劉仲基 對 劉妙婷

CACV 57/2021

[2022] HKCA 199

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

民事上訴

民事上訴案件2021年第57號

(原高等法院民事訴訟案件2017年第2030號)

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判決書

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由上訴法庭法官林雲浩頒發上訴法庭判案書：

引言

1.  本案的被告人與原告人是兩姊弟。雙方從父親遺產中繼承了三項物業（物業A、B和C），以聯權共有人方式持有。他們兩人於2017年3月26日簽署書面協議，同意變更三項物業的業權，達致由原告人單獨擁有物業A及被告人單獨擁有物業B和C。後來由於物業B和C附有租約，但被告人認為物業B和C應以「交吉」方式成交，因此沒有完成業權變更。原告人其後提出訴訟，要求強制執行協議。經審訊後，高等法院原訟法庭朱珮瑩法官裁定原告人勝訴，並駁回被告人的反申索。現被告人就該判決向本庭提出上訴。

背景

2.  雙方的父親劉俊儒（「父親」）於1994年去世，遺下妻子許麗娟（「母親」）及原告人和被告人兩名子女。父親的遺產包括他們一家位於荃灣芙蓉山的居所（「芙蓉山物業」）及涉案的三項物業，即：（1） 荃灣綠楊新邨Q座一住宅單位（「物業A」） ；（2） 葵涌梨木道32-50號金運工業大廈二期一單位（「物業B」） ；及（3） 金運工業大廈二期一個車位（「物業C」）（統稱「三項物業」）。

3.  父親生前立下遺囑，委任母親為遺囑執行人。根據父親遺囑，物業的處理方法為：

(1) 母親全權擁有芙蓉山物業，但她必須准許原告人及被告人在內居住，直至他們21歲為止。

(2) 至於A 、B 、C三項物業，母親為信託人，可出售或延遲出售三項物業。於兩子女未成年前，母親可將三項物業的資本或收入用作兩名子女的贍養、教育、支援或利益。於兩名子女21歲時，將三項物業平均分給他們。

4.  1996年3月1日，母親獲發遺囑認證書。由父親去世後，母親一直租出三項物業收取租金。

5.  父親去世時，兩名子女尚未成年。約於2000年，原告人已達21歲，但母親沒有立刻把三項物業交給兩名子女。

6.  2011年4月29日，母親以遺囑執行人身份簽署了三份轉名同意書（Assent），把三項物業各轉至原告人及被告人名下，由他們以聯權共有人方式共同持有。

7.  原訟法庭裁定，在母親簽署上述三份轉名同意書之前，母親、原告人和被告人已達成一個口頭協議，即在簽署轉名同意書後，三項物業繼續由母親出租，租金繼續由母親收取，以作為她的養老金，直至母親百年歸老為止（「口頭協議」）。

8.  到2016年，被告人提出要求，對共有物業作出安排，使她不用再和原告人共同擁有三項物業。被告人曾提出不同的方案，原告人也提出了他的建議。終於，在2017年3月26日，原告人及被告人簽署了一份「業權變更協議」；同日，被告人與母親簽署了一份「附加合約」。

