龍珠島別墅F1至F7座業主立案法團 對 何正行

LDBM 155/2014

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2014年第155宗

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判 案 書
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1. 這是申請人龍珠島別墅F1至F7座(以下簡稱“該屋苑”)業主立案法團(以下簡稱 “法團”)要求答辯人何正行先生把停泊在該屋苑公用地方的車輛移走的審訊。

一些法庭程序

2. 此案在2014年6月19日提出，答辯人在2014年7月10日存檔了他的反對通知書。此案首次的指示聆訊在2014年11月5日，當天審裁處指示雙方進行調解，並把法律程序擱置至2014年12月12日，以利便調解，但最終雙方未能達至任何和解協議。

3. 雙方再在2015年4月16日出席另一個指示聆訊，當日審裁處指示雙方在指定時間內存檔及送達各自的證人陳述書和有關文件，並押後至2015年6月15日作另一指示聆訊。

4. 但答辯人沒有存檔任何證人陳述書，又在2015年6月15日缺席。本席遂指示此案在2015年7月20日上午在審裁處開審。

5. 但答辯人卻在審訊當天(2015年7月20日) 出現，表示忘記了在2015年6月15日出席，並希望在四星期內預備證人陳述書及延聘律師。當日申請人的代表律師並不反對，但要求訟費。本席遂把審訊定在2015年12月7日，並就答辯人存檔證人陳述書等事作出指示。本席當日下令答辯人須馬上支付申請人就押後所浪費了的訟費(costs thrown away) 共3,945元，並安排在2015年10月12日作審前覆核。

6. 但答辯人又在2015年10月12日缺席聆訊。在法團的要求下，本席再安排在2015年11月2日作另一審前覆核，並下令法團把本席的押後命令向答辯人送達。但答辯人仍在2015年11月2日缺席。

7. 2015年12月7日開審的指示，是本席在2015年7月20日答辯人親自出席時向答辯人頒發的。本席亦審視過一份由郭敏菁在2015年12月4日以非宗教方式宣誓的誓章，當中確認了法團已在2015年11月11日，向答辯人送達了本席2015年11月2日的命令。該命令清楚說明，安排在2015年12月7日的審訊如期進行。所以，本席信納答辯人是清楚知道此案將在2015年12月7日進行審訊；而他亦應知道，這次押後審訊，是經法庭給予通融後安排的，他應珍惜得來不易的機會，但他不單沒有出席早前的兩個審前覆核聆訊，亦連他親口承諾會存檔的任何證人陳述書也欠奉。

8. 在2015年12月7日審訊當日，答辯人卻又出席，他向法庭申請把這案押後，又表示他是做中式酒樓廚師，早出晚歸，工作忙碌，但無論如何已找到律師，希望能馬上開始預備審訊，但須再次押後這審訊。

9. 本席認為，答辯人完全沒有合理的押後理由，此案由2014年中已提起，答辯人亦存檔了《反對通知書》，但一直沒有存檔證據，本席已一再給予機會，亦要他負擔接近4,000元的訟費，他應知道事態的嚴重性，和這事再拖延會帶來的後果。如他把這訟案定為他要處理的優先事情，一定有足夠時間，但以他現在的預備情況，與7月押後時的，沒有兩樣。本席認為不能接受，亦沒有信心再押後他會依循他的承諾預備審訊。本席遂下令此案開審，答辯人可以盤問證人，但不可以作供。

案情背景

10. 由於答辯人沒有存檔任何證據，所以法團提出的證據，基本上是沒有遭挑戰，除非本席另有說明，本席接納法團兩名證人，即法團管理委員會2012-2014年度主席和現任委員張建森先生，和法團2012-2014年度管理委員會委員和現任主席熊國富先生的口供。

11. 該屋苑位於新界屯門青龍路9號，包括七座別墅式大樓共224個住宅單位(每座32個單位)。申請人乃該屋苑的業主立案法團，在1980年4月25日按當時的《多層大廈(業主組織法團)條例》成立。而答辯人並非該屋苑的業主，他只是該屋苑別墅F4座三樓4室(“該單位”)的住戶，他的父親乃該單位的登記業主，他是透過他父親的批准使用和佔用有關單位的。

12. 答辯人乃一輛日本豐田(TOYOTA)汽車(車牌MH2631)的登記車主，自2012年1月1日開始，直至如今。

13. 該屋苑容許業主及住戶在該屋苑的路旁空間泊車，除每年120元的行政費外，不另收取額外費用，但須按時繳交屋苑管理費及其他屋苑費用。為易於管理，每一單位的住戶，最多只獲法團發出一“入閘證”，但須書面申請，並須同意《申請車輛入閘證及使用條款》的內容。

14. 此案的答辯人，在2012年1月21日，以該單位業主的身份，為MH2631車輛申請入閘證並獲同意發放。答辯人簽署同意的《申請車輛入閘證及使用條款》，當中包括以下三條：

“1. …..入閘證有效期為1年，由該年度1月1日起生效直至12月31日止。

10. 車輛不可連續停泊於本屋苑範圍內同一車位超過一星期，如業主有特別需要(如遠行)，須預先以書面通知管理處，獲批准後方可停泊超過此期限，否則管理處有權執行鎖車行動。

