何英生及另九人 對 王竹筠及另七人

LDBM 152/2012

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號 2012 年第152宗

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判 案 書

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1.  本案涉及兩班新屯門中心（「屋苑」）業主的爭拗，導火線是屋苑的外牆紙皮石修葺工程。

背景

2.  第十申請人是屋苑的業主立案法團（「法團」），其他申請人是法團在2011年12月18日的業主大會選出的法團管理委員會（「管委會」）委員，第一申請人（「A1」）是主席。

3.  2011年12月18日的業主大會亦討論如何修葺屋苑的外牆紙皮石，考慮了三個方案： (1) 局部執補紙皮石； (2) 全面執補紙皮石；以及 (3) 全面填封紙皮石連油漆翻新（普遍業主稱此方案為「A3方案」）。經表決，A3方案獲大多數票通過。

4.  其後，屋苑業主再於2012年1月15日舉行特别業主大會，討論修葺外牆紙皮石工程，參與會議的業主再就該三個方案投票，A3方案最後亦獲得通過。

5.  管委會按上述兩次業主大會的決議，與工程承辦商簽訂包括A3方案在內的工程合約。

6.  有屋苑業主不滿管委會採納A3方案，第一答辯人（「R1」）入稟土地審裁處（即LDBM  22/2012一案），要求A1（作為管委會主席）按不少於5% 業主的書面要求召開業主大會。其後，審裁處在訴訟各方同意下，於2012年4月26日頒令開會。

7.  法團按審裁處的命令，於2012年5月20日召開特別業主大會。會議由A1主持，在屋苑的露天網球場舉行，約於下午3時30分正式開始。A1首先致詞，批評各位答辯人不理會兩次業主大會的決議再三要求開會討論修葺外牆紙皮石工程是濫用程序。之後，A1宣佈預留約1小時讓業主發言。大約有14名業主先後發言，有業主贊同亦有業主反對A3方案，當中亦加插一些專業人士（如律師、工程承辦商等）的回應。

8.  會議舉行至約下午5時20分，預留作業主發言的時段結束，A1宣佈就應否按R1等人提出的議案投票。突然，天氣轉壞，打雷及下雨，A1沒有經大會投票是否延會而自行宣佈延會（「延會決定」）。

9.  有在場參與會議的業主不滿A1的延會決定，冒雨留在會場，拒絶離開。其後，一些業主更於晚上約8時28分「繼續」會議，並作出多項決議，即：

(1)  議程 (1) （撤換第一至第五及第七至第八申請人作為管委會委員）獲得通過。

(2)  議程 (2)（補選管委會委員）獲得通過，各位答辯人獲選為委員，R1更當選為主席。

(3)  議程 (3)（業主不同意A3方案）獲得通過。

(4)  通過不討論議程 (4)（重選更換光井排水供水喉管工程方案）、(5)（重選暫定工程項目）及 (6)（承辦商的選擇）。

(5)  議程 (7)（向中標的承辦商提出減價要求）獲得通過。

(6)  議程 (8)（法團譴責各位答辯人不理會兩次業主大會的決議而再三要求開會）遭否決。

(7)  議程 (9)（要求答辯人解釋，為何經兩次業主大會通過後還要第三次討論A3方案）遭否決。

(8)  議程 (10)（要求答辯人解釋，如果推翻已簽訂的維修工程合約，將如何處理悔約的損害賠償）遭否決。

10.  2012年5月25日，A1以管委會主席身份發出「特別業主大會（延會）通告」，指出2012年5月20日的會議因天氣關係須要延會，續會將於2012年6月10日舉行。

11.  各位申請人提出本案，申請兩項聲明：

(1)  聲明2012年5月20日在新屯門中心L4樓平台網球場舉行的法團業主大會，在當日下午5時20分已有效終止；

(2)  聲明各位答辯人聲稱在2012年5月20日晚上8時28分開始繼續的業主大會及在該會議中通過的所有決議無效。

12.  各位答辯人反對申請，並提出以下的反申索：

(1)  聲明第一至第九申請人沒有任何權力於下午5時20分終止2012年5月20日在網球場舉行的會議，他們的延會決定無效，會議於下午5時20分後仍繼續進行；

(2)  聲明2012年5月20日的會議有效地即時撤換第一至第五及第七至第八申請人作為管委會委員；

(3)  聲明2012年5月20日的會議有效地即時補選各位答辯人作為管委會委員；

(4)  聲明2012年6月10日的續會無效，該會議的一切決議亦屬無效；

(5)  第一至第九申請人須立即將屋苑的帳簿、帳項紀錄、文據、文件及其他紀錄，連同法團的任何動產、印章、鎖匙移交給R1或第三答辯人；

(6)  禁止第一至第五及第七至第八申請人以管委會委員身份代表法團進行任何活動。

審訊

13.  審訊時，所有申請人均由黃大律師代表，曾律師代表R1、第二、第四及第五答辯人，而第七答辯人（「R7」）則無法律代表。

14.  起初，各位答辯人都委聘曾律師的律師事務所代表提交反對通知書及反申索書。但其後：

(1)  第三和第六答辯人選擇撤回抗辯及中止反申索，並與所有申請人達成訟費協議。他們表示明白申請人將會繼續本案申請（包括針對他們的申請），但仍選擇不參與審訊。他們最終缺席審訊。