9.  業權變更協議的條款如下：

「 甲方：劉妙婷

乙方：劉仲基

1. 是次業權變更是因應甲方首先提出而發生。

2. 雙方同意變更共同擁有的物業業權。

3. 此協議將取代雙方過往所有之談判，聲稱，理解及協議。

4. 共同擁有的物業為以下物業：

i. 物業Ａ：荃灣綠楊新邨Q座XX樓XX室

ii. 物業B：葵涌梨木道32-50號金運工業大廈二期XX樓XX室

iii. 物業C：葵涌梨木道32-50號金運工業大廈二期XX號車位

5. 經戴德梁行估價後，雙方同意共同擁有的物業為以下價格：

i. 物業Ａ：港幣545萬元正

ii. 物業B：港幣365萬元正

iii. 物業C：港幣100萬元正

6. 業權變更方式：

i. 甲方同意售出物業A一半的業權予乙方。

ii. 乙方同意售出物業B及物業C的一半業權及支付港幣40萬元正予甲方。

iii. 即在業權變更後，物業A將由乙方單獨持有，而物業B及物業C將由甲方單獨持有。

iv. 以上物業是以現狀進行業權變更。

7. 業權變更會用近親轉讓辦法進行：

i. 雙方將聘用各自的律師進行近親轉讓。

ii. 雙方將各自負責其律師費用。

iii. 轉讓引起的厘印費，將由雙方平分承擔。

8. 雙方須在簽定協議當日起的兩個工作天內，即2017年3月29日或以前，展開是次業權變更的有關程序，違者當反悔論。

9. 甲方及乙方同意分別委託其代表律師：

i. 甲方代表律師為 葉謝鄧南豐分行

ii. 乙方代表律師為Y. T. Szeto & Co., Solicitors

10. 雙方同意在此協議日期之三個月內，即2017年6月26日或以前，完成交易手續。

11. 在交易完成前，雙方不得用任何形式將以上物業或此合約之權益轉讓或售予第三者。

……」

10.  附加合約的主要條款是在業權交易完成起30日內，被告人必須遷出芙蓉山物業，並清理其私人物品，以後不再與母親及其家人有不必要的接觸。

11.  於2017年4月至5月期間，原告人與被告人對業權變更手續的形式和所需付的印花稅發生爭議，但最終同意以買賣合約方式進行，即原告人向被告人出售物業B和物業C的一半業權，而被告人則向原告人出售物業A的一半業權；原告人並同意由他全數支付所有業權變更協議衍生的印花稅。

12.  2017年4月24日，被告人把業權變更協議遞交稅務局蓋印花。同日，原告人委任的律師行（即司徒毓廷律師行，簡稱“YTS”）致函被告人委任的律師行（即葉謝鄧律師行，簡稱“YTT” ），並附上出售物業B及物業C的買賣合約草擬本。兩份買賣合約草擬本皆訂明買賣是連租約的，且附上租約副本。物業B的租約為期兩年，約滿日期為2017年12月14日；物業C的租約為期一年，約滿日期為2017年11月30日。

13.  於2017年5月17日，YTS發信件致YTT並提出解決當時雙方爭議的建議，即：

(1) 由YTT準備物業A的買賣合約給原告人簽署，被告人則簽署YTS於2017年4月24日草擬的有關物業B及物業C的買賣合約；

(2) 有關三項物業買賣的所有印花稅由原告人獨自負責；

(3) 其他律師費用各自負責；

(4) 交易完成日期仍為2017年6月26日。

14.  2017年6月5日，YTT將物業A的草擬買賣合約送交YTS，並指出如無修改，原告人可簽署該合約。YTT當時並沒有反對YTS於2017年5月17日信中所作的建議。

15.  2017年6月14日，原告人將三份分別為三項物業的業權分割通知書登記在土地註冊處。YTS亦於2017年6月16日發信通知YTT此事。

16.  同日，2017年6月16日，YTT對YTS就物業B及物業C草擬的買賣合約作出修改後送回YTS，修改內容包括：

(1) 刪掉有關買賣是在物業B及物業C有租約情況下進行及列出兩項物業於買賣時須「交吉」；

(2) 刪掉有關被告人確認她已視察物業B及C並完全滿意現物業現狀。

17.  YTS回覆及指出事實上雙方一直知悉有關物業是租出的，被告人於交易完成前要求視察物業並不合理。YTS指出交易實為雙方同意分割他們之間聯名持有的物業。YTS亦建議如三項物業任何其一有業權問題，雙方可以將交易完成日期延展，待雙方解決業權問題後才完成。而且，所有租約將於數月後到期，屆時物業將可「交吉」。

18.  YTT於2017年6月21日回覆，指稱被告人在簽署業權變更協議之前並不知道三項物業的出租情況，又指租約並不是兩位物業擁有人（即被告人和原告人）簽署的，因此租約應為無效。被告人堅持要求物業B及物業C「交吉」，否則，被告人建議出售三項物業，雙方平分所有售後得益。

19.  第二天，YTS回應並提出兩個方案給被告人考慮。因物業B將於2017年12月14日租約約滿，而物業C也將於2017年11月30日租約約滿，原告人建議為把物業B和C 的買賣延至2017年12月中在「交吉」情況下完成。原告人的另一項建議是交易仍在2017年6月26日完成，原告人願意將當時有關物業 B和C的租約於交易完成日更改為被告人為唯一業主，使她可在2017年6月26日開始收取租金。

