TUNG WAN MING 訴 MITA LTD AND ANOTHER

DCCJ1590/2004

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2004年第1590號

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判決書

序言

1.這是一宗租賃糾紛的案件，所涉物業是香港新界粉嶺欣明路23號牽晴間第8座24樓B室(下稱「該物業」)。原告人是該物業的業主。原告人指稱第二被告人(下稱「BVI Mita」)是該物業的租户，但BVI Mita在其抗辯書中指稱，雙方的租賃關係已然完結。

2.原告人和BVI Mita不爭議BVI Mita透過美聯物業租用該物業，而原告人作為業主和BVI Mita作為租户簽署一份日期為2001年5月14日的租賃合約(下稱「該租約」)，由BVI Mita租用該物業作住宅用途，租賃期為兩年(2001年6月1日至2003年5月31日)，每月租金港幣7,800元(包括差餉和地租)在每月首日上期繳付，而BVI Mita需負責支付該物業的管理費。雙方無爭議該物業的每月管理費為港幣1,273元。該租約述明BVI Mita在簽署該租約時已支付保證金港幣15,600元。

3.該租約第7條述明「…但若租客拖欠根據此合約需要支付的租金及/或其他款項超過7天(無論有否以法律行動追討)或若租客違反此合約內任何條款，業主可合法收回該物業而此租約將立被終止﹔業主可從保証金內扣除因租客違約而令業主所受的損失，而此項權利將不會影響業主因租客違約而可採取的其他合法行動的權利。」

4.該物業的入伙紙在1999年6月15日出具，所以該物業是戰後樓宇，而原告人亦於2004年3月22日向差餉物業估價署伸報CR109表格。基於上述理據，本席接受第7章《業主與租客(綜合)條例》(下稱「該條例」)第IV部份適用於該物業。

5.雖然該租約租賃期在2003年5月31日完結，木席席前沒有任何證據顯示原告人或BVI Mita曾發出任何書面終止租約通知書。BVI Mita同意在2003年5月31日後直至聆訊日期仍然管有使用該物業。

6.原告人指稱由於該條例第IV部份適用於該物業，因此在2003年5月31日後，適用於每月租賃(monthly tenancy)的該租約條款仍然適用於該物業。原告人更指稱BVI Mita違反該租約，沒有繳付由2003年4月1日開始的租金，而累積至2004年3月31日為止的欠租為港幣93,600元。原告人表述，他有權沒收該租約的租賃權，而原告人藉著送達日期為2005年7月8日的傳訊令狀修訂沒收該租賃權。

7.原告人亦指稱BVI Mita自2004年3月1日開始沒有繳付管理費，而原告人約在2004年10月21日繳付(1)由2004年3月1日至10月31日期間BVI Mita累積欠付的該物業管理費和(2) 小額錢債審裁處陳震國審裁官的2004年9月10日命令下需支付偉邦物業管理有限公司的港幣6,471元、訟費港幣130元和相關利息(下稱「該命令」)，共港幣10,420元。原告人自2004年11月1日開始每月繳付該物業管理費。

8.基於上述原因，原告人指稱他有權依據該條例第117(2)條和普通法收回該物業的空置管有，並向BVI Mita追討(1)上述欠款、(2)由2004年4月1日至10月31日為止以每月港幣7,800元計算和由2004年11月1日至交回該物業空置管有之日期為止以每月港幣9,073元計算的欠租/中間收益和管理費及(3)利息。

