日訊物業代理有限公司 對 魏敏

HCSA 5/2024

[2024] HKCFI 1024

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

民事司法管轄權

小額錢債審裁處上訴案件2024年第5號

(原小額錢債審裁處申索2022年第10392號)

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判決書

上訴許可申請

1.  鄺慧渝暫委審裁官（「暫委審裁官」）於2023年10月19 日裁定申索人的申索成功 ，裁定被告人須支付申索人HK$69,000 ，被告人的反申索全被駁回（「該判決」） 。於2023年10月20日，被告人要求覆核該判決 。暫委審裁官於2023年12月22日進行覆核聆訊 。在考慮被告人覆核理據後 ，暫委審裁官於同日撤銷被告人的覆核申請（「該覆核判決」） ，並於2024年3月20日頒下判決理由書（「判決理由書」），列出該判決及該覆核判決的理由。

2.  被告人於2024年1月15日就該覆核判決申請上訴許可 。

法律原則

3.  根據《小額錢債審裁處條例》（「該條例」）第28(1) 條：

「如任何一方對審裁處的決定感到受屈，而理由 ——

(a)  只涉及法律問題；或

(b)  是因為該申索超越審裁處的司法管轄權範圍，

則可向原訟法庭申請上訴許可，而原訟法庭如認為適當，可予批准。」

4.  該條例第29(1) 及 (2) 條規定：

「(1)  原訟法庭對於其根據第28條批予許可的上訴， 可 ——

(a)  判上訴得直；

(b)  駁回上訴；或

(c)  將個案連同其認為適當的指示發回審裁處 ， 其中可包括須由審裁處予以重新聆訊的指示 。

(2)  原訟法庭對於其根據第28條批予許可的上訴， 可 ——

(a)  作出事實推論；及

(b)  就訟費及開支方面而作出其認為適當的命令，

但不可 ——

(i)   推翻或更改審裁處就事實問題作出的裁定；或

(ii)  收取其他證據。」

5.  因此，根據該條例第28(1) 條，對審裁處的決定感到受屈的訴訟方，只可基於法律問題或有關的申索超越審裁處的司法管轄權範圍的理由，向原訟法庭尋求上訴許可。本案不涉及暫委審裁官的決定超越審裁處的司法管轄權範圍的情況。因此，被告人能否取得上訴許可，取決於他擬提出的上訴有沒有可合理爭辯的法律問題。

6.  一般而言，處理上訴的法庭是不會推翻就事實方面的決定 ，除非申請人能證明原審的審裁官沒有考慮相關的證據 、或考慮了不相關的證據 、或因欠缺調查的緣故而引致不公。如被告人欲挑戰審裁官就事實方面作出之裁斷，他必須說服原訟法庭審裁官在作出此等事實裁斷的過程中，有可能犯了法律方面之錯誤，否則審裁官對被告人陳詞之衡量、取捨之判斷，均不牽涉法律上的錯誤，原訟法庭不能批予上訴許可。

7.  作為申請上訴許可的一方，被告人須向法庭顯示，此等法律問題具有可爭辯性，不然原訟法庭不會批予上訴許可。

雙方案情

8.  暫委審裁官在判決理由書中就雙方的案情及證據作出以下記叙：

(1)  申索人在小額錢債審裁處向被告人追討一宗住宅樓宇買賣的佣金HK$69,000 。申索人指出，被告人於2021年10月31日由申索人經紀周燕霞女士帶同睇樓，同日經申索人購入荃灣海濱花園16座2樓H室單位 ，作價690萬元 ，由申索人作為地產代理與被告人作為買方簽訂「表格4 — 購買香港住宅物業用的地產代理協議」（「表格4」）及臨時買賣合約。有關臨時買賣合約交易最終在2022年5月3日完成，但截至入稟日期為止，被告人一直拒絕支付地產公司應收佣金69,000元正。

(2)  被告人的抗辯書提出，申索人一直主要叫一個Mary的人帶被告人睇樓，在2021年10月31日帶被告人到該單位睇樓的只有Mary 。被告人在2021年10月31日到申索人簽訂臨時買賣合約後 ，申索人的范先生才要求被告人就該單位補簽一張睇樓紙（表格4） ，當時Mary也在場 。而且在2022年4月24日帶同被告人及被告人太太到該單位驗樓的也是Mary，當天被告人問Mary是否持有牌照的地產代理 ，Mary沒有正面回答。由於發現Mary是無牌地產代理以及有關表格4是在簽定臨時買賣合約後才簽訂 ，所以被告人拒絕支付佣金HK$69,000 。另外被告人指出申索人沒有為他爭取該單位在成交日提前交易 ，因此拒絕支付佣金。

