龍泊有限公司 訴 佳定物業管理有限公司

LDBM 71/2011

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理編號LDBM71/2011

_______________

_______________

_______________

判 案 書

_______________

引言

1.  本案涉及，有關大廈天台電訊設備房業主，與管理公司的糾紛。

背景

2.  2011年3月14日，申請人入稟本審裁處，表示，身為九龍城福佬村道18號成龍居天台電訊設備房的業主，有權使用大廈會所，但答辯人卻拒發住戶或會所證，因而提出訴訟。

3.  答辯人對指控提出反對。

4.  案件其後經由黃一鳴法官過堂處理數次，在調解未能成功後，黃法官押後案件排期正審，同時批准雙方，修改其訴狀及遞交證人陳述書和所有相關文件。

5.  簡單說，修改後的申請通知書，要求審裁處頒令指示答辯人:

(a) 發給住戶證；

(b) 承認其享用三樓平台花園、會所和康樂設施的權利；

(c) 承認其享用三樓平台洗手間的權利；

(d) 發給出入大廈智能咭，承認其享用地下正門公用地方及設施的權利；及

(e) 賠償不能租出電訊設備房的損失。

6.  答辯人否認所有指稱，表示:

(a)  2011年3月21日，大廈管委會接納法律顧問意見，認為電訊設備房不是住宅，不會有住客 (residents/tenants) ，因此申請人不可使用住客會所，故而拒發住戶證；再者，即使這決定不對，答辯人也該是法團，而非管理公司。

(b)  同樣地，由於電訊設備房不是住宅，因此，申請人不可享用三樓平台花園，會所和康樂設施。

(c)  答辯人從未阻止申請人，使用三樓平台的公共洗手間(“傷殘人士洗手間”)，不過，至於會所內的男、女洗手間，它則無權使用。

(d)答辯人安排24小時當值的管理員，申請人無須使用智能咭出入大廈。

(e)  答辯人並無犯錯，不應對申請人作出賠償。

7.  另外，申請人存檔了三份證人陳述書，分別由其(a) 董事麥偉基先生(“麥先生”)，(b) 業務經理梁鑫剛先生(“梁先生”)及(c) 代表郭羌律先生(“郭先生”)準備；而答辯人則有兩位證人，(a) 物業經理陳康源先生(“陳先生”)及(b) 有關大廈管理組長陳聰如女士(“陳女士”)。

8.  2011年8月29及30日，案件安排在本席席前正審，申請人由郭先生出庭，而答辯人則由譚律師代表。

9.  在考慮所有呈堂證據，包括申請人在審訊時才遞交的新文件、證人口供、案例及陳述後，本席決定拒絕申請人所有要求。就本案雙方爭議的事實，在民事法中，多半屬實的原則下，以答辯人提出的情況較為可信，法院不接受，申請人合理使用電訊設備房的權利曾被干犯，它無權獲得大廈住戶證；另外，在本案中，強制答辯人向申請人發出智能咭亦是不需及不宜的；最後，申請人未可證實其聲稱損失的情況。

證據及證人的評估

10.  雙方對於答辯人應否獲發住戶證，享用會所設施等等問題，並沒有事實上的爭論，而只在乎對大廈公契、及香港法例第344章《建築物管理條文》的闡釋，不過，就有關電訊設備房命稱、使用及答辯人曾否被拒入內、三樓平台會所的男、女洗手間是否與傷殘人士洗手間，均屬公共洗手間均提出不同的案情。

11.  對雙方證供上的衝突，本席認為以答辯人的兩位證人、陳先生及陳女士、較為可信。

(a) 陳先生對有關電訊設備房英文名稱，Mobile Phone Operator Transmission Equipment Room，明顯地了解清楚，‟Operator”一字是指‟營辦商”，即流動電話營辦商，而不是申請人說的‟操作員”。

(b) 陳先生對有關電訊設備房的一般操作，亦明顯地較有認知，它主要用作放置流動電話發射訊號的設備，一般而言，有24小時冷氣供應，會有技術人員不時檢查、維修，但不會如申請人說的，有‟24小時輪班的操作員”。