12. 被鎖車的車輛車主須繳付每天320元(以被鎖當天起計)的解鎖費方可離去。”

15. 現任法團主席證人熊國富解釋，全屋苑共224戶，但劃在路旁的車位只34個，而現在已獲法團同意發出入閘證的住戶，超過150戶，車位不敷應用，所以應是以先到先得的原則使用，才算公平。不准許一輛車在同一個位置上佔用超過7日，是不想單一用戶長期佔用某一車位，對其他的用戶不公平，違反先到先得的使用原則。

16. 證人張建森稱，龍珠島是一半島地型，共建有四個屋苑，分別是他們的屋苑，龍珠島花園，龍珠花園和龍珠島東座別墅，位於屋苑內的路是私家路，但其他屋苑有使用權，早前屋苑就其他屋苑可否使用該道路有爭議，甚至發生訴訟，亦有很多非屋苑的車輛停泊在這私家路段上。現在官司過後，清楚確認他們可管理路旁的車位地方。

17. 證人張建森又稱，答辯人的汽車，在2012年4月19日，已被發現停泊在該屋苑路旁F4座外的P10號車位超過一星期，法團透過其管理公司柏齡物業管理有限公司(“管理公司”)，在2012年4月19日發信至該單位，通知答辯人，要求他在2012年4月26日上午9時前將該車輛駛離該車位，否則管理公司會執行鎖車行動。

18. 但答辯人沒有回應，管理公司在2012年4月27日把該車輛的右前轆以鐵車轆鎖鎖上。

19. 答辯人在2012年5月9日曾到管理處查詢有關鎖車的問題，並表示車輛因機件問題未能駛離該車位。

20. 這事法團亦在其管理委員會內討論，按2012年5月25日法團的管理委員會記錄顯示，當時答辯人要求法團體諒車輛機件出現問題，而他又須早出晚歸，應可被豁免解鎖費。當日委員會計算解鎖費應為9,280元(29日 x 320元)，通過只收取5,000元。

21. 法團在同年5月31日向答辯人發信，通知有關決定，並著他在同年6月1日或之前往管理處辦理解鎖手續。

22. 答辯人沒有回應，至法團入稟審裁處前，以下是在期後發生的一些事情：

(i)  在2013年1月18日透過律師向答辯人發信，要求他把車輛在7天內移走；

(ii) 按記錄顯示，答辯人的父親曾在2013年2月下旬親到管理處，提議以3,000元解鎖，以解決整件事情，但未為法團所接納；

(iii) 法團稱由於答辯人沒有接受5,000元的提議，這方案也被撤回；

(iv) 在2013年10月10日，管理公司再向答辯人發信，稱解鎖費已累積至167,400元(522日 x 320元)，並請他在7日內清付及把車輛移走，否則將採取法律途徑向他追討；

(v) 在2013年11月17日，法團在特別業主大會中通過，由於體恤答辯人的負擔能力，通過一議決，以50,000元解鎖費及給予答辯人一個星期把該車輛移走，否則會以法律程序解決這事；

(vi) 在2013年11月18日管理公司向答辯人發信，告知此議決，並著答辯人在2013年11月25日前把該車輛移走；

(vii) 但似乎答辯人沒有甚麼回應；

(viii) 法團亦曾報警希望警方把車輛拖走，警方指未有足夠地方，最終不獲警方答應。

23. 法團遂在2014年6月19日以答辯人違反：

(i) 該屋苑的大廈公契條文；

(ii) 《建築物管理條例》香港法例第344章(“該條例”) ；及

(iii) 《道路交通(私家路上泊車)規例》香港法例第374O章(“該私家路規例”)第11條

入稟土地審裁處，要求向答辯人發出強制令，著令他把該車輛移離該屋苑，並要求答辯人支付合理的解鎖費用和損失。

24. 答辯人在2015年7月10日存檔的《反對通知書》，由於內容篇幅不長，本席為對他公平，所以把內容複述如下：

“1. 入閘證當時是有交月(sic)(效)的。

2. 當時屋企裝修，當時有交裝修按金給管理處的。

3. 當知道管理處瑣(sic)(鎖)了我車，我就去問他們，他們話要開會先知我用不用比瑣(sic)(鎖)車費用，點知他們話開會要我等，等了一個月我問他們，他們過幾日先復(sic)(覆)我，話要收我瑣(sic)(鎖)車當日到等他們一個月開會的每日瑣(sic)(鎖)車費。

4. 瑣(sic)(鎖)車前無通知我。”

25. 法團向法庭呈上一封日期為2015年9月21日的信函，原是在“無損訟費以外的權益”的前題下產生，但法團透過代表律師指出願意放棄特權(privilege)。信中開出三個條件，答辯人須在2015年11月21日或之前：

(i) 把有關車輛從P10號車位移走；

(ii) 支付法團解除鎖車費50,000元；

(iii) 支付法團此案的訟費75,000元。

26. 法團稱此公開邀約仍然生效，但在庭上的答辯人稱這邀約的內容未能接受。

討論

27. 不爭的事實，該屋苑的共有人(co-owners)現受一日期1971年2月14日的屋苑公契(Deed of Mutual Covenant)(“DMC”)約制，公契的前言(preamble)說明屋苑和地塊共分會建成7個三層高的大樓，每大樓共32個單位，所以全屋苑共有224個住宅單位，而屋苑共分為474個不可分割業權份數(undivided shares)，每一個住宅單位獲分配得兩個不可分割業權份數，其餘的份數分配給天台及在屋苑東南端的花園(garden)。