9.原告人於2004年3月23日發出針對第一被告人(下稱「HK Mita」)的傳訊令狀。HK Mita是一間香港註冊有限公司，由於與英屬處女群島註冊的BVI Mita同名，原告人起初誤會HK Mita是該物業的租户，因此發出上述針對HK Mita的傳訊令狀，但其實HK Mita與該物業無涉。雖此，BVI Mita於2004年4月13日存檔傳訊令狀送達認收書，並於2004年4月27日存檔抗辯書。基於上述誤會，原告人於2004年7月16日成功申請剔除抗辯書和登錄針對HK Mita的勝訴判決，而法庭亦於2004年9月23日許可原告人發出收樓令以便收回該物業的管有。及後，BVI Mita申請参與本訴訟，法庭亦於2005年6日24日批准BVI Mita加入為本案之第二被告人，並述明原告人於2004年9月24日出具的收樓令和財物扣押令並不影響BVI Mita的權利，而且BVI Mita已存檔的送達認收書仍然生效。隨著BVI Mita加入為本案之第二被告人，原告人於2005年7月8日存檔傳訊令狀修訂，在狀辭中作訴述明上述針對BVI Mita的申索。

10.在席前聆訊時，代表原告人的李律師承認HK Mita與本案無涉，因此本席撤銷原告人所獲得(1)針對HK Mita的勝訴判決、(2)剔除抗辨書的命令和(3)許可原告人發出收樓令的命令。

原告人的申請

11.原告人於2005年7月19日存檔針對BVI Mita的簡易判決傳票申請，要求BVI Mita交回該物業的管有和支付由2005年1月1日開始直至BVI Mita交回該物業空置管有日期為止以每月港幣9,073元或其他法庭視為合適款項計算的該物業欠租/中間收益。李律師表示，原告人就是次申請並不倚賴或追討由2003年4月1日開始至2004年12月31日為止的欠租和由2004年3月1日開始至2004年12月31日為止的拖欠管理費(包括該命令項下的欠款)，而該等申索則留待將來審決。

12.原告人亦提出或然申請，指稱若然本案進展至審訊，BVI Mita仍需支付在這段期間內佔用和使用該物業的款項給原告人，因此要求BVI Mita支付中期付款給原告人，即(1)在7日內支付港幣63,511元或其他法庭視為合適款項及(2)由2005年8月1日直至法庭作出進一步命令期間每曆月首日支付港幣9,073元或其他法庭視為合適款項。

13.李律師準備了英文書面骨幹陳詞、時序表和典據表。BVI Mita由其董事勞慧儀女士(下稱「勞女士」)代表，並無聘用律師。由於勞女士表示她未能閱讀上述英文文件，經雙方同意，李律師放棄採用其書面骨幹陳詞和時序表，而只以本地語在聆訊中口述其陳詞和採納援引相關典據。因此，本席未有参閱或考慮李律師的英文書面骨幹陳詞和時序表。

原告人的案情

14.原告人存檔期其日期為2005年7月18日的誓詞和李官養先生(原告人的連襟，下稱「李先生」)的日期為2005年9月18日誓詞，確立針對BVI Mita的申索。

15.原告人代表律師於2004年3月20日去信給「Mita Limited」及郵寄送達該物業，述明如果不即時清付上述港幣93,600元欠租，原告人將收回該物業租賃權和採取法律行動收回該物業的空置管有(下稱「第一信函」)。

16.在原告人開始本訴訟後，李先生只在2004年10月21日見過勞女士。當李先生知悉BVI Mita自2004年3月1日開始沒繳交管理費，他在2004年10月21日與一位張女士到該物業管理處代原告人繳付尚欠的管理費。他發現管理公司在小額錢債審裁處已獲得該命令，而該命令判定原告人需支付尚欠的管理費、利息和法庭費用。李先生清付上述欠款後便和張女士走訪該物業，查看是否仍有人住。他們在勞女士開門後要求她支付欠租和交回該物業管有予原告人，勞女士告訴他們應與她的律師聯絡，並跟着關門，李先生和張女士便離開該物業。李先生相信原告人採取是次訴訟是因為BVI Mita自2003年4月1日開始已沒繳付租金，並不是為了任何其他原因。

17.原告人代表律師於2005年6月28日去信給「Mita Limited」及郵寄送達該物業，要求7天內交回該物業的空置管有和支付由2005年1月1日開始至交回該物業空置管有之日期為止以每月港幣7,800元計算的欠租/中間收益(下稱「第二信函」)。原告人亦披露多份有關2004年11月1日至2005年9月30日期間的該物業管理費收據。

