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HCSA 12/2025
[2025] HKCFI 2684
香港特別行政區
高等法院原訟法庭
民事司法管轄權
小額錢債審裁處上訴案件2025年第12號
(原小額錢債審裁處申索2023年第46225號)
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| 主審法官 ： |
高等法院原訟法庭暫委法官廖文健內庭聆訊 |
| 聆訊日期: |
2025年6月26日 |
| 判決書日期: |
2025年6月27日 |
判決書
1. 小額錢債審裁處（“審裁處”）吳濬彥暫委審裁官（“審裁官”）於2025年2月4日，裁定申索人的申索敗訴，被告人的反申索勝訴，申索人須向被告人支付訟費（“該判決”）。審裁官於2025年6月11日，頒下判決理由書（“該判決理由書”）。
2. 申索人不服該判決，由黃以仁大律師代表申請上訴許可。
審裁官的裁決
3. 根據審裁官的事實裁定和不受爭議的文件證據，本案背景事實如下：
(1) 申索人與被告人，在2023年10月16日，訂立了一份臨時租約（“臨時租約”），申索人根據臨時租約的條款，向被告人承租一個住宅單位。
(2) 臨時租約的條款包括：
“6. 正式租約須於11/11/2023 或以前簽署。
7. 按金為港幣HK$46,000。
8. 臨時訂金港幣HK$23,000 作為部分按金於簽署本合約時， 由租客付予業主。於簽署正式租約時或於11/11/2023或以前（以較早者為準）， 租客應付：
a） 按金之條款港幣HK$23,000 ；
b） 首月之租金港幣HK$23,000。
9. 如租客未能履行本合約之條款以致本合約不能順利完成，則已付之訂金將被沒收， 而業主有權將該物業出租予任何人，惟業主不可再為此而向租客進一步追究責任及/或要求賠償損失。
10. 如業主不依本合約之條款將該物業租予租客， 則業主除須退還所有租客已付之訂金外，並須以同等數目之金額賠償租客以彌補租客之損失，惟租客不可再要求進一步賠償及/或逼使業主履行本合約。
……
11.（b）印花稅由業主及租客各負責一半，惟悔約之一方須負責繳付全份印花稅及逾期加蓋印花的罰款。”
(3) 根據臨時租約，租賃期是2023年11月15日至2025 年11月14日。
(4) 其後，雙方就著正式租約的條款展開商討。被告人要求在正式租約中加入一項條款（“第7條”），申索人不同意，要求刪除或修改該條文。被告人建議加入的第7條如下：
“7. 租客須交與業主保証金（金額如附表一所列）作為保証租客遵守及履行此租約上租客所需遵守及履行的條款的按金。若租客在租期內並無干犯此合約內任何條款，則業主須於收回交吉的物業或一切租客欠款後（以較遲者作準）十四天內無息退還該保証金與租客。但若租客違反此合約內任何條款，則此租約立被終止；且業主可沒收所有保証金。業主沒收保証金的權利將不會影響業主採取任何其他合法行動追討一切因租客違約所引致的損失的權利。”
(5) 雙方就著第7條，有多次的商討，但無法達成共識。
4. 申索人主張，被告人要求在正式租約中加入第7條，是不合理的。被告人的這項不合理要求，構成一項廢除性違約 (repudiatory breach)，申索人決定終止臨時租約。申索人根據臨時租約的第10條，向被告人申索退還已付的訂金HK$23,000，以及該條指明的賠償HK$23,000，即合共HK$46,000。
5. 被告人否認他有違反臨時租約。被告人主張，她在2023年11月11日，透過經紀向申索人表示，若申索人拒絕簽署正式租約，可以執行臨時租約。被告人認為，申索人拒絕履行臨時租約，是申索人違約，根據臨時租約第11(b)條，向申索人反申索相關的印花稅，款額為HK$1,865。
6. 審裁官應用了上訴法庭在See To Keung v Sunny Way Ltd [2009] 5 HKLRD 300中所申明的法律原則。在該案中，袁家寧法官指出：
“4. As I understand it, the law relating to provisional sale and purchase agreements (as they are generally drafted) may be summarized as follows:
(1) A provisional agreement is immediately binding on the parties. Although it provides for a formal sale and purchase agreement to be signed, such formal agreement would only be to incorporate the express terms of the provisional agreement, to express any implied terms, and to add any new terms that may subsequently be agreed (Chu Wing-ning v Ngan Hing-cheung HCA 9409/1991, unrep.)