(2)  R7選擇親自行事，但仍沿用存檔的反對通知書及反申索書。

15.  黃大律師、曾律師和R7均同意，本案的爭議是：

(1)  2012年5月20日下午約5時20分的延會決定是否有效？

(2)  2012年5月20日晚上約8時28分「繼續」開會及其後的決議是否有效？

16.  上述的爭議，涉及法律原則的爭拗和事實的演繹。

證據

17.  申請人一方將2012年5月20日下午舉行的會議的錄像呈堂，亦傳召A1和夏繼禹作供。夏先生是屋苑的管理代理人（「啟勝」）的物業及設施經理，負責籌備當日的會議。

18.  答辯人一方的R1和R7作供，他們亦將當晚舉行的會議的錄像呈堂。

19.  各位證人原則上重覆其書面陳述書的證供。曾律師結案時同意，很多在盤問時觸及的議題，例如A1的律師有否在LDBM 22/2012的聆訊中給R1看會議通知書的草擬本、是R1還是其他人通知A1預期有1,800名業主出席大會、屋苑的露天網球場是否適合舉行業主大會，以及 2012年5月20日的會議是否因審裁處的命令而不可延會至其他日期續會等，均與本案最終要審理的爭議無關。

20.  就於下午和晚上舉行的會議，訴訟各方均同意呈堂的錄像客觀地記錄會議過程，錄像成為本案的關鍵證據。倘若證人的證供與錄像有所出入，本席會以錄像為準。

21.  因此，本案的事實爭議相當有限，本席將在討論時交代一些關鍵事實。

討論

(1)     下午的延會決定是否有效？

22.  本席先討論適用的法律原則。

23.  起初，雙方律師就於主席是否有權不經大會表決而自行決定延會有著極大的爭議。

24.  曾律師提出，「主席是無權單方面決定休會，而是需要大會通過這方面的決定」。他認為「[A1] 的延會決定未獲親自投票或委派代表投票的業主以過半數票決定 ... 該延會決定屬於無效。任何延會的決定必須由在場業主按《建築物管理條例》附表3第3(3)條規定表決。」

25.  曾律師對適用法律的理解，主要源自於三個土地審裁處案例：

(1)  余劍英訴張文東 [2005] 4 HKLRD 762；

(2)  何可華訴海富苑業主立案法團 [2007] 1 HKLRD 445；及

(3)  西灣大廈業主立案法團訴楊耀輝，LDBM 211/2009（沒有彙報，2009年12月7日）。

26.  在余劍英一案，審裁處有如下判決：

「12.   在Carruth v. Imperial Chemical Industries Ltd. [1937] AC 707一案中，Russell大法官有以下的判詞 ：-

“there are many matters relating to the conduct of a meeting which lie entirely in the hands of those persons who are present and constitute the meeting. Thus it rests with the meeting to decide whether notices, resolutions, minutes, accounts, and such like shall be read to the meeting or be taken as read; whether representatives of the Press, or any other person not qualified to be summoned to the meeting, shall be permitted to be present, or if present shall be permitted to remain; whether and when discussion shall be terminated and a vote taken; whether the meeting shall be adjourned. In all these matters, and they are only instances, the meeting decides, and if necessary a vote must be taken to ascertain the wishes of the majority. If no objection is taken by any constituent of the meeting, the meeting must be taken to be assenting to the course adopted.” (底線加上)

13.       上述判詞在Kwan & Pun Co. Ltd. v. Chan Lai Yee & ors.[2002] 4 HKC 639一案中，亦被上訴庭所採用。本席認為上述判詞已很清楚說明休會是由大會而不是主席一人所決定。如果有需要，大會是要進行投票來決定大多數人的意願。不過，如果無人在大會上提出反對，則可當大會已經通過休會決定。」

27.  在何可華一案，審裁處指出：

「7. 當晚在警方介入後，第二申請人曾多次宣佈散會，但每次均有業主提出反對，要求轉往屋邨辦事處繼續開會。 第二申請人縱然是大會的主持人，但作為主持人，在有業主的反對下，亦不能單方面自行決定散會。在Carruth v. Imperial Chemical Industries Ltd [1937] AC 707一案中，Russell大法官有以下的判詞:-。

“…there are many matters relating to the conduct of a meeting which lie entirely in the hands of those persons who are present and constitute the meeting. Thus it rests with the meeting to decide whether notices, resolutions, minutes, accounts, and such like shall be read to the meeting or be taken as read; whether representatives of the Press, or any other person not qualified to be summoned to the meeting, shall be permitted to be present, or if present shall be permitted to remain; whether and when discussion shall be terminated and a vote taken; whether the meeting shall be adjourned. In all these matters, and they are only instances, the meeting decides, and if necessary a vote must be taken to ascertain the wishes of the majority. If no objection is taken by any constituent of the meeting, the meeting must be taken to be assenting to the course adopted.” (底線加上)

