李鑫平 對 華鴻大樓業主立案法團

[2018] HKLdT 47

LDBM 229/2017

香港特别行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2017年第229宗

_______________

LDBM 39/2018

香港特别行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2018年第39宗

_______________

_______________

_______________

判 案 書

_______________

1.  2018年2月12日，本席頒令LDBM 229/2017案件與LDBM 39/2018案件合併處理。

2.  LDBM 229/2017案件的申請人李鑫平先生（“李先生” ）向答辯人華鴻大樓業主立案法團（“法團” ）申索多付的管理費及註冊費，總數為港幣40,110元。

3.  按LDBM 229/2017申請人的證人陳述書，港幣40,110元包括：

(1)	12,910，華鴻大廈1樓D單位的管理費；
(2)	6,500，華鴻大廈1樓C單位的押記費；
(3)	7,700，訴訟集資費；
(4)	1,500，華鴻大廈1樓D單位2013年10月至12月的管理費；
(5)	6,000，華鴻大廈1樓D單位2014年1月至12月的管理費；及
(6)	5,500，華鴻大廈1樓D單位2015年1月至11月的管理費。

4.  法團透過案件LDBM 39/2018向李先生追討1樓D單位2016年10月至2017年6月，及2017年7月至2017年11月的管理費，總數為港幣8,425元（$575x9+$650x5=$8,425）。

5.  本案爭議的議題是，究竟現在華鴻大廈1樓C單位業主，是否須支付華鴻大廈1樓D單位的管理費。

6.  按照華鴻大廈1968年2月21日的大廈公契（“公契” ）前言第3段指出，華鴻大廈在發售時將業權份數分為63份，其中4間地舖，各間佔2份；1樓6間商店，各佔1份，2至9樓共48單位各佔1份，天台及開放庭園佔1份。原文如下：

“ For the propose of the sale of the units in the said Building, the said premises and the said Building have been notionally divided into 63 equal undivided 63rd parts or shares whereof 8 (being two shares for each shop) have been allocated to the 4 shops on the Ground Floor 6 (being one share for each shop) to 6 shops on the First floor, 48 (being one share for each flat) to the 48 flats on the Second to Ninth floors (inclusive) and 1 to the Roof and the Open Yards of the said Building.”

公契附表2亦列明1樓分為A、B、C、D、E及F 6個單位，業權各佔1/63。

7.  按公契5(e)條，大廈的日常支出，如水電費，經理人酬金，清潔費，維修大廈包括水管、水泵等，以單位（unit）計算。原文如下：

“ The following costs charges and expenses shall be borne and paid by the owners of the said Building in proportion to the number of unit or units in the said premises for the time being owned by them namely:- …”

8.  按1971年5月15日關於1樓C單位的土地轉讓契約 M/N UB 812064, 1樓C單位由Wah Hung Investment Company Limited 售與何智昌及何梁錦麗。就C單位的描述為 “C單位，前稱為C單位及D單位” （ALL THAT Flat “C”（formerly known as Flats “C” and “D” on the First Floor of the said Building）。業權份數為2/63份。附錄在該契約的圖則，1樓祇有4個單位，即A、B、C及D。土地登記冊亦有相同的紀錄。

9.  從業權份數，即2/63，及該單位契約的描述，可見現在的1樓C單位，就是以前的C單位及D單位。

10.  雖然管理費用不是以業權份數來分擔，而是以單位來分擔，但應是以訂立公契時的單位作準。現在的C單位即以前的C單位及D單位，所以須支付以前C單位及D單位的管理費，即2份的管理費。

11.  這道理顯而易見，即使1樓日後變為一個單位，也要支付6份的管理費用。

12.  此外，李先生所追討的款項，其中港幣12,910元根本是雙方和解協議支付的款項，無論如何不能追回。港幣6,500元是押記費並已支付，並無任何理據追回。按上述的理由，已支付的管理費及其他費用更無權追回。

13.  代表李先生的李泳欣女士提出，C單位在申請津貼時，香港房屋協會（“房協” ）以她的單位為一個單位處理，所以應以一個單位計算管理費。

14.  支付管理費以公契作準，房協並不是權威。房協對津貼的考慮有另外的準則，與支付管理費的責任無關。

15.  基於上述理由，本席撤銷LDBM 229/2017案件申請人的申請，並判令LDBM 39/2018案件的申請人得直。LDBM 39/2018的答辯人須支付港幣8,425元予LDBM 39/2018的申請人，連同利息，由2017年11月14日（入稟小額錢債審裁處的日期）以年息4%計算，及後以判定利率由判決日開始計算。

16.  LDBM 229/2017的申請人須支付該案答辯人訟費，即時評定為港幣275元。LDBM 39/2018的答辯人須支付該案的申請人訟費，包括在小額錢債審裁處的訟費，即時評定為港幣90元。