(2) Accordingly it is perfectly possible for the parties to proceed to completion without a formal agreement being signed. However if no formal agreement is signed because one party has insisted on the inclusion of a clause that is unreasonable, that insistence may be regarded, depending on the individual circumstances, as conduct evincing an intention no longer to be bound by the terms of the provisional agreement …”
7. 審裁官裁定：
(1) 臨時租約是有效的。（參見該判決理由書，第18至25段）
(2) 被告人要求在正式合約加入第7條或者有關第7條的修訂版本，是合理的，這項要求本身，不構成違約。（參見該判決理由書，第34段）
(3) 於2003年11月11日，被告人透過經紀向申索人指出，雙方即使未能就正式租約達成共識，臨時租約亦有法律約束力，可以執行臨時租約亦沒有問題。（參見該判決理由書，第37段）
(4) 申索人在2023年11月9日及11月11日，顯示了她不願意受臨時租約約束，構成廢除性違約，被告人接受了申索人的廢除性違約，臨時租約在此情況下結束。（參見該判決理由書，第36、38及39段）
(5) 在此情況下，審裁官作出該判決。（參見該判決理由書，第40、41段）
申索人的上訴理據
8. 黃大律師表示，審裁官有以下的法律上的錯誤：
(1) 臨時租約第9條，把申索人的違約責任，限於交出物業和已付之訂金被沒收。
(2) 被告人建議的第7條，申索人在此條文下的違約責任，沒有任何上限，明顯與臨時租約第9條相互矛盾，實質性地收變了臨時租約第9條給予申索人的保障。
(3) 被告人建議在正式租約中加入第7條，顯然不合理。被告人堅持在正式租約加入第7條，構成廢除性違約。
(4) 申索人於2023年11月9日起，已明確表明她不同意在正式租約加入第7條，要求退回按金，並表示她視交易為終結。
(5) 在Chu Wing Ning v Ngan Hing Cheung & Anor (HCA 9409/1991, 1992年11月6日)，時任高等法院暫委法官李義資深大律師指出：
“39. The position is obviously different where the parties fail to agree the contents of the formal sale and purchase agreement because one of them is insisting on terms being inserted which go entirely beyond what had been expressly or impliedly agreed in the Provisional Agreement. In such a case, continued insistence on such extraneous terms may constitute a repudiation of the Provisional Agreement which the other party may accept, bringing the contract to an end. The party insisting on the new term cannot, on such a failure to reach agreement, merely fall back onto the Provisional Agreement and seeks its specific performance. The repudiation having been accepted, nothing remains to be enforced.”
(6) 被告人的廢除性違約，已於2023年11月9日被申索人接受（acceptance），臨時租約已終止。被告人在2023年11月11日下午5時39分透過經紀向申索人表示願意履行臨時租約，已經無補於事。
(7) 臨時租約是在上述情況下被終止，被告人是違約方。
(8) 倘若審裁官正確分析本案涉及的法律問題，應達致上述結論。
(9) 審裁官裁定申索人違約，是一項法律上的錯誤。
9. 審裁官所作出的該判決，是基於上述的法律上的錯誤，需要被糾正。
本席的觀點
10. 本席同意，第7條不是臨時租約的明示或隱含條款，並且與臨時租約第9 條不相容，被告人提議在正式租約中加入第7條，是提議對臨時租約第9條作出實質修改。