(3)  另外被告人亦作出反申索。被告人在反申索金額項目最終確認為：（1）維修費用HK$80,000；（2）樓價下跌30 萬元；（3）精神損失補償費用HK$75,000。由於小額錢債審裁處管轄權所限 ，被告人確認只追討HK$75,000 ，餘額放棄。

9.  暫委審裁官於判決理由書中列出了判決的理據：

(1)  雙方不爭議的事實包括：i）在2021年10月31日，申索人經由代理范先生與被告人在申索人簽訂表格4，根據表格4規定 ，被告人須支付申索人HK$69,000的佣金 。 ii）在2021年10月31日，申索人的范先生、被告人和該單位的前業主在申索人簽訂臨時買賣合約 ，在臨時買賣合約上，該單位的合約完成日期列明為2022年5月2日。後來發現2022年5月2日為星期日， 因此單位交易順延至2022年5月3日。 iii）在正式交易完成前，在2022年4月24日，被告人和他的太太一同到該單位檢查單位的狀況。iv)  在該單位完成交易後，被告人接收單位後一個半月聘用裝修師傅裝修 。裝修完成後，被告人和家人遷入該單位居住，一直至今。被告人截至審訊當天仍未有繳付申索人HK$69,000的佣金。

(2)  暫委審裁官裁定由於表格4由雙方同意、自願簽訂及有效，內容亦訂明被告人需繳付佣金 ；被告人亦不爭議他同意及確認明白表格4的相關內容，並在申索人與申索人代理范先生簽訂相關表格4 ，除非被告人就抗辯理由成功舉證 ，否則被告人沒有理由無須繳交相關佣金HK$69,000。

(3)  就申索人僱用無牌代理 Mary一事 ，暫委審裁官裁定被告人就Mary 的指控存疑 。相反申索人一方的證供整體證供內在可信，他們遭被告人盤問後，證供基本上沒有動搖。另外，暫委審裁官亦裁定由於申索人已向被告人提供服務（被告人在庭上同意范先生有與該單位前業主聯絡 ，並就該單位協助被告人在電話中出價 。范先生亦邀請該單位的前業主到地產公司與被告人討論價錢及最後簽定臨時買賣合約。），申索人是否有僱用無牌代理Mary並不影響被告人在表格4下需要履行的責任 — 即支付相關佣金。

(4)  雖然表格4是在簽定臨時買賣合約後才簽署，並不符合《地產代理常規（一般責任及香港住宅物業）規例》第六條規定，但暫委審裁官指出即使不符合該規例，亦沒有任何條文指出因為不符合規例的規定而可以剝奪地產代理在表格4下應得的佣金或損害賠償。因此被告人這一點抗辯理由並不足以阻止申索人執行表格4上的協議（見Lam Hon Wing 訴 Centaline Property Agency Ltd and Others [2013] HKDC 582 第96至99段）。

(5)  暫委審裁官認為被告人不可能不知道臨時買賣合約上所簽訂的交易完成日期是甚麼意思。被告人聲稱表格4有效期的最後一天 ，即2022年1月30日，等於交易完成日期的說法是他個人一廂情願的想法 。該指稱不合邏輯 ，文件的字眼亦不支持被告人的說法。

(6)  被告人並未能成功證明地產代理如何欺騙被告人簽約及隱瞞有關聲稱漏水及改建或僭建的事情 ，導致申索人需要為此作出賠償。

(7)  被告人聲稱樓價大跌帶來損失 ，並沒有任何實質有力的證據支持，也未能確立為何申索人需負上任何責任。

(8)  被告人沒有披露如何因這件事而導致精神損失 ，亦沒有任何實質有力的證據證明他所聲稱的精神損失賠償。

上訴理由

10.  被告人在上訴許可申請書中提出的上訴理由為；

(1)  事實是簽了臨時買賣合約後，未妥善地簽了一份與香港法例訂明的不符的表格4，文件編號3983，不符合《地產代理條例》規定，特別是第45條規定；

(2)  申索人僱用無牌代理Mary從事地產代理工作帶被告人看樓違法，而看樓是被告人買樓的前提，申索人范先生沒有帶被告人看樓，地產代理協議沒有妥善的簽立，且表格4不是法定訂明格式；