20.  YTT在2017年6月23日回覆，堅持被告人對當時的租約不知情，並且不同意延後交易完成日，堅持於2017年6月26 日「交吉」及完成交易，或雙方將三項物業出售，平分售後得益。其後YTS於2017年6月26日的回信中撤回原告人之前提出他支付所有交易釐印費的建議，並通知被告人必須依照業權變更協議條款於當日（即2017年6月26日）完成所有交易。但YTT回覆說，被告人仍堅持物業B及物業C須於該完成日「交吉」，終於雙方沒有在6月26日完成交易。

雙方在訴訟中的主張

21.  2017年8月30日，原告人提出訴訟。原告人稱被告人堅持物業B和C要「交吉」，是拒絕根據業權變更協議進行成交，使原告人未能獲得物業A的另一半業權。再者，被告人於2017年7月29日寫信給物業A的租客，要求他在約滿後搬出。被告人又於2017年9月6日向物業A的管理處取得四張住客卡，使原告人未能重新租出物業A，損失了應可收取的租金。

22.  被告人在她的抗辯書指稱，物業B和C的樓契及租約一直由原告人保管，原告人在協議前刻意隱瞞相關資料，沒有披露被告人將要接受兩份非業主簽署的租約，並拒絕在指定的交易完成日期內（2017年6月26日），為該等租約達成合理的解決方案。被告人認為業權變更協議之交易有欺瞞成份，拒絕履行。被告人抗議原告人「強行推斷」她不願意共同出租物業A，被告人指三項物業一直被原告人霸據自用或獨自出租。被告人提出反申索，要求強制原告人聯合賣出三項物業，與被告人平分利益及費用，以解決雙方共有物業的束縛。被告人追討她已付出的不必要的律師費，共10000元，亦要求原告人賠償他霸據有關物業其間的租金收益。

原訟法庭的裁決

23.  原審法官在判案書中指出，雙方主要爭議事項為：

(1) 雙方和母親之間是否有口頭協議；

(2) 業權變更協議是否一份有效及有約束力的協議；

(3) 被告人是否違約；

(4) 原告人可否要求被告人履行業權變更協議，及原告人有否蒙受他所稱的損失。

24.  就上述第一項爭議，原審法官認為母親及原告人是可靠的證人，接納他們證供中所聲稱的口頭協議確有存在。

25.  就上述第二項爭議，原審法官認為被告人在2017年3月26日簽署業權變更協議之前，有充足時間諮詢法律意見及詳細考慮。被告人曾填寫 2013/14，2014/15 及 2015/16 年度三項物業的物業稅報稅表，顯示被告人知道三項物業均有租客及2016年3月時的租金數值，而且從其後的WhatsApp記錄可看到她繼續知道三項物業均有租客。原審法官認為被告人未能證明原告人在簽署業權變更協議前，曾刻意隱瞞相關資料或有任何欺瞞成份，被告人也未能證明三項物業的作價不合理。因此，法官裁定業權變更協議有效，對雙方均有約束力。

26.  就上述第三項爭議，原審法官指出YTT於2017年4月24日收到YTS有關物業B和C的草擬買賣合約後，一直沒有反對其內容，直至6月16日才首次提出物業B和C的買賣不應附租約，而須「交吉」。原審法官留意到 YTT 在6月21日的回覆裏指稱，被告人在簽署業權變更協議前並不知道三項物業的出租情況，但她認為被告人其實清晰知道三項物業均有租客。而且業權變更協議列明物業是以「現狀」進行業權變更，從沒提及「交吉」。原審法官認為被告人明顯知道三項物業附有租約，不能在2017年6月26日「交吉」，被告人堅持物業須「交吉」並不合理，她並無合理理由拒絕簽署買賣合約，因而引致交易無法進行。因此，法官裁定被告人是違反業權變更協議的一方。

27.  就上述第四項爭議，原審法官認為在業權變更協議未履行前，三項物業的租金仍應由母親收取，因此原告人就物業A租金損失的賠償申索不成立。至於原告人的其他損失，法官指令損失評估另由聆案官處理。

28.  此外，原審法官認為被告人未能證明原告人曾長期霸佔物業B和C。而且違約一方是被告人，即使她就物業B和C有任何租金損失，也是她自己造成。被告人的反申索不成立，因此下令撤銷。