(c) 陳女士親身出庭作證，接受對方盤問，只對自己知悉的事情作供，包括大廈日常的管理運作，當中特别是，屋苑大堂一般有兩名管理員當值，若一名需要離開時，至少也有另外一位留下，而且，答辯人亦從未拒絕申請人員工，使用三樓平台的傷殘人士洗手間。

12.  相反地，申請人的三位證人，麥先生、梁先生及郭先生的證言，比較不夠中肯。

(a)  本席曾分別與他們各人討論，身為電訊設備房的業主，客觀上，是否“住”客，他們都堅稱這個說法，無可否認，這是不令一般人接受的觀點。

(b)  在庭上，陳先生指出，申請人曾嘗試將電訊設備房改為員工宿舍或洗手間，但遭法團反對而不成功，對這指稱，申請人沒有否認。

(c)  同樣地，在庭上，本席得悉，申請人在有關大廈實在擁有兩個身份，除電訊設備房業主外，它也是大廈停車場的營運公司，而停車場則由其關連公司擁有；申請人在本案中，只以前者身份提出，但有關問題應是由營運、管理停車場產生的，申請人在這方面實有混淆情況。

13.  另外，對申請人呈堂的部分文件，本席同意譚律師在結案陳詞的分析:

“11. 另外，答辯人希望法庭在接納申請人3份員工記錄…作為呈堂証據前考慮以下各點:-

a. 記錄是傳聞証供；並未得到有關員工到庭作供作實和接受答辯人盤問；

b. P33的員記錄是‟管理處陳小姐話只能去殘廁”，這即是話答辯人無阻止“陳姑娘”去公用廁所；

c. 阿“恆”，“陳姑娘”和“梁啟超”應該是龍泊有限公司為承包大廈停車場營運而聘請的員工，而不是電訊機房業主身份而聘請的，因為既然電訊機房是空置和未有運作的，作為它的業主的龍泊有限公司無理由需要請3位員工駐守在車場的寫字樓去做巡查空置的電訊機房的工作的，而且阿“恆”和“梁啟超”都是在凌晨時分工作的。在此情況下，龍泊有限公司如果要作出“可以使用公用廁所”的申請理應只可以以停車場的營運者身份作出而不可以以電訊機房的業主身份而作出申請的。

d. 呈堂的員工記錄全部都是在2011年6月份作出的，申請人並沒有呈堂任何在6月份之前的員工記錄。好明顯這3份記錄是為審訊而特意制定的，它的可信性一定存在很大疑問。”

14.  因此，就事實裁定，本席認為：

(a)  有關房間是“流動電話營辦商”通訊設備房，不是‟操作員”通訊設備房，它只有數十平方呎，一扇窗戶及電力供應，沒有其他一般住宅的設備。

(b)  電訊設備房，旨在設置流動電話訊號發射儀器，不會有操作員24小時輪班工作。

(c)  申請人除了擁有電訊設備房外，亦是大廈停車場的營運公司。

(d)  申請人曾希望將，電訊設備房，改為停車場營運公司的員工宿舍或洗手間，但不成功。

(e)  答辯人在大廈有24小時當值的管理處職員。

(f)  答辯人沒有拒絕，身為電訊設備房業主的申請人、或其授權人士，前往電訊設備房及3樓平台的傷殘人士洗手間；即使真有這樣的情況，這些人士，只是負責申請人停車場營運公司的員工。

申請人可否享用三樓平台花園等等及獲得住戶證?

