必發道99號業主立案法團 對 HUANG KUO SHIH

LDBM 116/2015

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2015年第116宗

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判 案 書

背景事實

1.  本案的申請人為必發道99號業主立案法團 (“法團”)，必發道99號名為偉益工業大廈(“該大廈”)，而答辯人 (“答辯人”) 為該大廈8字樓A單位 (“8A單位”) 的業主。

2.  該大廈的公契 (“該公契”) (文件冊第33-57頁) 在1983年4月25日簽訂。

3.  法團指稱，答辯人身為業戶，將8A單位出租予寵物殯儀公司 (“租客”) 使用，容許租客在8A單位內 (文件冊第4-5頁)﹕

一) 安裝了一個燒爐 (furnace) 作焚化動物屍體之用，這並非公契條文規定下的工業用途；

二) 存放了大量裝有動物骨灰的瓶；

三) 在該大廈公用後樓梯放置曾用作盛載易燃物品的瓶或桶；

四) 拆除了位於8A單位及8樓公用女洗手間之間的間隔牆，又將該女洗手間的木門鎖上，非法佔用了8樓的公用女洗手間。

4.  法團指稱上述的行為違反了該公契條文的規定，要求法庭頒令，強制答辯人將燒爐移離8A單位，清走8樓公用後樓梯的雜物，及還原8A單位與女洗手間之間的間隔牆；以及禁制答辯人本人及其受僱人、代理人、授權人或任何人再改動8A單位或佔用公用地方的行為。

5.  就上述指控的相關公契條文規定，節錄如下﹕

公契條文第11條 (文件冊第37頁)

“11. No owner shall use or cause or permit to be used any unit in the said building for any purpose other than Industrial purposes.”

公契條文附表2 (文件冊第44-47頁)

“THE SECOND SCHEDULE ABOVE REFERRED TO

…

(6) Not to use or permit or suffer any factory unit of which he is the owner to be used for any purpose whatsoever other than industrial.

(7) Not to use or permit or suffer any factory unit of which he is the owner to be used for illegal or immoral purpose nor do cause or permit or suffer to be done any act or thing in any such factory unit which may be or become a nuisance or annoyance to or cause damage to the other owners and occupiers for the time being.

…

(19) No articles or obstruction shall be placed in or on the rights of way, loading or unloading bays, entrances, staircases, landings or lifts, or any other public portion of the building or ground.

…

(23) Not to cause or create in any part of the building any excessive heat, vibrations, noise, odours, films or smoke which may become a nuisance or annoyance to other owners of units in the building having regard to the fact that the building as a whole is intended to be used for industrial purposes.

…

(28) NOT TO INSTALL any furnace, boiler or other plant or equipment or use any fuel in any part of the said Building that might in any circumstances produce smoke (or any equipment which might produce excessive noise, vibration or heat) without the previous consent in writing of the Commissioner for Labour and the Manager of the said Building first had and obtained. ”

6.  法團在本審訊過程中傳召了法團副主席翁先生作供 (“翁先生”)；而答辯人則傳召了租客的受僱運輸工彭先生 (“彭先生”) 作供。

申請人案情

7.  翁先生呈交了由2014年4月9日開始至2015年11月15日期間，該大廈的當值員工簿 (文件冊第62-64, 67-69, 71-76, 78-92, 95-104, 109-155, 158-200, 213-257, 262, 266-274, 277-291及300-337頁)，這是由當值的管理員記錄該大廈每天發生的事故，以證明﹕

一) 2014年4月9日視察8A單位，發現公用女洗手間與8A單位之間的間隔牆已被拆除；

二) 2014年5月9日開始，有8A單位租客的客戶帶同鮮花、物品到8A單位；

三) 多名業戶投訴該大廈內有燒屍味及汽油味等異味；

四) 8A單位租客帶同旅行袋、大黑袋等出入8A單位及焚燒物件；

五) 管理員在8A單位門外嗅到非常難聞的燒肉及燒豬毛味道；

六) 8A單位打開大門及洗手間門，並開動抽氣扇以驅散8A單位內的異味；

七) 管理員巡樓時多次發現該大廈充滿煤油味、洗衣粉味及燒屍味；

八) 毗鄰的8B單位業主因受不了氣味而在2015年6月28日搬走；

九) 管理員不止一次向8A單位租客要求清走放置於後樓梯如不銹鋼閘門、運油桶、膠桶、鐵筒、摺椅及木梯等雜物；及

十) 在2015年9月8日至21日，租客在星期六、日或工作日的晚上時段進行焚燒屍體的行動，但在9月22日以後，則在星期一至星期日的任何時段也有焚燒動物屍體的紀錄。