BVI Mita的案情

18.BVI Mita的抗辯理據見於其抗辯書和勞女士的日期為2005年8月3日和27日反對誓詞。BVI Mita在本案曾就其他非正審程序存檔勞女士的日期為2004年10月26日和11月16日及2005年2月28日和3月30日誓詞。李律師不反對BVI Mita採用及倚賴上述所有誓詞。

19.BVI Mita的抗辯書作訴述明，BVI Mita與原告人已非租户和業主關係，所以BVI Mita不被該租約約束，亦沒有任何欠租和拖欠管理費的情況。BVI Mita指稱，原告人和BVI Mita在有代價、人證和物證的情況下達成口頭協議，原告人以另類交易方式同意BVI Mita免費繼續居住和使用該物業。

20.BVI Mita在其抗辯書和勞女士的日期為2004年11月16日誓詞表示，勞女士與原告人志趣相投，原告人亦賞識勞女士的才華，兩人成為交淺言深的知音好友，原告人更於2002年3月初自英國返港與勞女士相聚，並贈其新作「以斯帖」作留念。勞女士亦於2002年6月和9月中秋前致函原告人討教及問安，箇中翰墨情誼，肝胆相照。在2003年3月初沙士期間，勞女士和BVI Mita有些不幸遭遇及得到不公平對待，原告人得悉後深感同情和不值。為表對勞女士支持及鼓勵，逆境振作，原告人更於2004年3月12日由英國返港與勞女士一聚，並於2004年3月14日相約茶聚，茶聚期間勞女士為感原告人支持及愛護，即席賦詩酬知己，並得原告人回贈詩句及改編曲譜留念。茶畢返回該物業話舊，原告人和李先生皆稱勞女士保養該物業新淨，言談間原告人欲見識名畫家齊白石先生幼子齊良末先生(下稱「齊先生」)真蹟，故勞女士取多幅齊先生名畫給原告人和李先生觀賞。

21.BVI Mita的抗辯書續指，原告人於2004年3月14日在該物業同意以BVI Mita持有的價值為港幣200,000元古董名畫家齊先生寫於1985年的「墨梅雙喜圖」(下稱「第一幅畫」)換取直至2004年12月31日BVI Mita就該物業的居住或使用權，以示鼓勵及對BVI Mita的支持(下稱「第一協議」)。

22.BVI Mita在其抗辯書和勞女士的日期為2004年11月16日誓詞指稱，當時原告人親屬李先生及認識齊先生和書法家李文新先生兼籌辦宋慶玲基金會成員陳慶熾先生亦在場，見證原告人和勞女士所作之口頭承諾。期間原告人說其英國之家非常大，將齊先生名家真蹟掛在廳中兩旁實恰到好處，還說齊先生乃畫蝦舉世知名，希望能請齊先生繪一幅蝦圖給他放在另一旁，組成一對。原告人告訴勞女士他將於2004年3月24日上午返英國，在港逗留期間欲多與勞女士相聚。原告人在2004年3月14日約下午4時才離開該物業，並帶同第一幅畫離去。由於勞女士需要處理BVI Mita訴訟事宜，未能抽空於原告人在港期間(即2004年3月12日至24日)應約陪伴，故於2004年3月24日上午致電原告人送別，但電話不通，只好致電李先生代話別。原告人於2003年3月24日携同第一幅畫返英國，並留下一卷改編戲曲和其他作品及視頻高密光盤(VCD)給BVI Mita作鼓勵。

23.雖然BVI Mita的抗辯書指稱雙方因第一協議已再沒有業主和租户關係，勞女士在其日期為2004年10月26日和11月16日的誓詞指稱，原告人於2004年3月14日在該物業承諾，該租約約滿後，BVI Mita以第一幅畫「作為租金續租住」該物業直至2004年12月31日為止(勞女士的日期為2004年10月26日誓詞)，或BVI Mita願以第一幅畫作交易，「代租金及其他費用租住」該物業至2004年12月31日，而勞女士到期可以贖回第一幅畫，但如果到期仍未能清繳租金和費用，則第一幅畫歸屬原告人(下稱「該條件」，勞女士的日期為2004年11月16日誓詞)。