上訴理由及分析

29.  以下，本庭將根據被告人存檔的上訴通知書、她提交的書面上訴陳詞綱要、及她在聆訊時的口述陳詞，討論她提出的上訴理由。

30.  有關原審法官裁斷原告人、被告人及母親三方曾經有口頭協議讓母親收租直至百年歸老，被告人提出原審法官沒有說明，憑什麼根據及推論認為原告人及母親是可靠證人。原審法官從被告人與母親的WhatsApp內容抽取的零碎說話，不足以證明被告人口頭協議所包含的同意或承諾。口頭協議是母親捏造出來的藉口，用來掩飾自己擅自簽署他人物業租約的行為，因此母親是一個「身份有衝突」的證人。法官以當事人對話的語氣作為根據證實口頭協議存在，理由牽強。被告人反問：如果子女願意母親在2011年後可繼續任意處置三項物業，何必多此一舉辦理轉名手續再加一個口頭協議？不辦轉名手續便是了。

31.  本庭須指出，在本港法律制度下，評估證人及其證詞的可信性及衡量證據是原審法官的職責，上訴並非對案件重新進行審訊。原審法官作出事實裁決時，具備上訴法庭所欠缺的優勢，例如原審法官直接聽取證供，有機會親自觀察證人作供時的神態、舉止、反應、表情、語氣等，從而協助決定有關證人及其證詞是否可信及可靠；上訴法庭不享有這種優勢。

32.  上訴法庭對原審事實裁斷給予相當程度的尊重和信賴，不僅是由於原審法官在判定可信度方面具有上述優勢。原審法官的主要職責是判定事實，履行此職責的經驗使他成為這方面的專家。若上訴法庭重複原審法官的工作，會耗用龐大司法資源，而對判定事實的準確度只會有微不足道的貢獻。此外，訴訟各方早已按要求集中精力和資源，去說服原審法官接納他們各自對事實的陳述；若在上訴階段要求他們再說服另外三名法官，委實是要求太多了。原審應該是訴訟過程中的「主要事件」，而不是「一次中途嘗試」。(見于文鳳 對 周星馳 [2021] HKCA 1456第6-8段，援引Anderson v City of Bessemer (1985) 470 US 564, 574-575)

33.  再者，根據案件審理程序，原審法官主持整個案件的聆訊，他的最終判決反映他對證據的整體熟悉和了解。原審法官往往浸淫在案件達數天、數週、甚至數月之久，對案件的洞悉會比上訴法庭深入得多；相比之下，上訴法庭經常須按被上訴的命令或判決而只局部審視案情，對案件的看法較為侷限及狹隘。（見于文鳳 對 周星馳 [2021] HKCA 1456第6-8段，援引Housen v Nikolaisen [2002] 2 SCR 235, §14）

34.  因此，根據確立已久的基本原則，上訴法庭不會輕易干預原審法官對證人證詞及其他證據的評估，包括是否信納某位證人的證詞，也不會輕易推翻原審法官對事實的裁斷。要說服上訴法庭推翻原審法官就事實所作的裁決，上訴一方必需提出足夠論據，證明這個裁決是明顯錯誤的（plainly wrong），包括原審法官忽略考慮關鍵性的證據、誤解證據、作出沒有證據支持的事實裁定、或作出任何一位法官在理性判斷下都不可能作出的裁斷。這是一個相當高的門檻，上訴人不可以單單因為法官不接納他的證據或說法，便指裁決是明顯錯誤的。見：Ting Kwok Keung v Tam Dick Yuen (2002) 5 HKCFAR 336；China Gold Finance Ltd v CIL Holdings Ltd（未經彙編）CACV 11/2015, 2015年11月27日判案書；及曾春段 對 宏利人壽保險（國際）有限公司（未經彙編）CAMP 37/2017, 2017年12月7日判案書。

35.  本庭認為，在本案中原審法官裁定原告人、被告人、母親三方之間有口頭協議，有充分的證據作為基礎，並非明顯錯誤。事實上， 2011年後三項物業均有出租，被告人也不否認租金一直由母親收取，並由她決定如何使用。文件證據中有2016年12月7日至2017年4月28日被告人和母親之間的WhatsApp記錄，從這些記錄，可看到母親曾對被告人說：