8. 上述判詞已清楚說明休會並不是由主席一人決定，而是由大會決定。如有需要，大會亦須進行投票來決定大多數人的意願。 不過，如果無人在大會上提出反對，則可當大會已經通過有關決定。本席在余劍英訴張文東及其他人[2005] 4 HKLRD 762一案中，亦有同樣裁決。 本席認為在是次有關的會議中，第二申請人是很清楚知道有業主反對休會，她不可能不理會這些反對而自行決定休會。 第二申請人理應要求各業主投票決定是否休會，還是轉往屋邨辦事處繼續開會。 因此，本席裁定第二申請人於當晚宣佈散會的做法並不合法。 由於第二申請人的宣佈無效，當晚的會議並不會因為第二申請人的宣佈而中止。

9.         雖然本席明白第二申請人於當晚受到警方根據<<噪音管制條例>>作出的警告，但這並不等於第二申請人會因此而獲得授權單方面自行決定散會。本席認為在當時的情況下，第二申請人絕對可以在不使用揚聲器的情況下，要求業主作最後一個決議，來決定是否散會還是轉往屋邨辦事處繼續開會。 很可惜，第二申請人並沒有這樣做。即使當時的時間已經很晚，又或者第二申請人身體真的欠佳，這都不能成為理由去自行中止會議。」

28.  最後，審裁處在楊耀輝一案判決：

「13. 不過，即使當晚有發生鄺先生所述的事情，鄺先生亦不能單方面宣佈休會。休會應是大會而不是主席一人的決定。如果有需要，大會是要進行投票來決定大多數人的意願。在Carruth v. Imperial Chemical Industries Ltd. [1937] AC 707一案中，Russell大法官有以下的判詞：—

“there are many matters relating to the conduct of a meeting which lie entirely in the hands of those persons who are present and constitute the meeting. Thus it rests with the meeting to decide whether notices, resolutions, minutes, accounts, and such like shall be read to the meeting or be taken as read; whether representatives of the Press, or any other person not qualified to be summoned to the meeting, shall be permitted to be present, or if present shall be permitted to remain; whether and when discussion shall be terminated and a vote taken; whether the meeting shall be adjourned. In all these matters, and they are only instances, the meeting decides, and if necessary a vote must be taken to ascertain the wishes of the majority. If no objection is taken by any constituent of the meeting, the meeting must be taken to be assenting to the course adopted.” (底線加上)

14.       由上述的案例可見，主席是無權單方面決定休會，而是需要大會通過這方面的決定（見余劍英對張文東及其他人士，LDBM 338/2004）。因此，無論當晚是否發生爭吵和推撞，鄺先生亦無權單方面宣佈休會。其餘在場的業主是有權繼續進行會議。」

29.  代表申請人的黃大律師除了考慮上述案例外，也援引了一些英聯邦文獻及英國案例，包括：

(1)  Powell-Smith, Blackwell’s Law of Meetings, 9^th Edition (1967), pp 62-63；

(2)  Shaw & Smith, The Law of Meetings, 5^th Edition (1979), pp 56-57；

(3)  Moore, The Law and Procedure of Meetings (1979), pp 75-77 & 144-145；

(4)  Lang, Horsey’s Meetings Procedure, Law and Practice, 4^th Edition (1998), pp 74-75 & 152-153；

(5)  Magner, Joske’s Law and Procedure at Meetings in Australia, 9^th Edition (2001), pp 40-41；

(6)  Cordes, Shackleton on the Law and Practice of Meetings, 12^th Edition (2011), pp 30 & 59-64；

(7)  Carruth v Imperial Chemical Industries Limited [1937] AC 707；

(8)  John v Rees [1970] 1 Ch 345；及

(9)  Byng v London Life Association Ltd [1989] 1 All ER 560。

30.  他認為「在會議中若沒有了秩序（disorder）而沒有機會或可能作出投票通過延會，主席有普通法的權限決定延會。但主席必須是在良好的意願下（bona fide）作出延會的決定，該決定必須是方便(facilitate)會議（即每一個有權的人都有機會發言及投票），而延會不應超過（當時環境下）合理的時間。」

31.  兩位律師在結案陳詞時再作出深入辯論。他們最終同意一些法律原則：

“Basic duties: summary

In an old case, Jervis CJ remarked that where a number of persons assemble and put a man in the chair, they devolve upon him by agreement the conduct of that body. “They attorn to him, as it were, and give him the whole power of regulating themselves individually. The chairman collects his authority from the meeting.” This authority comprises the following elements:

1. to preserve order;

2. to ensure that the proceedings are properly conducted according to law and according to the standing orders or rules of the body concerned;

3. to ensure that all shades of opinion are given a fair hearing so far as practicable; and

4. to ensure that the sense of the meeting is accurately ascertained and recorded.”