11. 任何訂約方要求在正式合約加入一項不合理的條款，是否表示該訂約方展示了不願意受臨時合約的條款約束，需要視乎具體個案的情況而定。參見See To Keung, 第4(2)段 — “depending on the individual circumstances”; Chu Wing Ning, 第39段 — “In such a case, continued insistence on such extraneous terms may constitute a repudiation of the Provisional Agreement which the other party may accept, bringing the contract to an end.”。
12. 在本案的情況，臨時租約規定，正式租約須於2023年11月11日或以前簽署。換言之，在2023年11月11日或之前，雙方均可向對方提議正式租約的條款。本席認為，在這個階段，任何一方向對方提議在正式租約中修改臨時租約的條款，不應被視為展示了不願意受臨時租約的條款約束的意圖。這一段商議正式租約條款的時間，是臨時租約給予雙方的，雙方均可在這段時間就正式租約的條款作出提議，或者修改或撤回已作出的提議。這段臨時租約給予雙方商議正式租約條款的時間，是至2023年11月11日午夜12時正。參見Camberra Investment Ltd v Chan Wai-tak ［1989］ 1 HKLR 568 (CA)。
13. 本席不認為，被告人在這段臨時租約給予的談判期間，提出在正式租約加入第7條，是對臨時租約的廢除性違約。本席不同意，在2023年11月11日下午5時39分前，臨時租約已被申索人有效地終止。
14. 雖然被告人建議在正式租約中加入第7條，並且堅持了一段時間，但被告人在2023年11月11日下午5時39分透過經紀通知申索人，放棄這項堅持，並且願意履行臨時租約的條款。被告人並沒有展示任何不願意受臨時租約的條款約束的意願。
15. 根據本案的文件證據：
(1) 2023年11月11日下午5時39分，被告人透過經紀向申索人表示，若申索人拒絕被告人提議的正式租約，雙方可以履行臨時租約。
(2) 同日下午9時59分，申索人透過經紀向被告人表示，申索人認為臨時租約無效，被告人須無條件把按金HK$23,000 退還給申索人。
(3) 同日較後時間，被告人透過經紀通知申索人，視申索人悔約。
16. 如前文所述，本席不認為被告人在2023年11月11日下午5時39分前，主張在正式租約加入第7條，構成對臨時租約的廢除性違約。反之，本席認為申索人在同日下午9時59分，透過經紀向被告人表示臨時租約無效，要求被告人必須無條件退回按金HK$23,000, 明顯地展示了不願意受臨時租約的條款約束的意圖，是一項廢除性違約。就著該項廢除性違約，在同日較後時間，被告人以此為由終止了臨時租約。臨時租約是在申索人廢除性違約後，由被告人合法地終止，審裁官的結論無誤。
17. 黃大律師援引Wong Kam-lan v Well Win Investment Ltd [1996] 2 HKLR 96 (CA) 支持申索人的案情。該案是一宗有關物業買賣的案件，根據臨時買賣合約，整項交易需於1993年9月30日下午5時前完成。買方的律師提出了一些有關業權的查詢，賣方律師在1993年9月30日下午3時，向買方律師提供了一些有關業權查詢的回覆，以及一份正式買賣合約的草擬稿，賣方律師要求買方在下午5時前，完成交易並且支付餘款。上訴法庭認為賣方只給買方2小時的時間考慮賣方提供的有關業權查詢的答覆及文件，是不合理的，這行為本身構成廢除性違約，買方行使了接受這項廢除性違約的權力，合法地終止了交易，可以取回訂金。黃大律師表示，在本案中，被告人在2023年11月11日下午5時39分才表示撤回在正式租約加入第7條的建議，當時距離午夜只有6個多小時，並且當天是一個星期六，申索人根本沒有足夠時間諮詢法律意見，在這情況下，要求申索人履行臨時租約，是不合理的，根據Wong Kam-lan的案例，被告人的這個行為，構成廢除性違約。
18. 本席感謝黃大律師提供了這個觀點給法庭考慮。本席經考慮後，未能同意黃大律師的陳詞。在Wong Kam-lan一案中，賣方在合約指名的完成交易限期前的2小時才向對方提供有關業權查詢的回覆，眾所周知，業權查詢涉及複雜的事實和法律方面的事情，要求買方在2小時內決定賣方提供的回覆是否妥當，明顯是不合理的。本案的情況與Wong Kam-lan案件的情況截然不同。本案是有關租務合約的糾紛，被告人在2023年11月11日下午5時39分向申索人表達的，是不再堅持需要一份包含第7條的正式租約，雙方可以履行臨時租約。當時，雙方已經訂立了臨時租約，雙方均受臨時租約的條款約束，對於繼續履行臨時租約，申索人不應也不能有異議。再者，本席留意到申索人在2023年11月11日下午9時59分的訊息中，表示
“我們詳細諮詢了律師”，顯然申索人在發出該訊息前，已經詳細地諮詢了法律意見，該訊息中表達的決定，是申索人在知情下所作的決定(informed choice)。申索人從來沒有有關不夠時間諮詢法律意見，或者有關不夠時間決定立場的投訴。
19. 本席認為，申索人未能提出足以推翻該判決的可辯的法律觀點，申索人擬提出的上訴，沒有勝訴機會。
命令
20. 基於上述，本席撤銷申索人的上訴許可申請。鑑於這是單方面的申請，本席不作訟費命令。
申索人：由黄淑芸律師行委託黃以仁大律師代表
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