劉樂明 對 曾世亷

LDPD 260/2015

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2015年第260宗

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判案理由書

1. 本案是一宗租務糾紛。本席於2015年3月9日的聆訊作出以下頒令: -

(1) 答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人;

(2) 答辯人須支付申請人由2015年2月5日至交回處所的空置管有權為止的中間收益, 以每月5,300元計算;

(3) 答辯人須支付申請人本申請的訟費，即時評定為509元。

2. 答辯人於2015年3月20日提出非正審申請，要求批准上訴許可和暫緩收樓。

3. 於2015年3月27日的聆訊，經聆聽和考慮雙方所作的證供及陳述後，本席拒絕答辯人上訴許可和暫緩收樓的申請，亦命令答辯人須支付申請人非正審申請的訟費，即時評定為56元。本席同時表明會頒下書面判案理由書。本席的判案理由如下: -

申請人的案情

4. 申請人是涉案處所的業主。申請人和答辯人曾簽訂書面租約, 租期由2012年4月20日起至2015年4月19日，每月租金5,300元 (“本租約”)。申請人聲稱答辯人從2015年1月20日起未有繳付租金，所以申請收樓及追收租金；並申請要求作出命令繳付中間收益及訟費。申請人亦聲稱答辯人過往也曾有欠租，並有審裁處之裁決，檔案編號為LDPD1470 of 2014。

答辯人的案情

5. 答辯人於2015年2月13日存檔反對通知書反對申請人收樓, 理由是 (1) “業主只懂得收租，不懂得發租單。”；和 (2)  “以現金交的金錢不算交租嗎？”。

6. 答辯人於2015年3日9日的聆訊中補充並總結他的反對理由及詳情如下:

(1) 答辯人並沒有欠租: 有一位何先生已代答辯人交付由2015年1月20日起至2015年3月19日的2個月租金；

(2) 申請人違反租約，收租後沒有發租金收據給答辯人；

(3) 申請人於租約開始時沒有提供業權登記資料，証明他可出租涉案處所的身份；

(4) 申請人於租約開始時亦沒有提供按揭銀行准許申請人出租涉案處所的証明；

(5) 申請人於租約內沒有提供聯絡地址，因此答辯人或會於租約完結後不能聯絡申請人追收按金；另外，申請人也沒有提供按金收據及資料証明按金已適當地存放於信託户口；

(6) 3年和3年以上的租約必須以租契訂立：本租約的租期是3年，但不是以租契訂立所以無效，申請人也不能以本租約收樓；

(7) 由於沒有租金收據、沒有業主的聯絡地址、沒有業權登記資料及本租約不是以租契訂立，答辯人不能申請政府關愛基金的補助: 答辯人認為申請人須負責及先賠償答辯人由此引起的損失；

(8) 答辯人曾受申請人滋擾；和

(9) 由於申請人沒有提交表格CR109給差餉物業估價處，申請人不能追收租金及申請收樓。

7. 答辯人亦以希望尋求法律緩助為理由，要求押後審理本案。

反對理由(1) - 答辯人並沒有欠租

8. 答辯人聲稱何先生是一名地產代理。雖然他不知道何先生的全名，何先生曾向他確認會代他支付申請人2個月租金，條件是他會先給何先生一張2個月租金之期票，待他如能成功向申請人收回按金後，何先生便能以此期票收回代繳的款項。另外，何先生也曾給他現金2,650元，以換取他撤銷他先前向地產代理監管局的投訴。

9. 答辯人聲稱曾給何先生一張期票，但由於他對何先生的身份有懷疑，他所寫下的期票日期為2015年4月31日；由於4月沒有31日，這張期票將不能兌現。

10. 申請人於聆訊中確認沒有收到答辯人、答辯人所聲稱的何先生或其他人，以現金或以銀行轉賬方式繳付由2015年1月20日起的租金。

11. 在相對可能性下，本席不相信答辯人所聲稱的何先生已代答辯人支付申請人2個月租金。本席認為答辯人的說法牽強和不合常理；一個答辯人也不太認知的人不大可能會代答辯人繳付租金。縱使由於答辯人曾向地產代理監管局投訴，答辯人和何先生真有代繳租金的協議，答辯人也已破壞此協議。由於答辯人交給何先生的是一張不能兌現的期票，本席不相信何先生會代答辯人繳付租金。