(Shackleton on the Law and Practice of Meetings, 12th Edition (2011), para 6-10)

“Adjournment by the chairman

It does seem clear that a chairman cannot capriciously adjourn meetings – if he does so, a new chairman may be appointed to continue the meeting (National Dwellings Society Ltd v Sykes [1894] 3 Ch 159; and John v Rees [1969] 2 WLR 1294).

However, instances where the chairman has the right to adjourn the meeting are as follows:

1. A power of adjournment is often vested in the chairman by the regulations of the body under whose auspices the meeting is held. This power is usually discretionary: it has been held that where articles provide that the chairman may adjourn a meeting “with the consent of the members present,” he is not bound to effect any adjournment, even though a majority of those present desire one.

2. The chairman may adjourn on his own authority, in order to facilitate the business of the meeting, eg to take a poll.

3. In the case of persistent disorder, the chairman is empowered to adjourn the meeting; sometimes a short adjournment – for, say, 15 minutes – has the desired effect.

4. Where a quorum is not present, the chairman may adjourn the meeting to another date (or as may be prescribed by the rules of the body concerned).

As an extension to the above principles, the Court of Appeal [in Byng v London Life Association Ltd] has indicated that the chairman has a common law power to adjourn so as to give all persons entitled a reasonable opportunity of speaking and voting at the meeting:

‘An extraordinary general meeting was convened at Cinema 1, the Barbican London on October 19, 1988. Cinema 1 proved too small to accommodate all members wishing to be present. Members were diverted to overflow rooms and the foyer but the audio-visual link with the overflow rooms was deficient. The chairman adjourned the “meeting” and directed that it be resumed in the afternoon at the Café Royal. After a vote at the Café Royal and a poll, the resolution was passed. It was held that the power in the Company’s articles for the chairman to adjourn with the consent of a quorate meeting could not be exercised where it was not possible properly to ascertain the views of the majority of those present. In such circumstances, however, the chairman had a residual power at common law to adjourn so as to give all persons entitled a reasonable opportunity to vote and speak. The impact of the proposed adjournment on those seeking to attend the original meeting and the other members must be a central factor in considering the validity of the chairman’s decision to adjourn. His decision, in that case, had failed to take account of the fact that the matter was not of such urgency as to require a decision on the same day, or that those who could not be at the Café Royal would not only be unable to speak but would, under the company’s articles, be unable to vote by proxy. It was not enough that he had acted in good faith. The proceedings conducted at the meeting at the Café Royal were therefore invalid and of no effect.’”

(Shackleton on the Law and Practice of Meetings, 12th Edition (2011), para 6-17)

“On taking the chair the chairman becomes invested with prima facie authority to regulate and control the proceedings of the meeting for the purposes of that meeting ... In the exercise of this authority the chairman must act bona fide, and if he does, his decisions, even when not strictly correct, will be upheld by the court provided that no substantial injustice has arisen therefrom.”

(Blackwell’s Laws of Meetings (1967), p 62)

32.  本席認為兩位律師最終對適用法律的演繹，原則上與英國上訴法院在Byng v London Life Association Ltd的論述一致。Sir Nicholas Browne-Wilkinson V-C在該案中解釋（第567頁e至第568頁c及第569頁f至第570頁a）：

“I will first consider the powers of a chairman at common law... A chairman has no general right to adjourn a meeting at his own will and pleasure, there being no circumstance preventing the effective continuation of the proceedings: see National Dwellings Society v. Sykes [1894] 3 Ch 159 at 162. However, it is clearly established that a chairman has such power where unruly conduct prevents the continuation of business: see John v Rees [1969] 2 All ER 274 at 290-293, [1970] Ch 345 at 379-383. In my judgment it is also established that when in an orderly meeting a poll is demanded on a motion to adjourn and such poll cannot be taken forthwith, the chairman has power to suspend the meeting with a view to its continuance at a later date after the result of the poll is known: Jackson v Hamlyn [1953] 1 All ER 887, [1953] Ch 577...

In my judgment the position at common law is correctly set out in John v Rees and in the two following passages. The first is from R v D'Oyly (1840) 12 Ad & El 139 at 159, 113 ER 763 at 771:

‘Setting aside the inconvenience that might arise if a majority of the parishioners could determine the point of adjournment, we think that the person who presides at the meeting is the proper individual to decide this. It is on him that it devolves, both to preserve order in the meeting, and to regulate the proceedings so as to give all persons entitled a reasonable opportunity of voting. He is to do the acts necessary for these purposes on his own responsibility, and subject to being called upon to answer for his conduct if he has done anything improperly.’ (My emphasis).

