在該通知書上簽署。在沒有授權書的情況下，本席同意第一答辯人可以不將這10名業主計算在內。若果不是的話，任何人都可以說是代表其他業主簽署，而實際上卻沒有獲得授權。本席認為若果沒有有效的授權書支持，代表他人的簽署不能成為有效的簽署。

9.  申請人對於16/F B5， 3/F B3及3/F B4是否由他人代簽提出爭議，因為根據他們提交的該通知書的副本，這3個單位旁邊並沒有寫上“代”字。不過，本席接受第一答辯人的證供，裁定第一答辯人收到的該通知書是有“代”字在這3個單位旁邊。原因是3/F B3及3/F B4旁邊並沒有業主Mira Salim的簽署，很明顯，這兩個單位必定是有人代業主簽署，才會在該通知書上出現，這兩個單位是寫在16/F B5之下，而16/F B5旁邊有“Liem Mei Ing”的簽名，本席相信“Liem Mei Ing”是代表16/F B5， 3/F B3及3/F B4的業主簽署。若果不是的話，那麼3/F B3及3/F B4亦因為沒有業主簽署，而不能計算在內。再者，根據土地註冊處的紀錄，該大廈並沒有16/F B5的單位，所以無論如何16/F B5都不能計算在內。同樣，16/F A1， 16/F A2及16/F A3亦不在土地註冊處的紀錄中存在，所以亦不能計算在內。

10.  那麼，在扣除這10名業主之後，剩下只得11名業主。不過當中有4名業主在第一答辯人應該召開會議的14天限期前，以信函表明撤銷要求第一答辯人召開業主大會的意願（即10/F B5， 5/F B3， 14/F A2及8/F A2的業主）。雙方沒有爭議第一答辯人是在2007年9月21日才收到該通知書，而該條例附表3第1（2）段所指的限期是14天，所以第一答辯人應該在2007年10月5日或之前召開會議，但上述4名業主已在2007年10月5日前以信函通知第一答辯人取消要求。本席認為第一答辯人絕對有權不將這4名業主計算在內。本席認為法團主席是有權在14天內去確實是否有不少於5%業主作出要求。所以即使這4名業主曾經提出過要求，但在限期前取消要求的話，亦不應將這4名業主計算在內。

11.  因此，剩下只得7名業主提出及繼續其要求。此外，根據土地註冊處的紀錄，2/F B1的註冊業主應是“Top Plan Investment Limited”，而並非簽署的“Shunter Optical Co.”。本席認為即使這兩間公司是相關公司，亦不能視為同一名業主。所以有關2/F B1的簽署亦不能計算在內。正如答辯人所述一樣，實際上只得6名業主有效地提出要求，不乎合該條例附表3第1（2）段不少於5%業主的規定。

12.  不過申請人指出有兩名撤銷要求的業主，其後分別在2007年11月3日及17日發出信件確認從未取消開大會所要求（即5/F B3及8/F A2的業主），所以應該將這兩名業主計算在內。本席不同意申請人的論點。第一答辯人在14天的限期內，確實收到這兩名業主取消要求的信函，即使這兩封信函是錯誤地發出，亦不能以此說第一答辯人違反該條例附表3第1（2）段的規定。這兩名業主在2007年10月5日之後發出的信件不可能用作指控第一答辯人在2007年10月5日或之前未有遵守該條例的規定。

13.  申請人又指出答辯人是在事後才得到土地註冊處有關2/F B1的紀錄，所以不能以這些事後紀錄去否定當時的要求。不過即使將2/F B1計算在內，亦只有7名業主提出有效要求。其實，申請人是有責任在審訊時證明有不少於5%業主提出要求，現時申請人不能證實“Shunter Optical Co.”是業主，所以亦不能將其計算在內。

14.  基於上述理由，本席裁定申請人未能證明第一答辯人有違反該條例附表3第1（2）段的規定，而申請人提出的（A）項及（B）項申請亦須被撤銷。

提供會議紀錄

15.  有關上述（C）項的申請，申請人是針對第二答辯人沒有在本案提出之前提供管理委員會及法團的會議紀錄給申請人。但申請人同意在本案展開之後，答辯人已提供有關的會議紀錄給申請人，剩下的問題只是訟費問題。

16.  首先，（C）項的申請是要求土地審裁處頒發一項宣告命令，但這項宣告命令已經沒有實質作用，因為申請人已經取得有關的會議紀錄，而申請人只是要求訟費。本席認為這項申請已經變成學術性的爭議，而過往已經有很多案例說明法庭不應針對一些學術性的爭議去頒發宣告命令。所以無論如何本席也不會頒發（C）項所要求的宣告命令。

