馮榮添 對 陳作華

LDPD 536/2013

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號 LDPD 2013 年第536宗

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判案書

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背景

1.  申請人是本案處所 "香港九龍深水埗興華街28號5樓C房" 的業主，答辯人是租客。

2.  申請人由於申請人已經在2013年1月22日向答辯人發出通知書，訂明租約於2013年2月28日終止，申請收回處所的管有，並要求作出命令繳付中間收益，直至樓宇交吉日止，及訟費。

雙方的證供

3.  申請人方面的證人:申請人馮榮添先生 ("馮先生")。

4.  答辯人方面: 答辯人陳作華先生 ("陳先生")。

申請人的案情

馮先生的證供

5.  申請人與答辯人在2002年5月22日簽訂本案處所的租約。租金每月為1,500元，租期由2002年6月1日起至2004年5月31日，期滿按月出租。

6.  租金由2011年4月1日起每月為2,300元。

7.  2013年1月馮先生開了加租至2,800元的租單, 但陳先生也只交舊租。

8.  馮先生在2013年1月22日寄上掛號信通知陳先生,馮先生不再租給陳先生, 請陳先生在2013年2月28日前搬出。因陳先生沒有人在家, 馮先生事後發現掛號信退回給馮先生。

9.  馮先生在2013年1月31日寫上信條 ("通知信條"),通知陳先生, 陳先生, 馮先生不再租給陳先生, 要求陳先生在2013年2月28日搬走。馮先生在2月份租單上角也寫上通知, 要求陳先生在2013年2月28日搬走。但馮先生並沒有保留通知信條及租單的副本。

10.  馮先生陳述, 馮先生在2013年1月31日，大約下午4時到達本案處所，由於陳先生不在，馮先生將通知信條連同租單 "攝入" 本案處所門隙。

11.  陳先生自2013年3月1日未有繳付租金/中間收益。馮先生追討中間收益每月為2,800元。

答辯人的案情

12.  答辯人沒有提交證人陳述書，亦缺席今天的審訊。

13.  答辯人在2013年3月11日提交的反對通知書，反對馮先生的申請，陳述:

"(1)   我沒有收到業主通知書;

(2)   我在上述地址住滿十年, 每個月都準時交租, 沒有拖欠業主分文;

(3)   我質疑業主為甚麼在2004年租約滿後, 只懂加租, 而不提租約問題。因為市道不好, 我亦是一個好租客。而今市好轉供不應求為多收一點租金所以向我提出收樓;

(4)   我至今年紀老邁, 在外更難找到地方租住。"

討論

雙方的爭議

14.  綜合雙方的證供，本席認為雙方的爭議，可歸納為下列3點:

爭議的第1點: 申請人在2013年1月22日的掛號信是否有效

15.  馮先生在2013年1月22日寄上掛號信通知陳先生在2013年2月28日前搬出,馮先生事後發現掛號信退回。

16.  由於掛號信退回，本席裁定通知無效。

爭議的第2點: 申請人在2013年1月31日的通知是否有效

17.  馮先生在2013年1月31日將通知信條連同租單上角寫上通知, 要求陳先生在2013年2月28日搬走，"攝入" 本案處所門隙。

18.  答辯人在反對通知書陳述，沒有收到通知書。

19.  香港法例第219章《物業轉易及財產條例》第62條規定:

“(1) 本條例規定或授權送達或發出的任何與土地有關的通知，均須以書面作出。。

(2) 本條例規定或授權送達按揭人或承租人的通知，雖然只以按揭人或承租人該稱謂作為該通知的收件人而沒有寫上按揭人或承租人的姓名或名稱，或一般地只以有利害關係的人作為收件人而沒有寫上任何姓名或名稱，亦已足夠，即使受該通知影響的人並不在場、無行為能力、尚未出生或未能確定，亦是如此。

(3) 本條例規定或授權送達的通知，如留在承按人、按揭人、承租人或須予送達通知的其他人在香港的最後為人所知的居住地方或營業地址，則該通知已獲充分送達；如屬本條例規定或授權送達按揭人或承租人的通知，而該通知已張貼於按揭或租契所包括的土地，或已在該土地上留交按揭人或承租人，則該通知亦已獲充分送達。

…

(5) 除非明訂有相反用意，否則本條條文的適用範圍須延及─

…

(b) 終止任何租契的通知。”

20.  本席考慮雙方的證供，認為馮先生整體上的證供，誠實可信，他清楚交待所知所聞，沒有被盤問難倒，亦無廻避證供之嫌。

21.  在考慮所有的證供及衡量相對可能性後，本席接納馮先生的證供，馮先生在2013年1月31日,將在2013年2月28日終止租約的通知,寫上陳先生作為收件人,留在陳先生的居住地方，本席裁定通知不少於1個月, 通知有效。

爭議的第3點: 答辯人是否有欠租/欠中間收益

22.  馮先生的證供指出陳先生自2013年3月1日起,未有繳付租金/中間收益。馮先生追討中間收益每月為2,800元。

23.  答辯人在反對通知書陳述，答辯人住滿十年, 每個月都準時交租, 沒有拖欠業主分文。

24.  在考慮所有的證供及衡量相對可能性後，本席接納馮先生的證供，本席裁定，答辯人自2013年3月1日起，未有繳付租金/中間收益。但本席信納答辯人並沒有同意繳付申請人每月2,800元。因此本席裁定，申請人只可追討中間收益，每月為2,300元。

判決

25.  由於本席裁定遷出通知有效，因此本席裁定申請人申請收回處所的管有及追收中間收益得直。

26.  答辯人須將本案處所即 "香港九龍深水埗興華街28號5樓C房" 的空置管有權交回申請人。

27.  答辯人須繳付申請人由2013年3月1日起至將處所空置管有權交回為止中間收益，每月為2,300元。   

28.  暫緩執行收樓令至2013年5月31日，條件為:

答辯人須於2013年5月24日或之前繳付申請人由2013年3月1日起至2013年5月31日為止之中間收益，每月為2,300元。若答辯人未能遵守繳款條件，則暫緩執行收樓令即時予以取消。申請人可即時執行收樓令。

29.  就訟費事宜，由於本席裁定申請人勝訴，答辯人須支付申請人這次申請的訟費，其款項即時評估為500元。此訟費命令為暫准令，除非任何一方在14天內以傳票方式申請更改，此暫准令則成為絕對命令。