2017年1月17日：

下午4:02 「轉名嗰陣唔咪咁講咩？我收租到我死」

而且也可看到被告人曾向母親說：

2017年1月18日：

下午 5:23 「係Daddy比我嘅野，唔係你話唔郁就唔郁，你嗰份已比你，Daddy死後你洗喺我身上嘅錢我已經還夠，我比你收租係情義，唔比你係道理」

下午 5:26 「如果唔係比你keep住啲物業收租，我一早想搬喇”

2017年2月1日：

下午 10:45 「…… 我唔會改變綠楊及金運等物業現時擁有及收租權，我只要求收回綠楊及金運等物業之管理權……」

2017年3月19日：

下午12:58 「仲有，下個月開始你比番一半你依家收嘅租比我，我自己嘅物業嘛，唔好攪你嘛……」

36.  原審法官指出這些對話顯示被告人一直知道及同意母親收取三項物業的租金。被告人說這些是「零碎說話」，但她自己卻提出另外一些片段如下：

2017年3月19日：

下午 12:58 被告人：「仲有，下個月開始你比番一半你依家收嘅租比我，我自己嘅業嘛，唔好攪你嘛……我交番租比你都仲有賺……」

下午1:03 被告人：「話你知，一日你唔同我分清楚啲嘢，我都會咁樣疲勞軍炸你，想真正安安靜靜過埋下半生，唔該你都合作比我快快樂樂走人……」

2017年3月20日：

上午10:28 母親：「啲樓契一早已拎咗畀呀基」

上午 10:31 母親：「啲租金我下月會計返畀你，3份收晒先一齊畀，最後一份要15號先齊」

2017年4月23日：

下午 10:42 被告人：「請自重，面斥不雅。面是人俾，到時唔好話人傷害你」

2017年4月24日：

上午 8:55 母親：「你啲業權搞好咗，我就畀番你哋收租，而家搞到都唔知點，我都唔知點畀你哋，搞好先講啦！（如果你等錢使我可以借住畀你先㗎）」

上午 9:59 被告人：「唔好又側側膊唔比我，3月20日講嘅時候，都係未變業權，所以現在業權就係所有嘢我都有一半，所有租金除2便是，好清楚好易計，冇任何藉口可言。除非係你哋兩個夾埋，你個仔一方面拖住唔分開啲嘢，你又話要分開啲嘢先比番我，咁咪可以成世唔使比囉。」

上午 10:13 母親：「你唔好自己諗埋咁多嘢啦，之前諗住四月一定搞好晒，點知而家你哋搞成咁」

上午 10:18 被告人：「唔使講咁多，總之唔係業權唔清楚唔點知分番啲租金，邊個時候分咪用番邊個時候嘅業權，依家嘅業權就係所有嘅一半」

上午 10:19 被告人：「你亦可以睇番whatsapp嘅紀錄」

上午 10:21 被告人：「做人有啲口齒！！承諾係自己講，唔該就要做」

上午 10:23 母親：「你唔好同我講承諾，你問下你自己對我有咩承諾」

上午10:24 母親：「我唔係唔願畀你哋收租，總之你哋搞清楚」

37.  本庭認為，這些對話也和原告人與母親的證供相符，即三方曾有共識，三項物業由母親收租，到2017年時，被告人要求「分家」，母親願意待被告人和原告人達成業權轉換協議後，放棄繼續由自己收租。

38.  原審法官的裁斷不但有原告人和母親的證供為基礎，而且與客觀事實及文件證據相符，被告人未能證明原審法官的裁斷是明顯錯誤的，因此她對口頭協議的上訴理由不成立。

39.  對於原審法官裁定被告人違反業權變更協議，被告人主張她雖然填寫過2015/16及之前的物業稅報稅表，但這並不代表她知道2016/17或之後的租賃情況。被告人曾在2013年的一份租約裏同意由母親收取租金，但這也並不代表被告人對以後其他租約有同樣的意願。被告人作為合約的買家，又是業主之一，有權知道交易物業的實況，但原告人沒有向她交代有關資料。在簽訂業權變更協議時，沒有人告訴她有關的租約是非業主簽署的。這些不被法律保障的租約，可能構成將來與租客發生爭議或按揭被拒的風險。業權變更協議裏沒有列明買賣是連租約的；協議裏提及的以「現狀」交易，只是說明物業現有結構、裝置等「硬件」，不能與租賃狀況等「軟件」一概而論。在一般樓宇買賣裏，即使臨時合約簽署時物業有租客，但仍可以在交易成交日「交吉」，所以不能單憑被告人知道有租客存在，就裁定被告人沒有合理理由拒絕成交。事實上，被告人到接近成交日才得悉實況，否則她根本沒有動機拒絕履行合約。