8.  翁先生亦作供稱，法團早在2014年3月尾得悉答辯人準備將8A單位租予一間寵物殯儀公司，他本人、法團主席及秘書曾致電答辯人，法團也發信予答辯人，告知其行為有違該公契的規定，但答辯人認為收取租金比一切重要，一意孤行。法團秘書在互聯網找到一間名為「忘不了寵物善終服務中心」的公司，其聲稱的大角咀合作地點，正是8A單位，網頁內更指明「客戶可選擇親臨到我們大角咀現場觀看整個火化的過程」(文件冊第65-66頁)。

9.  而翁先生本人、其他委員及業戶也曾在該大廈內，嗅到燒屍味及汽油等異味，他亦曾目擊8A單位面向後巷的窗戶有白煙飄出。在該大廈的閉路電視截圖中，不止一次發現8A單位的租客雙手拿著或以手推車運送膠桶，乘搭客用升降機到8A單位，圖中膠桶與放置在7樓及8樓後樓梯的膠桶相當類似 (截圖見文件冊第212及258-260頁)。

10.  在法團或業戶投訴下，消防處及環境保護署也曾多次到8A單位巡查。環境保護署曾在2014年8月18日的信函回覆中確認，發現8A單位內『有一個燒爐、兩個冰箱及大約80個寵物骨灰甕。在調查期間，工場的燒爐並沒有運作，沒有空氣滋擾的情況』(文件冊第70頁)。而消防處在2014年8月25日回信指稱，發現8A單位『有懷疑違規 … 改變樓宇用途，把原先用作工業用途的單位改變成寵物火葬服務用途。然而，在進行相關的巡查時沒發現該單位內有儲存過量危險品的情況，故本處未有採取執法行動』(文件冊第77頁)。

11.  翁先生又指，法團及其代表律師，曾多次以信件向答辯人指出其違規情況，並要求答辯人還原女洗手間的間隔，及將燒爐移離單位，唯答辯人全不理會。最終法團在業主大會上議決採取本案的法律行動。

答辯人案情

12.  答辯人在2015年9月29日存檔的反對通知書 (文件冊第344頁) 中，否認租客在8A單位內使用焚化爐，指其租客只是使用一個大鐵箱作為燒衣紙之用，只用打火機點火而並沒有任何燃料和焚化器材。

13.  而彭先生作供時則指稱，他本人只是租客公司的運輸司機，負責將動物的屍體送到8A單位，他承認管理員所見，他以旅行袋或黑色垃圾袋包裹動物屍體送到8A單位，他解釋公司在8A單位內經營的並非寵物善終服務，而只是動物標本的製作，而在製作之前部份客戶要求燒衣紙，故此其公司在8A單位內，以磚及鐵皮搭建了一個大型化寶爐 (面積為3呎乘3呎乘3呎) (相片見文件冊第362-366頁)，以打火機打火來燒衣紙，爐後有水缸過濾了黑烟，故此只有白煙從窗戶向外噴。法團指的煤氣味來自該大廈地下的車房，而彭先生從未發覺該大廈內有燒焦的氣味，只有燒衣紙的味道。而單位內的雪櫃乃用作冷藏動物屍體之用。

14.  彭先生解釋閉路電視截圖中顯示的白色桶，內裡放置的為油渣，是他所駕駛的貨車之用，因便宜故此多買了。而互聯網上的資料，只是合作機構的網頁，相關內容他的公司完全不知情，且內容也是錯誤的。至於女洗手間的改動，答辯人指稱已作修復。

事實的裁斷

15.  在考慮過雙方的證供後，本席認為申請人的證供較為可信，亦獲文件作佐證；裁斷答辯一方的證供全不可信。

16.  答辯人否認在8A單位內有任何燒爐，聲稱只是一個化寶爐，亦否認在單位內進行動物火葬的工序；如果8A單位內所設置的爐只是讓個別客戶在標本製作前作化寶之用，根本不用搭建一個3呎乘3呎乘3呎如此大面積的燒爐。從彭先生形容8A單位內的燒爐的情況，本席認為這燒爐是用作焚燒動物屍體的可能性較高。