28. 根據由法團提交關乎屋苑旁地塊的一份日期為1975年5月21日的分割契附圖顯示，該屋苑位於屯門丈量約份第379約第748地段的A部份，其中包括7座別墅大樓及一條行車道，而按證人張建森的證供(本席接納)，答辯人的車輛現停泊在該屋苑的行車道旁，屬上述地塊範圍內，屬於該屋苑的公用地方。

29. 每一個屋苑的業主，皆受公契內容所約束。

30. 公契第六條(Clause 6)說明屋苑的業權擁有者可組成管理委員會，這管理委員會有權制訂和更改《內部規例》(House Rules)，用來對屋苑各單位，屋苑本身和設施、設備的使用和佔用者和探訪者作出調節[1]。而列在附表三的《內部規例》[2]是在公契生效時同時生效，直至到管理委員會通過撤銷(revoked)或修改(amended)為止[3]。

31. 在公契內第4條(Clause 4)，屋苑的各業主互相契諾遵行和同意受公契內附表三內所列的所有契諾和約束[4]。而附表二內的第17段[5]，各業主契諾如下：

“To observe and perform all the covenants conditions and provisions of this Deed and the said House Rules.”

即各業主皆同意遵守公契和《內部規例》內的各契諾和條款。

32. 由於屋苑管理委員會的所有權力，在屋苑的立案法團成立時，由法團取代，所以法團按公契，是有權制訂《內部規例》(House Rules)，而每一名業主須受其約束。

33. 列在附表三有《內部規例》(House Rules)，其中第一條有以下說明：

“The parking of cars shall be under the control of the Management Committee and each Owner shall comply with such directions as shall from time to time be given to avoid undue congestion or difficulty in parking.”

34. 上述條款意謂管理委員會有權控制泊車事宜，而每一名業主須不時遵從有關指令，以避免不恰當使用而引發生的擠塞和泊車的困難。

35. 按現任的主席張建森先生作供稱，現在有關停車位的使用，包括不能在同一個停車位停泊超過7天；超過者可遭鎖車；而解鎖費為每天320元，是多年前透過法團管理委員會通過，而最終給業主們在週年大會上再通過。但他已忘記了在何年的週年大會通過。

36. 雖然法團沒有出示在何年通過的文件，在平衡之下，本席接納上段內容為法團早年前曾通過《內部規例》的一部份，對每一個業主皆有約束力。

37. 本席亦信納答辯人是因為他父親是有關單位的業主的緣故，而成為有關單位的佔用人(occupier)。問題是，他雖是佔用人，但不是業主，即不是公契的締約方，是否受公契內約束他父親的契諾所約束呢？

38. 根據《物業轉易及財產條例》(香港法例第219章)(簡稱 “物業轉易條例”)第41條有如下的條文：

“(1) 本條適用於任何明訂的契諾，以及適用於由本條例或其他法律或根據本條例或其他法律所隱含的契諾。

(2) 本條適用於符合以下情況的任何契諾，不論其在效用上是積極性或限制性的─

(a) 關乎契諾承諾人的土地；

(b) 契諾的負擔明訂為或用意為隨契諾承諾人的土地轉移；及

(c) 明訂為及用意為使契諾受益人及其業權繼承人的土地得益，或使藉着或透過契諾受益人或其業權繼承人而取得該土地業權的人的土地得益。

(3) 即使有任何法律規則或衡平法規則的規定，除第(5)款另有規定外，契諾須隨土地轉移，且除在契諾各方之間可予強制執行外，契諾受益人及其業權繼承人，以及藉着或透過該人或該等人士而得土地業權的人，均可向土地的佔用人、契諾承諾人及其業權繼承人，以及藉着或透過該人或該等人士而得土地業權的人，強制執行契諾。

(4) (a) 為強制執行契諾，可採取以下各項補救方法─

(i) 申請強制令(包括強制性禁令)或其他衡平法濟助的法律程序；

(ii) 為申索根據契諾應繳付的款項而進行的訴訟；

(iii) 為申索損害賠償而進行的訴訟(不論是金錢上或非金錢上的損害賠償)。

(b) 為確定契諾的存在、性質及效用，具司法管轄權的法院可作出有關該等事項的宣布。

(5) 不得只憑藉本條的規定而向以下人士強制執行積極性契諾─

(a) 契諾承諾人或其業權繼承人的承租人，或藉着或透過契諾承諾人或其業權繼承人而得業權的人的承租人；或

(b) 任何藉着或透過上述承租人而得業權的人；或

(c) 只因本身是土地佔用人的人。

(6) 積極性契諾是支出金錢、作出事情或在其他方面性質積極的契諾。

(7) 契諾不論是否同一土地的各擁有人之間所訂立者，均可根據本條予以強制執行。

(8) 在任何人停止擁有受某契諾影響的土地的產業權或權益後，該契諾即不再約束該人，但就該人在停止擁有該產業權或權益前違反該契諾的事項而言，該人仍受該契諾約束。

(9) 載有契諾的文書如已根據《土地註冊條例》(第128章)的規定，在土地註冊處就該契諾所影響的土地予以註冊，則契諾承諾人的業權繼承人以及藉着或透過契諾承諾人或其業權繼承人而得業權的人，不論是否知悉該契諾的存在，仍須受該契諾約束。 (由1993年第8號第2條修訂)