15.  在住戶證方面的爭議，雙方集中在大廈公契、及香港法例第344章《建築物管理條例》的理解，在這方面，本席:

(a)  同意，解釋大廈公契條文時，應以常理了解它的意義及目的；如Lord Hoffmann NPJ 在Jumbo King v. Faithful Properties Ltd. [1999] 3 HKLRD 757, at para.51，

“… The construction of a document is not a game with words. It is an attempt to discover what a reasonable person would have understood the parties to mean. And this involves having regard, not merely to the individual words they have used, but to the agreement as a whole, the factual and legal background against which it was concluded and the practical objects which it was intended to achieve. Quite often this exercise will lead to the conclusion that although there is no reasonable doubt about what the parties meant, they have not expressed themselves very well. …”

(b)  上述的案例是梁先生提出的，譚律師就它提出的大原則，也沒異議。

(c)  但是，正正是這大原則的關係，申請人希望以公契內一些不清晰的條文，即將電訊設備房的份數、歸於‟Residential Part”內，而要將一所目的為放置儀器的房間，理解成屬於住宅部分，這是不對的。

(d)  實在，有關公契的條文非常清晰，只有“住宅”的“住戶/租客”，才可享用、使用三樓平台花園、會所及遊樂地方。如譚律師在結案陳詞中指出:

“2.    答辯人認為公契第I節第7條 … 所表達的意思是很清晰和很明確地訂明每一位業主都有權為適當使用其物業而使用大廈的公用地方，但是只有‟Residential Part的Flats”的居住者/租客和他們的訪客才可以使用三樓平台花園，會所和康樂設施的。而每一位業主使用公用地方的權利是受制於公契的條文及管理人(Manager)的權力和大廈守則的。如果將第7條和公契其它賦予每一位大廈業主使用公用地方的條文一併閱讀考慮亦只會得到同一不變的結論，不然的話訂立公契者當時就無需要加入“PROVIDED THAT only the residents/tenants of the Flats and their visitors of the Residential Part shall have the right to use and enjoy the podium garden, clubhouse and recreational area located in the Third Floor”這一句。定立公契者亦很特意地在公契釋義部份(DEFINITIONS)為“Flat”一字作出了“意圖是用作居住用途的獨立單位”的定義…。因此，大廈公契是很明確地訂明了只有住宅用途單位的居住者/租客和他們的訪客才可使用平台花園，會所和康樂設施。…”

(e)  另外，梁先生亦提出“Flat”在大廈公契的定義，比有關條例所寫的不同，因此應以後者為準。

“ “Flat” shall mean a self-contained unit in the Building intended for residential use, including the balcony attached to each of the Flats in the Sixth Floor and each of the roofs on the Roof Floor.”

(有關大廈公契)

“flat” (單位) means any premises in a building which are referred to in a deed of mutual covenant whether described therein as a flat or by any other name and whether used as a dwelling, shop, factory, office or for any other purpose, of which the owner, as between himself and owners or occupiers of other parts of the same building, is entitled to the exclusive possession”

(有關條例)

(f) 梁先生的爭議，建基在有關條例第34C條，即“如本部與公契或任何其他協議的條款，有不一致之處，即以本部為準”。但這條文，實只適用於有關條例的第VIA部分，其目的，旨在防止公契對小業主，訂立一些不公平的條款，因而予以糾正、平衡，梁先生只硬生生的把，不同的條文拉在一起，而不能指出大廈公契對申請人有何不公。

(g) 在審訊時，梁先生遞交新理據及新證據，表示申請人曾支付三樓平台花園、會所等維修費，因此應可享用有關地方，這屬公契的隱含契諾 (implied covenant) ，否則，這是不公平的；不過，從呈堂單據看來，申請人只是繳交，每月應付的“管理費”而已，而這亦是，按照大廈各個業主，擁有的業權份數計算出來的。

(h) 另外，這問題，其實從譚律師補充的案例，LDBM 338/2011，在2011年9月2日的判決書中，林文瀚法官，已就一單位業主在爭議繳交管理費時，作出決定:

“27...因為在公契內第3條的條文的意思，並不是如林先生說的。有關的文字，其實是指有關之費用，是按各業主在大廈內的業權份數而分擔，並不是說該業主需要就有關之設施上得益，才須要負擔。這也是香港有關大廈管理的一般原則，因為在法律上，雖然林先生只是擁有大廈內一些車位的佔用權及有關之份數，但始終他也是整座大廈的其中一個共同擁有人，亦即是說他是對大廈的維修保養，是有關整座大廈的責任，而不是局限於某一個車位。除非大廈公契內有清楚條文列明，某一業主不須要就某一項目的維修保養負責，否則，作為其中一個共同業主，林先生是須要對大廈公共保養的費用負責的。”

申請人可否使用三樓平台傷殘人士洗手間?

