CHAN WAI 訴 CHAN PUI YING AND ANOTHER

DCCJ 3650/2004

香港特別行政區

區域法院

民事司法管轄權

民事訴訟案件2004年第3650號

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判案書

1.  兩名被告人是九龍鑽石山富山邨琼麗苑琼泰閣32樓6室（“物業”）的聯權擁有人。1999年2月10日，原告人與兩名被告人簽訂臨時物業買賣合約，兩名被告人以 $800,000把物業售予原告人。1999年2月11日，雙方簽訂買賣合約（“買賣合約”），雙方的代表律師是關廉豪律師行。

2.  原告人的申請，是要求本庭頒佈以下的命令：-

(1)	宣布原告人因其港幣$800,000.00的付款在物業行使留置權；
(2)	宣布原告人為物業的唯一實質擁有人；
(3)	(i)	強制履行買賣合約的法庭命令；
	(ii)	第一和第二被告人立即將該物業全部的所有權文件交給原告人;
	(iii)	第一和第二被告人在原告人交付港幣$400,000.00的樓價餘款後，透過合適的轉讓書將物業的法定所有權轉讓給原告人；
(4)	又或，如因第一與/或第二被告人沒有執行轉讓書將物業的法定所有權轉讓給原告人，則高等法院登記主任或其任命之人等可代其執行有關的轉讓書；
(5)	另外或又或，作違反買賣合約之賠償及/或強制履行買賣合約。

3.  第一被告人提出以下的反申索：（1）撤銷買賣合約；（2）沒收$400,000的按金。

4.  按臨時物業買賣合約的規定，原告人在1999年2月10日向兩名被告人支付$400,000的按金。該合約又規定，交吉交易日期為2000年2月10日，賣方負責申請及補地價之一切費用。物業買賣並沒有在2000年2月10日完成。

5.  約於1999年10月27日，關廉豪律師行結束營業。

6.  原告人指兩被告人違反買賣合約第4(a)條的規定，兩名被告人亦沒有做好轉讓契的準備，以便於2000年2月10日把物業轉讓予原告人。第4(a)條規定：“The Vendor shall make a good title to the said Premises at his expense and at the like expense and shall make and furnish to the Purchaser such attested or other copies of any deeds or documents of title wills and matters of public record as may be necessary to complete such title ….”。原告人指出兩名被告人並無交給他任何有關物業的所有權契，以使他可以就物業的所有權作出查詢。

7.  第一被告人指稱，關廉豪律師行已獲得物業的所有權契並代原告人將其審閱。1999年2月11日，關廉豪律師行向原告人發出一張賬單，要求原告人支付 “perusing and reviewing a bundle of the relevant deed documents and advising you thereon”。該賬單的日期是1999年2月11日，這亦是買賣雙方簽立買賣合約的日期。物業的所有權契已因按押關係為恒生銀行所保管。關廉豪律師行沒有可能在同一天內向恒生銀行取得物業的所有權契。1999年5月19日，關廉豪律師行發出一張有關物業的收據，該收據有以下的內容：-

“Re: Flat No. 6 on 32^nd Floor of Block B of King Lai
Court, No. 38 Fung Shing Street, Kowloon

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Received from Messrs. Kwan & Kwan Solicitors the following title deeds and documents in respect of the above property, namely:-

1. Agreement for Sale and Purchase Memorial No. 7720127.”

收據內提述的 title deeds and documents 指明是物業的“Agreement for Sale and Purchase Memorial No. 7720127”，而不是物業的所有權契。

8.  第一被告人沒有提供証據她曾簽署任何文件，授權關廉豪律師行向恒生銀行取得物業的所有權契。

9.  2005年2月21日，恒生銀行向梁溫律師事務所發出的信表示：-

“ Borrowers/Mortgagors:	Lau Tsz Sum And Chan Pui Ying
Property:	Flat 6, 32/F, Block 13, King Lai Court, No. 38 Fung Shing Street, Kowloon
………………………

Please note that our record does not reveal we have ever received any request from Messrs. Kwan & Kwan, Solicitors (“K & K”) for any title documents and redemption figures in respect of the subject Borrowers/Mortgagors and Property, nor have we sent such title documents and redemption figures to K & K at all.”

10.  物業所有權契直至2005年2月21日現時仍由恒生銀行保管，所以原告人無可能對被告人就物業的所有權提出質詢，因此，第一被告人指稱關廉豪律師行已獲得物業所有權契並已代他審閱之說法不能成立。

11.  第一被告人沒有遵從物業買賣合約第30條的規定，以使物業的所有權轉移至原告人。第30條規定有以下的內容：-

“30. The Vendor hereby acknowledges that the Property is subject to the terms covenants and conditions mentioned in paragraph 1(b) of the Schedule to the Housing Ordinance (Cap. 283)(“the said Ordinance”) and any amendments thereto and agrees and undertakes with the Purchaser as follows:-

…………………

(d) to pay the premium to the Hong Kong Housing Authority and to obtain the official receipt thereof issued by the Hong Kong Housing Authority prior to the execution of the Assignment by the Vendor; and

…………………”

12.  第一被告人並不爭議她沒有向房屋署長繳交補地價，因此兩名被告人沒有遵守第30條的規定。

13.  本席裁定，原告人沒有違反買賣合約的規定，但兩名被告人由於沒有遵從買賣合約第4(a)條的規定，以致物業的所有權未能在2000年2月10日轉易予原告人。

14.  第一被告人引用Yeung Kwok Leung v. Lam Cheuk Lai [1989] 2 HKC 597一案法庭的判決，指出 “there was no reason for implying a condition into the contract that the obligation of the purchaser to pay purchase money under the contract only arose on the vendor having shown good title.  Accordingly, the vendor was entitled to call off the contract as the purchaser, for whatever reasons, was unable to come up with the purchase money in accordance with the contract on the relevant date.”

15.  物業買賣合約的附表的第IV部清楚規定：

“2. HK$400,000.00 being balance of purchase price shall be paid by the Purchaser to the Vendor on completion.”

在物業交易完成時原告人才需繳付$400,000餘款，但物業交易並沒有完成，因此不存在支付該餘款的問題，所以Yeung Kwok Leung 一案不適用於本案；第一被告人的說法不能成立。

16.  第二被告人沒有向法庭存檔抗辯書，亦沒有出庭作証。

17.  基於上述的理由，本席撤銷第一被告人的所有反申索，並裁決原告人的申索成立。本庭頒佈以下的命令：-

(1)	宣布原告人因其港幣$400,000.00的付款在物業行使留置權；
(2)	宣布原告人為物業的唯一實質擁有人；
(3)	(i)	強制履行買賣合約；
	(ii)	第一和第二被告人立即將物業全部的所有權文件交給原告人;
	(iii)	第一和第二被告人在原告人交付港幣$400,000.00的樓價餘款後，透過合適的轉讓書將物業的法定所有權轉讓給原告人；
(4)	如第一與/或第二被告人沒有執行轉讓書將物業的法定所有權轉讓給原告人，高等法院司法常務官或其任命之人等可代其執行有關的轉讓書。

訟費

18. 本庭頒下臨時訟費的命令。第一及第二被告人須支付原告人本案的訟費（包括聘用大律師的費用）。如與訟雙方未能同意訟費的款額，該款額由法庭評定官評定。如在14天內，與訟任何一方不向本庭提出申請，是項臨時命令作實。