(10) 本條適用於在《1988年物業轉易及財產(修訂)條例》(Conveyancing and Property (Amendment) Ordinance 1988)(1988年第31號)生效日期前或之後訂立的契諾。”

(間線部份本席加上)

39. 本席認為《內部規例》是各業主同意遵守，特別是有關的泊車條款，目的是為著有效管理及使用公契所涵蓋的土地，令各人可以有秩序和合理地享受有關土地，是契諾的一部份。另外，契諾的目的亦是希望隨契諾承諾人的土地轉移到新的業主，讓他繼續遵守，以致每一個現在或日後的業主，皆要受有關契諾約束；目的是簡單易明的，即要令契諾受益人(covenantee)的土地，得到相同的保障和益處。本席認為，這些《內部規則》，符合物業轉易條例第41(2)條。

40. 而物業轉易條例第41(3)條說明，契諾將隨土地而轉移，而契諾的受益人(covenantee)，包括其繼承人和透過他得到業權的任何人士，可向契諾的承諾人(covenantor)、其業權的繼承人或透過並得到業權的任何人，與及其土地的佔用人(occupier)，強制執行有關契諾。在一個屋苑公契來說，每一名業主皆是承諾人，同時又是受益人，因為業主們互相承諾，他們須做一些事情，或是不做一些事情，以確保大家能合理有效和有秩序的使用共同的地塊和其上的建築物。所以，從一名業主的角度出發，對一項他同意約束自己的行為的契諾來說，相對於其他業主來說，他是承諾人，其他人是受益人。物業轉易條例第41(3)條，不但說明一名受益人可於針對承諾人要求強制執行該契諾，並且可以針對承諾人土地的佔用人要求予以強制執行該契諾。

41. 雖然土地轉易條例第41(2)條，說明第41條是適用於積極性的契諾(positive covenants)和限制性的契諾(negative covenants)這兩類性質的契諾，但條例的第41(5)及(6)條說明，受益人是不能對某部份人仕強制執行積極性契諾(positive covenants)，這些人包括可簡單歸納為︰

(i) 向契諾人或其轉讓者承租的租賃人；

(ii) 向該租賃人取得業權的人；

(iii) 只是佔用該土地的佔用人。

42. 積極性契諾 (positive covenant)包括支出金錢、須對某些事情作出一些行為，又或其他方面性質積極的契諾。一個簡單的例子，即是支付維修費或管理費，這些都是積極性的契諾，因為要付出金錢，或須正面承擔維修責任，那受益方(很多時由立案法團代表)，便不能向佔用者或土地租賃人，追討這些費用或維修的責任，因為支付有關費用屬於一個積極性質的契諾。按物業轉易條例第41(5)和(6)條，表明不能向這幾類人仕執行的。

43. 本案所涉及的契諾，是《內部規則》，已臚列在答辯人簽署的《申請車輛入閘證及使用條款》內的第10及12條。是車輛不能在某一個停車位上停泊超過7天，是屬於一種限制性的契諾(negative covenant)，並非積極性質，不受物業轉易條例第41(5)條豁免所影響。

44. 根據上述分析，本席認為，縱使答辯人並非公契的締約方，但公契內的限制性條款，對他有約束力，答辯人現在違反《內部規則》，等同違反大廈公契，土地審裁處是有司法管轄權處理有關違反而引發生的強制行為，包括發出強制令[6]。

45. 法團稱答辯人違反《建築物管理條例》(香港法例第344章)(以下簡稱“物業管理條例”)第34I(1)(b)(i)及(2)的條款，有關的條款臚列如下︰

“(1) 任何人不可─

…

(b) 使用或准許他人使用建築物公用部分的任何部分，以致─

(i) 不合理地干擾建築物的任何業主或佔用人對該等部分的使用或享用；或

…

(2) 任何人違反第(1)款，即當作違反建築物公契對他施加的責任。”

46. 代表法團的律師所指34I(1)條中的“任何人”，不單包涵業主，亦可包括非業主的任何人，並援引上訴庭案例：九龍漆咸道27A號業主立案法團訴李先生或非法佔用人(李啟剛、盧鴻鏘)[7]來支持這個論點，即答辯人雖不是業主，但物業管理條例第34I(1)的“任何人”對他適用，他現在違反34I(1)(b)(i)不合理地干擾其他業主或佔用人享用/使用屋苑的公用部分，所以按第34I(2)條的規定，是當作違反公契對他施加的責任，土地審裁處亦對此事情有司法管轄權。