17.  至於訟費方面，本席認為申請人並沒有在提出申請之前，提供第二答辯人合理的時間去回應申請人的要求。首先，申請人只在2007年10月31日提交第二答辯人要求文件的信件，而信中只給第二答辯人3天時間去提交文件。這是非常短的時間，特別是申請人所要求的文件是超過一年以上的會議紀錄，第二答辯人是須要花時間去搜集這些文件的。申請人在2007年11月7日便已經提出本案的申請。前後一共只得7天，本席認為申請人並沒有提供足夠時間給第二答辯人作出回應。

18.  雖然申請人曾經給予第一及第三答辯人多封信件要求有關的會議紀錄，而第二答辯人亦可能會因此而得悉申請人的要求，但本席認為始終2007年10月31日的信件才是第二答辯人第一次親自收到及向她直接提出要求的信件，申請人理應給予第二答辯人多點時間就着她個人的責任作出回應。

19.  再者，該條例附表2第10A（2）段及附表3第6A（2）段的條文都說明“如… 業主… 以書面要求法團向他提供… 會議紀錄的副本，則秘書在收取管理委員會釐定的合理的複印費後，須將副本提供給該人。”很明顯，第二答辯人亦須得到管理委員會釐定出合理的複印費及收取費用後，才有責任將副本提供給申請人。申請人理應給予第二答辯人充份時間去與管理委員會商討及定出合理的複印費。

20.  基於上述理由，本席裁定申請人在提出本案申請之前，並沒有給予第二答辯人充份時間去履行其職責。因此，申請人不能獲得第二答辯人支付其訟費。

第一及第二答辯人是否須以個人身份負責其自己的訟費

21.  基於上述的裁決，第一答辯人並沒有違反該條例附表3第1（2）段的職責。申請人理應負責第一答辯人的訟費。同樣，申請人針對第二答辯人的申請亦是提出得太早，如果申請人有足夠的時間給第二答辯人回應的話，這方面的申請是可以避免的。本席認為不但申請人不能向第二答辯人索取訟費，相反，申請人理應支付第二答辯人訟費。

22.  答辯人以該條例第29A條作為答辯理由。不過，本席認為第29A條只涉及管理委員會委員行使法團的權力和執行法團的職責時才適用，但是申請人所指控的是第一及第二答辯人在該條例下的個人責任，所以第29A條並不適用。

23.  不過，基於上述原因，本席裁定第一及第二答辯人不須以個人身份負責其自己的訟費。

訟費

24.  正如上述一樣，申請人須支付第一及第二答辯人的訟費。至於第三答辯人，申請人並沒有向第三答辯人提出任何申請，本席不明白申請人為何向第三答辯人索取訟費。申請人雖然在原先的（A）項申請中，有提出關於第三答辯人違反該條例第20A條的問題，但申請人已刪除了這方面的申請，而只要求以這方面的案情作為案件的背景。既然這只是背景，為何要第三答辯人支付訟費呢？

25.  此外，申請人亦認為第三答辯人就有關2007年8月28日管理委員會通過選出浩熙建築（集團）有限公司為工程承判商的招標程序有問題，但申請人同樣沒有就這方面向第三答辯人提出任何申請。申請人只是在原先未修改的申請通知書中的第（C）項申請向第一答辯人要求提交有關招標的文件，但這項申請並不是針對第三答辯人提出。因此，本席完全不同意申請人可向第三答辯人索取訟費。

26.  申請人又提出兩項爭議事項須要本席裁決：第一項是關於第三答辯人的管理委員會是否可以將招標合約的金額減至200,000元之下；而第二項是關於該條例在2007年8月1日修訂前的法例還是修訂後的法例適用於第三答辯人的招標程序。

27.  其實申請人並沒有就這兩項問題提出任何申請，本席不須就此作出裁決。

28.  不過，如果本席須要作出裁決的話，本席會認為為三答辯人絕對有權將合約的金額減至200,000元之下。答辯人的證供已清楚顯示在查證後，有兩個消防水缸已被棄置及兩個消防花灑水缸不屬於公共設施，而根據標書第14條訂明第三答辯人是有權刪除工程項目。所以在扣減上述4個水缸的工程費用後，總額降至200,000元以下。本席接納答辯人這方面的證供。本席認為第三答辯人完全是因為要減少4個水缸的問題，而將總額降至200,000元以下，並非刻意逃避該條例就有關招標的規定。

29.  本席亦認為該條例在2007年8月1日修訂後之新法例會適用於第三答辯人的招標程序，原因是當時的招標程序，雖然已經開始，但還沒有完成，第三答辯人絕對可以重新按新法例辦事。由於工程總額是少過200,000元，亦少過每年預算的20%，第三答辯人可以不用採取招標程序。因此，本席不認為第三答辯人有違反該條例第20A條的規定。

總結

30.  基於上述理由，本席裁定申請人所有的申請都不能成立。

31.  因此，本席頒令如下：-

（1）  撤銷申請人在本案的所有申請；

（2）  臨時訟費命令：申請人須支付第一、第二及第三答辯人在本案的訟費；如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭以區域法院基準釐定。如果雙方不在14天內提出訟費申請，則此項臨時訟費命令作實。