(3)  申索人隱瞞漏水及改建導致被告人維修費用損失，被告人只有經過維修之後才知道準確的維修費用，且管業處及警方有記錄。所以反申訴有效；

(4)  整個裁斷、命令沒有根據《地產代理條例》進行，特別是沒有根據《地產代理條例》第45條進行裁斷/命令，鄺慧渝審裁官判決不公平，有偏頗，不符合香港市民大眾利益 ；

(5)  樓價下跌是一個香港社會事實事件；

(6)  精神心理病治療公立醫院有記錄，發病時間不確定很正常，不一定事件一發生就發病。鄺慧渝審裁官判決不公平，有偏頗，不符合香港市民大眾利益；

(7)  2023年10月19日判決理由與被告人在法庭上聽到和看到口述判決理由不同，審裁官修改了基本內容，不公平。另外法官很多事實判斷錯誤且對《地產代理條例》及相關法律不熟悉；

(8)  香港的維修工程一開始只是估價，只有整個工程做完才能知道準確的維修費用，而且法官的事實判斷錯誤，漏水在2022年5月12日已經被管業處發現，裝修工程師2個半月後開始；

(9)  裁決理由：第6頁33段JK行之間，這句「不論牌照狀況如何」請問法官是不是在香港指一個無地產代理牌照的人從事地產代理且可以收取佣金，鄺慧渝審裁官不肯回答 ；

(10)  裁決理由：第7頁37段DE行之間，簽了表格4就可以收錢？鄺慧渝審裁官不肯回答。另外法官很多事實判斷錯誤；

(11)  為買方行事的持牌地產代理須在安排買方視察有關的住宅物業之前 ；或就該物業簽署買賣協議或租契之前訂立地產代理協議兩者之中以較早者為準 ，表格4睇樓紙事后後簽無效，根據合約法這種先提供的服務，是past consideration，該合約無效；

(12)  周燕霞在法庭上做假口供，而且是鄺慧渝審裁官親自審問的，事後卻不處理，不公平；

(13)  表格4文件編號3983正本的簽名與申索人給被告人的副本不符，且簽名不正確，申索人范先生是在被告人簽名之後簽名的 ，申索人范先生簽錯名修改後沒有加簽且沒有通知被告人 。另外申索人范先生沒有帶被告人視察單位，卻在表格4上寫了看樓，偽造事實；

(14)  申索人的地産代理協議底部删除了「正本或」三個字，變成「注意：在本協議簽署後，必須立即給予買方一份經簽署的本協議的副本」，也就是要立即給予買方一份「經核證副本」，副本要雙方再次簽名確認才有效 ，所以該地産代理協議與香港法例訂明不符 ，未妥善地簽之 ，應該判無效。

11.  本席將於以下處理各上訴理由。

（1），（2），（11）, (14) 無妥善簽表格4、該合約無效

12.  暫委審裁官於判決理由書中第32段指出，雖然申索人只在簽訂臨時買賣合約後才簽署表格4，此乃違反《地產代理常規（一般責任及香港住宅物業）規例 》第六條規定。但暫委審裁官正確指出沒有任何條文指單單違反該規則會導致地產代理應得的佣金被剝奪。被告人在聆訊時表示，他認為在簽訂臨時買賣合約後才簽署表格4的話，申索人就算已提供服務，亦不能獲取佣金。但案例已經明確指出，被告人此認知是錯誤的。被告人未能指出此法律觀點有錯。此等上訴理由不成立。

（3），（8）隱瞞漏水、估價

13.  暫委審裁官於判決理由書中第42段指出 ，申索人在簽訂臨時買賣合約前已與前業主查詢及確認沒有漏水僭建問題。被告人太太在庭上亦同意在2022年4月24日到單位檢查時沒有發現單位有任何漏水改建或僭建 。漏水的指稱是在成交後一個半月在裝修師傅撬開地磚及適逢下大雨才發現 。本席看不到有任何證據支持申索人隱瞞漏水改建之指稱。本席亦同意，樓宇的買賣是按現況交易的。除非有協議列明申索人有責任確保單位沒有問題，申索人不會有責任擔保單位的狀況。另外，就算被告人在審訊時有呈交維修估價，但由於申索人沒有責任擔保單位問題而需要賠償 ，被告人有否提供估價不影響該判決。此等上訴理由不成立。