47. 本席基本上是同意法團的主張，因為這案不涉及非法佔用者(squatter)佔用屋苑的公共部分；就算是(純為討論而假設)，亦不涉及非法佔用者已佔據有關車位超過《時效條例》(香港法例第347章) 所規定的年日，以致所有業權人的紙上業權(paper title)，因非法佔用者的逆權管有 (adverse possession)，而受制於該非法佔用者的管理業權 (possessory title)[8]。所以法團仍可引用物業管理條例第34I條，針對答辯人起訴。

48. 本席接納法團的證供，對一個只有34個車位，但卻有5倍[9]多的使用者的屋苑本來說，本席認為不准停泊同一車位超過7日是一個合理的措施，確保車位是供真正需出入屋苑以汽車代步的人停泊汽車之用，而不是供停泊長期不使用的車輛之用，如果違反，是會影響其他用戶正常合理使用有限的車位資源，對其他的用戶使用這些公共地方，構成不合理的滋擾。

49. 基於上述數點，本席同意答辯人的行為，違反建築物管理條例第34I(1)(b)(i)及(2)條的規定。

50. 簡單一看答辯人的抗辯理由，本席有以下的意見：

(i) 整體而言，他沒有反對法團現在的鎖車，是在少於7天內做的，他的抗辯理由，是指雖他停泊超過7天，但是情有可原。

(ii) 答辯人稱入閘時入閘證是有效的，本席不明白這為什麼可以成為一個抗辯理由，就算持有有效的入閘證，不等同於答辯人有權不遵守《內部規則》，與及他在取入閘證時同意遵守的條款；

(iii) 另一個抗辯理由是他有交裝修按金，本席認為，表面上看，是否有交裝修按金與可有違反不能超過7天的規定毫無關係。在審訊時，答辯人曾聲稱他要向管理處表示會停泊他的汽車多過7天而獲批准，本席認為，如果考慮他的證供，等同變相接納可以不按指令，在審前先提交證人陳述書而作供，對與訟的另一方不公。退一萬步而言，本席認為這聲稱不可信，因為“獲得批准而停泊超過7天”，是一個強而有力的抗辯理據，但他竟然在抗辯書內隻字不提，令人難以想像，本席不接受他這個指稱；

(iv) 他另一個抗辯理由，是等開會的時間太長，但仍要支付等候時間的費用。本席認為，按答辯人自己的說法，並沒有任何人曾承諾等候的時間不用支付費用，他要明白，他既然是要等候法團開會給予他通融(indulgence)，而通融絕不是他必然可以享受到的權利，如果法團不願意給予，那他不能以這為抗辯理由；

(v) 答辯人又稱法團在鎖車前無通知他，本席不接受這個理由。本席接納法團的證供，法團已透過管理公司在2012年4月19日向答辯人發信，提醒稱在發信時已發現有關車輛停泊在同一位置超過限期(即7天)，要求他於2012年4月26日早上9時前把汽車駛離P10號車位，否則執行鎖車行動，而鎖車在2012年4月27日進行。本席認為，法團在答辯人違反有關規定後起碼已給予6天通知，知會答辯人鎖車將會在7天後進行，應是合理通知。從答辯人在此案多次遲緩，本席相信，答辯人最有可能是遲緩，愛理不理，又或由於早出晚歸，對事情沒有理會。退一萬步而言，本席看過答辯人曾簽署過的《申請車輛入閘證及使用條款》，當中沒有說明在鎖車前須要預先通知，如不事先通知，他最多只能說法團不近人情吧。

51. 法團要求合理的鎖車費用及/或要求因違反公契而引發生的損失。本席認為，兩項要求其實是同一項。有兩個問題要解決，一是現在遭霸佔的屬公用地方，就算法團取回來，亦是免費供人使用，似沒有金錢上的損失，或只有象徵性的損失，所以，究竟法團的損失如何釐定呢﹖另一個問題是如可追討，合約中的每天320元是否一個罰則，按合約法能否執行呢﹖

52. 在The Incorporated Owners of Percival House (波斯富大廈業主立案法團) v Fusion Advertising Solution Limited[10]一案，本審裁處黃一鳴審裁官須處理一宗被告人佔用立案法團外牆作廣告之用的案件，該案答辯人同意非法佔用公用地方，但爭議外牆既是公用地方，不能作商業用途，就算非法佔用，亦不須賠償任何佔用費用(mesne profits)，因為法團不能將外牆，正當地用作答辯人現佔用的用途。在該案，黃一鳴法官引用英格蘭的案例Attorney General v Blake and Another[11] 大法官 Lord Nicholl的判詞[12]，說明雖然普通法在量度賠償數目的準則，是向受害人支付一筆金額 (盡金錢可以做到的範圍)，使他復回到好像他沒有受到損害前一樣，但普通法是一個非常務實的法律體系，當非法佔用者佔用他人的地方但沒有招致被佔者任何損失時，量度賠償的準則，將會是非法佔用者使用土地該付出的價值，作為佔用費用。

53. 所以本席認為，被告人不會因為該等車位是免費，而在違約佔用後不用支付任何佔用費用。問題是雙方已約定支付的費用為每天320元，是否合理，或是一個罰則條款，按合約法是不能執行的。