24.勞女士在其日期為2005年8月3日和27日的誓詞指稱，她與原告人有另類交易換取BVI Mita在該物業至2006年3月31日為止的居住權，而原告人亦承諾不需BVI Mita支付管理費。勞女士在其日期為2005年8月27日的誓詞指稱，於「2005年10月下旬」，原告人香港代表李先生和一女子到該物業找BVI Mita代表勞女士，傳達原告人口訊，聲稱原告人於2004年3月12日至24日返港期間，非常不滿勞女士拒絕應約作地主之誼，招待不週，才弄至對薄公堂以示警戒。李先生並說，原告人認為他於2004年3月14日以BVI Mita直至「2005年12月31日」為止在該物業的居住權換取第一幅畫，帶返英國掛於大屋客廳一邊略嫌單調，故原告人命李先生代傳口訊，同意再以BVI Mita直至2006年3月31日為止在該物業的居住權(亦不需支付管理費)作交易換取齊先生名畫一幅(下稱「第二幅畫」)掛於英國大屋客廳另一邊，以便組成一對。原告人不認識名畫家齊先生，齊白石先生和齊先生父子二人的作品均受國家保護，有錢亦難求，因此甚具收藏及投資價值，而勞女士其中友好與齊先生相識於80年代，並曾被邀請來港接受電視台訪問，故可聯系。上述以第二幅畫換取BVI Mita 直至2006年3月31日在該物業的居住和使用權的安排下稱「第二協議」。基於上述原因，BVI Mita表示，原告人在2006年3月31日限期前向BVI Mita發出是次簡易判決和中期付款傳票申請是不公平和不合理。

25.勞女士在其日期為2005年8月3日和27日的誓詞亦確立，她從未收過第一和第二信函。

簡易判決的法理

26.原告人按《區域法院規則》第14號命令申請簡易判決，BVI Mita須證明它就原告人的申索有可被信納的抗辯理由，或案件牽涉其他因由，必須審訊。

分析

27.由於BVI Mita不爭議它本來是該物業的租户而至今仍居住或使用該物業，亦對該租約項下的每月租金和管理費之數額沒有異議，是次申請的爭議點主要是BVI Mita有沒有可爭辯(arguable)或可被信納(believable or credible)的理據指說它可在2005年1月1日或以後免費居住或使用該物業。依據下述的分析，本席認為BVI Mita未能提出可爭辯或可被信納的理據。

28.首先，BVI Mita的抗辯理據和勞女士的誓詞所提及的第一和第二協議只是單純指稱(bare assertions)，並沒有獨立證據支持。Hong Kong Civil Procedure 2004第1冊第162-163頁第14/4/9段述明相關法理如下：

「  It is trite law that the mere assertion in an affidavit of a given situation does not, ipso facto, provide leave to defend, since the defendant must satisfy the court that he has a fair or reasonable probability of showing a real or bona fide defence, i.e. that his evidence is reasonably capable of belief …… After reviewing all the authorities, the English Court of Appeal has laid down a definitive ruling that if the evidence of the defendant is incredible in any material respect, it cannot be said that there is a fair or reasonable probability that the defendant has a real or bona fide defence and judgment will be given to the plaintiff, following the Banque de Paris case. “There is a difficulty because the court cannot resolve issues of fact on affidavits. However, there are some cases in which the defendant’s own case, although apparently it raises issues which, if found in his favour, would provide him with a defence, are so incredible or so contradicted by contemporaneous documents or circumstances that it becomes clear that his defence is a sham”: per Mortimer J.A. in Manciple Ltd. V. Chan On Man [1995] 2 H.K.C. 459 at 466. Two tests are appropriate, namely “Is what the defendant says credible?” and “Is there a fair or reasonable probability of the defendant having a real or bona fide defence?” Where an issue of fact is raised, the first question must be answered in the affirmative before considering the second.」