40.  在一般樓宇買賣中，倘若買賣合同沒有明確規定，法律會推定物業是以「交吉」方式出售的：見 Wong Yuk Ying v Chan Pui Shan May (CACV 265/2013, 4-3-2016)，第22.1段； Strong Beauty Ltd v Gain Legend Industries Ltd [2008] 1 HKLRD 570，第13段。可是，本案涉及的並不是一般的樓宇買賣合約。原告人與被告人簽署的是一份業權變更協議，他們要互相轉讓的並不是三項物業中每一物業的整個物業及其業權，而只是每一物業的一半業權，而對方已有該物業的另一半業權。在法律上，作為共有人，雙方在這交易前對該物業已有一體管有權 (unity of possession)。當一個共有人向另一個共有人出售他在物業裏的權益時，本庭認為法律並不會在他們的交易中自動加入隱含條款，規定賣方有責任使買方獲得物業的空置管有權(vacant possession)。

41.  這種合約也並非所謂「最高誠信合同」(contract of utmost good faith)。原告人沒有法律責任在簽訂協議前把一切有關物業B和物業C的資料向被告人披露。被告人說她在簽約前屢次要求查閱租約而被原告人拒絕，本庭認為這也不能證明雙方同意業權轉換是不帶租約的。倘若被告人認為她未有足夠資料，她當時是可以拒絕簽署業權變更協議的。實際情況是，被告人早已授權把物業出租，被告人在簽署協議時，知道並同意物業B和物業C已出租，而且被告人當然也知道她本人並沒有簽署這兩個物業的租約。

42.  即使被告人當時沒有看過租約，又不知道該兩租約將何時約滿，但她並沒有在業權變更協議中訂明成交時物業須「交吉」。結果，業權變更協議既沒有明確指明物業B和物業C是連租約出售的，也沒有指明是「交吉」的。在這情況下，本庭認為，雙方的協議對是否附租約或「交吉」並無規定。倘若成交日時租約已約滿而租客亦已離開，則可「交吉」成交；倘若租約仍未約滿，則附帶租約成交。因此，於成交日當天被告人無權堅持物業B和物業C須「交吉」成交，原審法官裁定被告人是違約的一方，是正確的決定。

43.  被告人在陳詞大綱中說後來由YTS律師行提供的租約副本「可以是簽約後才捏造出來的文件」，對被告人不公平。本庭認為被告人完全沒有合理基礎去作出這種嚴重的指控，也沒有在原審時根據《高等法院規則》發出通知說她質疑那些租約的真實性，因此，本庭不會採納她的猜測。

44.  被告人在她的上訴論點綱要中提出，業權變更協議沒有條款指明「必買必賣」或「可強制執行」。這也不是有效的上訴理由：有關不動產的權益的合約，一般是可以由法庭頒布強制履行令（order for specific performance）來強制執行的。另外，被告人以為法庭只強制她單方面履行協議，要她把物業無償轉讓給原告人，是對法庭命令的誤解。強制履行令的目標是執行整個業權變更協議（即包括雙方的責任），而且是在原告人願意、有能力、及準備好履行他的合約責任的前提下所作出的，絕不會讓原告人在無需付出代價的情況下獲取被告人的財產。

45.  被告人又說她認為交易是以「交換契」方式進行，而原告人則認為是以「買賣契」方式進行，因此雙方在當時還未達成共識，理應視為合約無效。本庭認為，協議的內容和用詞顯示雙方均視它為一份嚴肅的、有約束力的協議，法庭不會輕易因為文件裡沒有表達所有詳細事項而裁定協議為無效。本庭認為，業權變更協議對雙方要變更的物業業權、物業價值、變更方式及成交日期皆有明確規定，是一份有效的合約。此外，被告人把該協議交給稅務局蓋印花，顯然也認為它是一份有效的文件。後來雙方未能完成交易，純粹因為被告人堅持物業B和物業C須「交吉」，當時YTT並沒有說因為雙方對交易方式是「交換」或「買賣」仍存異議，而被告人拒絕成交。