54. 類似的事情常有出現，英格蘭的最高法院(Supreme Court)在上月底剛在Cavendish Square Holding BV v Talal El Makdessi；ParkingEye Ltd v Beavis[13] 兩案聯審頒下判詞。該兩案案情雖然在議價光譜中屬兩個極端但性質相同的案件，但是須處理同一問題，即究竟何謂罰款條款(Penalty Clause)﹖罰款規則(Penalty Rule)的存廢問題和究竟這些條款，在甚麼情況才可執行呢﹖

55. 在Cavendish一案，與訟雙方，一是世界領先的市場傳播集團 (Marketing Communication Group)，另一方是中東最大的廣告及市場傳播集團的創辦人，雙方議價能力勢均力敵，當中涉及股權買賣，雙方的協議包括如某方違約，將不獲分紅，與及須出售餘下的股票。而在ParkingEye一案，答辯人Beavis先生與停車場經營者有合約關係，可免費使用附在商埸的停車場每次2小時(然後一小時之內不能回頭)，逾時須支付£85。在該案，Beavis先生逾時差不多1小時才離開停車場，似乎該國法律不容許鎖車，但他後來收到停車場的支付通知，要求交付£85，但如果在某限期前付款，則只須支付£50。Beavis先生認為這£85的條款是罰款條款，不能執行，所以拒絕支付。停車場經營者稱他們要提供免費車位，讓商戶可以吸引客人來到商場購物；亦希望以這方法，吸引一個不斷的人流駕車來到購物；這方法亦可減少“濫用”，防止有商場以外的人，利用免費優惠，長時間把車停在該商場，然後到商場以外地方購物或上班；另外，這條款亦可以減少虧本，或甚至可以有少許利潤。

56. ParkingEye案與本案有相類似的案情。但Beavis先生在英格蘭原審和上訴庭皆敗訴。兩案一起在英格蘭最高法院7位法官審理，Beavis先生最終再以6:1敗訴。

57. 從ParkingEye案中可得到的原則是：

(i)  一個條款所定的數目不是損失的預計評估(pre-estimate of loss)，並不能說明這條款就是帶懲罰性[14]；

(ii) 阻嚇性的條款(deterrent provision)，目的是希望能影響雙方的行為，與誘導條款(inducement provision)，沒有兩樣[15]，單是阻嚇(deterrent)，並不等同是懲罰性的(penalty)[16]；

(iii) 有關條款是否可執行，取決於影響締約方行為的方法(means)，是否不合情理(unconscionable)，又或過度(extravagant)。測試的方法，是要看看有關條款，在針對合約所需保障的合理利益(legitimate interest)，會否加諸違約者一個完全不成比例的額外責任。而賠償(compensation)，並不一定是受害方要保障的唯一的合理利益(the only legitimate interest)[17]。很多時候，量度賠償是困難和昂貴，又或是無可能的，正是這樣，設定預先商定賠償，是合理的做法[18]。

(iv) 懲罰規則(Penalty Rule)是會干擾自由締約，因為這樣會影響雙方在違約時可肯定估計違約後果，所以法庭須小心，不應採納一個嚴厲的準則，因為在一般情況，締約雙方所約定的，理應獲維持，特別是商業合約[19]；

(v) 大法官 Lord Mance 認為，在考慮某一條被指為懲罰規則的條款是否能執行時，要考慮兩點[20]︰

(a) 有否，如有，什麼合理利益(legitimate interest)，須該條款來保障和達致呢﹖和

(b) 假若有這樣的合理利益要保障，該條款所釐定的，是否在有關的情況下過度(extravagant)，過份(exorbitant)或不合情理(unconscionable)；在考慮何謂過度、過份和不合情理時，雙方有多大程度在法律意見下，以基於各自獨立利益前題(arm’s length)商討有關條款，與及是否有足夠機會來瞭解他們所商定的條款，是一個有關係的考慮因素[21]。

58. 本席認為，除了屋苑公契和管理條例對答辯人有約束力之外，法團與答辯人有直接合約關係，除申請入閘證的行政費120元外，答辯人可在一年365日內免費在屋苑的34個車位自由泊車，唯一的原則是不能停留在固定一個位連續7天。本席接納法團的證供，他們不收費是利便屋苑的業主和住戶公平使有限的公用資源，因為車位只有34個，但單位卻有224個，所以他們限制每單位無論是業主或租客只可申請一個入閘證，而且如果申請者為租客，法團會審核雙方的租約，雖然如此，申請並獲發出的入閘證，已超過150張，車位與使用車輛的比例達1:5，嚴重不足。本席亦接納法團的證供，不准許在單一車位停泊超過一星期，是希望各住客能公平使用有限車位的說法，避免有限的車位給一小撮人長時間佔用。龍珠島位處屯門，與市區相距甚遠，所以汽車是一個合理和必須的代步工具，如果每日使用，說明住戶真的需要汽車代步上下班，使用車位便是必須的，在資源不足下，以先到先得，這是合理的安排。如果一輛汽車停泊在同一車位超過7日，可推斷在這7天內汽車沒有移動吧，該住戶在汽車使用的需要來說，相對較低，但卻可長時間佔用車位，在這嚴重不足車位的屋苑，每日都須要開動車輛上下班的居民反而無車位可用，似乎不甚公平。