本席認為，甚至只考慮BVI Mita存檔的抗辯書及勞女士的誓詞和陳詞，其抗辯理據也不可置信。

29.第二，BVI Mita在其抗辯書而勞女士在陳詞中指稱，基於第一和第二協議，雙方租賃關係已不再存在，該租約亦再沒約束力，BVI Mita及/或勞女士只是基於與原告人的口頭協議，在付出代價的情況下，可直至2004年12月31日免費居住或使用該物業，後來該限期更延展至2006年3月31日。明顯地，BVI Mita和勞女士的立場是第一和第二協議已終止該租約項下的租賃關係。但是，勞女士在其2004年10月26日的誓詞指稱，BVI Mita以第一幅晝作「租金續租住」該物業，而她亦在2004年11月16日的誓詞重覆這立場，並指稱以第一幅畫「代租金及其他費用租住」該物業。勞女士的2004年10月26日和11月16日的誓詞隱含顯示BVI Mita和勞女士當時仍視該租約具效力，只是以第一和第二幅晝代替租金而已。本席留意勞女士的2004年10月26日和11月16日誓詞是在BVI Mita及/或勞女士指稱剛達成第二協議後不久準備，她理應清晰了解BVI Mita繼續居住和使用該物業的身份及/或立場，但BVI Mita及/或勞女士未有解釋上述逆對的立場，這顯示其抗辯理據不可信。

30.第三，BVI Mita的抗辯書及勞女士的日期為2004年10月26日誓詞和席前陳詞所提及的第一協議，指稱原告人同意以第一幅畫換取BVI Mita及/或勞女士在該物業直至2004年12月31日的居住或使用權，因此第一協議解除了直至2004年12月31日BVI Mita需支付該物業租金之約定責任。BVI Mita的抗辯書和勞女士的陳詞未有提及第一協議是有條件的，而勞女士也未有解釋該條件與第二協議之關係。然則勞女士的日期為2004年10月26日誓詞卻述明該條件，即勞女士到期(2004年12月31日)可以贖回第一幅畫，如未能到期贖回，則第一幅畫歸原告人所屬。本席認為BVI Mita的立場未能貫切，這令其抗辯理據之可信性受質疑。

31.勞女士在其2004年11月16日的誓詞說，她於2004年3月14日與原告人在該物業閒談時，原告人已告訴勞女士他希望能請齊先生繪一幅蝦圖給他掛在其英國大宅一邊，與掛在另一邊的第一幅畫組成一對。若然原告人當時已有此意念，想擁有一對齊先生的名畫，更不昔以直至2004年12月31日的該物業租金換取第一幅畫，勞女士指稱的該條件令人費解，本席亦認為不可信。BVI Mita的抗辯書及勞女士的誓詞和陳詞沒有清楚述明，免費居住或使用該物業期間是由原告人指稱BVI Mita沒繳付租金之日期(2003年4月1日)或由第一協議之日期(2004年3月14日)開始，箇中約有一年之差別，但由於原告人是次申請並沒追討2005年1月1日前的欠租，本席就此點不作任何評語。

32.第四，勞女士指稱由於原告人於2004年3月12日至24日在港期間，她未能一盡地主之誼懇勤招待原告人和應約相聚，令原告人不滿，因而發出是次訴訟以示警戒。原告人是在2004年3月23日發出本案傳訊令狀，而BVI Mita及/或勞女士指稱，原告人依據第一協議在2004年3月24日(即第二天)携帶第一幅畫返英國。勞女士指稱，原告人和勞女士本是惺惺相息的知音好友。原告人在2004年3月12日返港，勞女士隨即在2004年3月14日招呼原告人整個下午，依勞女士的日期為2004年11月16日誓詞可見，雙方賦詩賞畫，言談甚歡，勞女士更割愛讓原告人即日取走第一幅畫。上述與招呼不週的指控互相違背。