The second passage is from Rogers A Practical Arrangement of Ecclesiastical Law (1840) p 874 quoted in John v Rees [1969] 2 All ER 274 at 292, [1970] Ch 345 at 381. The passage says that a particular decision:

‘by no means interferes with the right which every chairman has to make a bona fide adjournment, whilst a poll or other business is proceeding, if circumstances of violent interruption make it unsafe, or seriously difficult for the voters to tender their votes; nor of adjourning the place of polling, if the ordinary place used for that purpose be insufficient or greatly inconvenient. In most of such cases, the question will turn upon the intention and effect of the adjournment, if the intention and effect were to interrupt and procrastinate the business, such an adjournment would be illegal; if on the contrary, the intention and effect were to forward or facilitate it, and no injurious effect were produced, such an adjournment would, it is conceived, be generally supported.’ (My emphasis).

…

This residual common law power [to adjourn] is itself tightly circumscribed by reference to the objects for which it exists. I quote again from the passages which I have emphasized above in the quotations from R v D’Oyly and Mr Roger’s book. The power is to regulate proceedings ‘so as to give all persons entitled a reasonable opportunity of voting’. The chairman must ‘do the acts necessary for those purposes’. The power to adjourn is only validly exercised if ‘no injurious effect were produced’. I would add that at a company meeting a member is entitled not only to vote but also to hear and be heard in the debate. Therefore it is the very purpose of the power to facilitate the presence of those entitled to debate and vote on a resolution at a meeting where such debate and voting is possible. To my mind, this is inconsistent with the view that the exercise of the power can only be impugned on the grounds of lack of good faith. In my judgment the chairman’s decision must also be taken reasonably with a view to facilitating the purpose for which the power exists...

The quotation from Rogers might suggest that if the chairman’s decision proves in the event to have an adverse effect on the members, that will render the decision invalid.  In my judgment that is not the correct test.  The chairman’s decision will not be declared invalid unless on the facts which he knew or ought to have known he failed to take into account all the relevant factors, took into account irrelevant factors or reached a conclusion which no reasonable chairman, properly directed himself as to his duties, could have reached, ie the test is the same as that applicable on judicial review in accordance with the principles of Associated Provincial Picture Houses Ltd v Wednesbury Corp [1947] 2 All ER 680, [1948] 1 KB 223.  This was the approach adopted by Uthwatt J in Second Consolidated Trust Ltd v Ceylon Amalgamated Tea and Rubber Estates Ltd [1943] 2 All ER 567, where he held a chairman’s decision invalid on the grounds that he had failed to take into account a relevant factor.”

33.  明顯地，曾律師原先的主張未有顧及普通法。他所依賴的三個土地審裁處案例都引述英國的Russell大法官在Carruth v Imperial Chemical Industries Ltd 的判詞，但事實上， Russell大法官當時並非討論主席在普通法下延會的權限（參考該判案書第760頁最後一段至762頁的第一段）。香港的上訴法庭在Kwan & Pun Co Ltd v Chan Lai Yee引用Carruth v Imperial Chemical Industries Ltd時，亦並非討論該項議題（參考該判案書第21段）。無論如何，英國的法院在Carruth v Imperial Chemical Industries Ltd判決後，就著主席的延會權限有更深入的討論（例如John v Rees和Byng v London Life Association Ltd）。因此，本席認為Carruth v Imperial Chemical Industries Ltd並不是排除主席在普通法下有權不經會議表決而自行決定延會的案例。

34.  曾律師擔心《建築物管理條例》附表3第3(3) 段可能影響到普通法是否仍適用於按該條例召開的業主大會，本席並不同意。

35.  法庭詮釋成文法有一項原則，除非法例明確地或必然地改變了適用的普通法原則，否則須假設普通法未受法例影響。Craies on Legislation，第10版（2012年），第14.1.7段指出：

“Presumption against legislative interference with common law

Despite the increasing shift towards control by legislation, there remains a rebuttable presumption that the legislature does not intend to alter a clearly established principle of law–

‘Statutes are not presumed to make any alteration in the common law further or otherwise than the Act does expressly declare.’

So, in many cases the courts have rejected a possible interpretation of legislation on the grounds that it would involve a significant departure from pre-existing common law, without the departure being expressly provided for or a necessary implication from the context of the provision.”

36.  《建築物管理條例》附表3第3(3) 段是這樣寫的：

「除第10(1)條及附表2第5(2)、(2B)及(2C)、6(3)(a)、(4)(a)、(5)(a)、(7)及(8)及6A(2)(a)段另有規定外，在出席人數達到法定人數的法團會議上提出的一切事項，均由親自投票或委派代表投票的業主以過半數票決定。」

第7 段亦規定：

「業主大會的程序，須為法團所決定者。」

本席認為法例並沒有排除適用的普通法，主席在普通法下享有的權力應不受影響。

37.  總結以上的討論：

(1)  與會者授權主席管理會議。主席的職責包括維持會議秩序、致力使會議按適用的法規進行、致力使與會者有公平機會發言及投票，以及致力尋求並準確紀錄會議的集體決定。