17.  除此以外，環境保護署在巡查後確認發現8A單位內有一個燒爐 (文件冊第70頁)，如8A單位內的真箇如彭先生口中所指只是作燒衣之用的化寶爐，本席認為環境保護署不會將之定論為燒爐。而消防處在巡查後認為8A單位被改作寵物火葬服務的用途，這與法團一方的說法吻合。兩個政府部門的人員有機會進入8A單位巡查，之後所得結論完全支持法團的指控，本席認為這是最佳的證據反駁了答辯一方的說法。更重要的是，消防處的資料必定是在巡查時獲知，如8A單位並非用作寵物火葬，而只是動物標本的製造，消防處不可能得到這樣的結論。

18.  再者，法團在互聯網上所找到的資料 (文件冊65-66頁)，亦完全推翻了彭先生的證供，彭先生指網上資料為合作機構所做且是錯誤的，如真箇如此，為何租客仍容許這樣的錯誤資料，時至今天還在網上流傳？

19.  另外，彭先生並不否認，法團所指的白色膠桶，是用作盛載燃料之用，唯彭先生解釋那只是貨車使用的油渣，本席認為這解釋令人難以置信，如屬車用油渣，何需積存在8A單位內？而彭先生試圖解釋，在該大廈內出現的汽油味，可能來自該大廈地下的車房，此解說實在匪夷所思，位於地下的車房所發出的汽油味，怎會傳至該大廈8樓？本席認為這些白色膠桶是用作盛載汽油，運到8A單位內作焚化之用的可能性較高，這亦解釋了為何管理員不時看到8A單位的租客搬運該些白色膠桶出入單位，及該大廈的業戶及管理員即使在8樓或以上的樓層，也不時嗅到汽油的味道。

20.  在考慮過所有證供後，本席裁斷，答辯人的租客在8A單位內經營寵物火化的業務，過程中使用汽油作焚化寵物屍體之用。

就燒爐的指控

21.  根據該公契條文附表2第28條，除非獲得該大廈經理人及勞工署長的書面批准，任何業戶也不能在該大廈任何地方裝置燒爐及使用燃料，以致產生冒烟的情況。

22.  在本案中，8A單位內裝置了一個燒爐，無論這燒爐實際是用作什麼用途，這燒爐的使用過程中會出現冒烟的情況是不爭的事實，沒有任何證供顯示答辯人或其租客，曾獲得勞工署長及該大廈經理人的書面批准，在這情況下，答辯人的租客明顯地有違該公契附表2第28條條文的規定。

就工業用途的指控

23.  終審法庭在 Raider Limited v Secretary for Justice FACV 4/2000 (無彙報案例 2000年11月2日) 一案中考慮『工業的』 (industrial) 一詞時，借鑑工廠及工業經營條例 (第59章) 下工廠的定義，本席認為在本案中考慮8A單位是否作工業用途時，也應作同一考慮。

24.  根據工廠及工業經營條例第2條中有關工廠的定義為﹕

『指任何處所或地方(礦場或石礦場除外)而在其內是進行物品的製造、更改、清洗、修理、裝飾、精加工、出售前改裝、搗碎或拆除，或在其內是進行物料改變，以及在此等處所或地方的圍場或場地範圍或範圍內─

(a) 使用任何非純靠人手操作的機械；或

(b) 僱用20人或多於20人從事體力勞動工作者。』

25.  另外，香港城市規劃委員會就法定圖則所用規劃詞彙訂下了釋義，當中就工業用途的定義為﹕

『指用作下列用途的地方、處所或構築物:進行物品的製造、更改、清洗、修理、裝飾、精加工、改裝以供出售、搗碎或拆除，或用作進行物料的改變，或用作貯存、裝卸或搬運貨物、或用作進行與上述工序有關的訓練、研究、設計與發展、品質管制及包裝。』

26.  從上文所引述工業或工業用途的釋義，工業用途必須涉及物品的製造，本席認為寵物火化服務絕不符此要求；而彭先生在證供中提及，他的公司亦在8A單位內製作寵物的 DNA鏈墜及骨灰甕相片，答辯人在陳詞中指稱這些屬物品的製造，應屬工業用途。在本案中答辯一方並未提出任何證供，解釋這些DNA鏈墜及骨灰甕相片的製造工序如何在8A單位內進行，唯即使這些物品確實在8A單位內處理，本席認為就單位是否用作工業用途，應以其主要用途作考慮，從上文的裁斷，火化動物屍體才是8A單位的主要用途，DNA鏈墜及骨灰甕相片的製作，只能視作附屬於火化善終服務而並非主要用途，在這情況下，不能因這些工序同時在8A單位內進行，而令火化服務變成工業用途。