反對理由(2) 、(3) 、(4) 、(5) 、(7) 及(8)

12. 本席認為此等反對理由並無合理可爭辯性，不能有效反對申請人以欠租申請收樓。按照一般常理，雙方於租約商討時均可要求對方提供某些資料才簽訂租約，但當租約已簽訂後，單方面不能以對方不曾提供某些資料來否定租約的有效性。縱使答辯人不能成功申請關愛基金的補助是由於缺少某些資料，答辯人不能以此理由欠租，也不能以此理由反對申請人以欠租申請收樓。另外，縱使申請人違反法例，如沒有提供租金收據和侵擾租客，亦不妨礙申請人以欠租沒收租賃權並申請收樓。無論如何，申請人於聆訊中曾表明已於上次審裁處聆訊後補回收據給答辯人，期間亦沒有滋擾答辯人。

13. 本席亦認為如答辯人以申請人違反租約為其不交租的抗辯也不能成立；因為除租約另有訂明外，租客付租金的承諾是獨立於業主在租約下的責任，即使業主沒有履行其租約的責任，租客也必須履行租客付租的責任。再者，答辯人也不曾於本案成功確立申請人違反租約，和由於申請人違反租約下他可抵銷租金的損失；答辯人也不曾申述他可追討的損失和欠租有何足夠的關連性。

反對理由(6) - 本租約不是以租契訂立

14. 本租約是3年期，不是3年以上的租約須以租契的方式訂立，並須於土地註冊處註冊。本席認為答辯人錯誤理解租契的要求，並錯誤指控本租約無效。

反對理由(9) -申請人沒有提交表格CR109

15. 申請人於聆訊中表示不知道甚麼是表格CR109，亦沒有提交此表格給差餉物業估價處。但是，申請人確認放棄追討答辯人由2015年1月20日至本申請提交日 (2015年2月5日) 前的欠租。

16. 本席認為，申請人雖然在沒有提交表格CR109下不能追收欠租，但如答辯人確有欠租，申請人仍能以欠租申請收樓及要求由提交申請日至收回涉案處所為止的中間收益。

2015年3月9日的裁决

17. 答辯人於聆訊中表示希望尋求法律緩助，但答辯人由他提交反對通知書起至聆訊日 (約大半個月) 也未曾提出有關申請，審裁處也沒有收到由法律緩助署署長發出的備忘錄。雖然答辯人表明將會即時申請法律緩助，本席在考慮本案的案情後決定繼續聆訊。本案只是一宗租務糾紛，由欠租引至申請收樓的案件；雖然答辯人的反對理由比較多，案情並不複雜。

18. 由於本席相信答辯人有欠租和他未能依據他的反對理由成功抗辯，本席裁定申請人勝訴，可收回涉案處所及由本案申請日，即2015年2月5日，至收回涉案處所為止的中間收益，並得訟費。 

19. 另外，由於審裁處在先前雙方的案件編號LDPD1470 of 2014已頒令了一次濟助期，和答辯人於本案沒有提出再次頒令濟助期的要求及理由，本席決定於本案不再次頒令濟助期。

答辯人的上訴理據

20. 答辯人於此非正審申請，主要只是重述他於2015年3日9日聆訊時已提出的反對理由及詳情，包括他並沒有欠租；申請人沒有完全披露和隱瞞有關租賃的詳情；申請人沒有提供租金收據、按金收據、通訊地址、土地註冊資料及按揭銀行同意出租的証明等；本租約須以租契形式訂立；申請人沒有呈交表格CR109；申請人曾滋擾答辯人；及答辯人不能申請關愛基金的補助。

21. 答辯人亦有提出其他新的証供及論點，可歸納如下: -

(1) 關於答辯人有否欠租，答辯人提供新証供，他書面寫下一段他和申請人電話對話的節錄，說明申請人曾收下何先生的錢；

(2) 答辯人聲稱審裁處於2015年3月9日的聆訊中沒有意圖釐清案情始末，曾阻止他發言和不讓他把案情詳細申述，更不受理由於他將申請法律緩助而需要押後審理本案的要求，對他不公平；