46.  對於原告人有否霸佔物業的問題，被告人提出，假如原告人只是因為颱風而需進入物業A，隨後加鎖，而不是為阻止被告人進出物業，為何事後不給被告人配鑰匙？被告人於2019年1月24日的回信中，曾要求原告人交還三項物業的鎖匙及停止干預被告人於有關單位活動。

47.  對於被告人的指稱，原審法官在判案書中指出：

「 82. 審訊中，原告人的解釋為管理處告訴他不能進入物業C，除非他登記車牌及申請入閘證。因此他登記了妻子的私家車號碼。他否認被告人的指控他是長期佔用物業C，但因他也是業主並需要到物業C去處理物業C的事項，而他偶然去時會將車泊在物業C，但不是長期佔用。

83. 根據原告人存檔的修改後的反申索書的抗辯書中指稱，在物業A租客搬出後，被告人曾嘗試進入及佔有物業A，並於物業A加上電子鎖及一把大鎖及金屬鏈以鎖物業A的鐵閘及防止原告人進入。後於2017年約9月/10月期間被告人反將母親位於荃灣的物業 (“富華中心”)加鎖，但母親其後告訴警察她不會追究。

84. 原告人的證人陳述書中也曾提及的證供為2017年10月香港有颶風。管理處通知原告人物業A有一窗門鬆了，因此原告人去到物業A並闖進，關好窗門後，他用另一鎖鎖回。

85. 無論如何，本席裁定被告人並沒有提出足夠證據證明原告人曾長期佔用物業B + 物業C。如上述，本席認為在變更協議未曾履行前，3項物業根據口頭協議仍應由母親處理及收取租金。並且違約一方為被告人，因此即使她就物業B + 物業C有任何租金有任何損失，此為她自己造成。在考慮了所有證供後，本席認為被告人的反申索並不成立。」

48.  原審法官裁定被告人未能證明原告人曾長期佔用物業B和物業C，是她對事實方面的裁斷。本庭認為，被告人完全未能提出任何有效理由證明原審法官的裁斷有任何明顯錯誤，因此她對這方面的投訴也不成立。

49.  此外，對於原審法官在判案書第36段提到「原告人及被告人繼續同意母親收取租金直至原告人結婚」，被告人稱這是法官自己「無中生有」。可是，根據判案書，這是母親在審訊作證時確認的情況。被告人在本上訴中並沒有提交審訊時母親作供的錄音謄本，來證明母親並沒有這樣說。因此，被告人的投訴不成立。

50.  最後，被告人投訴，原審法官未經當事人同意，便在判案書中公開本案人物的家庭背景及私人對話，有侵犯個人私隱之嫌。本庭認為這個投訴也不成立：香港法庭的審訊一般是公開進行的，判案書一般也是公開文件。法官須為其判決提供理由，在判詞中提及案件背景及證據，並無不妥，也難以避免。

51.  綜上所述，被告人就本上訴所提出的理據無一成立，因此上訴應被駁回。

被告人於上訴存檔的誓詞

52.  被告人於本年1月7日存檔一份誓詞，附有綠楊新邨最近半年的成交資料，她要求法庭頒令，要原告人以金額賠償代替業權轉易方式，歸還物業A的一半業權的等值予被告人。由於被告人的上訴不成立，而且該誓詞對本案結果並沒有重大影響，不符合在上訴階段接納新證據的條件（見Ladd v Marshall [1954] 1 WLR 1489），因此本庭拒絕准許被告人採用該誓詞作為上訴證據。

結論

53.  基於上述原因，本庭裁定被告人的主張不成立，駁回上訴。

54.  雙方在聆訊時表示同意敗訴方須向勝訴方支付訟費，因此本庭根據慣例命令被告人向原告人支付本上訴的訟費。原告人可於本判案書起14天內向法庭及被告人提交他的訟費清單（因原告人無律師代表，訟費應參照《高等法院規則》（香港法例第4A章）第62號命令，第28A條規則計算）；被告人可於其後14天內向法庭及原告人提出書面反對理由；本庭將根據文件以簡易程序評定訟費。