(2)  一般而言，與會者可集體決定是否延會。倘若主席不理會或妄故與會者的意願而自行決定延會，與會者可授權另一位主席繼續會議。

(3)  但普通法賦予主席剩餘權力在一些情況下可不經會議表決的情況下自行決定延會，Shackleton on the Law and Practice of Meetings第6-17段供了一些例子，述明主席在甚麼情況下可行使該等權力。

(4)  若果主席考慮了相關因素、沒有考慮一些不相關的因素，而他的決定又並非一個深明主席權責及合理不過的主席所不可能作出的，那麼，法庭一般都會維護他的決定。道理很簡單，主席只是凡人，不可能臻善臻美，尤其是當他要在非常情況履行職責，只要他的決定並非「不合理」，法庭不應（亦不鼓勵其他人）事後吹毛求疵地剖析該等決定，因為這樣做對主席並不公平。

(5)  上述的法律原則，適用於按《建築物管理條例》召開的業主大會。

38.  本席現把以上的法律原則應用在本案。

39.  A1宣佈延會前，業主大會已進行了近兩個小時，有相當的業主已就議案發言（包括A3方案的利弊），法團亦安排了一些專業人士（例如律師和工程承辦商）提供專業意見供業主考慮。A1原定給予業主發言的時限已過，他正動議大會表決是否須就R1等人提出的議案投票。

40.  A1是這樣回憶當時的情況的：

「但在我剛提出該動議後，正當現場管理人員正在安排表決事項時，天色突然轉變，連續有多聲的雷聲，並突然有狂風大雨，現場業主開始慌張躲避，當時大部份席坐會場中部沒有帳篷遮擋的業主已衣衫盡濕，場面十分混亂。就當時混亂的情況，我看到現場的工作人員已無法繼續進行以票表決的安排。當時其他管委會通知我說啟勝已證實當時正值天文台的雷暴警告，我一時間不知所措，但很担心，便即時與管委會委員商議。大家當時都認為現場有危險，繼續開會應該沒有保險，而現場人仕的安全應是第一考慮，而我當時亦眼見一些露天席坐中央場地的業主有很多是上了年紀的人，在雨中狼狽，濕身染病就不好了，實在心中不忍。很快（只約一分鐘）我們管委便決定要通知即時終止大會及將大會延期至另行通知日期再開會。於決定後我即刻用揚聲器向大會宣佈因天文台正發出雷暴警告，無法繼續進行法團業主大會而需將大會延期至另行通告日期舉行，並呼籲現場人眾盡快離開現場。我亦在揚聲器中呼籲稱當時現場環境在雷暴風雨中變成十分危險，並說在雷暴警告中繼續進行法團大會是沒有保險的。」

41.  各位證人對於當時下雨（正下著大雨或小雨）和打雷（聽到一聲或多聲雷響）的情況有不同描述，本席認為並不重要，因為與訟各方都同意當時的確突然下雨並響起雷聲。錄像記錄到有在場人士大叫「有天理」，顯示天氣變化頗大且出人意表。天文台的紀錄亦證實，當時正值雷暴警告及新界北水浸特別報告，下午6時屯門自動氣象站錄得11.5毫米雨量（比較下午5時沒有雨量紀錄及晚上7時的雨量只有1.0毫米）。因此，本席裁定A1宣佈延會時正值雷暴警告及新界北水浸特別報告，現場天氣突變，下大雨並打雷。

42.  錄像亦拍攝到當時很多坐在露天座位的業主離開座位，有些移向主席台前有帳蓬遮蓋的地方避雨，估計亦有不少業主離開會場（例如 R7 的家姑），場面頗為混亂。

43.  身為管委會主席和大會主席，A1考慮與會者（尤其是年長的業主）的健康和人身安全及法團的法律責任是無可厚非的。他評估在場情況是否可繼續開會及進行投票，也是盡其大會主席的職責。本席留意到，A1在盤問時表示當日並非因秩序失控而決定延會，但無可否認的是，當時情況混亂，有業主正在或已經離開會場， A1認為在場的工作人員已無法進行投票程序，在徵詢其他委員和法律意見後宣佈延會，本席認為相當合埋。儘管現場有業主表示不滿，而列席的民政處代表亦提議用投票來決定是否延會，但本席認為按當時的情況，A1沒可能將延會與否的決定交由大會表決。

44.  A1沒有暫停會議一段短時間（例如15分鐘），而是宣佈延會待續，這是可以理解的，因為A1不可能預知天氣將會如何變化。

45.  曾律師結案時批評，「其實如果 [A1] 不是別有用心與不真誠（male fide），可以讓業主移師到L3社區會堂立即進行投票」，本席並不同意。

46.  首先，答辯人的主張沒有證據支持。

47.  答辯人一方沒有即時派人核實L3社區會堂是否有留作開會之用。呈堂的2012年5月16日通告，也只寫到「社區中心及自修室將於2012年5月19日（星期六）下午2時至2012年5月20日（星期日）暫停開放」，沒有提及暫停開放社區中心的原因。