59. 所以，本席接受這計劃是合理的，目的是確保有需要用車的居民，可以較公平的使用屋苑有限的車位，條款加入每天320元的鎖車費，目的是保障法團所有住戶的利益，誘使屋苑長時間不用汽車或平時少用車的住戶，把汽車泊到其他可供月租的車場，以騰出較多流動車位給常需用車的人，泊在屋苑範圍之內。至於7天以後才需支付每日320元，應是一個合理的期限。

60. 引用上述英國最高法院的案例，縱使條文的目的是阻嚇，本席認為法團有一個合理利益 (legitimate interest)須保護，這利益就是確保車位是供屋苑內最有需要使用汽車的住戶使用，不能光憑這點判為320元一天的解鎖費不能執行。

61. 按大法官 Lord Mance 的另一個考慮，就是究竟320元一天是否過度 (extravangent)、過份 (exorbitant)和不合情理(unconscionable)。在上述英國最高法院的案例，法庭(大多數的法官)在考慮£75是否合理時，皆參考當地罰則的法律，當地在大倫敦地區違例泊車的罰則是£80或£130，而大倫敦地區以外的有關的罰款，是£50或£70；而當地類似商會組織或專業組織[22]建議在這種情況的罰額為£100，最終英國最高法院認為£75並非不成比例的懲罰。

62. 根據《道路交通(私家路上泊車)規則》(香港法例第374O章)第11(4)條規則的規定，一輛汽車在私家路上被私家路擁有人用鎖車器具鎖上，可被該私家路的擁有人扣留，直至鎖車移走及存放該車輛所招致的費用，已按附表2(Schedule 2)的規定繳付給道路擁有人為止。該規則附表2有以下規定：

(i) 鎖上一部車輛 320元

(ii) 移走一部車輛 350元

(iii) 存放一部車輛 該車輛被扣留第1日後每日320元

63. 在這案，雙方協定的費用為“被鎖車的車輛車主須繳付每天320元(以被鎖當天起計)的解鎖費方可離去”。本席認為，這費用的性質等同法例的上鎖費和存放費，而數目是一樣的。按法團的證供(本席接納)，法團的收費是在參考上述規則後訂定的。

64. 再者，按法團前主席熊先生的證供(本席接納)，屋苑沒有出租車位，但在龍珠島有一屋苑提供時租車位，晚上由11時至翌日早上8時(9小時)收費80元，其他時間，則每小時25元。如此計算，每日泊車花費達455元[23]。

65. 本席認為雖然320元一天的數目明顯屬阻嚇性，這水平應是無任何汽車擁有者願意支付來停放汽車的，但若不定在一個較高的水平，法團無法保障其他住戶的汽車，可以有機會使用屋苑有限的車位，因為這些車位，將會長期給不開動的汽車佔用，減少了可供常用汽車人仕的泊位，違反利便常須駕駛車輛上落班的住戶使用的原則，但這數目的水平，與法例水平看齊，援引英國最高法院在ParkingEye案作的考慮，這數目的水平並不過份、過度又或不合情理，因為只是與現行法例賦予的罰則水平一樣。另外，若以附近停車場的收費來看，還是較便宜吧。

66. 對涉案的屋苑來說，任何不小心的人，又或冒失者，只會在第8日可有機會被鎖上汽車而須支付320元一天，相對於《道路交通(私家路上泊車)規則》，屋苑所訂的，更見寬鬆，因為停泊在一般私家路上的汽車沒有7天的寬限。況且，在符合使用守則時，屋苑的持證者可免費以先到先得的方式停泊他的汽車，而屋苑在停車位的安排顯然是不牟利的。從屋苑提供的證據(本席接納)，如有特別情況，可申請停放超過7天。在此案，有關車輛在被發現停泊超過7天後仍被給予6天時間才被鎖上；沒有證據顯示答辯人在事前預先申請停泊超過7天；後來在費用累積至9,000多元後減至5,000元，從來沒有證據顯示答辯人曾派拖車把涉案汽車拖走，又或企圖拖走時遭到阻撓；現在超過300,000元的費用後又願意減至50,000元；本席認為這都是支持屋苑收這每日320元，並不是一門生意，亦不是牟利，而是維持提供有限的34個車位給超過150名車主使用的一個重要手段，以阻止車位供不用/少用汽車者長期佔用。從這角度來看，本席認為法團有合理利益需要保護，而且措施合理；從使用者的角度，特別是那些每日都把汽車駛離屋苑上下班的住戶，對他們亦是有利的，因為他們在回程時有較多機會找到屋苑的免費車位，減少以80元夜泊停在其他較遠的停車場的機會。

67. 基於以上的理由，本席認為協議條款即解鎖費每日320元可執行，雖具阻嚇性，但不是懲罰性，是可以執行的條款，所以答辯人向法團支付的佔用費用，可以這基準來釐定。

68. 雖然法團現任主席熊國富先生簽署了證書，證明截止2015年7月20日止的解鎖費為337,600元[24]，如果計算至審訊日(2015年12月7日)，數目更高達382,400元[25]，但法團願意收取50,000元，即計算佔用費用的約13%，若以此比率計算，每日只54.4元，比汽車在附近停車場以夜泊收費80元一晚還要便宜，本席認為是一個合理和務實的做法，由於這是法團公開的立場，本席接納。