16.  答辯人同意，申請人可使用三樓平台傷殘人士洗手間，這點並無爭議，而在事實爭議上，本席接受答辯人的案情，會所設施內的男、女洗手間，不能與傷殘人士洗手間相提並論，因為前者不是設在會所內，要經會所大門口進入，反之，後者，則可由平台花園小路進入。

17.  另外，同樣就事實上，本席亦接受答辯人的證據，他們從來未有拒絕，申請人電訊設備房授權人士，進入傷殘人士洗手間，因此法院無需作出任何澄清或宣稱。

申請人應否獲發智能咭?

18.  姑勿論電訊設備房是否住宅，無可否認，申請人應對這房間有合理的使用權，當中包括經過有關大廈進入當中，但本席認為在本案的情況下，不宜指令答辯人，向申請人發出智能咭。

(a)  申請人要求智能咭動機令人懷疑，如前文所述，他只希望其員工，但只屬車場管理人員身份，前往大廈的洗手間，而不是進入電訊管理房進行相關活動。

(b)發出智能咭是一項行政措施，有關大廈須平衝各方因素，包括大廈其他住戶的權益、保安等問題，本席即接受答辯人設有24小時管理員當值，很難表示這不是合理的安排，妨礙申請人對電訊管理房，有合理的使用。

(c)  從申請人遞交的文件中，有關方面已邀請申請人辦理智能咭的手續。

答辯人只是代理身份?

19.  在反對通知書上，答辯人解釋，他只是以代理人身份，執行法團的決定，因此不應負上責任，對這點，譚律師在審訊時沒有太多著墨，也未能舉出案例支持，另外，本席也不為接受，原因是，管理人對大廈業主須負上合約 (大廈公契) 及由疏忽而産生的責任，代理人身份，對這等訴因，不是一個有效的答辯理由。

20.  不過，從另一角度，這説法，可以變為法院不頒發以上指令、宣稱的理由，原因很簡單，發出有關證件、確認有關權利，不單單是答辯人，身為管理人，可以完全做到的，法團無疑有著決定性的地位，若然所有相關人士根本未有加入本案，法院亦未有機會聽取所有相關理據，亦無從頒令“指示”所有相關人士，例如，法院即使同意申請人應獲智能咭，但及後若法團不同意，答辯人應如何是好?

損失

21.  本席既已否定申請人上述四項要求，它當然不可得到任何金錢上的補償；即使這樣不對的話，就事實上，本席亦未能信服申請人就有關事宜，曾有實質的金錢損失。

訟費

22.  在審訊末段時, 本席邀請雙方遞交訟費陳述書，以備法庭可以以簡易評估方式，處理訟費事宜。

23.  現在，申請人既已敗訴，按一般大原則，它須支付勝方有關訟費，本席:

2011年3月14日- 2011年7月18日
(a)	批准答辯人的員工，以時薪150元，處理本案，包括閱讀申請通知書、準備反對通知書，兩次過堂費用共6小時	900元
(b)	墊付費用	600元
		1,500元

2011年7月19日- 本案頒下判決書日
(c)	譚律師以2,600元時薪處理本案
(d)	譚律師與雙方溝通，3小時	7,800元
(e)	譚律師閱讀及準備文件，6小時	15,600元
(f)	譚律師準備及出席聆訊，7小時	18,200元
(g)	訴訟文員、影印及墊支費	2,000元	43,600元
			45,100元 ========

總結

24.  綜合以上事宜，本席下令:

(a)  撤銷申請人的所有要求。

(b)  申請人須支付答辯人本案訟費，簡易評定為45, 100元。