48.  曾律師結案時同意，唯一的證據來自R1覆述夏先生曾於2012年5月20日之前對她說，預留了L3社區會堂和毗連的幼稚園作為下雨時的後備會議場地，但夏先生在盤問時沒有被問及是否有借用幼稚園。這一點是關鍵的，因為訴訟各方都同意L3社區會堂只有約2,300平方尺，可容納約300人。換言之，僅是L3社區會堂是不足夠容納所有當天出席大會人士的（註：按會議紀錄，最少有766位業主出席；按申請人一方估計，業主連同嘉賓、工作人員及圍觀人士約有1,300人）。曾律師認為「投票所需的地方只是一張桌子與兩個投票箱，幾個人監票，L3社區會堂…如不擺放座椅，可以容納更多人，有足夠空間讓業主投票」，沒有充份考慮實際情況。

49.  R1在盤問時更承認，夏先生當場對她說L3社區會堂沒有安排椅子，不可作開會之用。夏先生的即場反應與申請人一方的案情吻合。本席接納申請人一方的證供，啟勝預留L3社區會堂是用作團體習隊、簡報及擺放職員個人物品，並非如答辯人一方所述預留作下雨時的會議場地。

50.  第二，本席不認同曾律師指A1「別有用心與不真誠」。

51.  曾律師批評A1不應在會議開始時提出R1等人再三要求召開業主大會討論A3方案是濫用程序，亦不應容許參與會議的業主輪流發言，曾律師認為A1這樣做是「阻撓與拖延會議的進展，以逃避遭罷免的命運」。

52.  審裁處2012年4月26日的命令是召開業主大會以「討論」包括R1等人提出的議案。A1在會議開始時的發言，基本上重覆管委會已在「召開特别業主大會通告」提供的意見及議案 (8)，該段發言按曾律師的估計歷時只不過約30秒，不會影響會議的進度。值得留意的是，A1在會議較後時間有邀請R1向與會者解釋她們提出該些議案的原因，但R1沒有應邀發言。儘管答辯人一方認為他們提出的議案非常清晰，參與會議的其他業主也有權知道為何要撤換剛剛當選管委會委會的各位申請人（議案 (1)）、補選誰人入管委會（議案 (2)），以及怎樣可繞過前兩次業主大會的決議及已簽訂的工程合約而重新選擇工程方案及重定工程合約内容（議案 (3)至 (7)）。A1作為大會主席，有責任致力使參與會議的業主有公平機會發言及尋求會議的集體決定，本席並不認為A1處理發言方面有偏頗。如果A1如曾律師所述有心「阻撓與拖延會議的進展」，他便無需限制業主發言時段為1小時，可任由業主長篇大論。本席也看不到A1如何可藉「阻撓與拖延會議的進展」來「逃避遭罷免的命運」。

53.  第三，本席認為答辯人的主張其實引證了A1有權不經大會表決而自行決定延會，以及當時在露天網球場的情況並不適宜投票。

54.  答辯人的主張本身也是一項延會決定，涉及暫停正在網球場舉行的會議及在較後時間在L3社區會堂繼續會議（參考Byng v London Life Association Ltd的案情）。奇怪地，答辯人一方沒有提出各業主應在露天網球場即時表決是否按他們的提議延會，他們的主張假設了A1有權不經大會表決而宣佈暫停會議及在較後時間在L3社區會堂繼續開會。

55.  更重要的是，各位答辯人當時都在現場，親身經歷下雨、打雷，以及與會者爭相避雨的混亂情況，他們現在都沒有提出應在露天網球場即場投票，而是提議移師到L3社區會堂之後才投票，這間接證實當時在露天網球場的情況不適宜就地投票。

56.  本席裁定A1的延會決定有效。

(2)     晚上「繼續」開會及其後的決議是否有效？

57.  曾律師同意，倘若本席裁定A1的延會決定有效，那麽，晚上繼續舉行的業主大會及其後一切決議必然無效。鑑於答辯人的立場，本席只會在此扼要地討論晚上的會議和決議。

58.  根據答辯人一方擬備的會議紀錄：「由於[R1]持有代表共8,633業權份數的單一業主授權票（佔總業權份數39,460的21.88％）（代表751戶業主，佔單位總數21.46%），超過舉行業主大會所需不少於10% 的法定人數。現場另有超過三百名業主出席。[R1]續表示，經徵詢兩名法律人士意見，業主大會可繼續舉行。」

59.  倘若答辯人一方以為，只要他們手握超過法定開會人數業權的授權票，繼續開會便必然合法，這個想法未免太過簡單。

(1)  沒有通知業主開會

按答辯人的立場，晚上舉行的會議是下午會議的延續，無需另發通知（比較《建築物管理條例》附表3第5A 段）。曾律師更指出，曾參加下午會議但離開了的業主「可以是自願地選擇不投票才離開，如果他們關心投票一事，可以留下來看看會議的發展，所以餘下會議沒有對離開的業主有任何不公平。」