33.本席亦留意勞女士只是在其最後(即日期為2005年8月27日)的誓詞才提出原告人對她不滿的情況，她以往存檔的誓詞沒提及此事，而BVI Mita的抗辯書更述明原告人返英國時留下一卷改編戲曲和其他作品及視頻高密光盤(VCD)「以支持[BVI Mita]繼續爭取公平及公道，以正法律無私」，這顯然是支持而非責備或警戒的態度。但甚至勞女士對原告人確有些招呼怠慢之處，本席亦認為，原告人若只基於朋友之間怠慢招呼便推翻不足10天前融洽地達成的第一協議，繼而興訟，實在難以置信。

34.第五，李律師陳述指稱，勞女士的2005年8月27日誓詞所述，雙方在2005年10月下旬達成第二協議實在令人費解，勞女士沒可能在2005年8月預知10月將會發生的事宜，因此BVI Mita的抗辯理據不可信。勞女士解釋，她在誓詞中提及的「2005年10月下旬」(第二協議的日期)和「2005年12月31日」(第一協議下的免租限期)只是手筆之誤，而正確的日期分別為2004年10月下旬和2004年12月31日。就前者日期，勞女士指出她的日期為2005年8月27日誓詞所提及「10月」的事宜是正確的，只因她大意寫錯年份而已。其實李先生的誓詞也確立他和張女士在2004年10月21日曾到該物業見過勞女士，這與勞女士指稱李先生(原告人的香港代表) 與一女子在「10月下旬」前來該物業的情況吻合。就後者日期，BVI Mita在其抗辯書和勞女士在她的多份誓詞一直採用2004年12月31日的日期。由於這是原告人的簡易判決申請，本席不便考慮事實爭議，因此本席以BVI Mita的案情(即「2004年10月下旬」和「2004年12月31日」的日期)考慮是次申請。

35.第六，勞女士陳詞時指稱，李先生的誓詞不老實，他在2004年3月14日曾到該物業，並非如他指稱只是在2004年10月21日才見勞女士。勞女士續指，如果李先生說他在2004年10月21日往該物業是為了繳付管理費的指稱屬實，當時本案仍在進行中，李先生沒理由也無需走訪該物業，因此李先生所述當天與勞女士會面的經過只是虛作之言，而勞女士的誓詞所述才是真確的。正如上述，本席不應在現階段處理事實爭議，因此本席以BVI Mita的案情考慮是次申請。

36.第七，雖然勞女士指稱第二協議在2004年10月21日已達成，但她只在其2005年8月3日和27日(即原告人發出是次申請後)的誓詞才提及第二協議，而她存檔的2004年10月26日和11月16日及2005年2月28日和3月30日誓詞完全沒有提及第二協議。勞女士的2004年10月26日和11月16日誓詞更是她指稱達成第二協議後不久準備，她理應對第二協議記憶尤新，她沒有解釋為何對第二協議絕口不提。本席認為，倘若第二協議屬實，勞女士也不應和不會在其2004年10月26日和11月16日的誓詞述說免費居住和使用該物業的限期只是截至2004年12月31日而非2006年3月31日。本席認為BVI Mita及/或勞女士指稱的第二協議不可置信。

37.第八，勞女士在2005年8月27日的誓詞指稱，李先生傳達原告人口訊給她，表示原告人不滿在2004年3月返港期間勞女士拒絕應約和招待不週，因此興訟警戒她。勞女士陳詞時指稱(但不見於她的誓詞)，李先生傳達原告人口訊，說原告人希望她搜集甚具價值的第二幅畫以彌補早前怠慢招待之過。本席上述已略作分析，認為此說法不可置信。勞女士陳詞時指稱，她深信李先生作為原告人香港代表的說話，如果李先生沒有提出第二協議的條件，本案根本也不會發生。本席認為，依據BVI Mita的案情，原告人發出本訴訟已違反第一協議，所以當雙方達成第二協議時，勞女士沒理由不提出要求撤銷或了結此不合理的訴訟，亦沒理由不提及如何處理該條件，勞女士對此保持沈默非但奇怪，更令第二協議難能以置信。