(3) 由於申請人沒有得到其按揭銀行准許他出租物業，答辯人認為申請人不是涉案處所的真正業主，所以他不能申請收樓；

(4) 在申請人沒有成功申索欠租的前堤下 (申請人沒有提交表格CR109，不能申索欠租)，答辯人認為申請人不能依據欠租申請收樓；另外，答辯人提出上一次審裁處的裁決 (LDPD 1470 of 2014) 有相同錯誤：由於當時申請人也沒有提交表格CR109，所以不應判他敗訴及交付欠租。

2015年3月27日的裁决

22. 關於答辯人於是次申請上訴許可所重述的反對理由，本席於2015年3月9日已有裁決。本席在此不再重覆對這等爭論的裁決理由。

23. 答辯人提出的新証供 (1)：由於答辯人是可於2015年3月9日的聆訊中提出此新証供，本席認為此新証供不應被申請上訴許可的聆訊接納。無論如何，就算此新証供被接納，答辯人也未能成功舉証何先生確有付款。於是次聆訊中，申請人再確認他沒有收到答辯人聲稱的何先生或其他人的交款。

24. 答辯人提出的上訴論點 (2): 於2015年3月9日的聆訊，審裁處是曾給予答辯人機會和時間提出其論點和理據，在裁決前也曾詢問答辯人是否有補充，但這不等同審裁處不需要於聆訊時管理案件的程序和進度，任由各自一方自由發言或於庭上爭吵。至於本案是否須要押後等待答辯人申請法律緩助, 本席在此事項裁決前已考慮本案的案情和答辯人的論據。誠然，答辯人直至2015年3月27日的上訴許可聆訊也未曾申請法律緩助或聘請律師。

25. 答辯人提出的上訴論點 (3): 如申請人沒有得到其按揭銀行批准出租物業，對答辯人確是存在風險；按揭銀行如收回物業，按揭銀行或會不承認本租約。但這不等同申請人此時不是業主，不能以欠租申請收樓。

26. 答辯人提出的上訴論點 (4): 過往案例已多次裁決業主在沒有提交表格CR109下，仍可以欠租沒收租賃權和追討中間收益。於黄鳳鳴訴劉永強 CACV 245/2005一案中，上訴法庭有以下裁决: -

“7. 但本席認為盧先生就《業主與租客（綜合）條例》（香港法例第 7 章）第 119L 條的處理方法是符合上訴法庭於 Fuk Lai Ling v. Poon Shu Wan [1983] 1 HKC 126 的判決，這案說明就算業主未能符合第 119L 條的要求，他仍可以根據住客欠租的原因沒收租賃權及向住客追討中間收益。”

27. 另外，上次審裁處的裁決 (LDPD 1470 of 2014) 或未曾爭論申請人沒有提交表格CR109，但這案已在答辯人於濟助期內交付所有欠租和訟費下，租約恢復有效。無論如何，答辯人未能於此聆訊說明上次審裁處的裁決和2015年3月9日的裁決錯誤與否，或和此次批淮上訴許可與否，有何關連。

28. 按香港法例第17章《土地審裁處條例》第11AA(1)條規定, 除非審裁處或上訴法庭已批予上訴許可，否則任何人不得根據第11(2)條提出上訴；按第11(2)條的規定，在土地審裁處席前進行的法律程序的任何一方，只可以就審裁處的判決在法律論點上有錯誤為理由，向上訴法庭提出上訴。

29. 該條例第11AA(6)條同時規定，除非法庭信納(a)有關上訴有合理機會得直，或(b)有其他有利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。

30. 本席認為答辯人未能提出2015年3月9日的裁決在法律論點上有何錯誤。再者, 本席認為答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會，本案也不存在其他利於秉行公正的理由以致應進行上訴聆訊，所以本席拒絕答辯人上訴許可的申請。此外，由於答辯人只是以申請上訴許可的相同原因申請暫緩收樓，本席也拒絕其暫緩收樓的申請。

31. 至於本非正審申請的訟費，申請人只要求交通費56元；本席予以批准。