（4）裁斷沒有根據《地產代理條例》第45條進行、判決不公平偏頗

14.  被告人沒有詳細說明審訊如何沒有根據《地產代理條例》第45條進行。此上訴理由不成立。如被告人所指的乃表格4不合規格一事，該事項已於以上第12段處理。

（5）申索人沒有促成物業在2022年5月2日前成交，樓價下跌帶來損失

15.  暫委審裁官於判決理由書中第45段指出 ，被告人同意成交日期在2022年5月2日，亦沒有證據支持申索人曾承諾成交會在2022年2月前完成。被告人沒有成功履行這指稱的舉證責任，此上訴理由不成立。

（6）精神病損失

16.  暫委審裁官於判決理由書中第46段指出 ，沒有證據說明申索人如何導致被告人的精神損失 ，或為何申索人要就被告人的精神狀況負責。再者，暫委審裁官已裁定被告人就申索人的指控不成立 ，因此申索人無論如何無須為被告人的精神病負責。本席認為暫委審裁官在這方面的事實裁定沒有犯上法律的錯誤。此上訴理由不成立。

（7）口述理由與庭上聽到版本不一，暫委審裁官修改了基本內容

17.  如被告人本人聽到的口述理由跟法庭傳譯主任提供的版本有出入，應以法庭謄本中暫委審裁官讀出的內容為準。在上訴聆訊中被告人沒有提出證據證明暫委審裁官如何修改了裁決理由，被告人只能確切指出暫委審裁官將他說的「隨便作出的估價」中的「隨便」改為「隨意」。由於申索人被裁定不需為隱瞞漏水或改建的指控負責，本席不認為這更改（就算兩者有任何分別）會影響該判決的結果。此上訴理由不成立。

（9），（10）暫委審裁官不肯回答被告人的問題

18.  暫委審裁官已否決被告人指申索人涉僱用無牌照的人之指控 。無論如何，暫委審裁官的職責是審判爭議而非向與訟方提供法律意見或回答被告人之提問。暫委審裁官已就申索人的申索作出裁決。本席亦看不到該裁決有法律上的錯誤。此等上訴理由不成立。

（12）無牌代理違法、給假口供

19.  暫委審裁官於判決理由書中第27 – 28 段已列出不相信被告人太太證供，及採納申索人證人證供的理據。此乃暫委審裁官在事實方面的裁定，本席看不到暫委審裁官在作出此等事實裁斷的過程中，犯了法律方面之錯誤。被告人一方未能指出審裁官對被告人陳詞之衡量、取捨之判斷，如何牽涉法律上的錯誤。此上訴理由不成立。

（13）偽造表格4、副本無效

20.  暫委審裁官於判決理由書中第64段指出，在審訊時被告人一直的立場均為他是自願簽署表格4。他亦同意及明白表格4的內容。被告人是在覆核聆訊尾段才提出表格4是偽造。暫委審裁官不接納被告人的說法，認為是為提出覆核而提出。本席同意，如表格4乃偽造，被告人應一早提出異議，而非等到覆核聆訊尾段才提出。暫委審裁官已於審訊向被告人確認他同意並明白申索人在本案所依賴的表格4的內容，及同意表格4是被告人自願簽署。被告人一方未能指出審裁官對被告人立場前後不一而達成之判斷，如何牽涉法律上的錯誤。此等上訴理由不成立。

總結

21.  本席認為 ，被告人沒有顯示到暫委審裁官在考慮他的案情及作出裁定時，有任何法律論點上的錯誤而引致不公。再者，被告人在聆訊中同意，他是接受了申索人地產代理的服務，如申索人是依賴2021年10月18日他與Mary簽訂的表格4（一份被告人已與申索人簽訂，而他認為沒有問題的表格4）而作出申索，他是沒有抗辯理由的。

22.  綜合上述原因，本席認為，被告人不能取得針對該裁決的上訴許可，並撤銷被告人的上訴許可申請。

23.  鑑於這是單方面的申請，本席不作訟費命令。