問題是，晚上會議開始時已是約8時28分，距離下午會議暫停時間約有3個小時。下午會議暫停時並沒有宣佈晚上將會繼續開會，又沒有證據顯示答辯人一方有採取任何步驟通知其他業主開會，所以晚上的會議是在很多業主不知情的情況下舉行的，未有出席的業主並非如曾律師所述因為選擇不投票而缺席。

在這樣的情況下繼續會議，剝奪了那些有權參與會議但不知道開會安排的業主的投票權利。

按申請人的會議紀錄，下午有766位業主親身出席會議，但按答辯人的會議紀錄，晚上的會議只有300多名業主出席。晚上會議的主席明知有很多出席了下午會議的業主沒有出席晚上的會議仍繼續開會，違背他作為主席的責任，屬嚴重犯錯，影響到晚上會議的合法性（參考Byng v London Life Association Ltd第571頁a至c）。

(2)  會議程序粗疏

答辯人一方沒有認真點算出席人數，又沒有核實出席人士的身份，只知道「現場另有超過三百名業主出席」。究竟當時有多少人在場？怎樣區分誰是業主呢？當中又是否有重覆點算已授權其他人士（例如R1）代其投票但又親身出席會議的業主？

答辯人沿用啓勝發給出席下午會議的業主的選票，作為晚上會議投票之用。但是，那些曾參與下午會議但因天雨關係提早離場並交還了選票的業主，又怎樣投票呢？那些沒有出席下午的會議（所以未獲發選票）但又出席晚上會議並有投票權的業主又怎樣投票呢？

60.  根據答辯人的會議紀錄，議案 (1)、(3) 和 (7) 是經投票通過的。議案 (1) 的贊成票最多，有10,823份業權份數，但仍不超過下午會議的總票數（24,639份業權份數）的一半。換言之，若果所有出席下午會議的業主（不論是親身出席或以授權書方式出席）都就議案 (1) 投票，該議案未必可獲通過，更何況是議案 (3) 和 (7) 呢？

61.  議案 (2)（補選新委員）是建基於議案 (1)（撤換舊委員）的，議案 (1)有問題，自然影響到議案 (2)。

62.  按答辯人的會議紀錄，議案 (8)、(9)和 (10) 都是因為「新任主席 [即R1] 詢問有否在場業主贊成本項議程，無人表示贊成，是項議程被全體在場業主一致否決。」如前述，那些「在場業主」是誰，是否可代表屋苑的業主做決定呢？

63.  因此，上文提及晚上會議不足之處，直接影響到投票結果。

64.  本席裁定，不論A1的延會決定是否有效，晚上「繼續」開會及其後的所有決議必然無效。

結論

65.  基於以上原因，本席按各位申請人的申請頒發兩項聲明：

(1)  2012年5月20日在新屯門中心L4樓平台網球場舉行的法團業主大會，在當日下午5時20分已有效延會待續。

(2)  各位答辯人聲稱在2012年5月20日晚上8時28分開始繼續的業主大會及在該會中通過的一切決議均無效。

本席撤銷各位答辯人的所有反申索。

66.  回顧本案，爭拗的導火線是A3方案。R7結案陳詞時表示，她與三百多名業主在上兩次業主大會都因不了解法例和公契賦與業主的權利及不滿某些人的言論而中途離開，沒有投票。她們認為A1領導的管委會和啓勝「偏幫讚成A3方案的業主」，「沒有尊重每一位業主的聲音，不應為個人的權益去損害其他業主，更不應把自己的喜好強加他人身上。」

67.  本席認為，業主關心所住屋苑的事宜，是無可厚非的。大家有不同意見，亦屬正常。《建築物管理條例》提供一個機制，讓業主在業主大會討論，就關乎大家的議題作出決定。

68.  就本案而言，倘若新屯門中心的業主對修葺外牆紙皮石工程有意見，應該在法團作出決定之前提出，大家集思廣益，透過討論和（如有需要）表決，謀求最多業主認可的方案。倘若有業主（不論因何原因）選擇放棄在業主大會發言和投票，便須承擔後果，因為該條例第14(1) 條規定：

「除本條例另有規定外，法團會議可通過有關公用部分的控制、管理、行政事宜或有關該等公用部分的翻新、改善或裝飾的決議，而該決議對管理委員會和全部業主均具約束力。」

換言之，法團透過法定機制作出了決定，對所有業主都有約束力，不滿意的業主事後再三要求召開業主大會議決同一議題未必有幫助。

69.  A1領導的管委會與工程承辦商簽訂包括A3方案在內的工程合約，亦是依法執行業主大會的決定。簽訂工程合約後，若果屋苑的業主希望更改工程範圍，便須留意合約內容，考慮如何處理一旦違約的賠償問題。

70.  最後，訴訟各方已就訟費陳詞，他們都同意勝訴的一方應可獲本案訟費。本席命令各位答辯人（第三及第六答辯人除外）須付給所有申請人本案的訟費（包括所有留後再議的訟費）並發出大律師證書。訴訟各方如無協議，訟費須由審裁處按區域法院訟費收費表評定。