69. 本席邀請代表法團的黃律師作結案陳詞，陳述若答辯人不服從命令移除車輛時，究竟法團是否有權移除有關車輛。本席在看過有關公契和有關結案陳詞後，認為公契內沒有明確賦予法團權力，可移走車輛並將之棄置，如法團強行移除，他便可能成為一名非自願的受寄人(involuntary bailee)，受到受寄人責任的規範。

70. 另外，黃律師提及《高等法院規則》(香港法例4A章)，第45號第8條規則(RHC O.45 r.8)，可以適用來移除有關車輛。

71. RHC O.45 r.8有以下的規定：

“如一項履行義務令、強制性命令、強制令或判令強制履行一項合約的判決或命令未獲遵從，則法庭在不損害其以藐視罪處罰不服從的一方的權力的原則下，可指示規定須作出的作為，在切實可行範圍內，可由取得該項命令或判決的一方或法庭所委任的另一人作出，費用由不服從的一方支付，而該項作為一經作出，所招致的開支可按法庭指示的方式予以確定，並可就經如此確定的款項及就訟費而針對不服從的一方發出執行程序文件。”

72. 雖然上述規定授權法團可把有關汽車移除，而移除費用由答辯人支付，但沒有授權棄置者，可把有價值的東西棄置，而無需顧及責任問題，如被移除物品仍屬有價，存放和處置的問題，仍是揮之不去。至於最終法團在這情況下，是否視該汽車為有價而申請扣押債務人財產令狀 (writ of Fieri Facias)，與及將之拍賣出售，這是法團在考慮所有因素後可作出的決定，法庭不能干預。

總結和命令

73. 基於上述的原因，本席頒下以下命令：-

(i) 答辯人須在本命令發出後14天之內，把停泊在於屋苑內的汽車MH2631，移離屋苑的範圍；

(ii) 法團須即時把鎖車器從MH2631移除，以利便答辯人把該汽車隨時移離屋苑；

(iii) 若答辯人在(i)段內的期限內不把汽車MH2631移除，則答辯人須支付自(i)段所指期限結束後，支付法團佔用費用每日320元，直至該汽車被移離屋苑為止；

(iv) 答辯人須支付法團港幣50,000元，作為不依據公契佔用公共地方的佔用費用；

(v) 答辯人須支付法團此訟案的訟費，包括早前保留待決的訟費令，按區域法院基準評估，如雙方未能達成協議，交由法庭評估，但截至審訊日止(即2015年12月7日)的訟費，以不超過75,000元為準。此訟費令乃暫准令，如在14天內沒有申請更改，則此訟費令成永久。

後話

74. 這案令人費解的，是答辯人竟然願意讓他被扣鎖的汽車，原封不動停留在原處達3年半，讓原來只涉及幾仟元的案件，累積至一宗涉及幾十萬元的案件，並且在多次給予機會後，仍未能和解和提交任何證據。在給予機會對兩名證人盤問時，對其中一人竟沒有問題，對另一人，亦是只有一條問題。既然認為320元一日不公平，為何對抗辯的準備竟然如此差勁，對法團的說法沒有任何質疑，以致最終須要負上一個巨大的財政責任，既不利己，又不利人。

75. 另一個令人不明白的地方，是既然法團認為《道路交通(私家路上泊車)規例》(香港法例第374O章)適用，為什麼不採取一個較快速的方法，即在根據該規則第11條把汽車鎖上後，按該規例第12條以掛號信告知車主要把車輛移除，若不，財物將成為政府財物，而警務處長可以出售該車。雖然按張先生的證供，他們有職員聯絡警方，但警方以口頭回覆，以沒有地方為由拒絕接收該車。但證據完全沒有顯示法團已根據規例第12條發出信函，本席亦相信沒有，否則現在要處理的車輛，應屬政府財物而不是答辯人的財物。如以這個法定的做法，這車應可在幾個月內解決，而不需拖延幾年了。

[1] 參公契第6(i)條

[2] 參公契第33頁的附表三

[3] 參公契第7(ii)(i)條

[4] 參公契第4頁第4條

[5] 參公契第33頁

[6] 參《物業轉易及財產條例》第41(4)(a)條

[7] [2001-2003] HKCLRT265

[8] 按上訴庭在Wong King Lim v Incorporated Owners of Peony House [2013] HKEC 828 稱，物業管理條例第34I條是須在普遍法的原則背景下來作暸解，如非法佔用者成功逆權侵佔，公契不能向他執行，34I條不能賦予法團額外的權力來執行公契 (見Wong King Lim第45段)

[9] 申請並獲發入閘證的用戶超過150位

[10] [2012] 5 HKC 94

[11] [2000] UKHL 45

[12] 見The Incorporated Owners of Percival House第8段

[13] [2015] UKSC 67, [2015] All ER (D) 47 (Nov)

[14] 第31段

[15] 第31段

[16] 第31及99段

[17] 第32段

[18] 第131段

[19] 第33段

[20]第152段

[21]第152段

[22] 在該案中這商會組織/專業組織名為British Parking Association (“BPA”)

[23] $80+15x$25=$455, 或$13,650/月($455x30)

[24] 見文件冊第115頁

[25] $337,600+(140x$320)=$382,400