27.  本席認為，答辯人的租客以8A單位作寵物火化之用，並非工業用途，有違該公契條文第11條及附表2第6條的規定。

就阻塞通道的指控

28.  法團指控答辯人的租客，在8樓公用後樓梯放置了膠桶、大黑袋、鐵桶等雜物，阻塞了防煙門 (相片見文件冊292-294頁)，答辯人在狀書中或證供中也從沒作否認。本席接納法團一方的證供，從閉路電視截圖及相片所見，在後樓梯所見的膠桶，確實與答辯人租客所用的相類似，本席認為在8樓後樓梯放置的雜物，屬8A單位租客的可能性較高。

29.  就該大廈的後樓梯屬公用地方，答辯一方沒有提出爭議，答辯人的租客將雜物放在公用的後樓梯位置，這明顯有違該公契條文附表2第19條的規定。

就分隔牆改動的指控

30.  就法團指稱，答辯人的租客將毗鄰8A單位的女洗手間分隔牆拆除的指控，答辯人並無否認，相反地彭先生的證供是已將該分隔牆修復，且呈上相關女洗手間的相片作支持 (文件冊367-371頁)。

31.  儘管上述相片早在2015年12月28日存檔的彭先生證人陳述書中披露，法團在整個審訊過程中，也沒有在翁先生的證供中，或在彭先生的盤問過程中，提出任何相反證供反駁或作質疑，直至結案陳詞時法團一方的代表律師才提出，法團從不同意答辯一方已將女洗手間的分隔牆修復的事實，因為法團一方向答辯人要求女洗手間門匙但不得要領，故此根本未能進入該女洗手間作確認。

32.  本席認為法團一方理應在證人作供或盤問過程中提出這些事實，而不應在結案陳詞時才交代，本席不會容許法團在結案陳詞時才提出新的證供。就女洗手間分隔牆的修復情況，鑑於法團並未曾提出證據支持其指控，就此項的申索被撤銷。

總結

33.  綜觀上文的裁斷，答辯人的租客在8A單位內使用燒爐作動物焚化之用，過程中噴出白煙，這明顯有違該公契條文附表2第28段的規定。而租客將8A單位用作寵物焚化服務，明顯並非作工業用途，這亦有違該公契條文第11條及附表2第6條。再者，租客將膠桶等雜物放置在公用的後樓梯，這亦有違該公契條文附表2第19條的規定。

34.  本席亦接納，答辯人對法團的要求視而不見，如非以禁制令方式，實難以令答辯人遵行該公契的條文，故此本案中法團要求的禁制令實屬合理。

35.  在結案陳詞時，答辯人提出質疑法團為何不告租客而向他提出本案的訴訟。本席認為業主及租客也同樣地受該公契條文的約束，答辯人作為業主，更有責任確保其租客遵行該公契的條文，法團多次向答辯人提出其租客的違規行為，但答辯人也視若無睹，容許其租客繼續其違規行為，本席認為答辯人責無旁貸，法團只對他提出訴訟無可厚非。

訟費

36.  本席認為，在訟費應視乎訴訟結果而定的大原則下，答辯人應承擔申請人在本案中的訟費。

命令

37.  法庭作出頒令﹕

一) 強制答辯人須在本命令頒下後的14天內，終止使用8A單位作寵物焚化之用；

二) 禁制答辯人或其授權人、租客、受僱人、代理人或任何一位或其他人等使用8A單位作非工業用途；

三) 強制答辯人須在本命令頒下後的14天內，將8A單位內的燒爐移離該單位；

四) 禁制答辯人或其授權人、租客、受僱人、代理人或任何一位或其他人等在8A單位內裝置任何形式的燒爐或使用過程中有冒煙情況的裝置；

五) 強制答辯人須在本命令頒下後的7天內，將放置在該大廈8樓公用後樓梯的雜物移離；

六) 禁制答辯人或其授權人、租客、受僱人、代理人或任何一位或其他人等佔用該大廈的公用後樓梯；

七) 以上命令附加罰則通知；

八) 本命令無須親自派送；

九) 就洗手間分隔牆的申索被撤銷；

十) 答辯人須付申請人本申請的訟費，如雙方未能就訟費數額議定，則由法庭依區域法院準則作評定；及

十一) 就訟費的命令為暫准訟費命令，除非任何一方以傳票提出申請，此暫准判令在14天後成為絕對命令。