38.第九，依據勞女士的誓詞，雖然第二協議是以第二幅畫換取BVI Mita直至2006年3月31日在該物業的免費居住或使用權，BVI Mita只曾聯系齊先生好友嘗試取得齊先生一作品，而勞女士在聆訊時亦確立仍未將第二幅畫交給原告人。勞女士陳詞時亦只說，她們曾往北京遊說齊先生給予一幅他的現已屬國家保護作品。這顯示BVI Mita仍未達成第二協議項下約定責任，從而換取直至2006年3月31日在該物業的免費居住或使用權。

39.勞女士只是在本席詢問下陳詞表示，原告人要求她在2005年聖誕前將第二幅畫寄給他。但後來勞女士又陳詞指稱，她曾致電原告人，解釋由於齊先生名畫在國內屬國家保護物品，出口並不容易，因此第二幅畫寄出給原告人的日期難以準確掌握，而當時原告人說距離2006年3月的日期仍有很長時間，只要勞女士在該段時間內寄第二幅畫給他便可。勞女士表示她仍在進行該事宜。勞女士在其陳詞末端更指稱，她承諾盡力為原告人搜集第二幅畫，而原告人已應允她可在2006年3月31日前達成便可。勞女士和BVI Mita從來沒有在抗辯書或反對誓詞中提及上述2005年聖誕和2006年3月31日的限期或勞女士與原告人的電話談話，本席認為上述抗辯理據全然不可信。

40.第十，勞女士指稱BVI Mita沒有收過第一和第二信函和該命令，並指稱第一和第二信函致送給「Mita Limited」是指HK Mita。李律師指稱(而本席同意)，原告人代表律師出具第二信函時，BVI Mita已加入為本案第二被告人，而第二信函是送達該物業地址，更沒說明是那間Mita Limited，因此勞女士斷然指稱第二信函是給HK Mita並不合理。勞女士同意BVI Mita一直居住或使用該物業，而HK Mita與該物業無涉，BVI Mita沒理由不收到第二信函，該指稱不可置信。但是本席席前沒有證據顯示BVI Mita及/或勞女士曾收過該命令。

41.總結上述分析，本席認為BVI Mita的抗辯理據(包括第二協議的指稱)不可置信。李律師陳說，BVI Mita只是藉詞推卻支付租金和其他費用的責任，續而免費居住和使用該物業。BVI Mita未能就原告人的簡易判決申請提出有效的抗辯。因此，本席將頒下簡易判決命令，而毋須處理中期付款的申請。

總結

42.本席頒下命令如下 :

(1)	BVI Mita須將該物業的空置管有交回原告人﹔
(2)	BVI Mita須支付由2005年1日1日至7月9日(送達傳訊令狀修訂和原告人收回該物業租賃權之日期)為止以每月港幣7,800元計算的欠租，及由2005年7月10日至本判決日期為止按上述累積欠租計算的利息，利率為年息9.234厘，而其後至付款日期間的利息，則依判定利率計算﹔
(3)	BVI Mita須支付由2005年7月10日至BVI Mita交回該物業空置管有予原告人之日期為止以每月港幣7,800元計算的中間收益﹔
(4)	如果BVI Mita於送達本判決7天內把全部上述欠租、中間收益、利息及本席現指示就是次申請的訟費款項(a sum directed by this court on account of costs of this application)港幣7,000元繳存於法庭，則BVI Mita可是次免遭沒收租賃權(relieved from the forfeiture herein)，並得在沒有新租契的情況下按照該租約持有該物業。

有關上述第(2)和(3)點，本席未能接受原告人指稱以每月港幣9,073元計算欠租或中間收益。原告人在是次傳票申請只申索欠租或中間收益，並無提及管理費，第二信函也以每月港幣7,800元(即該租約的約定每月租金)為基準計算欠租/中間收益，因此原告人指稱尚欠的管理費(每月港幣1,273元)應有待將來審决。

43.本席現頒下暫准命令，BVI Mita須支付是次申請的訟費(包括所有保留的訟費)給原告人。若雙方未能就訟費數額達成協議，則數額留待法庭評定。